Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.11.2008, Az. V ZB 81/08

[X.]BESCHLUSS [X.]/08 vom 20. November 2008 in dem [X.] Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 62 Abs. 1 Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf [X.], die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung. [X.] § 18 Dass mehrere [X.], die dieselbe Eigentumswohnungsanla-ge betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen. [X.], [X.]uss vom 20. November 2008 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 20. November 2008 durch [X.] Dr. [X.], [X.] [X.], die Richterin [X.] und [X.] Czub und [X.] beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 werden der [X.]uss der 1. Zivilkammer des [X.] vom 17. April 2008 und der [X.]uss des [X.] vom 15. Februar 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Anweisung an den Beteiligten zu 4 darüber hinausgeht, das auf das Teileigentum des Schuldners entfallende Hausgeld, soweit die aufstehenden Garagen vermietet sind, als Kosten der laufen-den Verwaltung an die Beteiligte zu 2 zu zahlen. Die weitergehende Beschwerde und die weitergehende Rechtsbe-schwerde der Beteiligten zu 1 werden zurückgewiesen. Der Wert des [X.] beträgt 6.255 •. Gründe: [X.] Das Grundstück Hauptstraße 26/26a in [X.]

ist nach dem [X.] in 24 Wohnungs- bzw. [X.] geteilt. 17 Einheiten gehören dem Schuldner. Gegenstand des Sondereigentums der 1 - 3 - [X.] sind die Garagen auf dem Grundstück. Mit [X.]uss vom 7. Februar 2007 ordnete das Amtsgericht auf Antrag der Beteiligten zu 2, der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Zwangsverwaltung der Wohnungs- und [X.] des Schuldners an und bestellte den Beteiligten zu 4 zum Zwangsverwalter. Mit [X.]uss vom 9. Mai 2007 wurde der Beitritt der Beteiligten zu 1 zu dem Verfahren zugelassen. Der Beteiligte zu 4 zahlt das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungseigentumseinheiten entfallende Hausgeld nur insoweit, als die [X.] vermietet sind. Auf das die [X.] betreffende Haus-geld zahlt er nichts. Hierdurch sind bis zum 1. August 2008 Rückstände von insgesamt 6.255 • aufgelaufen. Die Beteiligte zu 2 hat beantragt, den von dem Beteiligten zu 4 aus der Vermietung erzielten Überschuss als Hausgeld an sie auszuzahlen, soweit dem Beteiligten zu 4 nach Abzug seiner Gebühren ein Ü-berschuss der Einnahmen über die Ausgaben verbleibt. 2 Das Amtsgericht hat dem Antrag dahingehend stattgegeben, dass es den Beteiligten zu 4 angewiesen hat, die seit der [X.]agnahme fällig gewor-denen und künftig fällig werdenden monatlichen Hausgelder als Ausgaben der Verwaltung an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bezahlen. Das Land-gericht hat die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt die [X.] zu 1 die Aufhebung der Anweisung. 3 I[X.] Das Beschwerdegericht meint, das Amtsgericht habe den Beteiligten zu 4 zu Recht angewiesen, das in der Vergangenheit fällig gewordene und künftig fällig werdende Hausgeld für sämtliche der Zwangsverwaltung unterlie-genden Wohnungs- und [X.] als Ausgaben der laufenden 4 - 4 - Verwaltung an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen. Das [X.] sei vor dem 1. Juli 2007 anhängig geworden. Gemäß § 62 Abs. 1 [X.] sei auf das Verfahren daher das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden. Nach dieser sei das Hausgeld als Ausgabe der laufenden Verwaltung im Sinne von § 155 Abs. 1 [X.] an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen. II[X.] Das hält rechtlicher Nachprüfung im Wesentlichen nicht stand. 5 1. a) Das Vollstreckungsgericht ist nach § 153 Abs. 1 [X.] befugt, dem Zwangsverwalter Anweisungen zu erteilen. Hierzu gehört es insbesondere, bei Meinungsverschiedenheiten zwischen den Beteiligten des Verfahrens über die Pflichten des [X.], diesen mit bestimmten Weisungen zu [X.] ([X.] [X.] 1977, 126 f.; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/ [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 153 Rdn. 14 f.; [X.], [X.], 18. Aufl., § 153 Rdn. 3.4). So verhält es sich hier. Die Beteiligten zu 1, 2 und 4 sind un-terschiedlicher Auffassung zu der Frage, ob die Zahlung von Hausgeld durch den Beteiligten zu 4 unabhängig davon zu erfolgen hat, ob dieses aus der Ver-mietung der jeweiligen Wohnungen und Garagen erwirtschaftet wird. 6 b) Dass bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum das laufende Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung bildet und damit unabhängig von der Erzielung von Einkünften aus der Verwaltung zu bezahlen ist, war für den [X.] bis zum 30. Juni 2007 nicht umstritten (BayObLGZ 1991, 93 f.; 1999, 99, 101 f.; OLG Hamburg [X.] 1993, 431 f.; [X.] Rpfleger 1977, 332; [X.] Rpfleger 1987, 325 m. Anm. Meyer-Stolte; AG Dorsten ZMR 1977, 383; [X.], aaO, § 152 Rdn. 19.3; [X.]/[X.]/ 7 - 5 - Förster/[X.], Zwangsverwaltung, 4. Aufl., § 155 [X.] Rdn. 5; [X.], Rpfleger 1985, 474 ff.). Die Beteiligten zu 1 und 4 verneinen dies für den Zeitraum seit dem 1. Juli 2007 im Hinblick auf die an diesem Tag in [X.] getretenen Änderungen von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] und die Ergänzung von § 156 Abs. 1 [X.]. Die [X.] ist in der juristischen Literatur umstritten (vgl. [X.] [X.] 2007, 704, 707; Bergsdorf [X.] 2008, 343 f; [X.]/[X.] Rpfleger 2008, 165, 176). Sie kann für die Entscheidung des vorliegenden Falles dahingestellt bleiben, weil auf das vorliegende Verfahren das Zwangsversteigerungsgesetz über den 30. Juni 2007 hinaus in seiner bis zu diesem Tage geltenden Fassung anzuwenden ist. 8 Durch Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsge-setzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 ist auch das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung geändert worden. Die [X.] sind am 1. Juli 2007 in [X.] getreten. Für die an diesem Tage anhängigen "Zwangsversteigerungssachen" sind nach § 62 Abs. 1 [X.] die durch das [X.] vom 26. März 2007 geänderten Vorschriften des Wohnungseigentumsge-setzes und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwal-tung in ihrer bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Dass in § 62 Abs. 1 [X.] das [X.] nicht genannt ist, bedeutet nicht, dass das Zwangsversteigerungsgesetz in seiner früheren [X.] nur auf Zwangsversteigerungsverfahren und nicht auf [X.] anzuwenden ist, die am 1. Juli 2007 anhängig waren. Die ge-genteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde widerspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass die Änderung verfahrensrechtlicher Vorschriften auf im Zeit-punkt der Änderung anhängige Verfahren grundsätzlich keine Anwendung [X.] (vgl. §§ 22 ff. EGZPO), weil ein Wechsel der Vorschriften, nach denen ein Verfahren zu führen ist, innerhalb eines anhängigen Verfahrens zu [X.] - [X.] und Wertungsdifferenzen führen und auf die Entscheidung, ob ein gericht-liches Verfahren angerufen wird, Einfluss haben kann. So verhält es sich nicht nur mit den in § 62 Abs. 1 [X.] ausdrücklich genannten, am 1. Juli 2007 an-hängig gewesenen Wohnungseigentumsverfahren im Sinne von §§ 43 ff. [X.], den Zwangsversteigerungsverfahren nach §§ 15 - 145a [X.] und den bei einem Notar beantragten freiwilligen Versteigerungen, sondern auch mit den in §§ 146 ff. [X.] geregelten [X.]. Auch auf diese Ver-fahren ist das Zwangsversteigerungsgesetz weiterhin in seiner bis zum 30. Juni 2007 geltenden Fassung anzuwenden ([X.] [X.] 2007, 704, 707; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.]/[X.], aaO, § 156 Hinweis). Der Terminus "Zwangsversteigerungssachen" in § 62 Abs. 1 [X.] bedeutet [X.] Verfahren nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Dass für [X.] etwas anderes gelten sollte, entbehrt eines vernünftigen Sinnes. 2. Das Beschwerdegericht übersieht indessen, dass Gegenstand des [X.]s nicht eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit ist, sondern Gegenstand des Verfahrens die 17 Einheiten sind, die dem Schuldner gehören. Auch wenn das Verfahren zulässigerweise einheitlich ge-führt wird ([X.], aaO, 18 [X.] Rdn. 2.4), kann dies nicht außer acht bleiben (vgl. Senat, [X.]. v. 18. Januar 2007, [X.], [X.] 2007, 249 f.; [X.]. v. 25. Januar 2007, [X.], [X.] 2007, 501 f.). Die gleichzeitige Anord-nung der Zwangsverwaltung mehrerer Einheiten führt nicht dazu, dass diese ein einheitliches Objekt bildeten, innerhalb dessen das auf jede Einheit entfallende Hausgeld einen Teil einer einheitlichen Forderung bedeutete und der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten mit den auf die Verwaltung anderer Einhei-ten entfallenden Kosten verrechnet werden könnte ([X.] [X.] 1977, 10 - 7 - 126, 128). Die einzelnen Objekte der Zwangsverwaltung bleiben vielmehr recht-lich und wirtschaftlich voneinander getrennt. Das hat zur Folge, dass es an einem Anlass fehlt, den Beteiligten zu 4 zur Zahlung von Hausgeld anzuweisen, soweit die seiner Verwaltung unterlie-genden Wohnungen vermietet sind und der Beteiligte zu 4 das auf diese entfal-lende Hausgeld bezahlt. Eine Weisung des Beteiligten zu 4 zur Zahlung des [X.] scheidet darüber hinaus auch insoweit aus, als die Wohnungen und die Garagen nicht vermietet sind. Insoweit fehlt es dem Beteiligten zu 4 an [X.] zur Zahlung des von der Beteiligten zu 2 verlangten [X.]. Eine [X.], dieses zu bezahlen, kommt erst und nur insoweit in Betracht, wie die [X.] zu 1 und 2 dem Beteiligten zu 4 durch entsprechende Vorschüsse die Zahlung ermöglichen. 11 Anders verhält es sich nur, soweit die zu dem Teileigentum des [X.] gehörenden Garagen vermietet sind. Insoweit steht dem Beteiligten zu 4 ein Erlös aus der Verwaltung zur Verfügung, den er zur Zahlung des [X.] als Kosten der laufenden Verwaltung einzusetzen hat. Die Behauptung des [X.] zu 4, aufgrund einer Absprache mit der Beteiligten zu 2 die Zahlung in der Vergangenheit unterlassen zu haben und künftig unterlassen zu dürfen, kann dahingestellt bleiben, weil die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft nicht dazu in der Lage ist, eine solche Absprache wirksam zu treffen. Die von dem Beteiligten zu 4 behauptete Absprache könnte sich offensichtlich allein zum Nachteil der Beteiligten zu 2 auswirken; die Verwalterin hätte, träfe die Be-hauptung des Beteiligten zu 4 zu, ihre Vertretungsmacht für diesen ohne [X.] erkennbar missbraucht. Die Berufung auf die behauptete Absprache wäre dem Beteiligen zu 4 verwehrt (vgl. Senat, [X.]. v. 7. Dezember 2007, [X.], [X.], 1225, 1227; [X.], [X.]. v. 25. Februar 2002, [X.], NJW 2002, 1057, 1058). 12 - 8 - IV. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Auseinandersetzung über die Frage, ob das Vollstreckungsgericht den Zwangsverwalter zu Recht angewiesen hat, das auf die seiner Verwaltung unterliegenden Wohnungs- und Teileigentum entfallende Hausgeld als Kosten der Verwaltung zu bezahlen, ist nicht kontradiktorisch ausgestaltet. Das steht einer Anwendung von §§ 91 ff. ZPO entgegen (vgl. Senat, [X.]. vom 10. Januar 2008, [X.], NJW-RR 2008, 892, 893). 13 [X.] [X.] Stresemann
Czub Roth Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.02.2008 - L 4/07 - [X.], Entscheidung vom 17.04.2008 - 1 T 65/08 -