Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.11.2010, Az. VIII ZR 293/08

[X.] [X.] ZR 293/08
vom 30. November 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat am 30. November 2010 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterin [X.], [X.] [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 30. September 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird auf 7.240,61 • festgesetzt. Gründe: [X.] Die Beklagten zu 1 bis 4 haben von der Klägerin eine Wohnung in B. gemietet. Die Wohnung wurde aufgrund einer zwischen den Parteien abge-schlossenen [X.] saniert. Die zunächst in Höhe von 618,70 • für die 159 qm große Wohnung vereinbarte Nettokaltmiete sollte nach der Sanierung aufgrund eines erneuten Aufmaßes angepasst werden. 1 Nach der erfolgten Sanierung wurde die Wohnung den Beklagten zu 1 bis 4 am 25. Januar 2007 von der Klägerin übergeben. Mit Schreiben vom 27. Februar 2007 teilte die Klägerin mit, dass die neu vermessene Wohnfläche 2 - 3 - 152 qm betrage und sich die Miete auf 591,24 • zuzüglich je 191,35 • Voraus-zahlung für die warmen und kalten Nebenkosten, insgesamt 973,94 •, belaufe. Die Miete für die Monate Februar und März 2007 ging am Montag, dem 5. März 2007, auf dem Konto der Klägerin ein. 3 Mit Schreiben vom 5. März 2007, welches den Beklagten zu 1 bis 4 am gleichen Tag zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen [X.] mit der Miete für die Monate Januar (anteilig) bis März 2007 fristlos, hilfsweise fristgemäß; später erfolgten weitere Kündigungen, die von der Kläge-rin mit verschiedenen behaupteten Vertragsverletzungen der Mieter begründet wurden. Die anteilige Miete für den Monat Januar 2007 (219,92 •) wurde von den Beklagten am 24. April 2007 unter dem Vorbehalt der Rückforderung [X.]. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt, die Beklagten haben widerklagend Zahlung von 2.195,85 • nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass anstelle der Beklagten zu 2 Frau

[X.] in das Mietverhältnis eingetreten sei, hilfsweise Verurteilung der Klägerin zur [X.] zu einer entsprechenden Auswechselung des Vertragspartners bzw. höchst hilfsweise zur Genehmigung der teilweisen Wohnungsüberlassung an Frau [X.]. 4 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der weitergehenden Widerklage verurteilt, an die Beklagten zu 1 bis 4 einen Betrag von 145,73 • nebst Zinsen zu zahlen sowie dem begehrten Mieterwechsel zuzustimmen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Klage auf Frau M.

(die Beklagte zu 5) erweitert. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert, der Räumungsklage stattge-geben und die Widerklage abgewiesen. 5 - 4 - [X.] 6 Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist stattzugeben, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des [X.] erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO, § 544 Abs. 6 und 7 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Dies führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, so-weit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, ausge-führt: 7 Die Räumungsklage sei begründet; die Beklagten zu 1 bis 4 seien nach § 546 BGB, die Beklagte zu 5 gemäß § 985 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 5. März 2007 habe das Mietverhältnis beendet, weil die Beklagten sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2007 in voller Höhe und für Januar 2007 in Höhe von anteilig 219,92 • in Verzug befunden hätten. Zur Minderung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Auf eine Minderung wegen des Ausfalls der zentralen Heizungsanlage in der [X.] vom 10. bis 13. Februar 2007 könnten sich die Beklagten gemäß § 536c BGB nicht berufen, da sie eine recht-zeitige Mangelanzeige nicht dargetan hätten. 8 Der innerhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Schonfrist vorge-nommene Ausgleich des [X.] führe für sich genommen nicht zur Unwirksamkeit auch der ordentlichen Kündigung, sondern könne nur im Rah-men des Verschuldens, das wegen eines finanziellen Engpasses gemindert 9 - 5 - sein könne, berücksichtigt werden. Auf einen finanziellen Engpass hätten sich die Beklagten aber nicht berufen. 10 Angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses sei auch die [X.] hinsichtlich der Feststellung des Mieterwechsels und der dazu gestellten Hilfsanträge unbegründet. Auch die auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete gerichtete Widerklage sei unbegründet, da die Beklagten nicht zur Minde-rung der Miete berechtigt gewesen seien. 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass das Berufungs-gericht bei seiner Annahme, die Beklagten hätten sich bei Zugang der [X.] mit der Miete für Januar (anteilig) und der gesamten Miete für Februar und März 2007 in Verzug befunden, entscheidungserhebli-ches Vorbringen der Beklagten unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtli-ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) außer [X.] gelassen hat. 11 a) Die Beklagten haben in der [X.] darauf hingewiesen, dass sie die Miete für den Monat März 2007 fristgerecht gezahlt hätten, weil diese erst am Montag, dem 5. März 2007 fällig gewesen sei. Zur Begründung haben die Beklagten ausgeführt, dass nach § 193 BGB eine Frist, deren letzter Tag auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fal-le, nicht an diesem Tag, sondern erst am nächsten Werktag ende; § 193 BGB gelte nach der Rechtsprechung des [X.] ([X.], Urteil vom 1. Februar 2007 - [X.], [X.]Z 171, 33 Rn. 27 f.) auch für Fristen, nach deren Ende der Verzug beginne. Diesen - zentralen - Punkt des Verteidigungs-vorbringens der Beklagten hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung übergangen. 12 b) Ebenfalls zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das [X.] auch insoweit entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten 13 - 6 - übergangen hat, als es eine Minderung der Miete wegen Ausfalls der Heizung und Warmwasserversorgung in der [X.] vom 10. bis 13. Februar 2007 verneint hat. 14 Das Berufungsgericht hat eine Minderung der Miete für diesen [X.]raum mit der Begründung verneint, dass die Beklagten eine rechtzeitige Anzeige der Mängel versäumt hätten und sich deshalb gemäß § 536b BGB nicht auf eine Minderung der Miete berufen könnten. Die Beklagten hatten aber, wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend aufzeigt, mit Schriftsatz vom 14. Juni 2007 unter Beweisantritt vorgetragen, dass der Hausverwaltung der Klägerin der Heizungsausfall durch wiederholte Telefonate am 10., 12. und 13. Februar 2007 mitgeteilt worden war; das Amtsgericht hatte den Vortrag der Beklagten zur rechtzeitigen Mängelanzeige, dem die Klägerin nicht konkret entgegen [X.] war, als unstreitig angesehen und eine Mietminderung für den genannten [X.]raum bejaht. Demgegenüber hat das Berufungsgericht - ohne den von den Beklagten angebotenen Beweis zu erheben oder auf den substantiierten Vor-trag der Beklagten zur Mängelanzeige auch nur einzugehen - darauf abgestellt, dass eine solche Anzeige unterblieben sei; darin liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beklagten. c) Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass das Berufungsgericht, hätte es den übergange-nen Vortrag berücksichtigt, die ordentliche Kündigung vom 5. März 2007 man- 15 - 7 - gels einer Vertragsverletzung von ausreichendem Gewicht als unbegründet an-gesehen hätte. [X.] [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 16.08.2007 - 13 C 56/07 - [X.], Entscheidung vom 30.09.2008 - 63 S 323/07 -