Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.10.2001, Az. XII ZR 93/99

[X.]NDES[X.]ERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 93/99Verkündet am:10. Oktober 2001Breskic,[X.] [X.]eschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch den Vorsitzenden Richter Dr. [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.]n wird das Urteil des [X.] [X.] in [X.] vom 24. Februar 1999im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 10. [X.] wegen eines 28.200 DM zuzüglich Zinsen übersteigendenBetrages zurückgewiesen worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zu neuer Verhandlungund Entscheidung - auch über die Kosten des [X.] - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Parteien (beziehungsweise auf seiten der [X.]n zu 2 derenRechtsvorgängerin) schlossen am 10. Mai 1995 einen schriftlichen Mietvertragüber ein gewerbliches [X.]rundstück in [X.].. Der [X.] betrieb in Form einervon ihm beherrschten [X.]mbH eine [X.]-Vertragswerkstatt und wollte [X.] in den neu angemieteten Räumen weiterführen. Als Mietzins wurden- 3 -17.000 DM zuzlich Mehrwertsteuer pro Monat vereinbart. Das Vertragsver-ltnis sollte am 1. April 1996 beginnen und bis zum 31. Mrz 2006 andauern.In § 1 Nr. 2 des [X.] heißt [X.] Vermieter vermietet an den Mieter die in der als Anlage [X.] beigeften Lageplanskizze rot umrandete [X.]e-flche des [X.]rundstcks in ... mit einer ungefren Flchevon 1100 qm sowie benötigte Sozialrme im N(rotschraffiert). Ein geeigneter Lagerplatz fr den anfallenden [X.]e-werbemll (ca. 60 qm) wird ebenfalls zur [X.].[X.]. 100 Stellpltze stehen zur Mitbenutzung zur [X.] Firma [X.] fand das Anwesen in der bestehenden Form nicht hin-reichend attraktiv und verlangte den Bau einer besonderen Ausstellungshallefr Neufahrzeuge und das Anbringen einer großen Leuchtreklame. [X.] wegen einer Verrungssperre nicht genehmigt werden. Das [X.]edazu, daß die Firma [X.] den Vertragslervertrag mit dem [X.]nkigte. Der [X.] war um eine Auflösung des [X.] teilte im Oktober 1995 den Vermietern und auch der bisherigen Mieterin,der Firma [X.] (dieser mit Schreiben vom 30. Oktober 1995) mit, daß er das Ob-jekt wegen der [X.] des [X.] nicht beziehen werde.Die Firma [X.] wandte sich daraufhin an die Vermieter mit der Bitte, mit ihr einenFortsetzungsmietvertrag abzuschließen.Mit Schreiben vom 22. Mrz 1996 boten die Vermieter dem [X.] Übergabe des Mietobjekts zum 1. April 1996 an. [X.]leichzeitig teilten sie mit,wenn der [X.] das Mietobjekt nicht nutzen wolle, könne ein Mietvertrag mitder Firma [X.] geschlossen werden, allerdings zu einem niedrigeren Mietzins.Sie forderten den [X.]n auf, sein Einverstis mitzuteilen. Der [X.]antwortete mit Telefax vom 23. Mrz 1996, er gehe davon aus, daß ein Miet-vertrag mit ihm nicht mehr bestehe, hilfsweise erklre er die Anfechtung des- 4 -Vertrages. Mit Schreiben vom 25. Mrz 1996 teilten die Vermieter dem [X.] mit, sitten inzwischen einen Mietvertrag mit der Firma [X.] abge-schlossen, sich darin aber einen Rcktritt vorbehalten fr den Fall, [X.] der [X.] das Mietobjekt doch nocrnehmen wolle. [X.] [X.], [X.] sie gegen den [X.]n die Differenz zwischen dem mit ihm und demmit der Firma [X.] vereinbarten Mietzins (17.000 DM - 7.600 DM = 9. 400 DM)geltend machen wrden.Mit der Klage begehren die [X.] die Mietzinsdifferenz fr den Zeitraumvon April bis einschlieûlich Dezember 1996. Das [X.] hat der Klage bisauf einen Teil der geltend gemachten Zinsen stattgegeben. Die Berufung [X.] hatte keinen Erfolg. Mit seiner Revision verfolgt der [X.] seinenAntrag auf Klageabweisung weiter. Durch [X.] vom 27. Juni 2001 hat [X.] die Annahme der Revision abgelehnt, soweit den [X.]n durch die Zu-rckweisung der Berufung des [X.]n 28.200 DM zuzlich Zinsen zuge-sprochen worden sind. Das ist die geltend gemachte Mietzinsdifferenz bis ein-schlieûlich Juni 1996.Entscheidungsgr:Im Umfang der Annahme [X.] die Revision zur Aufhebung des [X.] Urteils und zur Zurckverweisung der Sache an das Berufungsge-richt.1. Zu Unrecht wendet sich die Revision allerdings gegen die [X.], es liege kein wucherliches [X.]escft vor und des-- 5 -halb sei der Mietvertrag nicht nach § 138 Abs. 1 B[X.]B unwirksam. Diese An-nahme ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach stiger Rechtspre-chung des [X.] ist ein Vertrag als wucherliches [X.]escftnach § 138 Abs. 1 B[X.]B nichtig, wenn Leistung und [X.]egenleistung in einemaufflligen Miûverltnis zueinander stehen und weitere sittenwidrige [X.] hinzutreten, z.B. eine verwerfliche [X.]esinnung des durch den [X.] (Senatsurteil B[X.]HZ 141, 257, 263 m.[X.]). Das Berufungsge-richt hat die Behauptung der [X.], der mit der Firma [X.] vereinbarte Mietzinssei marktlich, als richtig unterstellt und deshalb ist in der [X.] auszugehen, [X.] bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Miet-vertrag objektiv ein aufflliges Miûverltnis zwischen Leistung und [X.]egenlei-stung besteht. Rechtlich nicht zu beanstanden sind jedoch die weiteren Ausfh-rungen des Berufungsgerichts, eine verwerfliche [X.]esinnung der Vermieterkicht festgestellt werden. Der fr solche Mietobjekte zu erzielende [X.] unterliege starken Preisschwankungen und es sei "[X.] schwierig" zuerkennen, welcher Preis fr ein solches Objekt marktlich sei. Wenn ein Ver-mieter in dieser Situation zu einem - objektiv betrachtet - rten [X.], [X.] allein daraus nicht herleiten, [X.] er sich von einer ver-werflichen [X.]esinnung habe leiten lassen. Diese Rechtsprechung steht im Ein-klang mit der neueren Rechtsprechung des Senates zu dieser Frage (Senats-urteil vom 13. Juni 2001 - [X.] - ZIP 2001, 1633, 1635 f.).2. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Anspruch der [X.]auf Zahlung der Mietzinsdifferenz stehe nicht entgegen, [X.] sie das [X.] die Firma [X.] weitervermietet tten, steht im Einklang mit der inzwischenergangenen Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom [X.] - [X.] - [X.], 207 f. m.[X.]).- 6 -3. Das Berufungsurteil kann aber keinen Bestand haben, soweit den[X.]n die Mietzinsdifferenz zugesprochen worden ist fr die Zeit nach dem30. Juni 1996. Die [X.] kinen solchen [X.] nicht gel-tend machen fr die Zeit nach Beendigung des [X.]ses. Nach denbisherigen tatschlichen Feststellungen ist es aber nicht [X.], [X.]das [X.] durch ordentliche [X.] zum 30. Juni 1996 beendetworden ist. Zwar haben die Vertragsparteien eine feste Laufzeit des [X.] bis zum Jahre 2006 vereinbart. Eine solche Laufzeitvereinbarung [X.] nur wirksam, wenn der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des§ 566 B[X.]B a.F. = § 550 B[X.]B n.F. entspricht. Die Schriftform ist nach stigerRechtsprechung des Senats nur eingehalten, wenn sich die wesentlichen Ver-tragsbedingungen, zu denen die genaue Bezeichnung des [X.], aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteil B[X.]HZ 142, 158, 161m.[X.]). In dem zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Mietvertragwird zur Bezeichnung des Mietobjekts auf eine Anlage verwiesen. Diese Anla-ge ist nicht zu den Akten gereicht worden und es fehlt auch jeder Vortrag der[X.] dazu, ob sie bei [X.] vorgelegen hat und welche Angaben inihr enthalten waren. Wenn die [X.] wesentliche Bestandteiledes [X.] nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern inandere Schriftstcke auslagern, so [X.] sich der [X.]esamtinhalt der mietvertrag-lichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" [X.] ergibt, [X.] zur Wahrung der Urkundeneinheit die [X.] in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich ge-macht werden (Senatsurteil B[X.]HZ aaO m.[X.]). Da diese Voraussetzungen frdie Einhaltung der Schriftform nicht festgestellt worden sind, ist fr die [X.] davon auszugehen, [X.] der Mietvertrag in den Jahren 1995/1996nach der damals geltenden gesetzlichen Regelung (§ 566 B[X.]B a.F.) unter Ein-- 7 -haltung der gesetzlichen [X.]sfrist zum "[X.] des ersten Jahres" ge-kigt werden konnte.b) Eine [X.] kann auch durch schlssiges Verhalten erfolgen,wenn sich aus ihm zweifelsfrei ergibt, [X.] eine Partei das [X.] been-den mchte (Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet- Pacht- [X.], 8. Aufl., Rdn. 864). Das Berufungsgericht hat - in anderem Zu-sammenhang - festgestellt, der [X.] habe den [X.]n bereits im [X.] mitgeteilt, [X.] er das Mietobjekt (wegen der [X.] seines Vertrags-lervertrages durch die Firma [X.]) definitiv nicht beziehen werde ([X.] 9unten). Diese Mitteilung ist als schlssig erklrte [X.] des Vertragesauszulegen. Nach der damals geltenden Rechtslage war die [X.] eines[X.]ses auch schon vor der Überlassung der Mietsache zulssig(Wolf/[X.]/[X.] aaO Rdn. 920 m.[X.]) und das erste Jahr, fr dessen [X.]die [X.] nach § 566 B[X.]B a.F. frstens zulssig war, rechnete bei ei-nem noch nicht vollzogenen Mietvertrag vom [X.] und nichtvon der Übergabe der Mietsache an (B[X.]HZ 99, 54; Senatsurteil vom22. Dezember 1999 - [X.] - aaO). Der Mietvertrag datiert vom 10. Mai1995, so [X.] die Sperrfrist des § 566 B[X.]B a.F. am 10. Mai 1996 abgelaufenist. Auf die Wirksamkeit einer im Jahre 1995 erklrten [X.] hat die [X.] des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 (§§ 550, 578 B[X.]B n.F.)keinen [X.]. Nach dem am 1. Januar 1994 in [X.] getretenen § 565Abs. 1 a B[X.]B a.F. konnte der [X.] das [X.] im Oktober 1995zum 30. Juni 1996 kigen.4. Soweit den [X.]n Ansprche fr die Zeit nach dem 30. Juni 1996zugesprochen worden sind, kann das Berufungsurteil deshalb keinen Bestandhaben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschlieûend zu entscheiden- 8 -(§ 565 Abs. 3 ZPO). [X.] mangels Einhaltung der Schriftform eine ordentliche[X.] des [X.] in Betracht kommt, ist in den [X.] von den Parteien noch vom [X.]ericht gesehen worden. [X.] das [X.] dies gesehen, tte es den [X.]n einen entsprechenden Hin-weis (§ 139 ZPO) geben mssen. Es ist jedenfalls nicht [X.], [X.]die [X.] nach einem solchen Hinweis in der Lage gewesen [X.], die in [X.] Mietvertrag [X.] vorzulegen und darzulegen, [X.] die-se Anlage bei [X.] vorgelegen hat, [X.] in ihr das Mietobjekt [X.] genau bezeichnet ist und [X.] die [X.] der Anlage mitdem schriftlichen Mietvertrag zweifelsfrei kenntlich gemacht worden ist. [X.] [X.] an das Berufungsgericht zurckverwiesen werden, damit die [X.] [X.]elegenheit haben, hierzu vorzutragen, und damit das [X.] die notwendigen Feststellungen nachholen kann (vgl.[X.]/[X.], 2. Aufl. § 565 Rdn. 22 [X.] We-ber-Monecke [X.] Ahlt