Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.06.2004, Az. VIII ZR 243/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 30. Juni 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] §§ 551, 139 ZPO § 543

a) Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen [X.] im Falle einer [X.] Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten.
b) Zur Wirksamkeit einer [X.], wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere [X.] verlangt.
c) Die Zulassung der Revision in einem die Sachentscheidung enthaltenden Teilurteil durch das Berufungsgericht erstreckt sich auf die zugehörige, in einem Schlußur-teil enthaltene Kostenentscheidung; dies gilt auch dann, wenn das Berufungsge-richt im [X.] die Revision nicht zugelassen hat.
[X.], Urteil vom 30. Juni 2004 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 4. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revisionen des [X.] gegen das Teilurteil der [X.] des [X.] vom 11. Juli 2003 sowie ihr [X.] vom 28. Oktober 2003 werden zurückgewiesen, letz-tere mit der Maßgabe, daß das [X.] auf das Rechtsmittel des [X.] teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefaßt wird: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 6/7 und der [X.] 1/7 zu tragen, mit Ausnahme der durch die Säumnis des [X.]n im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2002 veranlaßten Kosten, die der [X.] allein zu tra-gen hat. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 8/9, der [X.] hat 1/9 zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen

- 3 - Tatbestand: Der Kläger begehrt die Rückzahlung einer Mietkaution. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in [X.]; die Grundmiete beträgt 490,- [X.]. Der Mietvertrag vom 15. Juni 2001 enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 25 Kaution Der Mieter hinterlegt eine Kaution in Höhe von [X.] 1.470,00. § 28 Sonstiges – Der Mieter ist verpflichtet, innerhalb von 2 Wochen eine Bürgschaft des [X.] nach dem Vordruck des Vermieters vorzulegen."

Der Kläger leistete die gesamte Kaution vor Übergabe der [X.] am 20. Juni 2001. Er trägt vor, der [X.] habe den Abschluß des Mietvertrags beziehungsweise die Übergabe der Schlüssel ausdrücklich davon abhängig gemacht, daß er - der Kläger - den Kautionsbetrag zuvor in voller Hö-he hinterlege. Zudem habe der [X.] eine Mietbürgschaftserklärung seines [X.] gefordert und erhalten. Der Kläger ist der Auffassung, die [X.] sei unwirksam. Der Kläger hat Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 751,60 • (1.470,- [X.]) erhoben; der [X.] hat zunächst Widerklage wegen eines Betrags in Höhe von 118,62 • erhoben, die er in Höhe von 20,97 • zu-rückgenommen hat. Das Amtsgericht hat, nachdem es den im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. Juli 2002 säumigen [X.]n zunächst [X.] verurteilt und die Widerklage abgewiesen hatte, unter teilweiser - 4 - Aufhebung des Versäumnisurteils die Klage abgewiesen; hinsichtlich der [X.] hat es das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Das [X.] hat die Berufung des [X.] durch Teilurteil zurückgewiesen und die Anschlußberu-fung des [X.]n hinsichtlich eines mit der Widerklage verlangten Betrages von 85,13 • zurückgewiesen; die Entscheidung über den Restbetrag der [X.] und über die Kosten hat es dem [X.] vorbehalten. Das [X.] hat die Revision insoweit zugelassen, als es die Berufung des [X.] zurückgewiesen hat. Nachdem der [X.] den noch anhängigen Teil seiner Widerklage zurückgenommen hatte, hat das Berufungsgericht durch [X.] dem Kläger 8/9 und dem [X.]n 1/9 der Kosten beider Instan-zen auferlegt; die Revision hat das [X.] nicht zugelassen. Der Kläger hat gegen beide Urteile Revision eingelegt; er verfolgt seinen Klageantrag weiter. Der [X.] hat die beiden Verfahren gemäß § 147 ZPO zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung verbunden.
Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat im Teilurteil ausgeführt: Der Kläger habe die Kaution nicht ohne Rechtsgrund geleistet, da die [X.] nicht gegen § 550 b Abs. 1 Satz 2 (gemeint: Satz 3) [X.] verstoße. Zwar fehle im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit der Kaution; an ihre Stelle trete jedoch die gesetzliche Fälligkeitsregel. In Fällen unwirksamer Fälligkeitsregelungen über die zu leistende Mietsicher-heit bleibe die im übrigen nicht zu beanstandende [X.] wirksam mit der Folge, daß dem Mieter nur das gesetzlich vorgesehene [X.] - 5 - zu belassen sei. Dies gelte auch insoweit, als nach der Behauptung des [X.] die Übergabe der Wohnungsschlüssel davon abhängig gemacht worden sei, daß die Kaution in voller Höhe geleistet wird. Die [X.] sei auch nicht aus dem Grunde unwirksam, daß der [X.] zusätzlich eine Bürgschaft verlangt habe. Zwar habe er nicht dargetan, daß der Vater des [X.] die Bürgschaft unaufgefordert habe erbringen wollen, was Voraussetzung für die Wirksamkeit der Überschreitung der Kaution durch die Bürgschaft sei; jedoch führe dies nur zur Unwirksamkeit der Bürgschaft. I[X.] Dies hält der revisionsrechtlichen Überprüfung stand, sodaß die Revision gegen das Teilurteil zurückzuweisen ist. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 751,60 • gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. [X.], da er die Kaution nicht ohne Rechtsgrund geleistet hat. Die in § 25 des Mietvertrags vom 15. Juni 2001 enthaltene [X.] ist wirksam. 1. a) Vergeblich rügt die Revision, die vertragliche Regelung sei [X.], da sie sich - im Gegensatz zu der Klausel, die dem [X.]surteil vom 25. Juni 2003 zugrunde lag ([X.] ZR 344/02, NJW 2003, 2899, dazu nachfol-gend unter b)) - hinsichtlich Mietkautionsabrede und Fälligkeitsbestimmung nicht sinnvoll trennen lasse. Das Berufungsgericht hat § 25 des Mietvertrags rechtsfehlerfrei und im übrigen zutreffend dahin ausgelegt, daß dieser keine Regelung hinsichtlich der Fälligkeit der Kautionsleistung enthält. Die Vertrags-bestimmung verstößt mithin nicht gegen den insoweit mit § 550 b Abs. 1 Satz 3 - 6 - [X.] inhaltsgleichen § 551 Abs. 2 [X.] n.F., der mit Wirkung seit dem 1. September 2001 auch auf zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende [X.] anzuwenden ist, da der Gesetzgeber in Art. 229 § 3 EG[X.] keine Übergangsvorschrift erlassen hat. Gemäß § 551 Abs. 2 [X.] ist der Mieter [X.], eine als Sicherheit bereitzustellende Geldsumme in drei gleichen mo-natlichen Teilleistungen zu erbringen; eine zum Nachteil des Mieters abwei-chende Vereinbarung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 [X.]). § 25 des Mietvertrags schließt dieses Recht des Mieters weder aus noch schränkt er es ein. Die Fäl-ligkeit der Kautionsleistung beurteilt sich mithin nach der gesetzlichen Rege-lung. Die Ausführungen des Berufungsgerichts, wonach die Unwirksamkeit [X.] die Wirksamkeit der [X.] unberührt läßt, sind an dieser Stelle nicht entscheidungserheblich. b) Zu Recht hat das Berufungsgericht die [X.] auch für den Fall als wirksam angesehen, daß die Behauptung des [X.] zutrifft, der [X.] habe den Abschluß des Mietvertrags beziehungsweise die Übergabe der Wohnungsschlüssel ausdrücklich davon abhängig gemacht, daß er - der Kläger - den Kautionsbetrag zuvor in voller Höhe hinterlege. Eine solche [X.] wäre allerdings, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, gemäß § 551 Abs. 2 [X.] in Verbindung mit Abs. 4 unwirksam, da sie das Recht des Mieters zu Teilleistungen unzulässig einschränken würde. Die Unwirksamkeit der vom Kläger behaupteten Fälligkeitsvereinbarung hat jedoch weder gemäß § 551 [X.] noch gemäß § 139 [X.] die Unwirksam-keit auch der [X.] zur Folge. [X.]) Wie die Revision nicht verkennt, hat der [X.] dies durch Urteil vom 25. Juni 2003 unter der Voraussetzung entschieden, daß die Formularbestim-mung aus sich heraus verständlich ist, sich sinnvoll in einen zulässigen und ei-- 7 - nen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt und mithin keine unzulässige gel-tungserhaltende Reduktion einer Allgemeinen Geschäftsbedingung vorliegt ([X.] ZR 344/02, [X.]O unter [X.]; [X.]surteile vom 3. Dezember 2003 - [X.] ZR 86/03, [X.], 1240, unter [X.] und vom 17. März 2004 - [X.] ZR 166/03, [X.], 269, unter [X.] a). Umstände, die dafür sprechen, daß die nach der Behauptung des [X.] mündlich getroffene Vereinbarung die Voraussetzun-gen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 Abs. 1 [X.] (nunmehr § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.]) erfüllt, sind vom Kläger weder vorge-tragen noch sonst ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist die bloße [X.] mit dem Sinn und Zweck des § 550 b [X.] beziehungsweise § 551 [X.] auch dann vereinbar, wenn der Mieter die Kaution auf Verlangen des [X.] tatsächlich in voller Höhe vor dem Einzug geleistet hat. Wie der [X.] im Urteil vom 25. Juni 2003 im einzelnen ausgeführt hat, wäre es im Hinblick auf den Schutzzweck des § 550 b a.F. [X.] (nunmehr § 551 [X.]) verfehlt, eine Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung zur Fälligkeit unwirksam ist ([X.]O, unter II 3; vgl. auch [X.]surteil vom 3. Dezember 2003, [X.]O). Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor dem Zeitpunkt der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Macht der Vermieter die Überlassung der Wohnungsschlüssel gleichwohl von der vorzeitigen Zahlung der Kaution abhängig, kann der Mieter seinen Anspruch auf Gebrauchsüberlas-sung notfalls gerichtlich durchsetzen ([X.]surteil vom 25. Juni 2003, [X.]O) und gegebenenfalls Schadensersatz verlangen. [X.]) Die von dem Kläger behauptete mündliche Vereinbarung führt auch nicht gemäß § 139 [X.] zur Nichtigkeit der gesamten [X.]. Danach ist, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, daß es auch ohne den nichtigen Teil [X.] 8 - genommen sein würde. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, daß die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung [X.] haben ([X.]surteil vom 17. März 2004, [X.]O unter [X.] b m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, daß die Parteien auch ohne die Fälligkeitsregelung eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten vereinbart hätten. 2. Das Berufungsgericht hat des weiteren zu Recht angenommen, daß die [X.] nicht wegen der zusätzlichen Vereinbarung in § 28 des Mietvertrags unwirksam ist, wonach der Mieter verpflichtet ist, innerhalb von 2 Wochen eine Bürgschaft des [X.] nach dem Vordruck des Vermieters vorzulegen. a) Diese Verpflichtung des [X.] ist allerdings unwirksam. Gemäß § 551 Abs. 1 [X.] darf die Sicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung aus-gewiesenen Betriebskosten betragen; nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Sind mehrere Sicherheiten ver-einbart, dürfen diese zusammengerechnet den nach § 551 Abs. 1 [X.] höchst-zulässigen Betrag nicht überschreiten (Kumulationsverbot; [X.] 107, 210, 213 m.w.Nachw.; [X.]/[X.] (2003), § 551 Rdnr. 9; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 241; [X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 20). Da die vereinbarte Kautionsleistung von 1.470,- [X.] den zulässigen Höchstbe-trag von drei Grundmieten zu je 490,- [X.] bereits erreicht, ist die Verpflichtung zur Erbringung einer zusätzlichen Sicherheit unwirksam, wobei offenbleiben kann, ob die Vereinbarung auch wegen mangelnder Bestimmtheit hinsichtlich der [X.] unwirksam ist. Soweit der [X.] einen [X.] gegen § 550 b [X.] (nunmehr § 551 [X.]) verneint hat, wenn sich ein [X.] 9 - ter unaufgefordert gegenüber dem Vermieter unter der Bedingung verbürgt, daß ein Wohnraummietvertrag zustande kommt ([X.] 111, 361), liegt diese Vor-aussetzung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. b) Die Unwirksamkeit der Bürgschaftsvereinbarung führt nicht gemäß § 551 [X.] zur Nichtigkeit der [X.]. [X.]) Nach der in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend vertretenen Ansicht ist die Vereinbarung über die Sicherheitsleistung nur insoweit [X.], als sie das nach § 551 Abs. 1 [X.] höchstzulässige Maß überschreitet ([X.], 887 mit zust. [X.]. Schläger; [X.] 1997, 42, 44; [X.] WuM 1997, 555; v. [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 756, 756 a; [X.], [X.]O Rdnr. 23, 86; MünchKomm[X.]/[X.], 3. Aufl., § 550 [X.]. 7a; Pa-landt/[X.], [X.], 63. Aufl., § 551 Rdnr. 9; [X.], [X.], 8. Aufl., § 551 Rdnr. 39, 61; [X.]/[X.], [X.]O Rdnr. 11, vgl. aber Rdnr. 34; [X.], [X.]O Rdnr. 246; [X.], [X.], 497, 498; a.[X.], [X.] 1999, 965 f.; [X.] v. Westphalen/[X.], Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke: Wohnraummiete, Rdnr. 174). [X.]) Diese Auffassung trifft zu. Der Wortlaut des § 551 Abs. 4 [X.] läßt sowohl die Auslegung zu, daß die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist als auch die Auslegung, daß nur die das zulässige Maß überschreitende Vereinba-rung unwirksam ist. Letzteres entspricht dem Sinn und Zweck des § 551 [X.]. Nach der Begründung des Entwurfs über das Gesetz zur Erhöhung des Ange-bots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 ([X.]l. I S. 1912), durch das § 550 b in das [X.] eingefügt wurde, soll die Regelung einen Ausgleich zwi-schen dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters auf der einen und dem Schutzbedürfnis des Mieters auf der anderen Seite herstellen (BT-Drucks. - 10 - 9/2079 [X.]). Ebenso wie die Unwirksamkeit einer Fälligkeitsregelung nach dem Sinn und Zweck des § 550 b [X.] bzw. § 551 [X.] nicht die [X.] der [X.] zur Folge hat (vgl. oben 1 b), kann auch die unzulässige Vereinbarung einer überhöhten Sicherheit nicht zur Unwirksamkeit der [X.] insgesamt führen. Die von der Revision befürwortete, an einem größtmöglichen Mieterschutz ausgerichtete Rechtsfolge der Gesamtnich-tigkeit wird dem berechtigten Interesse des Vermieters nicht in hinreichendem Maße gerecht, zum Schutz vor Mietausfall und Beschädigung der Wohnung ei-ne gewisse Sicherung zu erlangen. Entgegen der Auffassung der Revision [X.] es der Mieterschutz grundsätzlich nicht, dem Vermieter diese Sicherung im Falle der [X.] insgesamt zu versagen. Der Mieter wird durch die gesetzliche Begrenzung der Höhe der Sicherheitsleistung ausreichend ge-schützt. Einem Verlangen des Vermieters nach weiterer Sicherheitsleistung braucht er nicht nachzukommen; zuviel geleistete Sicherheiten kann er zurück-verlangen. Insoweit besteht die von der Revision hervorgehobene Gefahr einer Umgehung des § 551 [X.] durch Verlangen überhöhter Sicherheiten nicht. c) Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund eines seitens der [X.] angeführten [X.] gerechtfertigt. Zwar können nach der Rechtsprechung des [X.]s zur Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedin-gungen jeweils für sich genommen unbedenkliche Klauseln einen Summie-rungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Be-nachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen; dies kann auch der Fall sein, wenn eine Klausel schon für sich gesehen unwirksam ist ([X.], Urteil vom 14. Mai 2003 - [X.] ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter [X.] m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - [X.] ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter [X.]). Danach benachteiligt eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, den Mieter [X.] und ist daher gemäß § 9 [X.] (§ 307 [X.]) unwirksam, wenn er - 11 - zugleich zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne [X.] auf den Zeitpunkt der Vornahme der letzten [X.] ist ([X.]surteile vom 14. Mai und 25. Juni 2003, [X.]O). Es kann dahinstehen, ob die in § 28 des Mietvertrags enthaltene [X.] über die Beibringung einer Bürgschaft als Allgemeine Geschäftsbedin-gung anzusehen ist. Die vorliegende Vereinbarung einer überschießenden Si-cherung ist mit der vorgenannten Fallgestaltung nicht vergleichbar. Durch die kumulierten Pflichten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und Endreno-vierung werden dem Mieter Instandhaltungspflichten auferlegt, die nach der ge-setzlichen Regelung dem Vermieter obliegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]); dies kann im Falle formularmäßiger Vereinbarung den Mieter unangemessen benachteiligen. Dagegen ist die Vereinbarung einer Mietsicherheit bis zur Höhe von drei Monatsmieten nach der gesetzlichen Regelung ausdrücklich vorgese-hen. Wie vorstehend ausgeführt, ist nach dem Sinn und Zweck des § 551 [X.] dem berechtigten Interesse des Vermieters am Erhalt einer gewissen Sicherung Rechnung zu tragen; sie ist lediglich insoweit unwirksam, als sie überhöht ist. d) Sollte die in § 28 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung dagegen als Individualvereinbarung zu werten sein, führt die [X.] auch nicht nach § 139 [X.] zur Nichtigkeit der gesamten [X.], da - [X.] wie hinsichtlich der unwirksamen Fälligkeitsbestimmung - anzunehmen ist, daß die Parteien im Falle der Kenntnis der Teilnichtigkeit allein eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbart hätten, wie es § 25 des Mietvertrags vorsieht. - 12 - II[X.] 1. Die Revision des [X.] gegen das [X.] ist zulässig. Zwar hat das Berufungsgericht im [X.] die Revision nicht zugelassen. Jedoch er-streckt sich die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in dem Teilurteil, das die Sachentscheidung enthält, auch auf die zugehörige, im [X.] enthaltene Kostenentscheidung. Das [X.] ergänzt insoweit lediglich das vorausgegangene Teilurteil und bil-det mit diesem eine Einheit, weil die Kostenentscheidung eine notwendige Fol-ge der Entscheidung in der Hauptsache ist. Der [X.] hat auf-grund dessen in ständiger Rechtsprechung die Revision gegen die in einem [X.] enthaltene Kostenentscheidung auch dann als zulässig angese-hen, wenn die Revisionssumme gemäß § 546 Abs. 1 ZPO a.F. hinsichtlich des [X.]s nicht erreicht war, sofern - wie hier - das zur Hauptsache ergan-gene Teilurteil wirksam angefochten war ([X.] 29, 126, 127; [X.], Urteil vom 3. November 1992 - [X.], NJW 1993, 1063 = [X.], 561 unter V). Da das Teil- und [X.], wie ausgeführt, eine notwendige Einheit bilden, entfaltet die auf die Sachentscheidung bezogene Zulassung der Revision in dem Teilurteil auch dann Wirkung hinsichtlich der im [X.] enthaltenen Kostenentscheidung, wenn das Berufungsgericht, wie im vorliegenden Fall, die Revision gegen das [X.] nicht zugelassen hat. - 13 - 2. In der Sache ist die Revision des [X.] gegen das [X.] mit der sich aus dem Tenor ergebenden Maßgabe zurückzuweisen.

[X.] Dr. [X.] [X.]
[X.] [X.]