Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 185/14
Verkündet am:

18. März 2015

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 307 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2
a)
Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme lau-fender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder [X.] überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1
[X.] nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von [X.], [X.] vom 1. Juli 1987 -
VIII
[X.] 9/86, [X.]Z 101, 253).
b)
[X.] oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann,
wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung
Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen [X.]raum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer [X.] bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
c)
Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beur-teilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Ge--
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samtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des [X.] maßgeblichen Umstände.
d)
Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, ob-liegt es ihm, darzulegen und im [X.] zu beweisen, dass die [X.] bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darle-gungs-
und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichs-leistung trifft den Vermieter.

[X.], Urteil vom 18. März 2015 -
VIII ZR 185/14 -
LG [X.]

[X.]

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen Dr.
Hessel und [X.] sowie die Richter [X.] und Kosziol

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 25. Juni 2014
im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten gegen den Zahlungsanspruch zurückgewiesen worden ist.
Auf die Berufung der Beklagten wird -
unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels -
das Urteil des [X.] vom 9. August 2013 im Kostenpunkt und hin-sichtlich des Zahlungsanspruchs abgeändert.
Die Klage wird hinsichtlich des Zahlungsanspruchs insgesamt [X.].
Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

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Tatbestand:
Die Beklagten waren seit dem 1. Oktober 2002 Mieter einer aus vier Zimmern nebst Küche, Diele, Bad und Balkon bestehenden Wohnung der Klä-
enthält unter anderem folgende Formularbestimmungen:
"§ 4 Nr. 6
Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallen-den Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

§ 14 Nr. 1
Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden [X.]abständen erforderlich:
in Küchen, Bädern und Duschen

alle 3 Jahre,
in Wohn-
und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Unter § 12 Nr. 2 des [X.] ist nach dem vorgedruckten Text "Hinsichtlich des Zustandes der Mietsache werden folgende Feststellungen ge-troffen:

"Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.
Oktober 2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vor-nimmt.
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Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis zum 30. November 2011 und gaben die Wohnung am 29. Dezember 2011 zurück. Mit Schreiben vom 6.
Januar 2012 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 25.
Januar 2012 unter anderem zur Vornahme näher bezeichneter Schönheits-reparaturen auf.
Die Kläger haben auf der Basis eines Kostenvoranschlages eines [X.] vom 6. Februar 2012 Schadensersatz für nicht beziehungsweise nicht fachgerecht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Die Beklagten haben unter Beweisantritt geltend gemacht, die Wohnung in renovierungsbe-dürftigem Zustand übernommen zu haben; die bei Mietbeginn erforderliche Re-novierung sei durch die Gegenleistung der Kläger in Form eines zweiwöchigen Mieterlasses nicht
abgegolten worden.
Das Amtsgericht hat der Klage -
unter deren Abweisung im Übrigen -
in
Berufung der Beklagten hat das [X.] die Verurteilung nur in Höhe von [X.].
Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihr Klageabweisungsbegehren hinsichtlich des Zahlungsanspruchs wei-ter.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt:
Den Klägern stehe ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu, weil diese fällige Schönheitsreparaturen nicht vorgenommen hätten. Das [X.] folge der Bewertung des Amtsgerichts, wonach davon auszugehen sei, dass die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsrepa-raturen gemäß § 4 Nr. 6, §
14 Nr. 1 des [X.] wirksam sei. Die Rege-lung sei nicht deshalb gemäß §
307 [X.] unwirksam, weil die Wohnung bei Anmietung nicht (vollständig) renoviert gewesen sei und die Beklagten unstrei-tig Renovierungsarbeiten vorgenommen hätten, für die sie keinen diesen Leis-tungen entsprechenden Ausgleich erhalten hätten.
Zwar sei im Mietvertrag vom 1. Oktober 2002 vorgesehen, dass die [X.] noch Renovierungsarbeiten in drei Zimmern vornehmen und der Beginn der Mietzahlungspflicht deshalb auf den 15. Oktober 2002 verschoben werde. Eine die Mieter unzumutbar belastende Benachteiligung dadurch, dass ihnen sowohl die Anfangs-
als auch die laufende Renovierung übertragen worden sei, ergebe sich aus dem Zusammenspiel dieser Regelungen aber nicht, denn die Mieter seien nicht verpflichtet gewesen, diese Arbeiten zu Beginn des Mietverhältnis-ses in bestimmter Art und Weise sowie in bestimmter Frist auszuführen.
Die formularmäßige Regelung stelle auch im Übrigen keine für den [X.] unzumutbare Benachteiligung dar. Wie der [X.] noch durch Urteil vom 20. Oktober 2004 ([X.]) unter Bezugnahme auf seinen 7
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[X.] vom 1. Juli 1987 ([X.]) entschieden habe, sei die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch bei einer anfänglich nicht renovierten Wohnung nach Maßgabe eines -
wie hier -
nicht starren [X.] wirksam, selbst wenn ein Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung ausgeschlossen sei, wenn die [X.] erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begännen. Davon sei indessen auszugehen, weil sich die Regelungen im Mietvertrag mangels anderer Vereinbarungen nach ihrem Sinngehalt auf diesen Vertrag und seine Laufzeit beschränkten. Ob der [X.], wie der Beschluss vom 20. Januar 2014 ([X.]) [X.], von dieser über Jahrzehnte vertretenen Rechtsansicht Abstand nehmen werde, stehe derzeit nicht fest.
Schönheitsreparaturen seien in dem Umfang, den das Amtsgericht sei-nem Urteil zugrunde gelegt habe, auch fällig. Dafür spreche bereits die Dauer des Mietverhältnisses von etwa neun Jahren; nach allgemeiner Erfahrung wür-den Schönheitsreparaturen in dieser langen [X.] bei üblicher Nutzung fällig. Die Beklagten könnten sich nicht erfolgreich damit verteidigen, dass der vorgefun-dene Zustand demjenigen bei Mietbeginn entspreche. Da die Vereinbarung zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf sie wirksam sei, schulde-ten sie jedenfalls während des Mietverhältnisses fällig gewordene Arbeiten. Bei der Dauer des Mietverhältnisses wirke sich nicht mehr aus, dass und ob deko-rative Details der Wohnung bereits bei Anmietung verbraucht oder nicht [X.] ausgeführt gewesen seien.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Die auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparatu-ren gerichtete Klage ist unbegründet. Den Klägern steht ein Anspruch auf 12
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Schadensersatz statt der Leistung (§
280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1) nicht zu. Denn die Beklagten waren zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Beurteilung sich an der früheren [X.]srechtsprechung orientiert (grundlegend: [X.]sbe-schluss [[X.]] vom 1. Juli 1987 -
[X.], [X.]Z 101, 253, 261 ff., zu § 9 [X.]), ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen -
wie der [X.] nunmehr entscheidet -
gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] unwirksam, wenn die Wohnung bei [X.] -
wie hier -
den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird.
a) Allerdings hat der [X.] -
worauf das Berufungsgericht abgestellt hat -
in der Vergangenheit entschieden, dass [X.] auch bei [X.] oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen der Inhaltskontrolle nach §
307 Abs.
1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] jedenfalls dann standhielten, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden [X.] verpflichtet werde ([X.] vom 1. Juli 1987 -
[X.], [X.]O, [X.] ff.). Durch [X.]sbeschluss [[X.]] vom 6. Juli 1988 (VIII [X.] 1/88, [X.]Z 105, 71, 84 ff.) hat der [X.] diese Beurteilung auf [X.] übertragen. In der Folgezeit hat der [X.] seine Recht-sprechung zu den [X.] mehrfach bestätigt (Urteile vom 28.
April 2004 -
VIII ZR 230/03, [X.], 2087 unter [X.]; vom 26. Mai 2004 -
VIII ZR 77/03, [X.], 3042 unter [X.]; vom 20. Oktober 2004 -
VIII
ZR 378/03, [X.], 425 unter II 1 a; vom 9. März 2005 -
VIII ZR 17/04, NJW
2005, 1426 unter II; Hinweisbeschluss vom 18. November 2008 -
VIII ZR 73/08, WuM
2009, 36 Rn. 2). Dies kann nicht aufrechterhalten werden.

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b) Festzuhalten ist jedoch an dem Ausgangspunkt der vorgenannten [X.]srechtsprechung, wonach der Mieter auch bei Übernahme einer unrenovier-ten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedin-gungen nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden [X.] verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemes-senen Benachteiligung -
jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter -
formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorver-traglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind (vgl. [X.]e vom 1.
Juli 1987 -
[X.], [X.]O S. 265 f., 268; vom 6. Juli 1988 -
VIII [X.] 1/88, [X.]O S. 85 f.).
[X.]) In der Vergangenheit hat der [X.] allerdings angenommen, es sei gewährleistet, dass der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung nur die auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Re-novierungsleistungen vorzunehmen habe, wenn das Klauselwerk dahingehend ausgelegt werden könne, dass die üblichen [X.] mit dem [X.] zu laufen beginnen ([X.]e vom 1. Juli 1987 -
VIII
[X.] 9/86, [X.]O [X.] f.; vom 6. Juli 1988 -
VIII
[X.] 1/88, [X.]O S. 84 ff.). Dabei ist der [X.] von der Vorstellung ausgegangen, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" [X.] im Falle der Überlassung einer un-renovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.
bb) An dieser Sichtweise kann jedoch unter Berücksichtigung der weite-ren Entwicklung der Rechtsprechung des [X.] zu den [X.] der Inhaltskontrolle [X.] nicht mehr festge-halten werden. Bei Erlass der genannten
[X.]e entsprach es noch der Praxis des [X.], den Anwendungsbereich von Allgemeinen 17
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Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf § 242 [X.] in einer Weise [X.], die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde (vgl. [X.] vom 6. Juli 1988 -
VIII [X.] 1/88, [X.]O S. 87 f.). Diese Handhabung wurde durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des [X.]s zum Erfordernis eines flexiblen [X.] (dazu unten zu (1)) und später zusätzlich durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im [X.] (dazu unten zu (3)) abgelöst.
(1) Die Entwicklung zu einer strengeren Klauselkontrolle wird zunächst durch die Rechtsprechung des [X.]s zu "flexiblen" [X.] ver-deutlicht. Die oben genannten [X.]e gingen noch davon aus, dass die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan ausgeführt wer-den, mithin nach (allerdings damals nicht so bezeichneten) "starren" Fristen. Mit Urteil vom 23.
Juni 2004 ([X.], NJW
2004, 2586) hat der [X.] seine Rechtsprechung dahin abgeändert und weiterentwickelt, dass die Wirksamkeit formularmäßiger [X.] einen flexiblen Fristenplan voraussetzt, der Mieter mithin auch nach Ablauf üblicher Fristen seit der letzten Renovierung nur dann renovieren muss, wenn der Erhaltungszustand der Dekoration es erfor-dert. Der ([X.], dass die Vornahme von Schönheitsreparaturen trotz Ablauf üblicher
[X.] noch nicht erforderlich ist, wurde damit nicht mehr -
wie bisher -
über eine korrigierende Auslegung (§§ 133, 157 [X.]) oder Anwendung von § 242 [X.] vom Anwendungsbereich der [X.] ausgenommen, sondern führt seit der Entscheidung vom 23.
Juni 2004 ([X.], [X.]O) dazu, dass die Klausel, weil sie auch diesen Fall erfasst und den Mieter in dieser Konstellation unangemessen benachteiligt, insgesamt unange-messen und unwirksam ist.

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(2) Das [X.]surteil vom 26. September 2007 ([X.], NJW 2007, 3632) hat die Entwicklung zu einer strengeren Inhaltskontrolle von Vor-nahme-
und Quotenabgeltungsklauseln fortgesetzt. In diesem Urteil, welches eine Quotenabgeltungsklausel betraf, hat der [X.] Zweifel erkennen lassen, ob eine entsprechende Klausel bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von §
307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] standhält. Der [X.] hat diese Bedenken damit begründet, dass entweder -
wenn der Mieter während der Mietzeit keine [X.] durchgeführt habe -
sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lasse, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst oder durch den [X.] herbeigeführt worden sei, oder der Mieter -
sofern er
im Laufe seiner Mietzeit renoviert habe -
doppelt belastet werde, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen habe, obwohl bezie-hungsweise weil er die von ihm (jedenfalls auch zur Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht [X.] abgenutzt habe (vgl. [X.]surteil vom 26. September 2007 -
VIII
ZR 143/06, [X.]O Rn.
20). Einer abschließenden Entscheidung, ob eine Änderung der Rechtsprechung bezüglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlas-sener Wohnungen geboten ist, bedurfte es in diesem Fall nicht, weil die betref-fende Wohnung renoviert übergeben worden war ([X.]surteil vom 26. Sep-tember 2007 -
[X.], [X.]O).
(3) Im Urteil vom 29. Mai 2013 ([X.], NJW 2013, 2505) hat der [X.] dann -
unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung -
eine [X.], die als Berechnungsgrundlage den Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes bestimmte, -
entgegen der im [X.] vom 6. Juli 1988 (VIII [X.] 1/88, [X.]O, [X.] ff.) vertre-tenen Auffassung -
für unangemessen erachtet und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass bei der Prüfung der Wirksamkeit der jeweils zu beurteilenden 21
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Abgeltungsklausel diejenige Auslegung zugrunde zu legen sei, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zu-kommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeuti-gen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im [X.], sondern auch im -
hier gegebenen -
[X.] von mehreren möglichen Deutun-gen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Un-wirksamkeit der Klausel führt ([X.], Urteile vom 29. April 2008 -
KZR 2/07, [X.]Z 176, 244 Rn. 19 mwN; vom 23. September 2009 -
VIII ZR 344/08, [X.], 3716 Rn. 8). Hierdurch wird zum einen § 305c Abs. 2 [X.] Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im [X.] auf eine Klausel gegründet wird, die im [X.] für [X.] zu erklären wäre ([X.], Urteile vom 29. Mai 2013 -
[X.] [X.]O Rn.
20; vom 29. April 2008 -
KZR 2/07, [X.]O).
(4) In seinem Beschluss vom 22. Januar 2014 ([X.], [X.], 135 Rn.
5) hat der [X.] schließlich angedeutet, dass die im [X.]surteil vom 26. September 2007 genannten Erwägungen auf die Inhaltskontrolle von [X.] übertragbar sein könnten, mit der Folge, dass bei einer un-renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als unangemessene Benachtei-ligung des Mieters angesehen werden könnte. Denn auch eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren, die nicht er, son-dern der Vormieter verursacht habe.
2. Gemessen an der dargestellten Fortentwicklung der Maßstäbe für die Inhaltskontrolle [X.] ist eine [X.], die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen 23
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Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des [X.]s und führt -
jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung -
dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
a) Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme während des Mietver-hältnisses anfallender Schönheitsreparaturen lässt sich bereits nach dem Wort-laut derartiger Regelungen nicht auf nach Mietbeginn entstehende Abnutzungs-spuren beschränken. Denn sie stellen nicht auf den [X.]punkt der Verursa-chung, sondern auf den [X.]punkt der Renovierungsbedürftigkeit ab und schlie-ßen damit den vom Vormieter mitverursachten Renovierungsbedarf ein. Auch das hier verwendete Klauselwerk (§ 4 Nr. 6 des [X.]) ermöglicht ein solches Verständnis nicht nur, sondern legt es sogar nahe. In der für einen [X.] als Gegner des [X.] ungünstigsten Auslegung könnte der Mieter bei entsprechendem Zustand der Mieträume sogar bereits unmittelbar nach Mietbeginn zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl die Abnutzung der Wohnung nicht auf ihn zurückgeht.
Noch deutlicher würde die Benachteiligung des Mieters, wenn die Deko-ration der Wohnung bei der Übergabe an diesen bereits so
abgewohnt oder verbraucht ist, dass eine weitere Verschlechterung während der [X.] schon aus diesem Grund praktisch nicht mehr in Betracht kommt. Führt der Mieter in diesem Fall bei Vertragsbeginn eine Renovierung durch, zu der er nicht verpflichtet ist, müsste er spätestens bei Vertragsende gleichwohl renovie-ren, obwohl sich die Wohnung in keinem schlechteren Zustand befindet als sie ihm bei [X.] überlassen worden war. Auch diese Konstellation ist 25
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nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung zugrunde zu legen und führt zur Unwirksamkeit der [X.], weil diese dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, die Wohnung gegebenenfalls in einem gegenüber dem Vertragsbeginn verbesserten Zustand zurückzugeben.
b) Die von der früheren [X.]srechtsprechung befürwortete Anknüpfung an den Ablauf von [X.] nach Beginn des Mietverhältnisses ist demgegenüber nicht geeignet, eine unangemessene Benachteiligung des [X.]s einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung zu verhindern. Der noch im [X.] vom 1. Juli 1987 ([X.], [X.]O) vertretenen gegenteiligen Rechtsauffassung ist bereits durch die ab 2004 ein-setzende Rechtsprechung des [X.]s, wonach die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen den Mieter nur dann nicht unangemessen benach-teiligt, wenn ein vorgesehener Fristenplan "flexibel" ausgestaltet ist, die [X.] entzogen worden. Flexible Fristen stellen auf den tatsächlichen [X.] beziehungsweise einen bestehenden Renovierungsbedarf ab. Der Mieter ist bei einer flexiblen Renovierungsfrist zur Ausführung der Schön-heitsreparaturen verpflichtet, sobald es der (abgenutzte) Erhaltungszustand der Dekoration erfordert, und zwar unabhängig davon, inwieweit dieser vom Mieter oder seinem Vormieter verursacht worden ist.
3. Entgegen einer vereinzelt in Rechtsprechung und Schrifttum vertrete-nen Auffassung ([X.], [X.], 826, 828; Schach, [X.], 944) ist eine [X.] allerdings nicht schon deshalb unwirksam, weil sie so formuliert ist, dass sie sowohl auf renoviert als auch auf unrenoviert oder reno-vierungsbedürftig überlassene Wohnungen Anwendung finden kann. Zwar [X.] die Inhaltskontrolle nach § 307 [X.] auf der Grundlage einer generalisie-renden Betrachtungsweise des Klauselinhalts; sie darf aber den konkreten [X.] nicht außer [X.] lassen. Bei der Inhaltskontrolle ist im Indivi-27
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dualprozess daher jeweils danach zu unterscheiden, ob Gegenstand der Reno-vierungsverpflichtung des Mieters eine
bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Wohnung ist (Rechts-entscheid vom 1. Juli 1987 -
[X.], [X.]O S. 264; [X.]/Coester, [X.], Neubearb. 2013, §
307 Rn. 113; siehe auch [X.][X.]/
Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., §
307 [X.] Rn. 86).
4. Nach diesen Grundsätzen bedarf es in Fällen, in denen streitig ist, ob die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbe-dürftig übergeben worden ist, tatrichterlicher Feststellungen (§
286 Abs. 1 ZPO).
a) [X.] oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Auch in der Vergangenheit hat der [X.] nicht zwischen mehr oder weniger abge-wohnten Mieträumen unterschieden (vgl. [X.] vom 1.
Juli 1987
-
[X.], [X.]O S.
264). Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung
Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen [X.]raum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbe-dürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben und die Grenze fließend ist (vgl. Rechtsent-scheid vom 1.
Juli 1987 -
[X.], [X.]O S.
269).
Um vorvertragliche Abnutzungs-
und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine "renovierte" Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzel-fall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§
242 [X.]) bleiben überdies Abnutzungs-
und Gebrauchsspuren außer [X.], die so unerheblich sind, dass sie bei le-bensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, 29
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ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten [X.] vermitteln. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unter-liegt dies einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.
b) Es ist Sache des Mieters, darzulegen und im [X.] zu bewei-sen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder [X.] war. Die Darlegungs-
und Beweislast für tatsächliche Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit einer AGB-Regelung ergibt, trägt im [X.] der sich auf die Unwirksamkeit der Klausel berufende Vertragspartner des Verwenders ([X.], Urteile vom 18. Mai 1983 -
VIII ZR 83/82, NJW 1983, 1854 unter II
3; vom 29.
Mai 1991 -
IV
ZR 187/90, NJW 1991, 2763 unter II 3 a; vom 21. November 1995 -
XI ZR 255/94, NJW 1996, 388 unter [X.]; vom 6.
Dezember 2002 -
V
ZR 220/02, [X.]Z 153, 148, 155; [X.]/Coester, [X.]O, §
307 Rn. 104; [X.] in [X.]/[X.][X.], [X.]O, Vor §§ 308, 309 [X.] Rn.
19; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], AGB-Recht, 11. Aufl., Vorb. v. § 307 [X.] Rn. 109; [X.]/[X.], [X.], 74. Aufl., § 307 Rn. 9; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 307-309 Rn. 21; Baumgär-tel/Schmidt-Eichhorn, Handbuch der Beweislast, 3. Aufl., § 307 [X.] Rn. 2; [X.], [X.], 818, 819).
Zwar kann dies Beweisschwierigkeiten aufwerfen, zumal sich die Frage der Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung der Renovierungsverpflich-tung auf den Mieter häufig erst bei Vertragsende stellt. Jedoch stehen dem [X.] insoweit verschiedene Beweismittel zur Verfügung. So kann er bei [X.] darauf hinwirken, dass ein gemeinsames Übergabeprotokoll gefertigt wird; daran wird regelmäßig auch der Vermieter Interesse haben. Des Weiteren kann der Mieter den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festhalten. 32
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Beweiswert kommt auch Belegen zu, welche die Renovierungskosten des [X.]s dokumentieren. Schließlich können etwaige Helfer aus dem Verwandten-
und Bekanntenkreis oder beauftragte Handwerker als Zeugen für den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn benannt werden.
c) Nach dieser Maßgabe war die von den Beklagten gemietete Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert. Nach den Feststellungen des Berufungsge-richts haben die Kläger den Beklagten die Wohnung bei Mietbeginn mit Ge-brauchsspuren aus einem vorvertraglichen [X.]raum übergeben, weil in drei Zimmern noch Streicharbeiten vorzunehmen waren.
5. Allerdings kann die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbe-dürftig übergebenen Wohnung gleichwohl wirksam vereinbart werden, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspu-ren durch einen
vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. [X.], Urteile vom 25. Oktober 1995 -
VIII ZR 258/94, NJW 1996, 389 unter [X.]; vom 23. April 1991 -
XI ZR 128/90, [X.]Z 114, 238, 246 mwN). Die Parteien können sich etwa dafür entscheiden, dass der Mieter zum Aus-gleich für den [X.] für eine bestimmte [X.] weniger oder gar keine Miete zu entrichten hat (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 76).
Die Darlegungs-
und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als [X.], da es sich um besondere tatsächliche Umstände handelt, die eine Benachteiligung des [X.] dennoch gerechtfertigt erscheinen lassen können (vgl. [X.], Ur-teil vom 29. Mai 1991 -
IV ZR 187/90, [X.]O; [X.]/Coester, [X.]O).
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Danach fehlt es im gegebenen Fall an einem mit Rücksicht auf den Zu-stand der Wohnung bei Mietbeginn
genügenden Ausgleich der Benachteiligung. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts mussten Anfang Oktober 2002 Streicharbeiten in drei Zimmern vorgenommen werden. Im Gegenzug haben die Parteien vereinbart, dass die Miete erst zur Monatsmitte zu entrichten ist. Das entspricht einem Nachlass im Umfang einer halben Monatsmiete. Dieser stellt mit Rücksicht darauf, dass hier drei von vier Zimmern der Mietwohnung betrof-fen waren, keine taugliche Kompensation dar.
6. Nach dieser Maßgabe ist im Streitfall die Übertragung der Verpflich-tung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Nr. 6, § 14 Nr. 1 des [X.] insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit kann nicht auf diejeni-gen Teile der Wohnung beschränkt werden, die dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden sind. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klauseln kommt wegen des Verbots der geltungserhal-tenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. [X.]surteil vom 29. Mai 2013 -
[X.], [X.]O Rn. 23 mwN). Ob
die Übertragung der Schönheitsreparaturver-pflichtung auf renovierte Teile der Wohnung beschränkt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung.
Die streitigen Klauseln sind nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrau-ensschutzes für das hier gegebene Vertragsverhältnis als wirksam zu [X.]. Dies macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend. Zwar hat der [X.] in früheren Entscheidungen [X.] auch bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnungen als wirksam erachtet. Selbst in Fällen, in denen eine vergleichbare Klausel zuvor nicht beanstandet worden ist, hat ihr Verwender aber -
unbeschadet besonders gelagerter Sachverhalte -
im Allgemeinen das Risiko zu tragen, dass die Klausel in späteren [X.] Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertrags-37
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partners als unwirksam beurteilt wird ([X.]surteile vom 5. März 2008 -
VIII ZR 95/07, [X.], 1438 Rn. 20; vom 31. Juli 2013 -
VIII
ZR 162/09, [X.]Z 198, 111 Rn. 63; jeweils mwN).
An die Stelle der unwirksamen Klauseln tritt gemäß § 306 Abs. 2 [X.] die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]. Das be-deutet, dass der Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsrepa-raturen die [X.] in vollem Umfang zu tragen hat (st. Rspr.; siehe nur [X.]surteile vom 9. Juli 2008 -
VIII ZR 181/07, [X.]Z 177, 186 Rn. 20; vom 29. Mai 2013 -
VIII
ZR 285/12, [X.]O).

III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts
keinen Bestand ha-ben; im Umfang der Anfechtung ist es aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sach-

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verhalt erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist die Klage hinsichtlich des Zahlungsanspruchs in [X.] Umfang abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
[X.]
Dr. Hessel
[X.]

[X.]
Kosziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 09.08.2013 -
22 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 25.06.2014 -
65 [X.]/13 -

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