Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.06.2017, Az. VIII ZR 76/16

[X.]:[X.]:[X.]:2017:140617UVIIIZR76.16.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL
VIII ZR 76/16
Verkündet am:

14. Juni 2017

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 551 Abs. 1, 4, § 232; ZPO § 794 Abs. 1 Nr. 5
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der [X.], dass der [X.] bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleis-tet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.

[X.], Versäumnisurteil vom 14. Juni 2017 -
VIII ZR 76/16 -
LG [X.]

AG [X.]-Charlottenburg

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2017
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterin Dr.
Hessel sowie [X.] [X.], Dr.
[X.] und Hoffmann

für Recht erkannt:
Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der Zivilkammer
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des [X.]s [X.] vom 22.
Februar 2016 aufgehoben.
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Char-lottenburg vom 19.
Februar 2015 wird mit der Maßgabe zurück-gewiesen, dass die Kläger die Gerichtskosten und die außerge-richtlichen Kosten des [X.] je zur Hälfte und ihre eigenen Kosten selbst tragen.
In gleicher Weise haben die Kläger auch die Kosten der [X.] zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Kläger wenden sich gegen die Zwangsvollstreckung aus einer nota-riellen Unterwerfungserklärung.
Mit Vertrag vom 3.
Dezember 2013 vermietete der Beklagte eine Woh-nung in [X.] an die Klägerin zu
2, eine GmbH, die sich mit der Verwaltung 1
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eigener Immobilien befasst, und an deren Geschäftsführer, den Kläger zu
1. In § 21 (6) des Mietvertrags heißt es:
"Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem [X.] Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter."
Das Mietverhältnis endete am 30.
Juni 2014.
Auf die vereinbarte
monatliche Miete von 1.980

s-tenvorauszahlungen von 520

i-che Mängel der Wohnung ab März 2014 insgesamt 5.000

Wegen dieses Betrages zuzüglich Zinsen und Kosten betrieb der [X.] die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger aus einer von beiden Klägern am 4.
Dezember 2013 abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwer-fungserklärung. Hierin heißt es:
"II. Mietzahlungen
Die Mieter, Herr M.

S.

und die A.

GmbH, [X.] sich als Gesamtschuldner
wegen der Zahlungsforderungen
des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2.500

einschließlich Betriebs-
und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietver-trag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 03.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.

IV.
Eine Umkehr der Beweislast soll durch sämtliche vorstehenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht eintreten.

"

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Während die Kläger meinen, es liege ein Wohnraummietverhältnis vor, und behaupten, die Klägerin zu
2 sei auf Wunsch des [X.] in den Mietver-trag aufgenommen worden, weil ihr Geschäftsführer, der
Kläger zu
1, über kein Einkommen
im Inland verfügt habe und eine Schufa-Auskunft nicht möglich ge-wesen sei, behauptet der Beklagte, ursprünglich habe nur die Klägerin zu
2 den Mietvertrag abschließen wollen. Zwar habe der Kläger zu
1 dort auch wohnen sollen. Er sei
jedoch nur
in den Mietvertrag mit
eingetreten, um
eine meldefähi-ge Anschrift für die [X.] Behörden zu
haben.
Der
Kläger zu
1 begehrt,
die
Zwangsvollstreckung aus der notariellen Ur-kunde
für unzulässig zu erklären. Die Klägerin zu
2 hat zuletzt beantragt, den [X.] zu verurteilen, an sie 2.781,63

Das Amtsgericht hat die Klagen
(als unbegründet) abgewiesen. Auf die dagegen eingelegte Berufung der Kläger zu
1 und zu
2 hat das [X.] den [X.] antragsgemäß verurteilt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas-senen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzli-chen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be-ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung ([X.], Urteil vom 4.
April 1962 -
V
ZR 110/60, [X.]Z 37, 79, 81
ff.).
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klage sei zulässig, insbesondere bestehe für die Kläger ein Rechts-schutzbedürfnis gemäß §§
797, 767 ZPO.
Die Klage sei auch begründet. Die Zwangsvollstreckung aus der [X.] sei unzulässig. Denn diese verstoße gegen §
551 Abs.
4 BGB und sei damit unwirksam.
Das vorliegende Mietverhältnis sei als ein Wohnraummietverhältnis nach §
549 BGB anzusehen. Im Falle einer ge-mischten Nutzung sei bei der Einordnung auf den Schwerpunkt der Nutzung im Einzelfall abzustellen. Soweit damit der Anwendungsbereich von §
551 BGB eröffnet sei, sei bereits die notarielle Unterwerfung als eine unzulässige Auswei-tung der Mietsicherheit gemäß §
551 Abs.
4 BGB anzusehen. Vorliegend hätten die Kläger schon eine Kaution in Höhe der dreifachen Monatsmiete gezahlt. Insoweit sei eine funktionale, am Schutz des Mieters orientierte Betrachtung
geboten. Demnach seien auch solche
Sicherheiten umfasst, die über §
232 BGB hinausgingen oder dort nicht aufgeführt seien. Es entfalle die [X.], sich zunächst einen Titel zu beschaffen. Dies sei der Bereitstellung einer dem Vermieter übertragenen Sicherheit gleichzusetzen.
Die Klägerin zu
2 könne gemäß §
812 Abs.
1 Satz
1 BGB Rückzahlung des von [X.] an den [X.] geleisteten Betrags verlangen. Nach §
1 Abs.
1 des Mietvertrags sei die Vermietung ausschließlich zu Wohn-zwecken erfolgt. Da eine juristische Person nicht wohnen könne, sei
die Einbe-ziehung der Klägerin zu
2 in den Mietvertrag nicht so zu verstehen, dass sie Mietpartei habe werden sollen. Es liege vielmehr
ein Schuldbeitritt der Klägerin 10
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zu
2 vor, der einer Bürgschaft gleichzusetzen und -
als Übersicherung im Sinne von §
551 Abs.
4 BGB
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ebenfalls unwirksam sei.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist weder die Klage des [X.] zu 1, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzuläs-sig zu erklären, begründet noch steht der Klägerin zu 2 ein Rückzahlungsan-spruch wegen des von ihr [X.] Betrages zu. Die Annahme des [X.], bei der notariellen Unterwerfung handele es sich um eine Si-cherheit im Sinne des § 551 BGB ist ebenso von [X.] beeinflusst wie seine weitere Auffassung, die Klägerin zu 2 sei nicht Partei des Mietvertrages geworden und könne deshalb die von ihr beigetriebene Miete zurückfordern.
1. Im Hinblick auf die Klage des [X.] zu 1 kann es dahinstehen, ob angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses und der vollständigen Bei-treibung der noch ausstehenden Mietforderung bereits das [X.] für eine [X.] nach § 767 ZPO oder eine -
hier wohl
gegebene -
sogenannte Titelgegenklage nach § 767 ZPO analog (vgl. da-zu [X.], Urteil vom 19. Dezember 2014
-
V [X.], NJW 2015, 1181) entfal-len ist oder ob es -
wie das Amtsgericht angenommen hat -
im Hinblick auf die Ankündigung des [X.], bei Erfolg der Zahlungsklage der Klägerin zu 2 den entsprechenden Betrag wiederum vom Kläger zu [X.], [X.]. Denn jedenfalls ist die Klage des [X.] zu 1 unbegründet, weil seine Vollstreckungsunterwerfung wirksam ist.
a) Die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels ergibt sich aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, weil es sich um eine notariell beurkundete Unterwerfungserklärung 14
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über konkret bezeichnete, nicht den Bestand eines Mietverhältnisses betreffen-de Ansprüche, nämlich die laufenden Mieten für die streitige Wohnung, handelt.
b) Es bedarf keiner Entscheidung, ob das Vertragsverhältnis der [X.], wie das Berufungsgericht gemeint hat, als Wohnraummiete (§ 549 BGB) einzuordnen ist. Selbst wenn dies der Fall wäre, führte das -
entgegen der Auf-fassung des Berufungsgerichts -
nicht zur Unwirksamkeit der notariellen [X.] nach § 551 Abs. 4 BGB.
Zwar begrenzt § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des [X.]s die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten und sind hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Das Berufungsgericht hat aber [X.] angenommen, dass eine
Unterwerfungserklärung einer
Sicherheit im Sinne der §§
551, 232 BGB gleich-zustellen ist. Denn die Unterwerfungserklärung des Schuldners bietet dem Gläubiger keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicher-heit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines [X.], sondern enthebt ihn lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstre-ckung einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Er kann wegen der [X.], die Gegenstand der Unterwerfungserklärung sind, sofort seine [X.] aus dem Vermögen des Schuldners (Mieters) suchen und diesen so [X.] verweisen, Einwendungen im Wege der [X.] geltend zu machen; die materielle Rechtslage einschließlich der Darlegungs-
und Be-weislast werden hiervon hingegen
-
unabhängig davon, ob eine Beweislastum-kehr von den Parteien (wie hier) in der notariellen Unterwerfungserklärung aus-drücklich ausgeschlossen wird -
nicht berührt
([X.], Urteil vom 3. April 2001
-
XI ZR 120/00, [X.]Z 147, 203, 209). Im Rahmen einer Vollstreckungsgegen-klage kann die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde gemäß 18
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§§
795,
769 ZPO -
gegebenenfalls
ohne Sicherheitsleistung -
vorläufig einge-stellt werden, so dass der Mieter auch nicht ohne Schutz ist.
Die pauschale Erwägung des Berufungsgerichts, § 551 Abs. 4 BGB be-zwecke den Schutz des Mieters, rechtfertigt es nicht, eine Unterwerfungserklä-rung, die -
wie ausgeführt -
lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht, den in § 551 BGB geregelten [X.] gleich zu stellen. Die
Voraussetzungen einer -
vom Berufungsgericht nicht einmal erwogenen
-
analogen Anwendung liegen schon
mangels planwidriger Regelungslücke of-fensichtlich nicht vor.
c) Anhaltspunkte dafür, dass die Unterwerfungserklärung gegen § 138 Abs. 1 oder 2 BGB verstoßen und aus diesem Grund unwirksam sein könnte, hat bereits das Amtsgericht zutreffend verneint und sind auch nicht ersichtlich. Im Gegenteil sprechen die festgestellten Umstände (Geschäftserfahrenheit der Kläger, fehlende Schufa-Auskunft mangels Meldeanschrift im Inland) gegen einen [X.] oder die Ausnutzung einer Zwangslage.
Auch die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam ist und eine daraufhin abgegebene Unterwerfungserklärung zurückgefordert werden kann, stellt sich vorliegend nicht, weil eine Formular-klausel hier nicht in Rede steht.
d) Materielle Einwendungen gegen den Vollstreckungstitel stehen den Klägern nicht zu. Dass sie nicht zur Mietminderung berechtigt waren, weil die von ihnen geltend gemachten Mängel, soweit sie überhaupt als solche einzu-ordnen waren, eine allenfalls unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung zur Fol-ge hatten, ist bereits im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausgeführt; hiergegen haben sich die Kläger schon in der Berufungsinstanz nicht mehr gewandt.
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2. Der Klägerin zu 2 steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung des von ihr [X.] Betrages nicht zu. Einen Be-Abs.
2 BGB als rückständige Miete. Die Mieterstellung der Klägerin zu 2 ergibt sich -
eindeutig -
aus der von ihrem gesetzlichen Vertreter unterschriebenen [X.], in der sie neben dem Kläger zu 1 ausdrücklich als Mieterin [X.] ist.
Bei seiner gegenteiligen Beurteilung hat das Berufungsgericht rechtsfeh-lerhaft die Frage, wer Partei des Mietvertrages geworden ist, mit der davon zu trennenden Frage vermengt, ob das Vertragsverhältnis der Parteien als Wohn-raummiete oder als gewerbliche Miete
einzuordnen ist. Hierauf kommt es indes
nicht an, weil die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der vereinbarten Miete unabhängig von der Einordnung des Vertragsverhältnisses als Wohnraummiete oder als gewerbliche Miete besteht.
Auch bezüglich der neben der Hauptforderung [X.] Verfah-renskosten besteht ein Rückforderungsanspruch der Klägerin zu 2 nicht. Denn diese Kosten sind durch die -
berechtigte -
Zwangsvollstreckung aus der [X.] Urkunde entstanden; bezüglich der Wirksamkeit des Titels kann auf die obigen Ausführungen hinsichtlich
der Klage des [X.] zu 1 verwiesen wer-den.

III.
Nach alldem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist [X.] aufzuheben (§
562 Abs.
1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endent-24
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scheidung reif ist (§
563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Aufhebung des [X.] und zur Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

[X.]:
Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem [X.] zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem [X.], [X.], durch Ein-reichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

Dr. Milger
Dr. Hessel
[X.]

Dr. [X.]
Hoffmann
Vorinstanzen:
AG [X.]-Charlottenburg, Entscheidung vom 19.02.2015 -
202 C 364/14 -

LG [X.], Entscheidung vom 22.02.2016 -
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