Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.06.2007, Az. V ZR 269/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 22. Juni 2007 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 577 Abs. 1 a) Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von [X.] 167, 58, 61 ff.). b) Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn die [X.] zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde (§ 577 Abs. 1 Satz 2 [X.]), oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der für die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den Mieter schwierig gewesen wäre. [X.], [X.]. v. 22. Juni 2007 - [X.]/06 - [X.] - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat am 22. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das [X.]eil der 16. Zivilkammer des [X.] vom 17. November 2006 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung, die sich in einem Mehrfamilien-haus befindet. Jahre nach der Anmietung wurde das Hausgrundstück von dem [X.] des [X.] zu 1 gekauft, der im Januar 1999 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Im Folgenden wurde das Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Nachdem eine Gläubigerin die Anordnung der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung erwirkt hatte, veräußerte der [X.] mit Zustimmung der Gläubigerin u.a. die von den Klägern bewohnte Eigentumswohnung an den [X.] zu 1, der am 10. März 2004 als Eigentü-mer eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag vom 4. Mai 2004 verkaufte der Beklagte zu 1 die Wohnung an die Beklagte zu 2, zu deren Gunsten eine Auf-lassungsvormerkung eingetragen wurde. Nachdem die Kläger mit Schreiben vom 16. Juni 2004 dem [X.] zu 1 erklärt hatten, sie machten von ihrem Vorkaufsrecht nach § 577 [X.] Gebrauch, kam es zwischen den Parteien [X.] zu einem einstweiligen Verfügungsverfahren, in dessen Verlauf den [X.] - 3 - klagten mit Berufungsurteil des [X.] vom 21. Dezember 2004 verboten wurde, die Eintragung der [X.] zu 2 als Eigentümerin in das Grundbuch zu beantragen (bzw. einen bereits gestellten Eintragungsantrag aufrecht zu [X.]). Das Amtsgericht hat die in der Hauptsache gegen beide Beklagte er-hobene Unterlassungsklage mit dem Ziel der Verhinderung einer Eintragung der [X.] zu 2 ebenso abgewiesen wie den weiteren Antrag, den [X.] zu 1 zur Auflassung des Wohnungseigentums und zur Erteilung einer Löschungs-bewilligung zu verurteilen. Die dagegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter. Die [X.] beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das [X.] hat ein Vorkaufsrecht der Kläger mit der Begründung verneint, § 577 [X.] erfasse nur den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Das gelte auch dann, wenn die Wohnung an einen Fa-milienangehörigen oder an eine zum Hausstand gehörende Person mit der Fol-ge verkauft werde, dass ein Vorkaufsrecht nicht zur Entstehung gelange. Eine Einschränkung der —[X.] desjenigen, der privilegiert nach § 577 Abs. 1 Satz 2 [X.] erworben habe, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Dass ein missbräuchlicher Verkauf an privilegierte Personen möglich sei, rechtfertige keine andere Beurteilung. Missbrauchsfällen sei mit der Anwendung von § 242 [X.] zu begegnen. Ein Missbrauch lasse sich hier jedoch nicht feststellen. 3 - 5 - I[X.] Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. 4 1. [X.], das Berufungsurteil verfüge nicht über einen Tatbestand und sei deshalb aufzuheben, geht fehl. Das Berufungsgericht nimmt nach § 540 Abs. 1 ZPO zulässigerweise Bezug auf die Darstellung des Sach- und Streitstands in dem erstinstanzlichen [X.]eil und gibt an, inwieweit die Kla-geanträge im [X.] modifiziert worden sind. Auch wenn die [X.] selbst nicht ausdrücklich wiedergegeben werden, wird damit [X.] im Zusammenhang mit den Erwägungen des Berufungsgerichts hinrei-chend deutlich, über welche Anträge entschieden worden ist. Das genügt (vgl. dazu nur Senatsurt. v. 6. Juni 2003, [X.], NJW-RR 2003, 1290, 1291; [X.], [X.]. v. 30. September 2003, [X.], NJW 2004, 293, 294; jeweils m.w.[X.]). 5 2. Auch in der Sache bleibt dem Rechtsmittel der Erfolg versagt. 6 a) [X.] gegen den [X.] zu 1 nach §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 464 Abs. 2 [X.] bestehen nicht. 7 aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass der hier in Rede stehende zweite Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum kein Vorkaufsrecht der Kläger begründet hat. Der [X.] hat bereits entschieden, dass nur der erste Verkauf nach der Umwandlung geeignet ist, ein Vorkaufsrechts des Mieter nach § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu begründen, und dass dies selbst dann gilt, wenn die Entstehung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf aufgrund gesetzlicher Regelungen - wie etwa bei einem "[X.]" im Wege der Zwangsversteigerung (so § 471 [X.]) - ausgeschlossen ist ([X.] 167, 58, 61 ff.; vgl. auch [X.] 141, 194, 198 ff.). Auf dieser Grundlage kann nichts anderes gelten, wenn der Erstverkauf nach § 577 Abs. 1 Satz 2 8 - 6 - [X.] deshalb zu keinem Vorkaufsrecht geführt hat, weil es sich bei dem Käufer um einen Familien- oder Haushaltsangehörigen des Vermieters handelt. (1) Nach der verfassungsrechtlich unbedenklichen Einschätzung des Gesetzgebers realisiert sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei einem zweiten Verkauf nicht mehr die Gefahr der Verdrängung des Mieters aufgrund einer spekulativen Umwandlung von Wohnungen in [X.], der mit der Regelung des § 577 [X.] begegnet werden soll (vgl. [X.] 167, 58, 61 f.). Ist eine durch die Umwandlung herbeigeführte gesteigerte [X.] bei einem späteren Verkauf aber nicht mehr vorhanden, ist der mit einem Vorkaufsrecht einhergehende Eingriff in die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungsei-gentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) nicht mehr gerechtfertigt ([X.] aaO, 62 f.). [X.], die dadurch gekennzeichnet sind, dass nur zur [X.] an eine nach § 577 Abs. 1 Satz 2 [X.] privilegierte Person veräußert wird, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 [X.] begegnet werden (vgl. auch Senat, [X.] 115, 335, 340). Einer Ausweitung des Vorkaufsrechts auf weitere Verkaufsfälle nach der Umwandlung bedarf es hierzu nicht (vgl. [X.] 141, 194, 200). 9 Soweit die Revision geltend macht, der [X.] des § 577 Abs. 1 Satz 2 [X.] sei in Anlehnung an den auf ein berechtigtes [X.] § 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.] geschaffen worden, gibt diese Überle-gung allenfalls Anlass zur Klärung der Frage, ob § 577 Abs. 1 Satz 2 [X.] te-leologisch dahin zu reduzieren ist, dass der Ausschluss des Vorkaufsrechts nur eingreift, wenn dem Erwerber ein Nutzungsinteresse zur Seite steht (zu dieser Frage [X.]/[X.], [X.], [2006], § 577 Rdn. 46 ff. m.w.[X.]). Das aber ver-hilft der Klage nicht zum Erfolg. Denn selbst die Bejahung der Frage führte [X.] dazu, dass der Vorkaufsfall bereits mit dem ersten - hier zwischen dem [X.] zu 1 und dessen [X.] abgeschlossenen - Kaufvertrag eingetreten 10 - 7 - wäre. Insoweit ist aber weder ein Vorkaufsrecht ausgeübt worden noch sind etwaige [X.] gegen den [X.] Gegenstand des Rechtsstreits. (2) Entgegen der Auffassung der Revision rechtfertigt auch der Umstand, dass der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert, sondern "en bloc" - zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen - erfolgte, nicht die aus-nahmsweise Zubilligung eines Vorkaufsrechts bei dem nachfolgenden Verkauf. Denn auch in solchen Fällen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung bereits aufgrund des ersten Verkaufsfalls zu ([X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 577 [X.], Rdn. 50, m.w.[X.]; vgl. auch [X.], [X.]. v. 15. Juni 2005, [X.], NJW-RR 2005, 1534 f.). Dass bei dem gebündelten Verkauf mehrerer Wohnungen die Ermittlung des anteili-gen Kaufpreises schwierig sein kann, rechtfertigt nicht die Annahme, dass das Vorkaufsrecht nur bei einem Einzelverkauf oder bei Angabe des auf die [X.] entfallenden Teilkaufpreises gegeben wäre. Zum einen führte das von der Revision befürwortete Hinausschieben der Vorkaufsberechtigung auf künftige - und damit in der Regel ungewisse - Verkaufsfälle zu einer nicht akzeptablen Beschneidung des von § 577 [X.] bezweckten Mieterschutzes, weil es auch der Erwerber bei einem Weiterverkauf in der Hand hätte, das Eingreifen der Vorschrift wiederum durch eine en-bloc-Veräußerung mit fehlender Teilkauf-preisbestimmung zu verhindern. Zum anderen kann den Schwierigkeiten des Mieters, den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis zu ermitteln oder zumindest einigermaßen zuverlässig abzuschätzen, bei einem Streit über die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises über die Anwendung der Grundsätze von [X.] und Glauben (§ 242 [X.]) Rechnung getragen werden (vgl. [X.] 141, 194, 200). Dabei können Zweifel, die dem Mieter bei der [X.] des auf ihn entfallenden Kaufpreises bei seiner Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 Satz 1 [X.] (dazu Senat, [X.] 168, 152, 156) berechtigterweise verblieben sind, im 11 - 8 - Einzelfall zu Lasten des Vermieters ausschlagen, weil dieser die die Ausübung des Vorkaufsrechts erschwerende Vertragsgestaltung zu verantworten hat. [X.]) Eine abweichende Beurteilung ist nicht nach [X.] und Glauben (§ 242 [X.]) geboten. Das Berufungsgericht hat ein auf Umgehung der Rechts-folgen des § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] gerichtetes rechtsmissbräuchliches Zu-sammenwirken des [X.] zu 1 mit seinem [X.] - insbesondere vor dem Hintergrund der angeordneten Zwangsverwaltung und der Abstimmung des [X.] mit der betreibenden Gläubigerin (zu diesem Aspekt [X.] 141, 194, 202) - rechtsfehlerfrei verneint. 12 cc) Allerdings rügt die Revision zu Recht, dass sich das Berufungsgericht zumindest nicht ausdrücklich mit dem an die Kläger gerichteten Schreiben des [X.] zu 1 vom 11. Januar 2005 befasst hat. Nur führt auch dessen Be-rücksichtigung nicht zu einer den Klägern günstigen Beurteilung. Entgegen der Auffassung der Kläger kann dem Schreiben nämlich nicht entnommen werden, der Beklagte zu 1 habe bindend erklärt, dass die Kläger wirksam das [X.] ausgeübt hätten und zwischen ihnen und dem [X.] zu 1 ein Kauf-vertrag zustande gekommen sei. Nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen [X.]eils, auf das das Berufungsurteil Bezug nimmt, hat der Beklagte zu 1 mit sei-nem Schreiben das in dem Verfügungsrechtsstreit ergangene Berufungsurteil anerkannt. Seine Erklärung bezog sich damit bei verständiger Würdigung allein auf den zuerkannten Unterlassungsanspruch, mithin auf ein Recht, dem ersicht-lich nur die dienende Funktion zukommt sicherzustellen, dass Erfüllungsan-sprüche bis zur Abklärung ihres Bestehens nicht vereitelt werden. Nur insoweit wollte der Beklagte zu 1 den Klägern entgegen kommen und die Durchführung eines Hauptsacheverfahrens entbehrlich machen. Zu dem Bestehen von Erfül-lungsansprüchen und zu der vorgreiflichen Frage, ob den Klägern ein [X.] zur Seite steht, verhält sich das Schreiben nicht. Die Revision verweist auf kein tatsächliches Vorbringen, auf dessen Grundlage dem Schreiben ein [X.] - 9 - tergehender Gehalt beigelegt werden könnte. Davon abgesehen zeigt die Revi-sion auch keinen Parteivortrag auf, aus dem sich ergibt, dass die Kläger die außerprozessuale Erklärung des [X.] zu 1 - zumal innerhalb der Frist des § 147 Abs. 2 [X.] - angenommen haben. Im Gegenteil, die Kläger haben Klage in der Hauptsache erhoben, was der [X.] zu 1 mit seinem "Anerkenntnis" gerade hatte vermeiden wollen. b) Auch im Übrigen bleibt der Klage der Erfolg versagt. 14 aa) Die gegen beide [X.] erhobene Unterlassungsklage ist zuläs-sig, auch soweit sie sich gegen den [X.] zu 1 richtet. Zwar können die Parteien durch [X.] die Entscheidung im einstweiligen Verfügungs-verfahren zu einer endgültigen machen (vgl. nur [X.]/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 926 Rdn. 4 m.w.[X.]). Daran fehlt es hier indessen schon deshalb, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Kläger die Erklärung des [X.] zu 1 vom 11. Januar 2005 angenommen haben (zu diesem Erforder-nis [X.], [X.]. v. 4. Mai 2005, [X.], NJW 2005, 2550, 2552; vgl. auch [X.]. v. 5. Dezember 1980, [X.], NJW 1981, 1955). 15 [X.]) Die Unterlassungsklage ist jedoch unbegründet, weil für "dienende Unterlassungsansprüche" der in Rede stehenden Art kein Raum mehr bleibt, wenn - wie hier - feststeht, dass [X.] nicht bestehen. 16 - 10 - II[X.] [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. 17 [X.] [X.] Lemke Schmidt-Räntsch Roth Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 20.02.2006 - 547 C 15625/05 - [X.], Entscheidung vom [X.]/06 -