Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.10.2004, Az. XI ZR 255/03

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 255/03 Verkündet am: 26. Oktober 2004 [X.], [X.] als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

[X.]Z: ja

[X.]R: ja _____________________

VerbrKrG § 3 Abs. 2 Nr. 2 [X.] §§ 164, 171, 172

a) Ein Realkreditvertrag im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt jedenfalls bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch dann vor, wenn der Erwerber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes (teilweise) übernimmt.
b) Die fehlende Einflußnahme der Anleger auf die Auswahl des in einem [X.] vorgesehenen [X.]händers ([X.]) rechtfertigt es für sich genommen nicht, ihn mangels eines persönlichen Vertrauensverhältnisses nicht wie einen echten Vertreter zu behandeln.
c) Die Anwendung der §§ 171, 172 [X.] zugunsten der kreditgebenden Bank wird in den Fällen nichtiger [X.] des gegen das [X.] ver-stoßenden [X.]händers durch die Regeln über das verbundene Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt. - 2 - d) Selbst ein massiver Interessenkonflikt des Vertreters schließt die Wirksamkeit des von ihm namens des [X.]gebers geschlossenen Vertrages grundsätz-lich nur unter den engen Voraussetzungen des [X.] aus.

[X.], Urteil vom 26. Oktober 2004 - [X.] OLG Bamberg

LG Würzburg

- 3 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 26. Oktober 2004 durch [X.], [X.] [X.], [X.], [X.] und die Richterin [X.]

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des [X.] vom 30. Juni 2003 wird auf [X.]sten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger macht aus eigenem und aus abgetretenem Recht s[X.] Ehefrau gegen die beklagte Bank Schadensersatz- und Bereiche-rungsansprüche im Zusammenhang mit dem von ihr finanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung geltend. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger und seine Ehefrau, ein Monteur und eine Verwaltungs-angestellte, lernten im [X.] 1994 den Vermittler [X.]. kennen, der ih-nen aus Gründen der Steuerersparnis den Kauf einer Eigentumswohnung mit geringem Eigenkapital in einer Wohnanlage in H.

empfahl. Am 5. Oktober 1994 unterzeichneten die Eheleute ein an die [X.]- 4 -

GmbH (nachfolgend: [X.]händerin) gerichtetes no-tarielles Angebot zum Abschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages und erteilten ihr eine umfassende [X.], sie bei der Vorbereitung, Durchführung, Finanzierung und gegebenenfalls Rückabwicklung des Erwerbsvorgangs zu vertreten. Die [X.] erfaßt die Vornahme aller Rechtsgeschäfte, Rechtshandlungen und Maßnahmen, insbesondere die Abgabe und Entgegennahme von Willenserklärungen, welche in diesem Zusammenhang erforderlich waren oder der [X.]händerin als zweckmä-ßig erschienen. Nach Annahme des Angebots kaufte die [X.]händerin am 1. November 1994 für den Kläger und seine Ehefrau die betreffende Eigentumswohnung von der Bauträgerin zum Preis von 146.817 DM un-ter Übernahme eines Teilbetrages aus der auf dem Grundstück lasten-den Grundschuld über 184.282 DM. Ferner nahm sie namens der [X.] mit Vertrag vom 20./21. Oktober 1994 bei der Beklagten ein grund-pfandrechtlich gesichertes Annuitätendarlehen in Höhe von 184.282 DM auf. Das Darlehen wurde auf Veranlassung der [X.]händerin auf [X.]nten des [X.] und seiner Ehefrau bzw. der Bauträgerin valutiert. In der Folgezeit leisteten die Darlehensnehmer bis ins Jahr 1998 Zahlungen über insgesamt 35.645,95 DM.

Der Kläger meint, die Beklagte müsse ihn und seine Ehefrau [X.] schuldhafter [X.] schadensersatzrechtlich so stellen, als ob sie die überteuerte Wohnung nicht gekauft hätten. Die gezahlten Zinsen seien außerdem infolge der Nichtigkeit des [X.] nach Bereicherungsrecht zurückzuzahlen.

Das [X.] hat die ursprünglich auf Zahlung von 53.336,61 DM zuzüglich Zinsen Zug um Zug gegen Übereignung der [X.] - gentumswohnung und auf Freistellung von allen weiteren Ansprüchen der Beklagten aus dem Darlehensvertrag gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des [X.] ist erfolglos geblieben. Mit der vom [X.] nur beschränkt zugelassenen Revision verfolgt er sein Kla-geziel, den [X.] jedoch nur noch in Höhe von 7.470 • nebst Zinsen, weiter.

Entscheidungsgründe:

A.

Die Revision ist insgesamt statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

[X.] Zwar hat das Berufungsgericht im [X.] und in den Ent-scheidungsgründen die Zulassung der Revision auf die Fragen be-schränkt, ob bei Nichtigkeit der der [X.]händerin erteilten umfassenden [X.] die Rechtsprechung des [X.] zur Entbehrlich-keit der dem Verbraucher gegenüber zu machenden Mindestangaben im Sinne des § 4 Abs. 1 Satz 4 VerbrKrG aufrecht zu erhalten sei und ob die Gutglaubensvorschrift des § 172 [X.] zugunsten der Beklagten trotz der vom Kläger behaupteten engen Verflechtung mit den Initiatoren des [X.] bzw. dem Vertrieb anwendbar sei. Diese [X.] ist aber unzulässig.
- 6 - Die Zulassung der Revision kann nach ständiger Rechtsprechung des [X.] nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbstän-digen Teil des [X.] beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revi-sion beschränken könnte. Unzulässig ist es, die Zulassung auf einzelne von mehreren materiell-rechtlichen Anspruchsgrundlagen oder auf [X.] Rechtsfragen zu beschränken ([X.]Z 101, 276, 278; 111, 158, 166; Senatsurteile vom 20. Mai 2003 - [X.] ZR 248/02, [X.], 1370, 1371; vom 23. September 2003 - [X.] ZR 135/02, [X.], 2232 und vom 20. April 2004 - [X.] ZR 171/03, [X.], 1230, 1231; siehe auch [X.], Urteil vom 4. Juni 2003 - [X.], [X.], 2139, 2141). Danach scheidet hier die Beschränkung der Zulassung auf die angeführten aus-schließlich die Wirksamkeit des Darlehensvertrages der Parteien [X.] beiden Fragen aus. Der Kläger macht nur einen prozessualen Zahlungsanspruch geltend, den er aus einem angeblichen Aufklärungs-verschulden und aus ungerechtfertigter Bereicherung der Beklagten her-leitet. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung handelt es sich nur um einen Streitgegenstand.

I[X.] Bei einer unzulässigen Beschränkung der Revisionszulassung muß das angefochtene Urteil in vollem Umfang überprüft werden ([X.], Urteil vom 7. Juli 1983 - [X.], [X.], 279, 280). An diesem Grundsatz ist auch nach der Änderung des [X.]. Fehlt es an einer wirksamen Beschränkung der Zulassung, so ist allein die Beschränkung, nicht aber die Zulassung unwirksam, die Revi-sion daher unbeschränkt zuzulassen (Senatsurteile vom 20. Mai 2003 - 7 - [X.]O; vom 23. September 2003, [X.]O S. 2233 und vom 20. April 2004, [X.]O; [X.], Urteil vom 4. Juni 2003, [X.]O, jeweils m.w.Nachw.).

B.

Die Revision ist nicht begründet.

[X.]

Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch gegen die [X.] zu, weil jedenfalls die Höhe des durch das Anlagegeschäft ent-standenen Schadens nicht schlüssig dargetan sei. Von dem sich aus den Erwerbsnebenkosten, den Zinszahlungen auf den Darlehensvertrag, der Vermittlungsgebühr und den Nebenkosten für die Wohnung [X.] Vermögensschaden seien nach den Regeln über die [X.] neben den Mieteinnahmen auch die unstreitig erlang-ten Steuervorteile abzuziehen. Der Kläger habe daher deren Höhe ange-ben müssen. Zwar sei grundsätzlich der Schädiger für bei der Schadens-berechnung zu berücksichtigende Vorteile des Geschädigten darlegungs- und beweispflichtig. Dieser Grundsatz gelte aber nicht uneingeschränkt. Vielmehr entspreche es der Rechtsprechung des [X.], daß die Darlegungslast des [X.], wenn es um Geschehnisse aus dem [X.] der anderen Partei gehe, durch eine ihr ge-mäß § 138 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO obliegende Mitwirkungspflicht [X.] 8 - dert werde. In bestimmten Fällen, wozu vor allem auch die Berücksichti-gung steuerlicher Vorteile gehöre, sei der [X.] sogar von einer Umkehrung der Darlegungs- und Beweislast ausgegangen. Dem habe der Kläger mit seinen unsubstantiierten Angaben zur Höhe der Steuervorteile keine Rechnung getragen.

Der Kläger könne von der Beklagten die aufgrund des [X.] erbrachten [X.] auch nicht im Wege der bereiche-rungsrechtlichen Rückabwicklung erstattet verlangen. Der zwischen der [X.]händerin namens des [X.] und seiner Ehefrau mit der Beklagten geschlossene Darlehensvertrag sei wirksam. Daß der umfassende Ge-schäftsbesorgungsvertrag und die [X.] der [X.]händerin wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 [X.] i.V. mit § 134 [X.] nichtig sei, stehe dem nicht entgegen, weil sich die Wirksamkeit der [X.] gegenüber der Beklagten aus [X.] im Sinne der § 171 Abs. 1, § 172 Abs. 2 [X.] ergebe. Nach dem Ergebnis der Beweisauf-nahme sei nämlich als erwiesen anzusehen, daß der Beklagten bei [X.] eine Ausfertigung der notariellen Voll-machtsurkunde vom 5. Oktober 1994 vorgelegen habe, in der die [X.]-händerin als Bevollmächtigte des [X.] und seiner Ehefrau [X.] sei.

Die Vorschriften des [X.] führten zu keinem anderen Ergebnis. Für das Vorliegen einer Haustürsituation komme es nämlich auf die Situation des Vertreters bei Abschluß des [X.], nicht auf diejenige des Vertretenen an.
- 9 - Der Darlehensvertrag der Parteien sei auch nicht deshalb [X.], weil die der [X.]händerin erteilte umfassende [X.] nicht die nach § 4 Abs. 1 Satz 4 VerbrKrG a.F. vorgeschriebenen Mindestangaben enthalten habe. Die diesbezüglichen Entscheidungen des [X.] seien zwar zu einer [X.] ergangen, in der man noch nicht von einer Unwirksamkeit der umfassenden [X.]handvollmacht wegen Ver-stoßes gegen das [X.] ausgegangen sei. Aus den neueren höchstrichterlichen Urteilen ergäben sich aber keine Anhalts-punkte, daß die Erwägungen zur Entbehrlichkeit der Mindestangaben dem nicht wirksam vertretenen Verbraucher gegenüber einer erneuten und möglicherweise abweichenden rechtlichen Beurteilung bedürften.

I[X.]

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung stand.

1. Entgegen der Ansicht der Revision steht dem Kläger ein Scha-densersatzanspruch gegen die Beklagte aus einem Verschulden bei [X.] schon dem Grunde nach nicht zu. Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz beson-deren Voraussetzungen verpflichtet, etwa wenn sie in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darle-hensnehmer hat und dies auch erkennen kann (st.Rspr., vgl. zuletzt [X.] vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1225 m.w.Nachw.). - 10 -

a) Ausreichendes Vorbringen des [X.] für eine vorvertragliche Aufklärungspflicht fehlt.

[X.]) Entgegen der Ansicht der Revision läßt sich eine vorvertragli-che Aufklärungs- und Hinweispflicht der Beklagten insbesondere nicht aus einem Wissen der Beklagten um die vom Kläger behauptete "[X.]" der [X.]händerin als seine Beauftragte, Initiatorin des Bauher-renmodells und Finanzierungsvermittlerin der Beklagten herleiten. Es ist schon nicht substantiiert dargetan, woraus sich die Initiatorenstellung bzw. Finanzierungsvermittlung der [X.]händerin ergeben soll und ob die Beklagte insoweit zum maßgebenden [X.]punkt des Abschlusses des Darlehensvertrages gegenüber dem Kläger sowie seiner Ehefrau einen konkreten Wissensvorsprung besaß. Das von der Revision in diesem Zu-sammenhang angesprochene Vorbringen des [X.] in der [X.] ist substanz- und beweislos. Die der Bauträgerin und der [X.]händerin erteilte globale Finanzierungszusage der Beklagten vom 21. September 1994 gibt für einen Interessenkonflikt, über den die [X.] den Kläger und seine Ehefrau nach [X.] und Glauben hätte [X.] müssen, nichts her. Überdies wäre ein etwaiger Interessenkonflikt der [X.]händerin allein noch kein ausreichender Anhaltspunkt für eine Schlechterfüllung des Geschäftsbesorgungsvertrages oder ein [X.] spezielles Risiko des finanzierten Objekts (Senatsurteil vom 3. Juni 2003 - [X.] ZR 289/02, [X.], 1710, 1713). Für ein konkre-tes Fehlverhalten der [X.]händerin bei der Finanzierung der [X.] fehlt ebenfalls substantiierter Vortrag des [X.]. Die [X.], die erst nach Abschluß des Geschäftsbesorgungsvertrages mit Fest-legung des Gesamtaufwands für das Kaufobjekt mit dem Kläger und [X.] 11 - ner Ehefrau in geschäftlichen [X.]ntakt getreten ist, hatte deshalb zu ei-nem aufklärenden Hinweis keinen Anlaß.

[X.]) Entgegen der Ansicht der Revision mußte die Beklagte den Kläger und seine Ehefrau auch nicht auf eine im Kaufvertrag angeblich enthaltene und unmittelbar an den Vertrieb gezahlte "versteckte [X.]" in Höhe von 18,4% des Kaufpreises ungefragt hinweisen. Wie der erkennende Senat bereits in seiner Entscheidung vom 23. März 2004 ([X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1225) im einzelnen dargelegt hat, lassen sich die vom II[X.] Zivilsenat des [X.] in seinem Urteil vom 12. Februar 2004 ([X.], [X.], 631, 633 f.) insoweit zur [X.] und Aufklärungspflicht eines professionellen Anlagevermittlers entwickelten Grundsätze auf eine Bank, die eine kreditfinanzierte Anlage nicht empfiehlt, sondern sich auf ihre Kreditgeberrolle beschränkt, nicht übertragen. Die Ausführungen der Revision geben zu einer anderen Be-urteilung oder gar zu einer Vorlage an den [X.] (§ 132 Abs. 2 und 3 GVG) keinen Anlaß.

[X.]) Die Schadensersatzhaftung der Beklagten ist auch nicht aus [X.] schuldhaft unterlassenen Aufklärung über die angebliche [X.]nkursreife der Generalmieterin und der Mietgarantin herzuleiten. [X.] des [X.] zur [X.]nkursreife bereits bei Abschluß des [X.] im Oktober 1994 fehlt ebenso wie solches zu einem Wissensvor-sprung der Beklagten. Nach dem eigenen Vortrag des [X.] sind die Ge-neralmieterin und die Mietgarantin erst im Jahre 1998 in [X.]nkurs gefallen. Der Beweisantritt des [X.] in der Berufungsbegründung für ein Wissen der Beklagten um eine angebliche [X.]nkursreife bereits im Oktober 1994 ist außerdem unbeachtlich. Nach der Rechtsprechung des [X.] - 12 - ist ein Beweisantrag, einen Zeugen zu einer nicht in seiner Person einge-tretenen inneren Tatsache zu vernehmen, nämlich im allgemeinen nur er-heblich, wenn schlüssig dargelegt wird, aufgrund welcher Umstände der Zeuge von der inneren Tatsache Kenntnis erlangt hat ([X.], Urteil vom 5. Mai 1983 - [X.], NJW 1983, 2034, 2035 m.w.Nachw.).

b) Abgesehen davon hat der Kläger, wie das Berufungsgericht [X.] ausgeführt hat, auch zur Schadenshöhe nicht substantiiert vor-getragen. Für die im Zusammenhang mit dem Erwerb der [X.] erlangten Steuervorteile traf ihn die sekundäre Darlegungslast (vgl. [X.]Z 145, 35, 41; [X.], Urteile vom 24. November 1998 - [X.], NJW 1999, 714 und vom 5. Februar 2003 - [X.], NJW 2003, 1449, 1450). Dieser ist der Kläger nicht nachgekommen, ob-wohl er dazu, wie die Revisionsbegründung zeigt, in der Lage und ihm dies zumutbar war.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision den von der [X.]händerin als Vertreterin des [X.] und seiner Ehefrau mit der Beklagten geschlossenen Darlehensvertrag vom 20./21. Oktober 1994 für wirksam erachtet und aufgrund dessen auch einen Bereicherungsanspruch wegen der gezahlten Zinsen verneint.

a) Die der [X.]händerin im Rahmen des umfassenden [X.] erteilte [X.] ist zwar wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 [X.] unwirksam; das Vertrauen der Beklagten in die Wirk-samkeit der [X.]serteilung wird aber durch § 172 [X.] geschützt. - 13 - [X.]) Nach der neueren Rechtsprechung des [X.] bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauherrenmo-dells oder die Beteiligung an einem Immobilienfonds für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis gemäß Art. 1 § 1 [X.]. Ein - wie hier - ohne diese Erlaubnis abgeschlossener umfassender Geschäftsbesorgungsver-trag ist, wie auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel zieht, nichtig ([X.]Z 145, 265, 269 ff.; zuletzt Senatsurteile vom 2. März 2004 - [X.] ZR 267/02, [X.], 236, 237, vom 16. März 2004 - [X.] ZR 60/03, [X.], 1127, vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1223, vom 20. April 2004 - [X.] ZR 164/03, [X.], 1227, 1228 und [X.] ZR 171/03, [X.], 1230, 1231).

[X.]) [X.] erfaßt nach dem Schutzgedanken des Art. 1 § 1 [X.] auch die der [X.]händerin erteilte umfassende [X.], und zwar ohne Rücksicht darauf, ob sie und das Grundgeschäft nach dem erkennbaren Willen der [X.] zu einem einheitlichen Rechtsgeschäft gemäß § 139 [X.] verbunden sind. Nur so kann das Ziel des Gesetzgebers, den [X.] möglichst umfassend vor unsachgemäßer Rechtsbesorgung sowie deren häufig nachteiligen rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen zu schützen, erreicht werden (st.Rspr., siehe zuletzt Senatsurteile vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.]O S. 1223 und vom 20. April 2004 - [X.] ZR 164/03, [X.]O S. 1228 sowie [X.] ZR 171/03, [X.]O S. 1231, jeweils m.w.Nachw.).
- 14 - [X.]) Zu Recht ist das Berufungsgericht aber zu dem Ergebnis ge-langt, daß die umfassende [X.] der [X.]händerin gegenüber der Beklagten nach §§ 172, 173 [X.] als gültig zu behandeln sei.

(1) Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des [X.] sind die §§ 171 und 172 [X.] sowie die allgemeinen Grundsätze über die [X.] und Anscheinsvollmacht auch dann anwendbar, wenn die umfassende Bevollmächtigung des [X.]händers ([X.]) - wie hier - unmittelbar gegen Art. 1 § 1 [X.] verstößt und nach § 134 [X.] nichtig ist (siehe zuletzt [X.], Urteile vom 22. Oktober 2003 - [X.], [X.], 2375, 2379, vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1223 f. und vom 20. April 2004 - [X.] ZR 164/03, [X.], 1227, 1228 sowie [X.] ZR 171/03, [X.], 1230, 1232). An dieser Recht-sprechung hält der Senat auch unter Berücksichtigung der Entscheidungen des I[X.] Zivilsenats vom 14. Juni 2004 ([X.], [X.], 1529, 1531 und [X.], [X.], 1536, 1538) fest. Der I[X.] Zivilsenat hat darin eine Rechtsscheinvollmacht nach §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 [X.] beim kreditfinanzierten Erwerb eines Immobilienfondsanteils verneint, weil der kreditgebenden Bank bei Abschluß des Darlehensvertrages die Voll-machtserklärung des Kreditnehmers zugunsten einer [X.]händerin weder im Original noch in Ausfertigung vorgelegen habe, und in nicht tragenden Erwägungen die Ansicht vertreten, die §§ 171 Abs. 1 und 172 Abs. 1 [X.] fänden bei einem kreditfinanzierten Erwerb eines Immobilienfondsanteils keine Anwendung, weil der Beitritt zur Fondsgesellschaft und der [X.] ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG bildeten und weil der Rechtsschein einer wirksamen [X.] den einzelnen Anlegern mangels eines Vertrauensverhältnisses zwischen [X.]händer und Anleger nicht zugerechnet werden könne. Beide [X.] 15 - te teilt der [X.]. Zivilsenat jedenfalls für den Bereich kreditfinanzierter Grund-stücksgeschäfte, über den hier zu befinden ist, nicht.

(a) § 9 Abs. 1 VerbrKrG ist für die Rechtsscheinhaftung eines Kredit-nehmers, der zum Abschluß eines Kreditvertrages zwecks Finanzierung eines Grundstücksgeschäfts eine notariell beurkundete nichtige [X.] erteilt, rechtlich ohne Bedeutung. Schon systematisch hat § 9 Abs. 1 VerbrKrG, in dem von Vertretung keine Rede ist, im Zusammenhang mit den §§ 164 ff. [X.] nichts zu suchen ([X.] [X.], 368, 369). Die Rechtsscheinhaftung des Vertretenen bestimmt sich vielmehr ausschließ-lich nach §§ 171 ff. [X.] sowie nach den Grundsätzen über die Anscheins- und Duldungsvollmacht. Den schutzwürdigen widerstreitenden Interessen des Vertretenen, der eine nichtige [X.] erteilt hat, einerseits und [X.], dem diese [X.] vorgelegt wird, andererseits wird dadurch abschließend und angemessen Rechnung getragen. Diese Regelungen, auf die die Beklagte vertrauen durfte, dürfen nicht durch nicht anwendbare Vorschriften beiseite geschoben werden.

Kreditvertrag und finanziertes Grundstücksgeschäft sind nach ständi-ger langjähriger Rechtsprechung aller damit befaßten Senate des Bundes-gerichtshofs grundsätzlich nicht als ein zu einer wirtschaftlichen Einheit verbundenes Geschäft anzusehen ([X.], Urteile vom 18. September 1970 - [X.], [X.], 1362, 1363, vom 12. Juli 1979 - [X.], [X.], 1054, vom 13. November 1980 - [X.], [X.], 1446, 1447 f., vom 9. Oktober 1986 - [X.], [X.], 1561, 1562, vom 31. März 1992 - [X.] ZR 70/91, [X.], 901, 905, vom 19. Mai 2000 - [X.], [X.], 1287, 1288). In Anlehnung an diese höchstrichterliche Rechtsprechung hat der Gesetzgeber in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG be-- 16 - stimmt, daß die Regelungen über verbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG) auf [X.] im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG keine Anwendung finden. Dies gilt nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes für Realkre-dite im Sinne dieser Vorschrift ausnahmslos ([X.]Z 150, 248, 262; 152, 331, 337; [X.], Urteile vom 15. Juli 2003 - [X.] ZR 162/00, [X.], 1741, 1743 und vom 28. Oktober 2003 - [X.] ZR 263/02, [X.], 2410, 2411 und vom 27. Januar 2004 - [X.] ZR 37/03, [X.], 620, 622). Diese Regelung und der damit verbundene Ausschluß des Einwendungsdurchgriffs erschei-nen auch deshalb sinnvoll, weil Kaufverträge über Immobilien, anders als Beitrittserklärungen zu Immobilienfonds, der notariellen Beurkundung nach § 313 [X.] a.F. (jetzt: § 311 b Abs. 1 [X.]) bedürfen (Bungeroth [X.], 1505, 1509) und dem Erwerber die Bedeutung und Tragweite des Ge-schäfts dadurch vor Augen geführt wird.

Ein Realkredit im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegt jedenfalls bei einem finanzierten Grundstücksgeschäft auch dann vor, wenn der Er-werber ein Grundpfandrecht nicht selbst bestellt, sondern ein bestehendes (teilweise) übernimmt. Nach dem klaren Wortlaut des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG kommt es lediglich darauf an, ob der Kredit nach dem [X.] durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wur-de. Ob der Kreditnehmer selbst Sicherungsgeber ist, ist nach allgemeiner Meinung ohne Belang (statt aller [X.], [X.] 13. Bearb. 2001 § 3 VerbrKrG [X.]. 33; Münch[X.]mm/Ulmer, [X.] 3. Aufl. § 3 VerbrKrG [X.]. 27). Der Wortlaut stellt überdies auch nicht auf die tatsäch-liche Bestellung eines Grundpfandrechts ab, sondern auf die Vereinbarung einer grundpfandrechtlichen Absicherung im Kreditvertrag ([X.]/ [X.] [X.]O).
- 17 - Ob es angesichts dessen, wie der I[X.] Zivilsenat in seinen Entschei-dungen vom 14. Juni 2004 ([X.], [X.], 1529, 1533 und [X.], [X.], 1536, 1540) für Kreditverträge zur Finanzierung von Immobilienfondsbeteiligungen unter Berücksichtigung der Richtlinie 87/102/EWG des Rates vom 22. Dezember 1986 zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedst[X.]ten über den Ver-braucherkredit ([X.], [X.]. [X.] 1987, Nr. 42 S. 48 i.d.[X.] 90/88/EWG des Rates vom 22. Februar 1990, [X.]. [X.] Nr. 61, [X.]) gemeint hat, überhaupt möglich ist, § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG dahin auszulegen, daß er nur bei der Bestellung eines Grund-pfandrechts durch den Kreditnehmer selbst gilt, erscheint sehr zweifelhaft, zumal Art. 2 Abs. 3 der [X.] gerade auch Art. 11 der [X.], der finanzierte Geschäfte regelt, für [X.] ausdrücklich für nicht anwendbar erklärt, bedarf aber keiner abschließen-den Entscheidung. Jedenfalls ist die vom I[X.] Zivilsenat befürwortete Ausle-gung bei grundpfandrechtlich abgesicherten Krediten zur Finanzierung von Grundstücksgeschäften unter Hinweis auf die [X.] nicht möglich. Diese findet nämlich nach Art. 2 Abs. 1 auf Kreditverträge allgemein, nicht nur auf Realkreditverträge, die hauptsächlich zum Erwerb von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder an einem Gebäude die-nen, erklärtermaßen keine Anwendung. Jedenfalls insoweit kann davon, daß die [X.] einen "umfassenden Schutz des [X.] im Rahmen von Verbraucherkreditverträgen" bezwecke (so I[X.] Zivilsenat, Urteile vom 14. Juni 2004 - [X.], [X.], 1529, 1533 und [X.], [X.], 1536, 1540), keine Rede sein.

Das weitere Argument des I[X.] Zivilsenats in seinen vorgenannten Entscheidungen, die Ausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG rechtfertige - 18 - sich aus dem Umstand, "daß eine grundpfandrechtliche Sicherung eine mit besonderen Schutzvorkehrungen verbundene Beurkundung voraussetzt, in [X.] die Beurkundung durch einen Notar mit entsprechender Beleh-rung nach § 17 BeurkG", ist schon im Ansatz unzutreffend. Die Bestellung von Grundpfandrechten in [X.] bedarf keiner notariellen Beurkun-dung, sondern ist nach § 873 Abs. 1 [X.] formfrei möglich (vgl. statt aller [X.]/[X.], [X.] 63. Aufl. § 873 [X.]. 9). Auch erfordert die Eintra-gungsbewilligung nach § 19 GBO keine notarielle Beurkundung, sondern bedarf lediglich einer notariell beglaubigten Unterschrift des Grundstücks-eigentümers (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Bei einer Unterschriftsbeglaubigung ist eine Belehrung durch den Notar nicht vorgesehen (§ 39 BeurkG) und findet in aller Regel auch nicht statt. Abgesehen davon ist auch vom Standpunkt des I[X.] Zivilsenats aus nicht ersichtlich, wie einer notariellen Belehrung bei der Grundschuldbestellung, die selbstverständlich erst nach Abschluß des [X.] erfolgen kann, noch eine Schutz- und Warnfunktion zukommen kann.

(b) Auch die zweite Erwägung des I[X.] Zivilsenats in seinen Entschei-dungen vom 14. Juni 2004 ([X.], [X.], 1529, 1531 und [X.], [X.], 1536, 1538), mit der er §§ 171 ff. [X.] für nicht anwend-bar erklärt, weil der Rechtsschein einer wirksamen [X.] den einzelnen Anlegern mangels eines Vertrauensverhältnisses zwischen [X.]händer und Anleger nicht zugerechnet werden könne, entbehrt einer gesetzlichen [X.] und ist mit grundlegenden Prinzipien des Vertretungsrechts nicht vereinbar. §§ 171 ff. [X.] setzen kein irgendwie geartetes Vertrauensver-hältnis zwischen dem Vertreter und dem Vertretenen voraus, sondern knüp-fen ausschließlich an die Vorlage der vom Vertretenen ausgestellten Voll-machtsurkunde und den guten Glauben des Vertragspartners an die [X.] 19 - samkeit der [X.] an. Ein [X.]nflikt zwischen dem Interesse des Vertre-ters und dem des Vertretenen rechtfertigt anerkanntermaßen die Anwen-dung des § 181 [X.] nicht ([X.]Z 91, 334, 337). Selbst die Übernahme, [X.] oder Bestellung einer dinglichen Sicherheit durch den Vertreter für eine eigene Schuld zu Lasten des Vertretenen wird von § 181 [X.] nicht erfaßt ([X.]/Schilken, [X.] 13. Bearb. § 164 [X.]. 43; Münch[X.]mm/ Schramm, [X.] 4. Aufl. § 181 [X.]. 35; Soergel/Leptien, [X.] 13. Aufl. § 181 [X.]. 34; RGRK/[X.], [X.] 12. Aufl. § 181 [X.] [X.]. 11; [X.], [X.] 11. Aufl. § 181 [X.]. 20). Der Schutz des Vertretenen wird viel-mehr im Einzelfall nur unter den besonderen Voraussetzungen des Miß-brauchs der Vertretungsmacht gewährleistet. Nichts spricht dafür, dies bei Vorlage einer vom Vertretenen ausgestellten nichtigen [X.] durch den Vertreter im Rahmen der §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 1 [X.] anders zu sehen.

Ohne in jedem Einzelfall zu treffende Feststellungen kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, die nach dem Anlagekonzept vorgese-hene Einschaltung und Bevollmächtigung des [X.]händers beruhe nicht auf einer eigenverantwortlichen Entscheidung des einzelnen Anlegers, sondern sei mit Billigung der Bank durch die Initiatoren des [X.] gegen seinen ausdrücklichen oder mutmaßlichen Willen ohne ausreichende Wahrung seiner schutzwürdigen Interessen erfolgt. Ohne konkrete [X.] Absprachen zwischen Bank, Initiator des [X.] und [X.]händer zum Nachteil des Erwerbers, für die hier schon sub-stantiiertes Vorbringen fehlt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, die Bank wisse, daß der [X.]händer Teil einer einheitlichen Vertriebsorga-nisation sei.
- 20 - Erst recht geht es nicht an, die Regelungen der §§ 171 ff. [X.] in solchen Fällen einfach für nicht anwendbar zu erklären. Zwar kann eine Güterabwägung dazu führen, daß die Schutzinteressen des [X.]ge-bers ausnahmsweise höher zu bewerten sind als die des auf die Voll-machtskundgabe vertrauenden Vertragspartners, etwa weil die [X.]s-urkunde dem [X.]geber entwendet worden ist (vgl. [X.]Z 65, 13 ff.). Davon kann indes bei Anlegern wie dem Kläger und seiner Ehefrau, die sich nach dem Besuch einer Immobilienmesse zum Erwerb einer Eigen-tumswohnung entschließen, um Steuern zu sparen, und die sich um die dafür erforderlichen Geschäfte ebenso wenig kümmern wollen wie um die Verwaltung und Vermietung der Wohnung, sondern alles in fremde Hände legen und einer [X.]händerin deshalb eine notariell beurkundete [X.] erteilen, keine Rede sein. Wenn solche Anleger davon absehen, das Anla-geobjekt mit einem Investitionsvolumen von hier immerhin 184.282 DM sorgfältig zu prüfen, und sich dieses nicht rechnet, etwa weil Steuervorteile oder Mieten aus welchen Gründen auch immer nicht in dem prognostizier-ten Umfang zu erzielen sind, die Eigentumswohnung überteuert ist oder der erhoffte Wertzuwachs nicht eintritt, so kann dies nicht zu Lasten der [X.] gehen. Das Kreditverwendungsrisiko hat allein der Darle-hensnehmer zu tragen, es darf nicht auf die kreditgebende Bank, die mit dem [X.] des Darlehensnehmers belastet ist, abgewälzt werden (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2004 - [X.] ZR 37/03, [X.], 620, 623).

(c) Einer Vorlage an den [X.] nach § 132 Abs. 2 GVG bedarf es, was der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht anders gesehen hat, nicht, da es sich bei den Erwägungen des I[X.] Zivilsenats um obiter dicta handelt und für die Kreditfinanzierung von Immobilien, wie dargelegt, zum Teil andere Bestimmungen gelten als für - 21 - die Finanzierung von Immobilienfondsbeteiligungen. Unter Berücksichti-gung dessen ist zur [X.] auch eine Vorlage nach § 132 Abs. 4 GVG unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles nicht veranlaßt.

(2) Der danach anwendbare § 172 Abs. 1 [X.] setzt voraus, daß der Beklagten spätestens bei Abschluß des Darlehensvertrages eine Ausferti-gung der die [X.]händerin als Vertreterin des [X.] und seiner Ehefrau [X.] notariellen [X.]surkunde vorlag (st.Rspr., vgl. [X.]Z 102, 60, 63; zuletzt Senatsurteile vom 20. April 2004 - [X.] ZR 164/03, [X.], 1227, 1228 und [X.] ZR 171/03, [X.], 1230, 1232 m.w.Nachw.). Das war hier nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts der Fall.

Dabei genügt in Fällen der vorliegenden Art, wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 16. März 2004 ([X.] ZR 60/03, [X.], 1127, 1128) nä-her dargelegt hat, die Vorlage der in dem notariell beurkundeten Ge-schäftsbesorgungsvertrag enthaltenen [X.]; der Vorlage einer Ausfer-tigung der notariell beurkundeten Annahme des Vertragsantrags der Er-werber durch die Geschäftsbesorgerin bedarf es ebensowenig wie der Vor-lage der Stammurkunde, auf die in dem Antrag der Erwerber auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages Bezug genommen worden ist, da die der Geschäftsbesorgerin erteilte [X.], die ausdrücklich auch [X.] umfaßt, ohne die Stammurkunde verständlich und ausrei-chend bestimmt ist. Die Ausführungen der Revision geben zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß.

(3) Entgegen der Auffassung der Revision ist es der Beklagten auch nicht verwehrt, sich auf den Gutglaubensschutz nach §§ 171 - 22 - Abs. 1, 172 Abs. 1 [X.] zu berufen, weil sich ihr anhand des Inhalts der [X.]surkunde im Oktober 1994 die Nichtigkeit der der Geschäftsbe-sorgerin erteilten [X.] hätte aufdrängen müssen. Zwar wird der gu-te Glaube an den gemäß §§ 171, 172 [X.] gesetzten Rechtsschein nach § 172 Abs. 2, § 173 [X.] nur geschützt, wenn der Vertragspartner den Mangel der Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts nicht kennt oder kennen muß. Dabei kommt es nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nicht auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen der den Mangel der Vertretungsmacht begründenden Umstände an, sondern auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Mangels der Vertretungs-macht selbst (Senatsurteile vom 3. Juni 2003 - [X.] ZR 289/02, [X.], 1710, 1712, vom 2. Dezember 2003 - [X.] ZR 53/02, [X.], 417, 421, vom 16. März 2004 - [X.] ZR 60/03, [X.], 1127, 1128 und vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1224).

Daran fehlt es hier. Den vor dem [X.] ergangenen Entschei-dungen des [X.] ließ sich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages und der mit ihm verbundenen [X.] des [X.]händers gegen Art. 1 § 1 [X.] i.V. mit § 134 [X.] gesprochen hätte (st.Rspr., vgl. zuletzt [X.]e vom 16. März 2004, [X.]O S. 1128 und vom 23. März 2004, [X.]O m.w.Nachw.; [X.], Urteile vom 14. Juni 2004 - [X.], [X.], 1529, 1531 und [X.], [X.], 1536, 1538). Der Einwand der Revision, die fehlende Legitimationswirkung der Voll-machtsurkunde ergebe sich in Verbindung mit dem überreichten Angebot auf Abschluß eines umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrages unter Berücksichtigung des Urteils des [X.] vom 11. Juni 1976 ([X.], NJW 1976, 1635, 1636) aus ihr selbst, greift, wie der Senat - 23 - in seinem Urteil vom 16. März 2004 ([X.] ZR 60/03, [X.], 1126, 1127) näher dargelegt hat, nicht. Aus damaliger Sicht mußte die Beklagte einen Verstoß der [X.]händerin gegen das [X.] bei Beach-tung der im Verkehr notwendigen Sorgfalt (§ 276 [X.] a.F.) nicht erken-nen, zumal die [X.] notariell beurkundet war ([X.], Urteil vom 8. November 1984 - [X.], [X.], 10, 11) und 1994 nicht ein-mal ein Notar Bedenken gegen die Wirksamkeit der [X.] haben mußte ([X.]Z 145, 265, 275 ff.).

(4) Damit erweist sich zugleich die weitere Annahme der Revision als unzutreffend, die Beklagte könne sich auf [X.] nicht berufen, weil sie - wie der Kläger geltend gemacht hat - an der ge-setzwidrigen Tätigkeit der Geschäftsbesorgerin mitgewirkt habe. Eine et-waige Mitwirkung der Bank an der unerlaubten Rechtsbesorgung schließt den Gutglaubensschutz nach §§ 171 ff. [X.] nicht aus, wenn der Verstoß gegen das [X.] seinerzeit - wie hier - von den [X.] nicht zu erkennen war (Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - [X.] ZR 53/02, [X.], 417, 421 und vom 16. März 2004 - [X.] ZR 69/03, [X.], 1127, 1128).

b) Der Darlehensvertrag ist auch nicht seinerseits wegen [X.] gegen Art. 1 § 1 [X.] gemäß § 134 [X.] nichtig, weil - wie die [X.] geltend macht - die Beklagte in einer Weise mit der Geschäftsbe-sorgerin zusammengearbeitet habe, daß ihre Tätigkeit als Beteiligung an der unerlaubten Rechtsbesorgung angesehen werden müsse. Das ist nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch die Revision aus-geht, nur der Fall, wenn sich der Darlehensvertrag als wirtschaftliches Teilstück zur Erreichung eines verbotenen Gesamtzwecks darstellt. [X.] 24 - von kann, wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 3. Juni 2003 ([X.] ZR 289/02, [X.], 1710, 1712 f.), vom 16. März 2004 ([X.] ZR 60/03, [X.], 1127, 1129) und vom 23. März 2004 ([X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1224) im einzelnen dargelegt hat, bei einem kreditfinan-zierten Immobilienerwerb zu Steuersparzwecken anders als bei den [X.] in aller Regel keine Rede sein. Die [X.] der Revision geben zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß. Die darin vertretene Ansicht, die Beklagte habe 1994 die "Entmündigung" des [X.] durch die [X.]händerin verhindern und darauf bestehen müssen, Darlehensverhandlungen mit dem Kläger selbst zu führen, [X.] jeder Grundlage. Die von der Revision angeregte Vorlage an den [X.] gemäß § 132 Abs. 2 und 3 GVG ist nicht veranlaßt; die Rechtsprechung des Senats weicht von der des [X.], II[X.] und V[X.] Zivilsenats ersichtlich nicht ab.

c) Auch vermag sich der Kläger - anders als die Revision meint - nicht mit Erfolg auf ein Widerrufsrecht nach dem [X.] zu berufen. Nach gefestigter Rechtsprechung des [X.] kommt es - wie das Berufungsgericht zu Recht hervorgehoben hat - für das Vorliegen einer Haustürsituation im Sinne des § 1 [X.] auf die Situation des Vertreters bei Abschluß des Darlehensvertra-ges, nicht aber des Vertretenen bei der [X.]serteilung an (vgl. [X.]Z 144, 223, 227; [X.], Urteil vom 13. März 1991 - [X.]I ZR 71/90, [X.], 860, 861; zuletzt Senatsurteil vom 25. März 2003 - [X.] ZR 227/02, [X.], 1064, 1065). Aus dem Umgehungsverbot im Sinne des § 5 HWiG ist ein Widerrufsrecht des [X.] und seiner Ehefrau nicht herzuleiten. Nichts spricht dafür, daß die für sie tätig gewordene - 25 - [X.]händerin mit Wissen und Wollen der Beklagten zur Vermeidung der Anwendbarkeit des [X.] eingeschaltet worden ist.

d) Ebenso ergibt sich auch aus dem [X.] kein [X.]. Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats muß die [X.] zum Abschluß eines Kreditvertrages die Pflichtangaben nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung nicht enthalten (Senat [X.]Z 147, 262, 266 ff.; zuletzt Senatsurteile vom 2. Dezember 2003 - [X.] ZR 53/02, [X.], 417, 420 und vom 23. März 2004 - [X.] ZR 194/02, [X.], 1221, 1223 m.w.Nachw.). Dies gilt - wie auch die Revision nicht in [X.] stellt - unabhängig davon, ob die [X.] von Anfang an wirksam ist oder ob sie nur gemäß §§ 171 ff. [X.] als gültig zu behandeln ist. Ein Verstoß gegen das Umgehungsverbot des § 18 Satz 2 VerbrKrG ist der Beklagten nicht vorzuwerfen. Für die Auffassung der Revision, daß die [X.]händerin bei wertender Betrachtungsweise nicht als Vertreterin des [X.] und seiner Ehefrau angesehen werden könne, fehlt aus den [X.] Gründen bereits die notwendige Tatsachengrundlage.

- 26 - II[X.]

Die Revision des [X.] konnte demnach keinen Erfolg haben und war deshalb zurückzuweisen.

[X.] [X.] Joeres

Wassermann

[X.]