Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.06.2004, Az. IXa ZB 30/03

[X.]BESCHLUSS [X.]
vom 25. Juni 2004 in dem Zwangsverwaltungsverfahren

Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 24 Abs. 1 Satz 1

Die nach § 24 Abs. 1 Satz 1 [X.] in der Auslegung von [X.] 152, 18 er-rechneten [X.] sind für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 in der Regel um den Faktor 1,5 zu steigern, es sei denn, dies hätte wegen geringer De-gression im Einzelfall ein Mißverhältnis zwis[X.] der Tätigkeit des Verwalters und der so gesteigerten Vergütung zur Folge.

[X.] § 24 Abs. 2

Die Hundertsätze für die einzelnen vermieteten oder verpachteten Teile eines Grundstücks sind auch innerhalb eines Abrechnungszeitraums nicht für jedes Miet- oder Pachtverhältnis, sondern nur für jedes Miet- oder Pachtobjekt besonders zu berechnen.

[X.], Beschluß vom 25. Juni 2004 - [X.] - LG Dresden

AG Dresden - 2 -

[X.] des [X.] hat durch die [X.] [X.], von [X.], die [X.]innen Dr. [X.], Roggenbuck und den [X.] Zoll
am 25. Juni 2004 beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1) wird der [X.] der 8. Zivilkammer des [X.] vom 29. [X.] 2002 aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das [X.] zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert des [X.] wird auf 19.924,64 DM (= 10.187,31 •) festgesetzt.

Gründe:
[X.]

Auf Antrag des Beteiligten zu 1) ordnete das [X.] am 3. September 1999 die Zwangsverwaltung des vorbezeichneten Grundstückes an, welches mit einem Haupt- und einem Hinterhaus bebaut ist. Insgesamt ent-halten die Gebäude zwei Gewerbeeinheiten und 15 Wohnungen, die jeweils durch Vermietung genutzt werden. Zum Verwalter wurde der als Rechtsanwalt tätige Beteiligte zu 1) bestellt. Er beantragte, seine Vergütung nach den §§ 24, - 3 - 25 [X.] wegen der ungewöhnlich mühsamen Verwaltung auf das [X.] festzusetzen und als Bezugswert die [X.] zugrunde zu legen. Einschließlich Erstattung [X.] 248,12 DM und Ersatz von Umsatzsteuer in Höhe von 5.363,05 DM errechnete er daraus im Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2000 eine Gesamtforderung von [X.].

Das Amtsgericht setzte die Vergütung und die [X.] fest. In seiner hiergegen erhobenen Beschwerde machte der [X.] zu 2 c) geltend, bei tatsächlich geflossenen Mieten von 188.111 DM sei die zugebilligte Vergütung zu hoch.

Das [X.] ermäßigte danach die Vergütung des Beteiligten zu 1) einschließlich darin enthaltener Erstattungen von Barauslagen und Umsatz-steuer auf 18.957,45 DM. Hierbei legte es entgegen der Vorstellung des [X.]) nur die tatsächlich eingegangenen Mieten zugrunde und führte den [X.] in der Weise durch, daß es nicht nur objektbezogen, son-dern bei Mieterwechsel jedes Mietverhältnis gesondert nach den [X.] der Regelvergütung berechnete. Die Anwendung eines Steige-rungssatzes von 2,0 für die Regelvergütung, wie sie der Beteiligte zu 1) nach den besonderen Erschwernissen der Verwaltung, aber auch nach den allge-meinen Veränderungen seit Erlaß der Verordnung vom 16. Februar 1970 [X.], lehnte das [X.] ab.

I[X.] - 4 - Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet. Sie führt insoweit nach § 577 Abs. 4 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen [X.] und zur Zurückverweisung.

1. Gemäß § 153 Abs. 1 [X.] ist dem Zwangsverwalter eine Vergütung zu gewähren. Deren Berechnung bestimmt sich nach der Überleitungsvorschrift des § 25 der Zwangsverwalterverordnung ([X.]) vom 19. Dezember 2003 ([X.]) noch auf der Grundlage der nach § 14 EG[X.] (jetzt § 152a [X.]) erlassenen Verordnung über die Geschäftsführung und die Vergütung des [X.] vom 16. Februar 1970 ([X.] - [X.]). § 23 Abs. 1 [X.] räumt dem Zwangsverwalter einen Vergütungsan-spruch für seine Geschäftsführung, einen Anspruch auf Erstattung angemes-sener barer Auslagen und einen Anspruch auf Ersatz der darauf entfallenden Umsatzsteuer ein. Bei Grundstücken, die durch Vermieten oder Verpachten genutzt werden, erhält der Verwalter von den im Kalenderjahr eingezogenen Beträgen nach § 24 Abs. 1 Satz 1 [X.] in der Auslegung des [X.] vom 12. September 2002 ([X.] 152, 18) von den ersten 1.500 • 9 v.H., von dem Mehrbetrag bis zu 3.000 • 8 v.H., von dem Mehrbetrag bis zu 4.500 • 7 v.H. und von dem darüber hinausgehenden Betrag 6 v.H.. Ist das Grundstück - wie hier - in einzelnen Teilen vermietet oder verpachtet, so wer-den nach § 24 Abs. 2 [X.] die Hundertsätze von den Miet- und Pacht-einnahmen für jeden Teil besonders berechnet.

2. Zur Anwendung des vor dem 1. Januar 2004 geltenden Rechts der Zwangsverwaltervergütung ist eine Fülle landgerichtlicher Entscheidungen er-gangen, in denen eine pauschale Steigerung der Regelsätze des § 24 Abs. 1 - 5 - Satz 1 [X.] auf den 1,5-fa[X.] oder 2,0-fa[X.], ausnahmsweise bis hin zum 3,0-fa[X.] Betrag vertreten wurde, weil die Verordnung seit ihrem Erlaß im Jahre 1970 den veränderten Verhältnissen nicht angepaßt worden war. Der Beschluß des [X.] vom 12. September 2002 ([X.] 152, 18, S. 24 ff) läßt erkennen, daß diese Rechtsprechung nach dem damaligen Stand der Erkenntnisse im allgemeinen nicht ausrei[X.]d begründet gewesen ist und auf diese Weise die Bindung an das Recht verletzt hat, welche die Gerichte auch gegenüber Rechtsverordnungen zu beobachten haben. Allerdings [X.] Rechtsvorschriften ähnlich wie Rechtsgeschäfte mit Dauerwirkung im Ein-zelfall durch eine allgemeine Veränderung der rechtli[X.] oder wirtschaftli[X.] Grundlagen während der [X.] ihres formellen Bestandes überholt werden. Das kann den [X.] zur Anpassung von Rechtsnormen entspre[X.]d § 313 Abs. 1 BGB, § 60 Abs. 1 VwVfG nötigen, wenn er daran durch das Verwer-fungsmonopol des [X.] nach Art. 100 Abs. 1 GG nicht gehindert ist (vgl. [X.] 85, 329, 334 f). Voraussetzung einer sol[X.] An-passung ist aber, daß sich ein entspre[X.]der Wegfall der [X.] abstrakt feststellen läßt. Dafür gibt der Vortrag des Rechtsbeschwerde-führers in den Tatsa[X.]instanzen, der den Beschluß des [X.] vom 12. September 2002 noch nicht berücksichtigen konnte, nichts her. Kön-nen dagegen die abstrakten Voraussetzungen einer Anpassung der [X.] des § 24 Abs. 1 Satz 1 [X.] anderweitig festgestellt werden, so darf auch der Weg einer pauschalen Steigerung der verordneten [X.] beschritten werden. Bei einer Anpassung der [X.] gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 [X.] ist allerdings nicht außer acht zu lassen, daß sich eine Veränderung der wirtschaftli[X.] Verhältnisse bereits in dem Meßbetrag der eingezogenen Mieten ausdrückt. Allgemeine Veränderungen des Mietni-- 6 - veaus dürfen durch eine Erhöhung des [X.] daher nicht doppelt zu [X.] der Gläubiger und Schuldner berücksichtigt werden.

In welchem Maße sich der Aufwand für die Zwangsverwaltung vermiete-ter Immobilien vergrößert hat, kann der Senat derzeit - anders als noch der [X.] in seinem Beschluß vom 12. September 2002 (aaO) - mit-telbar aus der Neuregelung der Zwangsverwalterverordnung vom [X.] 2003 erschließen. Für diese Verordnung spricht die Vermutung einer den wirtschaftli[X.] Veränderungen und dem erhöhten Verwaltungsaufwand (z.B. durch verbrauchsabhängige Nebenkostenumlagen) angepaßten Fortentwick-lung des Vergütungsrechts. Ferner hat der Senat bereits in seinem Beschluß vom 27. Februar 2004 ([X.], [X.], 382 m. Anm. [X.]) ausgespro[X.], daß die wirtschaftli[X.] und aufwandsbezogenen Bemes-sungsgrößen der Zwangsverwaltervergütung für Abrechnungszeiträume nach dem 31. Dezember 2003 angesichts der in den letzten Jahren weitgehend kon-stant gebliebenen Verhältnisse auch schon für die Jahre 2000 bis 2003 [X.] beanspru[X.] können. Dieser Befund bezog sich seinerzeit zwar nur auf die Stundensatzvergütung gemäß § 26 [X.], liegt jedoch für die mieter-tragsbezogene Vergütung gemäß § 24 [X.] nicht anders. Insbesondere hat hier die Änderung des Mietrechts zum 1. September 2001 keine ins Ge-wicht fallende Erleichterung für die Zwangsverwaltertätigkeit gebracht.

Allerdings kann der einheitliche Regelvergütungssatz des § 18 Abs. 1 [X.] richterrechtlich nicht ohne Modifikation auf den hier zu beurteilenden Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2000 vorgezogen werden. Der [X.] hat sich mit § 18 [X.] entschlossen, den über 100 Jahre alten Degressionsgedanken in der Bemessung der mietertragsabhängigen - 7 - Zwangsverwaltervergütung fallen zu lassen. Die Degression enthielt im [X.] mit dem ebenfalls alten [X.] des § 24 Abs. 2 [X.] bereits eine besondere aufwandsbezogene Komponente innerhalb der Regelvergütung, weil die Verwaltung mit einer Vielzahl einzeln vermieteter oder verpachteter Flä[X.]teile oder Räume erfahrungsgemäß einen höheren Gesamtaufwand verursacht als eine Generalvermietung mit dem glei[X.] Ge-samtertrag.

Der [X.] hatte durch seinen Beschluß vom 12. September 2002 den Degressionsgedanken als abstrakten Mehraufwandszuschlag der Eingangsstufen gegenüber der Endstufe durch Verbreiterung (Aufwertung) der nominal festgelegten Stufen in seiner ursprüngli[X.] Form wiederhergestellt. Der Verordnungsgeber ist demgegenüber mit der Neuregelung vom 19. [X.] in die entgegengesetzte Richtung eines linear einheitli[X.] Ver-gütungssatzes gegangen, die als Strukturveränderung richterrechtlich in den Rahmen des alten Vergütungsrechts nicht eingepaßt werden kann. Gleichwohl bestätigt der jetzige Vergütungssatz von 10 v.H. der eingezogenen Bruttomie-ten die Notwendigkeit einer Anpassung der alten Vergütungssätze schon für die Abrechnungszeiträume der Jahre 2000 bis 2003, um allgemein verfas-sungsrechtlich unzurei[X.]de Zwangsverwaltervergütungen zu vermeiden.

Die im Ergebnis auf einer mittleren Linie vorgenommene Vereinheitli-chung und Bestandswahrung der in der landgerichtli[X.] Rechtsprechung be-reits zuvor anerkannten Vergütungssätze (vgl. [X.]. 842/03 S. 16) [X.] und gebietet es, die vom Verordnungsgeber vollzogene Anhebung der Vergütungssätze von Rechts wegen in ihren allgemeinen Grundlagen auf die Jahre 2000 bis 2003 zurückzuprojizieren. Grundsätze des verfassungsrechtli-- 8 - [X.] Vertrauensschutzes stehen dem nicht entgegen. [X.] und -schuldner mußten schon nach der landgerichtli[X.] Rechtsprechung der letzten Jahre damit rechnen, daß die Hebesätze des § 24 Abs. 1 Satz 1 [X.] zur Sicherung einer angemessenen Zwangsverwaltervergütung im Bedarfsfall richterrechtlich angehoben werden würden (vgl. auch [X.], 2354 f).

Richtig ist danach, die gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 [X.] berechneten Vergütungen in der Regel um das 1,5-fache zu erhöhen, soweit dies nicht nach den Umständen zu einem Mißverhältnis im Sinne der §§ 25 [X.], 18 Abs. 2 [X.] führt. Das wäre bei geringer Degression etwa der Fall, wenn eine kleine vermietete Eigentumswohnung mit einem Brutto-jahresertrag von 3.000 • einer mehrjährigen Zwangsverwaltung unterliegt. Hier hätte ein gemittelter Vergütungssatz von 8,5 v.H. gesteigert um 1,5 auf 12,75 v.H. eine unverhältnismäßig hohe Vergütung zur Folge, die eine Anwen-dung dieses [X.] ausschließt. Auch eine allgemeine Steigerung der verordneten Vergütungssätze um den Faktor 2,0 scheidet aus; denn sie überträfe unabhängig von der Degression das Rückprojektionsniveau von § 18 [X.]. Desglei[X.] kann der Zuschlag eines Bruchteils von 2/3 entspre[X.]d der Differenz zwis[X.] der früheren Vergütungsendstufe von 6 v.H. und der jetzigen linearen Vergütung von 10 v.H. nicht in Betracht kommen, weil damit der Übergang vom degressiven zum nunmehr linear einheitli[X.] Vergütungs-satz außer Betracht bliebe.

3. Wie die Rechtsbeschwerdeerwiderung zutreffend rügt, hat das Land-gericht den [X.] des § 24 Abs. 2 [X.] rechtsfeh-lerhaft ausgelegt, indem es die Degression für jedes Mietverhältnis besonders - 9 - berechnet hat, nicht nur für die einzelnen vermieteten Wohnungen und Ge-schäftsräume. Bei [X.] innerhalb des Kalenderjahres findet eine Erhöhung der Verwaltervergütung nur nach § 25 [X.] statt, wenn sich aus dem Mehraufwand im Einzelfall ein Mißverhältnis zwis[X.] der Tätigkeit des Verwalters und der Vergütung nach § 24 [X.] ergibt. Denn gele-gentliche Mieterwechsel gehören zu dem normalen Aufwand jeder längeren Verwaltung von Wohnungen und Geschäftsräumen. Das [X.] diesen Zusatzaufwand abstrakt typisierend bereits dadurch, daß es die Degression nach § 24 Abs. 1 Satz 1 [X.] in zeitlicher Hinsicht für jedes Kalenderjahr (Abrechnungszeitraum) neu beginnt. Würde § 24 Abs. 2 [X.] auch den Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum in den [X.] einbeziehen, so hätte ein Mieterwechsel genau zum Ende des Kalenderjahres vergütungsrechtlich ohne einen zusätzli[X.] Anfangsstu-fenvorteil des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 [X.] stattzufinden, weil die-ser Vorteil hier durch den Übergang in den neuen [X.] anfällt. Dann kann aber nach dem [X.] von § 24 Abs. 1 und 2 [X.] auch der Mieterwechsel innerhalb des Abrechnungs-zeitraums - hier etwa in einem Fall am 15. Dezember 2000 - keinen abstrakten [X.] nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 [X.] bewirken.

4. Der Beteiligte zu 1) hat im Abrechnungszeitraum außerdem Mietforde-rungen von zusammen 18.344,52 DM verwaltet, ohne diese Beträge einziehen zu können. Wie die Systematik des neuen Vergütungsrechts bestätigt, sind nicht realisierte Mietforderungen im Einklang mit dem Wortlaut des § 24 [X.] nach dieser Bestimmung nicht vergütungswirksam (ebenso heuti-ger Beschluß in der Sache [X.], z.[X.]. unter I[X.] 2. b). In den nunmehr gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 und 3 [X.] eigenständig geregelten Fällen ver-- 10 - traglich geschuldeter, nicht eingezogener Mieten oder Pachten kannte das hier anwendbare alte Vergütungsrecht - wie das Beschwerdegericht zutreffend an-genommen hat - außer der Mindestvergütung gemäß § 24 Abs. 3 [X.] nur eine Mißverhältnisvergütung gemäß § 25 [X.]. Soweit die landge-richtliche Rechtsprechung zu § 24 [X.] in der Vergangenheit davon ab-gewi[X.] ist, war dies rechtsfehlerhaft.

Ein etwaiger [X.] für nicht realisierte Mietforderungen würde nach § 18 Abs. 1 Satz 2 [X.] im Beschwerdefall nur eine Höhe von 187,59 • errei[X.]. Damit zeigt sich zugleich, daß bei einer Nettovergütung gemäß § 24 [X.] in der Auslegung des Beschlusses vom 12. September 2002 (aaO) und bei Anwendung der vorstehenden Anpassungsgrundsätze hier ein Zuschlag von nur 187,59 • oder ca. 1,5 v.T. der eingezogenen Mieten an-gesichts der geringfügigen Abweichung zum Ausgleich eines [X.] nicht erforderlich sein kann. Der Zuschlag ist mithin gemäß § 25 [X.] nicht zu gewähren.

II[X.]

Der Senat kann den streitigen Vergütungsanspruch des Beteiligten zu 1) für das Kalenderjahr 2000 nach den vorstehend ausgeführten Bemessungs-grundsätzen nicht selbst abschließend berechnen. Zwar läßt sich aus den ein-gereichten Unterlagen größtenteils ersehen, welche vereinnahmten Beträge abwei[X.]d von der landgerichtli[X.] Festsetzung nach § 24 Abs. 1 Satz 2 [X.] in die [X.] des nächstfolgenden Abrechnungs-zeitraums vorgetragen werden müssen. Keine sichere Grundlage ergeben die - 11 - Feststellungen des [X.]s jedoch für die Berechnung der Degression in rein objektiver Aufteilung nach Wohnungen und Geschäftsraumeinheiten. Der Beteiligte zu 1) wird nach der Zurückverweisung insoweit eine Neuberechnung seiner Vergütung vorzunehmen haben, aus der hervorgeht, welche [X.] dieselben Wohnungen oder Geschäftsraumeinheiten betroffen ha-ben, so daß sie mit ihren eingezogenen Mieten für den [X.] nach § 24 Abs. 1 und 2 [X.] zusammengerechnet werden müssen.

Sofern sich dabei nach Anwendung des [X.] 1,5 ein durchschnittlicher Vergütungssatz von bis zu 11 v.H. ergeben sollte, rechtfertigt dies im Ergebnis keine flachere Anpassung. Denn die wegfallende Degression mit dem [X.] des § 24 Abs. 2 [X.] könnte hier nach neuem Recht wegen des überdurchschnittli[X.] Verwaltungsaufwandes einen Mißverhältniszuschlag gemäß § 18 Abs. 2 [X.] von etwa 1 v.H. er-mögli[X.].

[X.]

Der Beteiligte zu 1) hat die Beschwerdeentscheidung vollen Umfanges angegriffen, so daß sich der Gegenstandswert der Rechtsbeschwerde nach beantragter Festsetzung von [X.] abzüglich der vom [X.] bewilligten 18.957,45 DM auf 19.924,64 DM (= 10.187,31 •) bemißt.
[X.] v. [X.] [X.]

Roggenbuck

Zoll