Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.10.2001, Az. XII ZR 307/98

[X.]DES VOLKESURTEILXII ZR 307/98Verkündet am:10. Oktober 2001Küpferle,[X.]Geschäftsstellein dem [X.]2 -Der XII. Zivilsenat des [X.]hat auf die mliche [X.]10. Oktober 2001 durch [X.][X.]und dieRichter Sprick, Weber-Monecke, [X.]und [X.]Recht erkannt:Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des [X.]desOberlandesgerichts [X.]vom 5. November 1998 aufgeho-ben, soweit die Berufung und Klageerweiterung der Kläger hin-sichtlich eines Teilbetrages von 37.078,45 [X.]neb[X.]Zinsen er-folglos geblieben sind.Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen [X.]und Entscheidung, aucr die Kosten der Revision,an das Berufungsgericht zurckverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand:Die [X.]mieteten als [X.]von [X.]Gewerberäume [X.]die [X.]vom 1. November 1994 bis 31. [X.]zu einem monatlichen [X.]von 3.473,86 [X.]zuzlich Mehrwert-steuer neb[X.]600 [X.]Nebenkostenvorauszahlung. Der Mietvertrag besteht auseinem teils handschriftlich, teils maschinenschriftlich ausgefllten, aus losenBlättern bestehenden, beidseitig bedruckten Formularsatz mit durchgehenderPaginierung und fortlaufender Paragraphenzählung. Das Mietobjekt i[X.]in § 1- 3 -mit "M. , D. str. 52 Hochparterre u. Dachgeschoß (s. AnlageGrundrisse)" bezeichnet. Dem Formular waren drei von den Parteien para-phierte Grundrißzeichnungen sowie eine von den Parteien unterschriebeneAusstattungsbeschreibung des Gescftshauses beigeft, ferner die in § 26des Vertrages als "Zusatzvereinbarung 1" erwte und ebenso bezeichneteAnlage, die ebenfalls von den Parteien unterzeichnet ist. Unter den [X.]befindet sich ein Passus, demzufolge § 14 des Vertrages ([X.]der Untervermietung ohne ausdrckliche schriftliche Erlaubnis des Ver-mieters) durch eine generelle Gestattung der Untervermietung ersetzt wird,solange "die Art der Nutzung und der Charakter der Mietsache nicht [X.]des [X.]bestimmt, daß ein den Vermieterzur außerordentlichen Kigung berechtigender Zahlungsverzug vorliegt,wenn der Mieter sich mit mehr als einer Mietzinsrate in Zahlungsverzug [X.]21 Abs. 3 des [X.]lautet:"Wird das [X.]von dem Vermieter aus wichtigem Grunde ge-kigt, so haftet der Mieter [X.]den Schaden, der dem Vermieter [X.]die Kigung begrvertragswidrige Verhalten entstandenist. Insbesondere i[X.]dem Vermieter der bis zum Ablauf der vereinbartenMietzeit durch leerstehende [X.]bzw. Mindermieteinnahmen entste-hende Mietausfall zu ersetzen. Diese Schadensersatzpflicht entfllt je-doch, wenn der Mieter nachweist, daß sich der Vermieter nicht [X.]um einen neuen Mieter bemt hat und endet in jedem Falle mitdem Ablauf eines Jahres nach [X.]der [X.]Schreiben vom 29. Augu[X.]1996 kigten die [X.]das Miet-verltnis zum 31. Dezember 1996 unter Berufung auf § 566 Satz 2 BGB a.F..- 4 -Die [X.]erklrten ihrerseits mit Schreiben vom 6. November 1996 diefristlose Kigung des Mietverltnisses wegen Zahlungsverzuges und setz-ten den [X.]eine Rmungsfri[X.]zum 20. November 1996. Diese rmtendas Mietobjekt im Januar 1997.Mit ihrer Klage verlangten die [X.]zch[X.]rckstigen Mietzins,[X.]und [X.]([X.]in Höhe derNettomiete) [X.]die [X.]von Juni 1996 bis Augu[X.]1997 in Höhe von24.944,16 DM. Diesen Betrag errechnen sie wie folgt:[X.]Juni - Dezember 1996 = 7 x 3.994,96 [X.]=27.964,72 DMabzlich darauf gezahlter- 23.420,16 [X.]Januar - Augu[X.]1997 = 8 x 3.473,88 [X.]=+ 27.791,04 DMabzlich Erlös aus Nachvermietung Juli und Augu[X.]1997- 4.347,72 DMabzlich Erstattungsanspruch aus [X.] 3.043,72 [X.]verlangten die [X.]Feststellung der Verpflichtung der Beklag-ten, ihnen [X.]hinaus den [X.]bis Ende Oktober 1999 zuersetzen.Das [X.]sprach den [X.]3.489,17 [X.]neb[X.]4 % Zinsen zu,mlich [X.]Juni 1996 - 15. Januar 1997 = 7,5 x 3.994,96 [X.]=29.962,05 [X.](richtig: 29.962,20 DM) abzlich 23.420,16 [X.]abzlich3.043,72 DM, und wies die weitergehende Klage ab.Mit ihrer Berufung begehrten die [X.]klageerweiternd zum einenZahlung weiterer 63.132,55 [X.]neb[X.]5 % Zinsen ([X.][X.]zuzlich41.686,56 [X.][X.][X.]den weiteren Zeitraum September 1997- 5 -bis Augu[X.]1998 = 12 x 3.473,88 DM) sowie Feststellung, [X.]die Beklagtenihnen den aufgrund vorzeitiger Beendigung des [X.]entstehenden[X.]ab 1. November 1998 zu ersetztten.Die Berufung der [X.]blieb ohne Erfolg. Dagegen richtet sich ihreRevision, die der Senat wegen der vertraglichen Beschrkung der Ersatz-pflicht [X.]ein Jahr nach [X.]der Mietsache (§ 21Abs. 3 Satz 3 des Mietvertrages) lediglich hinsichtlich eines Teilbetrages [X.]von (63.132,55 [X.]den Zeitraum [X.]Januar 1998 bis Augu[X.]1998 verlangter 7,5 x 3.473,88 [X.]=26.054,10 [X.]=) 37.078,45 [X.]neb[X.]Zinsen angenommen hat.Entscheidungsgr:Die Revision [X.]im Umfang der Annahme zur Aufhebung der [X.]Entscheidung und zur Zurckverweisung der Sache an das Beru-fungsgericht.[X.]i[X.]davon ausgegangen, das [X.]seidurch die fristlose Kigung der [X.]vom 6. November 1996 nicht beendetworden, weil die [X.][X.]den Zeitpunkt der Kigungserklrung einen [X.]des § 554 Abs. 1 BGB a.F. [X.]der [X.]mit [X.]nicht nachgewiestten. Vielmehr ergebe- 6 -sich bereits aus den unstreitig bis zur Kigung geleisteten Zahlungen derBeklagten, insbesondere allein im Oktober 1996 ca. 13.300 DM, [X.]ein sol-cher [X.]nicht vorgelegen habe.Hingegen sei das [X.]durch die Kigung der [X.]29. Augu[X.]1996 gemû §§ 566, 565 Abs. 1a [X.]zum 31. Mrz 1997beendet worden, weil die Schriftform des [X.]nicht gewahrt sei.Über den Zeitraum der [X.]am 15. Januar 1997 hinaus seien die[X.]zur Zahlung von [X.]aber nicht verpflichtet, weil sie aufgrundder ungerechtfertigten fristlosen Kigung der [X.]gezwungen gewesenseien, das Mietobjekt zu rmen.Ein Schadensersatzanspruch wegen [X.]stehe den Klrnnicht zu, weil die vorzeitige Beendigung des Mietverltnisses nicht durch einschuldhaftes Verhalten der [X.]herbeige[X.]worden sei.[X.]Annahmen halten der revisionsrechtlichen Prfung nicht stand.Die [X.]haben Anspruch auf Ersatz des ihnen nach dem 15. Januar 1997bis zum 15. Januar 1998 (§ 21 Abs. 3 MV) entstandenen Mietzinsausfalls, [X.]auf Zahlungsverzug gesttzte fristlose Kigung der [X.]das [X.](bis zum 31. Oktober 1999) begrte [X.][X.](vgl. BGHZ 82, 121, 129).1. Das [X.]i[X.]durch die fristlose Kigung der [X.]vom6. November 1996 wegen [X.]beendet [X.]7 -Es kann dahinstehen, ob § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F. durch § 21 Abs. 2Satz 2 des [X.]wirksam dahingehend zugunsten des Vermieters er-weitert wurde, [X.](auch) ein [X.]mit einer Mietzinsrate einschlieûlichNebenkosten die fristlose Kigung wegen Zahlungsverzuges rechtfertigt,oder ob die [X.]Verwender des [X.]waren, diese Klausel die[X.]in unangemessener Weise benachteiligt (§ 9 Abs. 1 AGBG, vgl.BGH, Urteil vom 25. Mrz 1987 - [X.]- NJW 1987, 2506, 2507) [X.]deshalb nach § 6 Abs. 2 [X.]bei der gesetzlichen Regelung verbleibt.Denn in beiden Fllen waren die Voraussetzungen einer fristlosen Kigungwegen Zahlungsverzuges erfllt.Dies ergibt sich, wenn man den unstreitigen Zahlungen der [X.]die [X.]von Juni bis November 1996, auf die die Vorinstanzen allein abge-stellt haben, den [X.]diesen Zeitraum geschuldeten und gemû § 4 Abs. 1 des[X.]jeweils am dritten Werktag eines Monats im voraus flligen[X.]rstellt, und zwar einschlieûlich der zugleich flligenNebenkostenvorauszahlungen, da auch diese zu den regelmûigen Zahlungenren, die der Mieter als Entgelt [X.]die Überlassung des Gebrauchs [X.]zu erbringen hat (vgl. [X.]in Bub/Treier, Handbuch der [X.]und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.]IV Rdn. 175; Wolf/Eckert/Ball,Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 970m.w.N.; Palandt-Weidenkaff, BGB 60. Aufl. § 554 Rdn. 5 m.w.N.; OLG Naum-burg WuM 1999, 160, 161; offen gelassen von BGH, Urteile vom 15. April 1987- [X.]- NJW-RR 1987, 903, 905 und vom 23. September 1987- [X.]- NJW-RR 1988, 77, 78; vgl. auch BVerfG WuM 1992, 668).Fr die Monate Juni bis November 1996 schuldeten die [X.]6 x4.594,94 [X.]= insgesamt 27.569,64 DM.- 8 -Unter Bercksichtigung der unstreitig darauf geleisteten Zahlungen derBeklagten, [X.]17.10.19964.200,00 DMam 17.10.19969.189,88 DMam 17. oder 21.10.1996394,94 DMam 08.11.19962.116,73 DMam 08.11.19961.303,47 DMbestand somit am 4. Juni 1996 ein [X.]von 4.594,94 DM, der [X.]3. Juli 1996 um weitere 4.594,94 [X.]auf 9.189,88 [X.]erte und erstdurch die Zahlungen vom 4. Juli 1996 und 2. Augu[X.]1996 um je 2.597,47 [X.]3.994,94 [X.]verminderte.Dieser [X.]erte sich am 3. August, 4. September und 4. Okto-ber 1996 jeweils um weitere 4.594,94 [X.]und belief sich somit am [X.]auf insgesamt 17.779,76 DM.Er verringerte sich durch die Zahlungen vom 17. bzw. 21. Oktober 1996um 4.200,00 + 9.189,88 + 394,94 DM, die gemû § 366 Abs. 2 BGB mangelsLeistungsbestimmung der [X.]dilteren Mietzinsschulden tilgten, auf[X.]Oktober 1996 geschuldete 3.994,94 DM.Am 4. November 1996 erte er sich um weitere 4.594,94 [X.]auf8.589,88 DM. Selb[X.]wenn man zugunsten der [X.]davon ausgeht, daûdie Kigungserklrung der [X.]vom 6. November 1996 ihnen er[X.]nachdem 8. November 1996 zuging, belief sich der [X.]unter Bercksichti-gung der weiteren Zahlungen vom 8. November 1996 in Hvon2.116,73 [X.]+ 1.303,47 [X.]im Zeitpunkt des Zugangs der Kigung auf- 9 -noch 5.169,68 [X.]rstieg somit eine Monatsmiete einschlieûlich Ne-benkostenvorauszahlung (4.594,94 [X.]anderes ergibt sich auch nicht daraus, [X.]den [X.]aus [X.]der Nebenkosten [X.]die [X.]vom 1. Januar 1995 bis 30. [X.]1996 ein Erstattungsanspruch in [X.]3.043,72 [X.]zustand. Denndiese Abrechnung ging den [X.]nach dem unbestrittenen Vortrag der[X.](erst) am 28. Januar 1997 zu. Im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosenKigung war dieser Erstattungsanspruch noch nicht fllig und hat [X.]bei der Berechnung des im Zeitpunkt der Kigung rckstigenBetrages auûer Betracht zu bleiben.Die von den [X.]am 6. November 1996 ausgesprochene fristloseKigung war demnach gerechtfertigt, weil die [X.][X.]zwei aufeinan-derfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils [X.]in Verzug waren, wobei nicht er[X.]der Verzug [X.]die beiden [X.]und November 1996, sondern auch schon der in den Monaten zuvoraufgelaufene [X.]die insoweit noch nicht zu [X.]ausgesprochene Kn-digung rechtfertigte.2. Der sich daraus ergebende Anspruch der [X.]auf Ersatz des [X.]dem 15. Januar 1997 entstandenen [X.]i[X.]auch nicht auf die[X.]bis zum 31. Mrz 1997 beschrkt.Zwar wird ein solcher Schadensersatzanspruch im Falle eines auf unbe-stimmte [X.]geschlossenen [X.]durch die Hr Leistungen be-grenzt, die der Mieter bis zum chstmlichen ordentlichen Kigungstermintte aufbringen mssen, weil eine solche vom Mieter ausgesprochene ordent-liche Kigung mit ihrem Wirksamwerden die Kausalitt [X.]weiteren dem- 10 -Vermieter durch die fristlose Kigung entstandenen Schaden beenden wr-de (vgl. BGHZ 95, 39, 49). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtswar eine ordentliche Kigung des Mietverltnisses aber weder zum31. Mrz 1997 noch zu einem anderen vor dem 31. Oktober 1999 [X.]mlich, da die Voraussetzungen des § 566 BGB a.F. nicht vorliegen.Der zch[X.][X.]die Dauer von ff Jahren geschlossene Mietvertrag der [X.]wahrte die Schriftform.a) Auf den Streit der Parteien, ob der Mietvertrag neb[X.]Anlagen [X.]geheftet war, kommt es nicht an. Die Schriftform i[X.]mlichauch ohne Heftung gewahrt.aa) Die Verwendung eines aus losen Blttern bestehenden Vordrucks,bei dem die auf den Rckseiten stehenden Bestimmungen durch ausdrcklicheBezugnahme im unterschriebenen Vertragstext einbezogen wurden, steht [X.]der Schriftform nicht entgegen (vgl. Senatsurteil BGHZ 136, 357,372 f.). Da es sich um den gleichen Vordrucksatz handelt, der auch in [X.]zur Beurteilung stand, kann auf die dortigen Ausfrungen ver-wiesen werden.bb) Die von smtlichen Parteien unterzeichnete "Zusatzvereinbarung 1"brauchte nicht angeheftet zu werden, weil der gedankliche Zusammenhang mitdem Mietvertrag durch wechselseitige Bezugnahme gewahrt ist. § 26 des Miet-vertrages [X.]als Zusatzvereinbarung auf: "Mietanpassung (s. Zusatzverein-barung 1)". Die Zusatzvereinbarung nennt zwar das Mietobjekt nicht und nimmtauch nicht [X.]auf den Vertrag Bezug. Sie [X.]aber, wie durch [X.]"Mietanpassung" in § 26 [X.]angekigt, eine Indexklausel. [X.]die "lt. § 5/1 vereinbarte Miete" [X.]die ersten zwei Jahre eine Fest-miete sein soll, wrend die [X.]im Mietvertrag unter § 3- 11 -Abs. 1 geregelt ist, kommt dieser Diskrepanz keine entscheidende Bedeutungzu; sie beruht offensichtlich auf einem Schreib- oder Lesefehler. [X.]diese Diskrepanz durch den handschriftlichen Zusatz kompensiert, in Ab-weichung zu § 14 (der in der Tat einen Zustimmungsvorbehalt zur [X.]regelt) werde die Untervermietung unter r bezeichneten Bedin-gungen generell gestattet.Alles in allem ireinstimmende Bezeichnung als "Zusatz-vereinbarung 1", der Inhalt dieser Regelung, der Verweis auf § 14 [X.]und [X.]smtlicher als "Vermieter" bzw. "Mieter" bezeichneten Vertrags-parteien, um die [X.]zum Hauptvertrag eindeutig zu belegen.b) Die Ausstattungsbeschreibung i[X.]mit "Gescftshaus ... M. D. str. 52" rschrieben, [X.]die Vermieter namentlich als Bauherrenauf und trt die Unterschriften smtlicher Parteien. Ob es [X.]die Frage [X.]der Schriftform auf diese Ausstattungsbeschreirhaupt an-kommen kann, i[X.]schon deshalb fraglich, weil der Mietvertrag keine Bau- oderAusstattungsbeschreibung erwt, so [X.]nicht ersichtlich ist, [X.]sir-haupt als [X.]die Beschaffenheit des Mietobjekts maûgeblich vereinbart [X.]Vertragsinhalt war. Dagegen spricht zudem § 10 des Mietvertrages, derbestimmt, [X.]die Mietsache in dem [X.]wird, in dem sie sichbefindet, und der Mieter diesen Zustand als vertragsgemû anerkennt. Aberselb[X.]wenn die Austtattungsbeschreibung Bestandteil der Vereinbarungen [X.]gewesen sein sollte, wre der gedankliche Zusammenhang mit [X.]durch die Namen der Parteien und die Bezeichnung des Objektshinreichend gewahrt.c) § 1 [X.](Mietobjekt) [X.]den handschriftlichen Zusatz "sieheZeichnung". Von den drei Zeichnungen enthalten die ersten beiden den Ver-- 12 -merk "Fabrik D. str. 52" bzw. " D. Str."; die letzten bei-den sind mit "Erdgeschoû" bzw. "DG" (Dachgeschoû) gekennzeichnet. Sie sind(offenbar von je einem Vermieter und Mieter) paraphiert. Da sie keine rechts-gescftlichen Erklrungen enthalten, haben Paraphen die gleiche jedenZweifel an der [X.]ausschlieûende [X.]Unterschriften, und es bedarf auch nicht der Paraphen smtlicher Beteilig-ter (vgl. Senatsurteile vom 5. Juli 2000 - [X.]- NZM 2000, 907, [X.]vom 29. September 1999 - [X.]- NJW 2000, 354, 357).Vor allem aber sind diese Zeichnungen als bloûer Orientierungsbehelfanzusehen und daher kein notwendiger Bestandteil des [X.](vgl.Senatsurteil vom 30. Juni 1999 - [X.]- ZIP 1999, 1311, 1313). [X.]i[X.]in § 1 Abs. 1 [X.]mit "M. , D. str. 52 Hochparterre u.[X.](s. Anlage Grundrisse)" hinreichend und eindeutig bezeichnet,denn dem Vortrag der Parteien [X.]sich kein Anhaltspunkt da[X.]entnehmen,[X.]diese beiden Geschosse etwa nicht komplett, sondern nur teilweise ver-mietet wurden. Auch die Zeichnungen enthalten - bis auf grStriche, dieoffenbar nur rte Zwischenwzeichnen - keine Begrenzungen, dieauf die Vermietung nur einzelner [X.]hindeuten kten.3. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Fest-stellungen zur [X.]den [X.]ab 15. Januar 1997 entstandenen[X.]getroffen. Eine eigene Entscheidung i[X.]dem Senat verwehrt, [X.]Dauer der Weitervermietung des Objekts und der daraus erzielte [X.]zwi-schen den Parteien streitig sind und weiterer Aufklrrfen. Wrenddie [X.]sich [X.]die Monate Juli und Augu[X.]1997 je 2.173,86 [X.]Netto-mieterls aus vorrgehender Weitervermietung anrechnen lassen und hin-sichtlich des Zeitraums ab September 1997 vortragen, die [X.]st(er-- 13 -neut) leer, behaupten die Beklagten, der Nachmieter zahle in Wirklichkeit zu-stzlich 900 [X.]monatlich [X.][X.]und Parkpltze, deren Nutzung den [X.]ohne zustzliches Entgelt eingermt gewesen sei. Auûerdem ttensie den [X.]laut vorgelegten Schreiben Nachmieter benannt, die das Ob-jekt zu gleichen Konditionen zrnehmen bereit gewesen seien; darauftten die [X.]aber nicht reagiert.Das Berufungsurteil war daher im Umfang der Annahme aufzuheben unddie Sache insoweit zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an dasBerufungsgericht zurckzuverweisen.BlumenrrSprickWeber-MoneckeFuchsAhlt