Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.04.2016, Az. VIII ZR 143/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:060416U[X.]143.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL
VIII ZR 143/15
Verkündet am:

6. April 2016

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja

ZPO § 254

Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Be-stimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über sei-ne Rechtsverfolgung verschaffen soll
(im [X.] an [X.], Urteile vom 2. März 2000 -
III ZR 65/99, [X.], 1645 unter 1 a; vom 29. März 2011 -
VI [X.], [X.]O Rn.
8; vom 17.
Oktober 2012 -
XII [X.], NJW 2012, 3722 Rn. 13). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach §
254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten [X.] notwendig sind.

[X.] § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 und 2

a)
Ein [X.]srecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.], wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter [X.] begründet worden ist und dieses dann an einen [X.] verkauft wird ([X.]
vom 29. März 2006 -
VIII ZR 250/05, [X.], 1869 Rn. 10; [X.], Ur-teil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]Z 199, 136 Rn. 5). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in [X.] erforderliche Teilungserklärung (§
8 [X.]G) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des [X.]srechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der [X.] wirksam wird.

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2 -
b)
Die Entstehung eines [X.]srechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] ist da-von abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungs-eigentum an einen [X.] verkauft wird. Ein [X.]srecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notariel-le Beurkundung einer Teilungserklärung (§
8 [X.]G).

[X.], Versäumnisurteil vom 6. April 2016 -
VIII ZR 143/15 -
LG [X.]

[X.]

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3 -
Der VIII.
Zivilsenat des [X.]s hat auf die mündliche Verhandlung vom
6. April 2016
durch die
Vorsitzende Richterin [X.], [X.]
Achilles und [X.], die Richterin [X.] und [X.] Kosziol
für Recht erkannt:

Auf die Revision der [X.] wird das Teilurteil der 2.
Zivilkammer des
[X.]s [X.] ([X.]) vom 20.
Mai 2015 aufgehoben.
Die gegen
die Abweisung ihres Auskunftsbegehrens gerichtete Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts
Ludwigshafen am Rhein vom 31. Oktober 2014 wird [X.] und die in zweiter Instanz erhobene Stufenklage insge-samt abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

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Tatbestand:
Die Kläger sind
Mieter einer im ersten Obergeschoss eines
Mehrfamili-enhauses
gelegenen Vierzimmerwohnung der [X.]
in L.

.
Sie bewohnen die Mieträume aufgrund eines mit der [X.] am 17.
November 2010 abgeschlossenen Mietvertrags.
Die Wohnung wurde ihnen zum 15. Dezember 2010 überlassen. Am 28. September 2010, also vor [X.] des Mietvertrags und vor Überlassung der Räumlichkeiten an die Klä-ger, ließ die Beklagte eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden.
Mit notariell beurkundetem [X.] veräußerte die Beklagte die von den Klägern angemietete Wohnung an die Ehefrau des Geschäftsführers der [X.]. Wenige Tage später, am 23. Dezember 2010, erfolgte die Eintragung der Teilungserklärung vom 28. September 2010 in das Grundbuch.
Die Käuferin wurde am 18. Oktober 2011
als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Im November 2013 erlangten die Kläger Kenntnis von dem Abschluss des Kaufvertrages, nicht aber von dessen Inhalt.
Die Kläger sind der Auffassung, sie seien hinsichtlich der veräußerten Mietwohnung gemäß § 577 Abs.
1 Satz 1 [X.] zum [X.] berechtigt gewe-sen, weswegen ihnen ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Differenz zwi-schen tatsächlich erzieltem Kaufpreis und objektivem Verkehrswert der [X.] zustehe. Sie haben demzufolge
erstinstanzlich Auskunft von der [X.] über den Inhalt des Kaufvertrags sowie die Feststellung der Verpflichtung der [X.] zum Ersatz des ihnen entstandenen
oder noch entstehenden materiellen Schadens begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit ihrer Berufung haben die
Kläger ihr Auskunftsbegehren weiterverfolgt, jedoch anstelle des ursprünglichen 1
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Feststellungsbegehrens im Wege der Stufenklage
Zahlung des sich nach Ertei-lung der Auskunft ergebenden [X.] nebst Zinsen verlangt. Das [X.] hat unter Abänderung der
erstinstanzlichen Entscheidung durch Teilurteil
der Klage in der ersten Stufe (Auskunft) stattgegeben. Mit ihrer vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr [X.] weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat
Erfolg.
Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be-ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung ([X.], Urteil vom 4. April 1962 -
V [X.], [X.]Z 37, 79, 81 ff.).
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung
-
soweit für das Revisionsverfahren von Interesse -
im Wesentlichen ausgeführt:
Die im Berufungsverfahren erfolgte Umstellung des bisherigen Klagebe-gehrens auf eine Stufenklage stelle eine gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageerweiterung dar. Das in erster Stufe geltend gemachte Auskunftsbegeh-ren, über das im Wege eines [X.] zu entscheiden sei,
erweise sich auch als begründet. Denn den Klägern stehe gemäß § 469 Abs. 1 Satz 1 [X.], wo-nach der Verpflichtete einem [X.]sberechtigten den Inhalt eines mit einem [X.] abgeschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen habe, ein entspre-chender
Auskunftsanspruch zur Realisierung eines möglichen [X.] zu. Die Kläger könnten grundsätzlich als [X.] Ersatz 5
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der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert der Wohnung beanspruchen. Wie der [X.] mit Urteil vom 21. Januar 2015 (VIII
ZR 51/14) entschieden habe, könne ein solcher Anspruch auch einem [X.] zustehen, der -
wie hier die Kläger -
infolge einer Verletzung der den [X.] treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469
Abs. 1 Satz 1 [X.] vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem [X.]srecht erst nach Übereignung der Wohnung an den [X.] Kenntnis erlange und aus diesen Gründen von der Ausübung seines [X.]srechts absehe.
Die den Auskunftsanspruch begründende [X.]sberechtigung der Klä-ger ergebe sich aus § 577 [X.]. Danach sei der Mieter zum [X.] berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach Überlassung an den Mieter [X.]seigentum begründet worden sei oder begründet werden solle, an einen [X.] verkauft würden. Diese Voraussetzungen seien entgegen der [X.] des Amtsgerichts erfüllt. Dem stehe nicht entgegen, dass die Teilungser-klärung bereits am 28. September 2010 und damit vor Abschluss des Kaufver-trages und der Überlassung der Mietsache an die Kläger beurkundet worden sei. Denn entscheidend sei der Zeitpunkt des abgeschlossenen Vollzugs der Umwandlung. Bei einer Begründung von Wohnungseigentum im Wege der [X.] entstehe das Wohnungseigentum nach § 8 [X.]G durch die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass er das [X.] an dem Grundstück in Miteigentumsanteile [X.]. Diese Teilung werde erst mit der Anlegung der [X.], hier also mit der am 23.
Dezember 2010 und damit nach dem Einzug der Kläger erfolgten Eintra-gung der Teilungserklärung in das Grundbuch, wirksam.
§ 577 [X.]
wolle dem Mieter auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu demjenigen Preis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei. [X.] sei entgegen teilweise anders lautender Stimmen im Schrifttum auch in den 8
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Fällen auf den Vollzug der Umwandlung abzustellen, in denen -
wie hier -
be-reits vor Überlassung der Mieträume an den Mieter das Verfahren zur [X.] von Wohnungseigentum eingeleitet oder die Umwandlungsabsicht schon in anderer Hinsicht konkretisiert gewesen sei. Da beide Alternativen des § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] gleichberechtigt nebeneinander stünden und der Mieter be-reits ab Besitzüberlassung schutzbedürftig sei, stehe diesem -
unabhängig da-von, ob er bei Mietvertragsabschluss Kenntnis von der beabsichtigten oder be-reits eingeleiteten Umwandlung gehabt
habe -
ein [X.]srecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] (Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlas-sung an den Mieter) zu.
Da ein Fall der beabsichtigten Umwandlung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.]) nicht vorliege, komme es auf die vom Amtsgericht zusätzlich problemati-sierte Frage der ausreichenden Bestimmtheit der veräußerten Wohneinheit nicht an.
II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Zwar ist es entgegen der Auffassung der Revision nicht zu beanstanden, dass das [X.] durch Teilurteil über den Auskunftsanspruch entschieden hat, denn insoweit handelt es sich um die erste Stufe einer von den Klägern zulässiger-weise erhobenen
Stufenklage (§ 254 ZPO). Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft einen Auskunftsanspruch der Kläger gemäß §
469 Abs. 1 Satz
1, § 577 Abs. 1 Satz 1, 3, Abs. 2 [X.] bejaht. Es hat dabei verkannt, dass den Kläger kein [X.]srecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] zusteht, weil keine der beiden dort genannten Alternativen erfüllt ist.
1.
Ohne Erfolg bleibt die Revision, soweit sie rügt, das Berufungsgericht hätte nicht gemäß § 301 ZPO durch ein Teilurteil über den Auskunftsanspruch 10
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entscheiden dürfen, ohne zugleich ein Grundurteil (§ 304 [X.]) über den gel-tend gemachten Anspruch auf Schadensersatz zu erlassen.
a) Im Rahmen einer Stufenklage wird die -
an sich zur Unzulässigkeit ei-nes [X.] führende -
Gefahr widersprechender Entscheidungen
über die auf den einzelnen Stufen einer solchen Klage geltend gemachten Ansprüche hingenommen ([X.], Urteil vom 29. März 2011 -
VI [X.], [X.]Z 189, 79 Rn.
17). Dies erkennt auch die Revision. Sie macht aber geltend, die im [X.] erhobene Stufenklage erfülle nicht die Voraussetzungen des § 254 ZPO. Eine solche Klage sei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur dann zuläs-sig, wenn die in erster Stufe verfolgte Auskunft dazu benötigt werde, den in [X.] weiteren Stufe geltend gemachten Leistungsantrag
nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO beziffern zu können. So lägen die Dinge im Streitfall jedoch nicht. Denn die Kläger benötigten zur Bezifferung ihres Schadensersatzanspruchs ([X.] zwischen dem Verkehrswert der Wohnung abzüglich des erzielten [X.]) nicht lediglich die verlangte Auskunft über den Inhalt des Kaufvertrags, sondern zusätzliche
Informationen, wie etwa den tatsächlichen Wert der [X.] zum Zeitpunkt ihres Verkaufs.
b) Die Revision verkennt hierbei die von der höchstrichterlichen Recht-sprechung aufgestellten Grundsätze. Anders als sie meint, ist es für die Erhe-bung einer Stufenklage nach § 254 ZPO nicht erforderlich, dass durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung
des in einer weiteren
Stufe verfolgten Leistungsan-spruchs notwendig
sind.
[X.]) Zwar trifft es zu, dass im Rahmen der Stufenklage die Auskunft ledig-lich ein Hilfsmittel ist, um die (noch) fehlende Bestimmbarkeit des Leistungsan-spruchs herbeizuführen. Die der Stufenklage eigene Verknüpfung von unbe-13
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stimmtem Leistungsanspruch und vorbereitendem Auskunftsanspruch steht daher nicht zur Verfügung, wenn die Auskunft nicht dem Zwecke einer Be-stimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige
mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll
([X.], Urteile vom 2. März 2000
-
III ZR 65/99, [X.], 1645 unter 1 a; vom 29. März 2011 -
VI [X.], [X.]O Rn. 8; vom 17. Oktober 2012 -
XII [X.], NJW 2012, 3722 Rn. 13).
[X.]) Anders als die Revision meint, lässt sich daraus jedoch nicht ablei-ten, eine Stufenklage scheide auch dann aus, wenn nur ein Teil der für die Be-zifferung benötigten Informationen im Wege der Auskunftsklage zu erlangen ist. Vielmehr ist eine Stufenklage nur dann ausgeschlossen, wenn der in erster Stu-fe verfolgte Auskunftsanspruch in keiner Weise der näheren Bestimmung eines noch nicht hinreichend bestimmten, in einer nachfolgenden Stufe geltend ge-machten Leistungsbegehrens, sondern anderen Zwecken
dient (vgl. [X.],
Urteile vom 2. März 2000 -
III
ZR 65/99, [X.]O unter 1 b, c; vom 29. März 2011
-
VI
[X.], [X.]O Rn. 9; vom 17. Oktober 2012 -
XII [X.], [X.]O
Rn.
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ff.).
[X.]) Gemessen daran bestehen
keine Zweifel an der Zulässigkeit der [X.]. Denn der von den Klägern geltend gemachte Auskunftsanspruch dient -
wie die Revision nicht in Zweifel zieht und wie nachfolgend unter II 2 a und b näher auszuführen sein wird -
dazu, die Höhe des für den Verkauf der Mietwohnung erzielten Kaufpreises in Erfahrung zu bringen und den Klägern
damit Informationen über eine der beiden notwendigen Größen für die Berech-nung des von ihnen in zweiter Stufe verfolgten Schadensersatzanspruches zu verschaffen. Folglich
war das Berufungsgericht berechtigt, ein Teilurteil über die erste Stufe zu erlassen.
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2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Auskunftsan-spruch bejaht.
a) Im Einklang mit der Rechtsprechung des [X.]s hat das Berufungsge-richt allerdings zutreffend angenommen, dass einem Mieter nicht nur bei [X.] eines bereits ausgeübten [X.]srechts, sondern auch dann ein [X.] auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem vom Vermieter erzielten Kaufpreis (allerdings abzüglich im Falle des [X.] angefallener Kosten) als [X.] zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1 [X.] vom Inhalt des [X.] mit einem [X.] und dem Bestehen eines [X.]srechts des [X.] erst nach Übereignung der Wohnung an den [X.] Kenntnis erlangt hat und aus diesen Gründen von der Ausübung des [X.]srechts absieht ([X.] vom 21. Januar 2015 -
VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22, 26
ff., zur Veröffentlichung in [X.]Z vorgesehen).

b) [X.] hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass sich in einem solchen Fall aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 [X.] ein Auskunftsanspruch des Mieters über den Inhalt des [X.] und Drittem ergibt. Der Vermieter ist nach diesen Vorschriften, sofern ein [X.]srecht des Mieters nach § 577 Abs. 1
Satz 1 [X.] besteht,
verpflichtet, den Mieter unverzüglich über
den Inhalt des mit dem [X.] ge-schlossenen Kaufvertrags zu unterrichten. Der damit korrespondierende [X.] des Mieters erlischt im Hinblick auf den Sinn und Zweck der gesetzlich vorgeschriebenen
Mitteilungspflicht
nicht bereits dann, wenn der [X.] sein [X.]srecht nicht mehr realisieren kann.

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Die in §
577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 [X.] als Nebenpflicht zum Mietvertrag normierte Aufklärungspflicht des Vermieters hat die Aufgabe,
das Erfüllungsinteresse des [X.]sberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des [X.]sfalls (und im Falle des § 577 Abs.
2 [X.] durch die Belehrung über seine [X.]sberechtigung) in die Lage versetzt, sein [X.]srecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen ([X.]surteil vom 21. Januar 2015 -
VIII ZR 51/14, [X.]O Rn. 22; vgl. auch [X.], Urteil vom 14. Dezember 2001 -
V
[X.], juris Rn. 16).
Lässt sich dieser Erfüllungsanspruch aber wegen einer Verletzung der [X.] nicht mehr realisieren, so kann
dem Mieter, so-fern ihm durch die Unterlassung der Mitteilung ein adäquater Schaden entstan-den ist, anstelle des Erfüllungsanspruchs ein auf das Erfüllungsinteresse ge-richteter Schadensersatzanspruch (§ 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, §
469 Abs. 1 Satz 1, § 249 [X.]) auf Ausgleich der Differenz zwischen dem [X.] und dem für sie entrichteten Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs durch den Mieter anfallender Kosten) zustehen ([X.]surteil vom 21. Januar 2015 -
VIII ZR 51/14, [X.]O
Rn. 22, 29; [X.], Urteil vom 14.
Dezember 2001 -
V [X.], [X.]O).
In einem solchen Falle dient der [X.] des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1, § 469 Abs. 1 Satz 1 [X.] der Verwirklichung des an die Stelle des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs getretenen Anspruchs auf Ausgleich des [X.].
c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch ein die Mitteilungs-pflicht der [X.] gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 [X.] aus-lösendes [X.]srecht der Kläger nach § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] bejaht.
Es hat dabei die Voraussetzungen für das Entstehen eines [X.]srechts nicht hinreichend erfasst.

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[X.]) Der Mieter ist nach § 577 Abs. 1 Satz 1 [X.] unter zwei -
gleichbe-rechtigt nebeneinander stehenden -
Alternativen zum [X.] berechtigt.
Voraussetzung der ersten Alternative ist, dass nach der Überlassung der ver-mieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen [X.] verkauft wird ([X.]surteil vom
29. März 2006
-
VIII ZR 250/05, [X.], 1869 Rn. 10; [X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]Z 199, 136 Rn. 5).
Nach der zweiten Alternative ist die Entstehung eines [X.]srechts da-von abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige [X.]seigentum an einen [X.] verkauft wird
([X.]/[X.], [X.], [X.]. 2014, § 577 Rn. 24, 16; [X.]/[X.], [X.], 75. Aufl., § 577 Rn.
3). Gegenstand des [X.]srechts ist in diesem Falle ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes [X.] ([X.], Urteil vom 22.
November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 22 mwN). Das [X.]srecht des Mieters entsteht in einem solchen Fall nur dann, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums ge-genüber dem [X.] vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß §
8 [X.]G verpflichtet und ferner die von dem [X.]srecht erfasste zukünftige Wohneinheit
in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist
([X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 17
[für den [X.] eines ungeteilten Mehrfamilienhauses]).
[X.]) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraus-setzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] nicht vor.
(1) Dem Berufungsgericht ist zwar darin beizupflichten, dass die Entste-hung des [X.]srechts bei dieser Alternative nicht daran scheitert, dass die 23
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Beklagte schon vor Überlassung der Mietsache an die Kläger (und sogar schon vor Abschluss des Mietvertrags) die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 [X.]G) hat notariell beurkunden lassen. Denn dies ändert nichts daran, dass Wohnungseigentum erst nach der Über-lassung der Wohnräume an die Kläger begründet worden ist. Die Teilung wird gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 [X.]G erst mit der Anlegung der [X.] wirksam.
Entscheidend ist also der dingliche Vollzug, der hier mit der am 28. Dezember 2010 erfolgten Eintragung der
Teilungserklärung in das Grund-buch bewirkt worden ist.
Da § 577 Abs. 1
Satz 1 Alt. 1 [X.] allein auf die Begründung von [X.]seigentum abstellt, steht
-
anders als einzelne Stimmen im Schrifttum mei-nen
([X.], [X.], 390, 391
f.) -
die bei Mietvertragsabschluss bestehende Kenntnis des Mieters von einer Umwandlungsabsicht der Anwendung dieser Alternative nicht entgegen
(ebenso [X.], NJW 1995, 1034; [X.]/[X.], [X.]O; [unter Aufgabe seiner früher vertretenen gegenteili-gen Ansicht]; [X.]/Lützenkirchen, [X.], 14. Aufl., § 577 Rn. 3; [X.]/
[X.], [X.], Neubearb. 2014, §
577 Rn. 25; MünchKomm[X.]/Häublein, 6.
Aufl., §
577 Rn.
6 mwN).
(2) Das Berufungsgericht hat jedoch übersehen, dass es für die Entste-hung eines [X.]srechts
nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] nicht ausreicht, wenn nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter [X.] begründet worden ist. Vielmehr ist zusätzlich erforderlich, dass der [X.] des Kaufvertrags mit dem [X.] der Begründung von [X.] zeitlich nachfolgt. Wird dieses erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein [X.]srecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] aus ([X.], Urteil vom 21. November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 5).
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14 -
So liegen die Dinge hier. Der Kaufvertrag zwischen der [X.] und der Erwerberin wurde am 16. Dezember 2010 notariell beurkundet. Wohnungs-eigentum wurde erst danach, nämlich mit der am 23. Dezember 2010 erfolgten Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch,
begründet.
Es wurde also nicht -
wie von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] vorausgesetzt -
eine Wohnung verkauft, an der bereits vor Abschluss des Kaufvertrags Wohnungseigentum entstanden war.
[X.]) Auch die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] sind, wie die Revision zu Recht geltend macht, nicht erfüllt. Das Berufungsgericht hat diese Alternative nur ansatzweise in den Blick genommen und ausgeführt, ein Fall einer beabsichtigten Umwandlung liege nicht vor.
Dies ist -
wenn auch nur im Ergebnis -
zutreffend. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der [X.] die Anwendbarkeit des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt.
2 [X.] ab-schließend beurteilen.
(1) Wie bereits oben unter II 2 c [X.] ausgeführt, ist die Entstehung eines [X.]srechts davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen [X.] verkauft wird. Die letztgenannte Voraussetzung ist nur dann erfüllt, wenn sich der Veräußerer beim Verkauf des noch ungeteilten Grundeigentums gegenüber dem [X.] vertraglich zur [X.] der Aufteilung gemäß § 8 [X.]G verpflichtet und ferner die von dem [X.]srecht erfasste zukünftige Wohneinheit in dem Vertrag bereits hinrei-chend bestimmt oder bestimmbar ist ([X.], Urteil vom 22. November 2013
-
V [X.], [X.]O Rn. 17 [für den Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhau-ses]).
Das Berufungsgericht hat zum Vorliegen dieser an den Inhalt eines Kauf-vertrags über das zukünftige Wohnungseigentum zu stellenden Anforderungen
-
von seinem Standpunkt aus konsequent -
keine Feststellungen getroffen. Der 29
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Inhalt des zwischen der [X.] und der Erwerberin geschlossenen [X.] kann jedoch offen bleiben, weil ein [X.]srecht nach §
577 Abs.
1 Satz 1 Alt. 2 [X.] aus anderen Gründen ausscheidet.
(2) Ein [X.]srecht der Kläger scheitert nämlich bereits daran, dass die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, nicht erst nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst und dokumentiert worden ist.

(a) Entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung (Schil-ling/Meyer, [X.], 497, 503 f.; [X.]-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 577 [X.] Rn. 19;
BeckOK [X.]/[X.], Stand: 1. August 2015, §
577 Rn.
10; unklar [X.]/[X.], [X.]O Rn. 25) ist es für die Anwendung des §
577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] erforderlich, dass das Tatbestandsmerkmal "Wohnungseigentum soll begründet werden"
zeitlich erst nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter erfüllt wird (so auch [X.], [X.] 2012, 97, 109
f.; [X.], [X.] 1993, 328, 331; [X.], [X.] 1993, 650, 656 f.;
[X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 577 [X.] Rn.
14; im Ergebnis auch Derleder, PiG 49 [1996], 169, 176). Denn das Gesetz spricht ausdrücklich von "vermieteten Wohnräumen, an [X.] begründet werden soll". Das Gesetz legt damit eine be-stimmte zeitliche Reihenfolge der einzelnen Vorgänge fest (Kinne in Kin-ne/Schach/[X.], Miet-
und Mietprozessrecht, 7.
Aufl., §
577 [X.] Rn. 5; [X.]/[X.], [X.]O Rn. 16, 24).

([X.]) Dass die
[X.]sberechtigung nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.]
auch dann eingreifen
soll, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der Wohnräume an den Mieter gefasst und doku-mentiert worden ist, lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen.
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16 -
Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.] ist -
wie oben unter II 3 c [X.] ausge-führt -
ein [X.]srecht des Mieters ausgeschlossen, wenn das [X.] schon vor der Überlassung der Wohnräume an
den Mieter begründet worden ist (vgl. [X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 5). Angesichts des im Gesetz angeordneten Gleichlaufs der gleichberechtigt ne-beneinander stehenden Alternativen des §
577 Abs. 1 Satz 1 [X.] gelten auch bezüglich
der zweiten Alternative dieser Bestimmung die gleichen Grundsätze wie bei der ersten Alternative,
allerdings bezogen darauf, dass an die Stelle eines begründeten Wohnungseigentums die -
nach außen hinreichend manifes-tierte (dazu nachfolgend unter (b) -
Absicht tritt, solches zu begründen
(so auch [X.]/[X.], [X.]O Rn.
16 mwN).
Denn § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.]
unterscheidet sich von der ersten Alternative dieser Vorschrift allein
dadurch, dass nicht an ein bereits entstande-nes
Wohnungseigentum, sondern an
die Absicht angeknüpft wird, Wohnungs-eigentum zu begründen. Hieraus ergibt sich, dass dann, wenn
die Überlassung der Mieträume an den Mieter erst zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem das [X.]
"Wohnungseigentum soll begründet werden"
bereits vorlag, ein [X.]srecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] nicht entstehen
kann, sondern allenfalls -
infolge einer später vollzogenen Umwandlung in [X.]seigentum -
ein [X.]srecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 [X.], sofern die weiteren Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind.
([X.]) Auch aus der Entstehungsgeschichte und dem Sinn und Zweck des §
577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] lässt sich nichts anderes ableiten. In den Geset-zesmaterialien finden sich keine ergiebigen Stellungnahmen dazu, aus welchen Gründen die zweite Alternative (Wohnungseigentum soll begründet werden) der ersten Alternative (vollzogene Umwandlung in Wohnungseigentum) gleichge-stellt wurde
(BT-Drucks. 14/4553, S. 72 [zu § 577 [X.]]; 12/3254, [X.]; 35
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12/3013, S. 18; 9/791, S.
12 f. [jeweils zu § 570b [X.] aF]; 8/3403, [X.] f. [zu §
2b [X.]]).
([X.]a) Soweit in den Materialien zu § 2b [X.], in dem die genannte Unterscheidung erstmals aufgenommen wurde, davon die Rede ist
(BT-Drucks. 8/3403, [X.]), "das [X.]srecht [stehe] jedoch nur solchen Mietern zu, de-nen die Wohnung bereits vor Begründung des Wohnungseigentums zum Ge-brauch überlassen worden [sei]", handelt es sich ersichtlich nur um eine ver-kürzte Darstellung des geplanten [X.] des § 2b [X.], die das (praktische)
Schwergewicht der Anwendung dieser Vorschrift auf die Fälle [X.], in denen es um begründetes (und nicht um noch im Entstehen [X.]) Wohnungseigentum ging.
([X.]b) Dafür dass es in den Fallgestaltungen, in denen ein noch im Ent-stehen befindliches Wohnungseigentum den Gegenstand des [X.]srechts
bildet, unschädlich sein soll, wenn der [X.] schon vor dem [X.] des Mietvertrags und der Überlassung der Wohnräume an den Mieter eingeleitet worden ist, lassen sich den Gesetzesmaterialien keine tragfähigen Anhaltspunkte entnehmen.
Das [X.]srecht knüpft ausweislich der Gesetzesmaterialien daran an, dass für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags und nach Überlassung der Wohnräume die Gefahr der Verdrängung aus der
Mietwohnung entsteht (vgl. BT-Drucks. 8/3403, [X.]; 9/791, S. 12; 12/3013, S.
18). Wenn der Ge-setzgeber gewollt hätte, dass der Mieter im Rahmen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] auch dann in den Genuss eines [X.]srechts kommen soll, wenn die Gefahr für die Verdrängung des Mieters, an die das Gesetz anknüpft ("Wohnungseigentum soll begründet werden"), schon vor den genannten Zeit-punkten entstanden ist, hätte es nahegelegen, dass der Gesetzgeber
die zweite 38
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Alternative der genannten Vorschrift nicht
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wie geschehen -
im Gleichklang zur ersten Alternative ausgestaltete, sondern die im Gesetz geregelte zeitliche Ab-folge nur für die erste Alternative vorgesehen hätte.
Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich folglich nur der Wille des [X.] ableiten, dem Mieter auch ein [X.]srecht an künftig entstehen-dem Wohnungseigentum zu sichern, nicht aber das Entstehen eines solchen [X.]srechts im Übrigen an geringere Voraussetzungen zu knüpfen als im Falle begründeten Wohnungseigentums.

(b) Für eine
Begründungsabsicht im Sinne des § 577 Abs.
1 Satz 1 Alt. 2 [X.] reicht
eine
rein innerlich bestehende Absicht nicht aus ([X.]/[X.], [X.]O Rn. 21; MünchKomm[X.]/Häublein, [X.]O Rn. 7; [X.]-Futterer/Blank, [X.]O; [X.]/[X.]/[X.], Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn.
4184; [X.], [X.]O S. 110; [X.], [X.]O S. 654; Derleder, [X.]O, S.
176, 184).
Vielmehr muss sich die Absicht, die vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum umzuwan-deln, nach außen hinreichend manifestieren.
Denn ansonsten ließe sich nicht mit der für die Beteiligten erforderlichen Gewissheit feststellen, ob und ab wel-chem Zeitpunkt die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] erforderliche
Voraussetzung "Wohnungseigentum soll begründet werden"
erfüllt ist.
(c) Vorliegend bedarf es keiner abschließenden Beurteilung, welche [X.] Verhaltensweisen hierfür genügen
(zum [X.] vgl. [X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 8 ff.). Denn jedenfalls mit einer
notariellen
Beurkundung der Teilungserklärung nach §
8 [X.]G bringt der [X.]/Eigentümer unzweifelhaft zum Ausdruck, dass die Absicht besteht, Wohnungseigentum zu begründen
(vgl. BayObLG, [X.] 1992, 100, 109 iVm 106;
[X.], Urteil vom 30. März 2012 -
I-30 [X.], juris Rn. 22; [X.], NJW 1995, 1034, 1035; [X.]/Lützenkirchen, [X.]O, 41
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§
577 Rn. 3 mwN; [X.], [X.]O
Rn. 16; [X.]/[X.]/[X.], Grundbuch-recht, [X.]O; BeckOK [X.]/[X.], [X.]O Rn. 8; [X.], [X.], 809, 810 f.; Bub, [X.], 1092, 1093;
Derleder, [X.]O; [X.], [X.]O).
(d) Weitere Anforderungen sind an die Offenlegung der Absicht, [X.]seigentum zu begründen, nicht zu stellen. Der Umstand, dass die [X.]serklärung bis zur Anlegung der [X.] frei widerruflich ist ([X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn. 23),
spielt hierbei keine Rolle. Bedeutung kommt diesem Gesichtspunkt vielmehr nur für die im Rahmen von § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.] weiter zu prüfende, vorliegend aber nicht entscheidungserhebliche Frage zu, welchen Inhalt ein Kaufvertrag über zukünftig entstehendes Wohnungseigentum aufweisen muss, damit ein [X.]srecht des Mieters entstehen kann ([X.], Urteil vom 22. November 2013 -
V [X.], [X.]O Rn.
20
ff., insbes. Rn.
23).
(e) Gemessen an den vorbezeichneten
Maßstäben bestand im Streitfall die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor Überlassung der Mieträume an die Kläger. Denn die Beklagte hat
bereits am 29. September 2010, also mehrere Monate vor der am 15. Dezember 2010 erfolgten Besitzer-langung der Kläger, eine Teilungserklärung nach § 8 [X.]G notariell beurkunden lassen und damit die Absicht dokumentiert, die Mieträume in [X.] umzuwandeln. Damit fehlt es an einer notwendigen Voraussetzung für das Entstehen eines [X.]srechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 [X.].

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III.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist [X.] (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil wei-tere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klä-ger gegen das das Auskunftsbegehren abweisende Urteil des Amtsgerichts
und zur Abweisung der in zweiter Instanz erhobenen
Stufenklage insgesamt. Da mangels Bestehens eines [X.]srechts nicht nur dem in erster Stufe geltend gemachten Auskunftsanspruch, sondern auch dem in zweiter
Stufe verfolgten Schadensersatzanspruch materiell-rechtlich die Grundlage entzogen ist, ist
die
Stufenklage abschließend insgesamt abweisungsreif
(vgl. [X.], Urteile
vom 8.
Mai 1985 -
IVa [X.]/83,
[X.]Z 94, 268, 275;
vom 28.
November 2001
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VIII ZR 37/01,
NJW 2002, 1042 unter II 4; jeweils mwN).

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Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem [X.] zugelassenen Rechtsan-walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis-urteils bei dem [X.], [X.], durch Einreichung einer [X.] einzulegen.
[X.]
Dr. Achilles
[X.]

[X.]
Kosziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 31.10.2014 -
2b [X.]/13 -

LG [X.], Entscheidung vom 20.05.2015 -
2 S 387/14 -

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