Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.10.2001, Az. XII ZR 307/98

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 307/98Verkündet am:10. Oktober 2001Küpferle,[X.] Geschäfts[X.]ellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] 10. Oktober 2001 durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des [X.] desOberlandesgerichts [X.] vom 5. November 1998 aufgeho-ben, soweit die Berufung und Klageerweiterung der Kläger hin-sichtlich eines Teilbetrages von 37.078,45 [X.] neb[X.] Zinsen er-folglos geblieben sind.Im Umfang der Aufhebung wird der Rechts[X.]reit zur neuen [X.] und Entscheidung, aucr die Ko[X.]en der Revision,an das Berufungsgericht zurckverwiesen.Von Rechts [X.]:Die [X.] mieteten als [X.] von [X.] Gewerberäume [X.] die [X.] vom 1. November 1994 bis 31. [X.] zu einem monatlichen [X.] von 3.473,86 [X.] zuzlich Mehrwert-[X.]euer neb[X.] 600 [X.] Nebenko[X.]envorauszahlung. Der Mietvertrag be[X.]eht auseinem teils handschriftlich, teils maschinenschriftlich ausgefllten, aus losenBlättern be[X.]ehenden, beidseitig bedruckten Formularsatz mit durchgehenderPaginierung und fortlaufender Paragraphenzählung. Das Mietobjekt i[X.] in § 1- 3 -mit "M. , D. [X.]r. 52 Hochparterre u. Dachgeschoß (s. [X.])" bezeichnet. Dem Formular waren drei von den Parteien para-phierte Grundrißzeichnungen sowie eine von den Parteien unterschriebeneAus[X.]attungsbeschreibung des [X.], ferner die in § 26des Vertrages als "Zusatzvereinbarung 1" erwte und ebenso bezeichneteAnlage, die ebenfalls von den Parteien unterzeichnet i[X.]. Unter den [X.] befindet sich ein Passus, demzufolge § 14 des Vertrages ([X.] der Untervermietung ohne [X.]e schriftliche Erlaubnis des [X.]) durch eine generelle Ge[X.]attung der Untervermietung ersetzt wird,solange "die Art der Nutzung und der Charakter der Mietsache nicht [X.] des [X.] be[X.]immt, daß ein den Vermieterzur außerordentlichen Kigung berechtigender Zahlungsverzug vorliegt,wenn der Mieter sich mit mehr als einer [X.]rate in Zahlungsverzug [X.] 21 Abs. 3 des [X.] lautet:"Wird das [X.] von dem Vermieter aus wichtigem Grunde ge-kigt, so haftet der Mieter [X.] den Schaden, der dem Vermieter [X.] die Kigung begrvertragswidrige Verhalten ent[X.]andeni[X.]. Insbesondere i[X.] dem Vermieter der bis zum Ablauf der vereinbartenMietzeit durch leer[X.]ehende [X.] bzw. Mindermieteinnahmen ent[X.]e-hende Mietausfall zu ersetzen. Diese [X.]pflicht [X.], wenn der Mieter nachwei[X.], daß sich der Vermieter nicht [X.] um einen neuen Mieter bemt hat und endet in jedem Falle mitdem Ablauf eines Jahres nach [X.] der [X.] Schreiben vom 29. Augu[X.] 1996 kigten die [X.] das Miet-verltnis zum 31. Dezember 1996 unter Berufung auf § 566 Satz 2 BGB a.F..- 4 -Die [X.] erklrten ihrerseits mit Schreiben vom 6. November 1996 die[X.]i[X.]lose Kigung des [X.]ses wegen Zahlungsverzuges und setz-ten den [X.] eine [X.]s[X.]i[X.] zum 20. November 1996. Diese rmtendas Mietobjekt im Januar 1997.Mit ihrer Klage verlangten die [X.] zch[X.] rck[X.]igen [X.],[X.] und [X.] ([X.] in Höhe [X.]) [X.] die [X.] von Juni 1996 bis Augu[X.] 1997 in Höhe von24.944,16 [X.]. Diesen Betrag errechnen sie wie folgt:[X.] Juni - Dezember 1996 = 7 x 3.994,96 [X.] =27.964,72 [X.]abzlich darauf gezahlter- 23.420,16 [X.] Januar - Augu[X.] 1997 = 8 x 3.473,88 [X.] =+ 27.791,04 [X.]abzlich Erlös aus Nachvermietung Juli und Augu[X.] 1997- 4.347,72 [X.]abzlich Er[X.]attungsanspruch aus [X.] 3.043,72 [X.] verlangten die [X.] Fe[X.][X.]ellung der Verpflichtung der [X.], ihnen [X.] hinaus den [X.] bis Ende Oktober 1999 zuersetzen.Das [X.] sprach den [X.]n 3.489,17 [X.] neb[X.] 4 % Zinsen zu,mlich [X.] Juni 1996 - 15. Januar 1997 = 7,5 x 3.994,96 [X.] =29.962,05 [X.] (richtig: 29.962,20 [X.]) abzlich 23.420,16 [X.], und wies die weitergehende Klage ab.Mit ihrer Berufung begehrten die [X.] klageerweiternd zum einenZahlung weiterer 63.132,55 [X.] neb[X.] 5 % Zinsen ([X.] [X.] zuzlich41.686,56 [X.] [X.] [X.] den weiteren [X.]raum September 1997- 5 -bis Augu[X.] 1998 = 12 x 3.473,88 [X.]) sowie Fe[X.][X.]ellung, [X.] die [X.]ihnen den aufgrund vorzeitiger Beendigung des [X.] ent[X.]ehenden[X.] ab 1. November 1998 zu ersetztten.Die Berufung der [X.] blieb ohne Erfolg. Dagegen richtet sich [X.], die der Senat wegen der vertraglichen Beschrkung der Ersatz-pflicht [X.] ein Jahr nach [X.] der Mietsache (§ 21Abs. 3 Satz 3 des [X.]) lediglich hinsichtlich eines Teilbetrages [X.] von (63.132,55 [X.] den [X.]raum [X.] Januar 1998 bis Augu[X.] 1998 verlangter 7,5 x 3.473,88 [X.] =26.054,10 [X.] =) 37.078,45 [X.] neb[X.] Zinsen angenommen hat.[X.]:Die Revision [X.] im Umfang der Annahme zur Aufhebung der [X.] Entscheidung und zur Zurckverweisung der Sache an das [X.].[X.] i[X.] davon ausgegangen, das [X.] seidurch die [X.]i[X.]lose Kigung der [X.] vom 6. November 1996 nicht beendetworden, weil die [X.] [X.] den [X.]punkt der Kigungserklrung einen [X.] des § 554 Abs. 1 BGB a.F. [X.] der [X.] mit [X.] nicht nachgewie[X.]ten. Vielmehr ergebe- 6 -sich bereits aus den un[X.]reitig bis zur Kigung gelei[X.]eten Zahlungen der[X.], insbesondere allein im Oktober 1996 ca. 13.300 [X.], [X.] ein sol-cher [X.] nicht vorgelegen habe.Hingegen sei das [X.] durch die Kigung der [X.]vom 29. Augu[X.] 1996 gemû §§ 566, 565 Abs. 1a [X.] zum 31. Mrz 1997beendet worden, weil die Schriftform des [X.] nicht gewahrt sei.Über den [X.]raum der [X.] am 15. Januar 1997 hinaus seien die[X.] zur Zahlung von [X.] aber nicht verpflichtet, weil sie aufgrundder ungerechtfertigten [X.]i[X.]losen Kigung der [X.] gezwungen gewesenseien, das Mietobjekt zu rmen.Ein [X.]anspruch wegen [X.] [X.]ehe den [X.]nnicht zu, weil die vorzeitige Beendigung des [X.]ses nicht durch einschuldhaftes Verhalten der [X.] herbeige[X.] worden sei.[X.] Annahmen halten der revisionsrechtlichen Prfung nicht [X.]and.Die [X.] haben Anspruch auf Ersatz des ihnen nach dem 15. Januar 1997bis zum 15. Januar 1998 (§ 21 Abs. 3 [X.]) ent[X.]andenen [X.]ausfalls, [X.] auf Zahlungsverzug ge[X.]tzte [X.]i[X.]lose Kigung der [X.] das [X.] (bis zum 31. Oktober 1999) begrte [X.] [X.] (vgl. [X.], 121, 129).1. Das [X.] i[X.] durch die [X.]i[X.]lose Kigung der [X.] vom6. November 1996 wegen [X.] beendet [X.] 7 -Es kann dahin[X.]ehen, ob § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F. durch § 21 Abs. 2Satz 2 des [X.] wirksam dahingehend zugun[X.]en des Vermieters er-weitert wurde, [X.] (auch) ein [X.] mit einer [X.]rate einschlieûlichNebenko[X.]en die [X.]i[X.]lose Kigung wegen Zahlungsverzuges rechtfertigt,oder ob die [X.] Verwender des [X.] waren, diese Klausel die[X.] in unangemessener Weise benachteiligt (§ 9 Abs. 1 [X.], vgl.[X.], Urteil vom 25. Mrz 1987 - [X.] - NJW 1987, 2506, 2507) [X.] deshalb nach § 6 Abs. 2 [X.] bei der gesetzlichen Regelung verbleibt.Denn in beiden Fllen waren die Voraussetzungen einer [X.]i[X.]losen Kigungwegen Zahlungsverzuges erfllt.Dies ergibt sich, wenn man den un[X.]reitigen Zahlungen der [X.][X.] die [X.] von Juni bis November 1996, auf die die Vorin[X.]anzen allein abge-[X.]ellt haben, den [X.] diesen [X.]raum geschuldeten und gemû § 4 Abs. 1 des[X.] jeweils am dritten Werktag eines Monats im voraus flligen[X.] r[X.]ellt, und zwar einschlieûlich der zugleich [X.], da auch diese zu den regelmûigen Zahlungenren, die der Mieter als Entgelt [X.] die Überlassung des Gebrauchs [X.] zu erbringen hat (vgl. [X.] in Bub/[X.], Handbuch der [X.] und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.] IV [X.]. 175; [X.]/[X.]/[X.],Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. [X.]. 970m.w.N.; [X.], [X.]. § 554 [X.]. 5 m.w.N.; [X.], 160, 161; offen gelassen von [X.], Urteile vom 15. April 1987- [X.] - NJW-RR 1987, 903, 905 und vom 23. September 1987- [X.] - NJW-RR 1988, 77, 78; vgl. auch [X.], 668).Fr die Monate Juni bis November 1996 schuldeten die [X.] 6 x4.594,94 [X.] = insgesamt 27.569,64 [X.].- 8 -Unter Bercksichtigung der un[X.]reitig darauf gelei[X.]eten Zahlungen der[X.], mlicham 04.07.19962.597,47 [X.]am 02.08.19962.597,47 [X.]am 17.10.19964.200,00 [X.]am 17.10.19969.189,88 [X.]am 17. oder 21.10.1996394,94 [X.]am 08.11.19962.116,73 [X.]am 08.11.19961.303,47 [X.]be[X.]and somit am 4. Juni 1996 ein [X.] von 4.594,94 [X.], der [X.] 3. Juli 1996 um weitere 4.594,94 [X.] auf 9.189,88 [X.] erte und er[X.]durch die Zahlungen vom 4. Juli 1996 und 2. Augu[X.] 1996 um je 2.597,47 [X.]auf 3.994,94 [X.] verminderte.Dieser [X.] erte sich am 3. Augu[X.], 4. September und 4. Okto-ber 1996 jeweils um weitere 4.594,94 [X.] und belief sich somit am [X.] auf insgesamt 17.779,76 [X.].Er verringerte sich durch die Zahlungen vom 17. bzw. 21. Oktober 1996um 4.200,00 + 9.189,88 + 394,94 [X.], die gemû § 366 Abs. 2 BGB mangelsLei[X.]ungsbe[X.]immung der [X.] dilteren [X.]schulden tilgten, auf[X.] Oktober 1996 geschuldete 3.994,94 [X.].Am 4. November 1996 erte er sich um weitere 4.594,94 [X.] auf8.589,88 [X.]. Selb[X.] wenn man zugun[X.]en der [X.] davon ausgeht, [X.]die Kigungserklrung der [X.] vom 6. November 1996 ihnen er[X.] nachdem 8. November 1996 zuging, belief sich der [X.] unter Bercksichti-gung der weiteren Zahlungen vom 8. November 1996 in [X.]2.116,73 [X.] + 1.303,47 [X.] im [X.]punkt des Zugangs der Kigung auf- 9 -noch 5.169,68 [X.] r[X.]ieg somit eine Monatsmiete einschlieûlich Ne-benko[X.]envorauszahlung (4.594,94 [X.]).Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, [X.] den [X.] aus [X.] der Nebenko[X.]en [X.] die [X.] vom 1. Januar 1995 bis 30. [X.] 1996 ein Er[X.]attungsanspruch in [X.] 3.043,72 [X.] zu[X.]and. Denndiese Abrechnung ging den [X.] nach dem unbe[X.]rittenen Vortrag der[X.] (er[X.]) am 28. Januar 1997 zu. Im [X.]punkt des Zugangs der [X.]i[X.]losenKigung war dieser Er[X.]attungsanspruch noch nicht fllig und hat [X.] bei der Berechnung des im [X.]punkt der Kigung rck[X.]igenBetrages auûer Betracht zu bleiben.Die von den [X.]n am 6. November 1996 ausgesprochene [X.]i[X.]loseKigung war demnach gerechtfertigt, weil die [X.] [X.] zwei aufeinan-derfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils des[X.]es in Verzug waren, wobei nicht er[X.] der Verzug [X.] die beiden [X.] und November 1996, sondern auch schon der in den Monaten zuvoraufgelaufene [X.] die insoweit noch nicht zu [X.] ausgesprochene Kn-digung rechtfertigte.2. Der sich daraus ergebende Anspruch der [X.] auf Ersatz des [X.] dem 15. Januar 1997 ent[X.]andenen [X.]ausfalls i[X.] auch nicht auf die[X.] bis zum 31. Mrz 1997 beschrkt.Zwar wird ein solcher [X.]anspruch im Falle eines auf unbe-[X.]immte [X.] geschlossenen [X.] durch die Hr Lei[X.]ungen [X.], die der Mieter bis zum ch[X.]mlichen ordentlichen Kigung[X.]ermintte aufbringen mssen, weil eine solche vom Mieter ausgesprochene ordent-liche Kigung mit ihrem Wirksamwerden die Kausalitt [X.] weiteren dem- 10 -Vermieter durch die [X.]i[X.]lose Kigung ent[X.]andenen Schaden beenden wr-de (vgl. [X.]Z 95, 39, 49). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtswar eine ordentliche Kigung des [X.]ses aber weder zum31. Mrz 1997 noch zu einem anderen vor dem 31. Oktober 1999 [X.] mlich, da die Voraussetzungen des § 566 BGB a.F. nicht vorliegen.Der zch[X.] [X.] die Dauer von ff Jahren geschlossene Mietvertrag der [X.] wahrte die [X.]) Auf den Streit der Parteien, ob der Mietvertrag neb[X.] Anlagen [X.] geheftet war, kommt es nicht an. Die Schriftform i[X.] mlichauch ohne Heftung gewahrt.aa) Die Verwendung eines aus losen Blttern be[X.]ehenden Vordrucks,bei dem die auf den Rckseiten [X.]ehenden Be[X.]immungen durch [X.]eBezugnahme im unterschriebenen Vertrag[X.]ext einbezogen wurden, [X.]eht [X.] der Schriftform nicht entgegen (vgl. Senatsurteil [X.]Z 136, 357,372 f.). Da es sich um den gleichen Vordrucksatz handelt, der auch in [X.] zur Beurteilung [X.]and, kann auf die dortigen Aus[X.]ungen ver-wiesen werden.bb) Die von smtlichen Parteien unterzeichnete "Zusatzvereinbarung 1"brauchte nicht angeheftet zu werden, weil der gedankliche Zusammenhang mitdem Mietvertrag durch wechselseitige Bezugnahme gewahrt i[X.]. § 26 des Miet-vertrages [X.] als Zusatzvereinbarung auf: "Mietanpassung (s. Zusatzverein-barung 1)". Die Zusatzvereinbarung nennt zwar das Mietobjekt nicht und nimmtauch nicht [X.] auf den Vertrag Bezug. Sie [X.] aber, wie durch [X.] "Mietanpassung" in § 26 [X.] angekigt, eine [X.]. [X.] die "lt. § 5/1 vereinbarte Miete" [X.] die er[X.]en zwei Jahre eine Fe[X.]-miete sein soll, wrend die [X.] [X.]es im Mietvertrag unter § 3- 11 -Abs. 1 geregelt i[X.], kommt dieser Diskrepanz keine entscheidende [X.]; sie beruht offensichtlich auf einem Schreib- oder Lesefehler. [X.] diese Diskrepanz durch den handschriftlichen Zusatz kompensiert, in Ab-weichung zu § 14 (der in der Tat einen Zu[X.]immungsvorbehalt zur [X.] regelt) werde die Untervermietung unter r bezeichneten Bedin-gungen generell ge[X.]attet.Alles in allem irein[X.]immende Bezeichnung als "[X.]", der Inhalt dieser Regelung, der Verweis auf § 14 [X.] und [X.] smtlicher als "Vermieter" bzw. "Mieter" bezeichneten Vertrags-parteien, um die [X.] zum Hauptvertrag eindeutig zu belegen.b) Die Aus[X.]attungsbeschreibung i[X.] mit "Gescftshaus ... M. D. [X.]r. 52" rschrieben, [X.] die Vermieter namentlich als Bauherrenauf und trt die Unterschriften smtlicher Parteien. Ob es [X.] die Frage [X.] der Schriftform auf diese Aus[X.]attungsbeschreirhaupt an-kommen kann, i[X.] schon deshalb [X.]aglich, weil der Mietvertrag keine Bau- oderAus[X.]attungsbeschreibung erwt, so [X.] nicht ersichtlich i[X.], [X.] sir-haupt als [X.] die Beschaffenheit des Mietobjekts maûgeblich vereinbart [X.] Vertragsinhalt war. Dagegen spricht zudem § 10 des [X.], derbe[X.]immt, [X.] die Mietsache in dem Zu[X.]rgeben wird, in dem sie sichbefindet, und der Mieter diesen Zu[X.]and als vertragsgemû anerkennt. Aberselb[X.] wenn die Au[X.]tattungsbeschreibung Be[X.]andteil der Vereinbarungen [X.] gewesen sein sollte, wre der gedankliche Zusammenhang mit [X.] durch die Namen der Parteien und die Bezeichnung des [X.]) § 1 [X.] (Mietobjekt) [X.] den handschriftlichen Zusatz "sieheZeichnung". Von den drei Zeichnungen enthalten die er[X.]en beiden den Ver-- 12 -merk "Fabrik D. [X.]r. 52" bzw. " D. Str."; die letzten bei-den sind mit "[X.]" bzw. "[X.]" ([X.]) gekennzeichnet. Sie sind(offenbar von je einem Vermieter und Mieter) paraphiert. Da sie keine rechts-gescftlichen Erklrungen enthalten, haben Paraphen die gleiche jedenZweifel an der [X.] ausschlieûende [X.] Unterschriften, und es bedarf auch nicht der Paraphen smtlicher Beteilig-ter (vgl. Senatsurteile vom 5. Juli 2000 - [X.] - [X.], 907, [X.] vom 29. September 1999 - [X.] - NJW 2000, 354, 357).Vor allem aber sind diese Zeichnungen als bloûer Orientierungsbehelfanzusehen und daher kein notwendiger Be[X.]andteil des [X.] (vgl.Senatsurteil vom 30. Juni 1999 - [X.] - ZIP 1999, 1311, 1313). [X.] i[X.] in § 1 Abs. 1 [X.] mit "M. , D. [X.]r. 52 Hochparterre u.[X.] (s. Anlage Grundrisse)" hinreichend und eindeutig bezeichnet,denn dem Vortrag der Parteien [X.] sich kein Anhaltspunkt da[X.] entnehmen,[X.] diese beiden Geschosse etwa nicht komplett, sondern nur teilweise ver-mietet wurden. Auch die Zeichnungen enthalten - bis auf [X.], dieoffenbar nur rte Zwischenwzeichnen - keine Begrenzungen, dieauf die Vermietung nur einzelner [X.] hindeuten kten.3. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Fe[X.]-[X.]ellungen zur [X.] den [X.]n ab 15. Januar 1997 ent[X.]andenen[X.] getroffen. Eine eigene Entscheidung i[X.] dem Senat verwehrt, [X.] Dauer der Weitervermietung des Objekts und der daraus erzielte [X.] zwi-schen den Parteien [X.]reitig sind und weiterer Aufklrrfen. Wrenddie [X.] sich [X.] die Monate Juli und Augu[X.] 1997 je 2.173,86 [X.] Netto-mieterls aus vorrgehender Weitervermietung anrechnen lassen und hin-sichtlich des [X.]raums ab September 1997 vortragen, die [X.] [X.](er-- 13 -neut) leer, behaupten die [X.], der Nachmieter zahle in Wirklichkeit zu-[X.]zlich 900 [X.] monatlich [X.] [X.] und Parkpltze, deren Nutzung den [X.] ohne zu[X.]zliches Entgelt eingermt gewesen sei. Auûerdem ttensie den [X.]n laut vorgelegten Schreiben Nachmieter benannt, die das Ob-jekt zu gleichen Konditionen zrnehmen bereit gewesen seien; darauftten die [X.] aber nicht reagiert.Das Berufungsurteil war daher im Umfang der Annahme aufzuheben unddie Sache insoweit zur Nachholung der erforderlichen Fe[X.][X.]ellungen an dasBerufungsgericht zurckzuverweisen.BlumenrrSprick[X.][X.]Ahlt