Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.11.2000, Az. XII ZR 181/98

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 181/98Verkündet am:15. November 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 15. November 2000 durch [X.] [X.] unddie Richter [X.], [X.], [X.] und Prof. Dr. Wagenitzfür Recht erkannt:Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des [X.] Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 20. Mai 1998aufgehoben.Die Sache wird zu neuer Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Durch Beschluß des [X.] vom 31. Januar 1992 wurde über dasVermögen der [X.] das [X.] eröffnet und [X.] zum Gesamtvollstreckungsverwalter bestellt.Im Jahre 1990 vermietete die LPG auf ihrem früher zur Geflügelzuchtgenutzten Gelände mehrere Gebäudeeinheiten zur gewerblichen Nutzung.Unter anderem vermietete sie durch schriftlichen "Nutzungsvertrag" vom20. September 1990 an den Beklagten eine [X.] zum Handel mit Möbeln. [X.] begann am 1. Oktober 1990 und sollte "mindestens" zehn Jahre- 3 -dauern. Der monatliche Mietzins betrug 7 DM pro Quadratmeter, [X.]. In § 15 des Vertrages wurde dem Beklagten ein Vorkaufsrecht ein-geräumt.Auf Drängen des [X.], der die gewerbliche Nutzung zunächststillschweigend geduldet hatte, beantragte der Vermieter im Dezember 1992 fürmehrere vermietete Gebäude, unter anderem für die vom Beklagten gemietete[X.], eine auf eine Nutzungsänderung gerichtete Baugenehmigung. [X.] März 1995 fand im Bauordnungsamt eine Besprechung statt, in deren [X.] alle Mieter der LPG, die ein Verkaufsgewerbe betrieben, aufgefordert [X.], ihre dort eingerichteten Betriebe aufzugeben, da sie [X.] nicht genehmigungsfähig seien. Für den Fall, daß die Betriebe nicht frei-willig aufgegeben würden, wurde der Erlaß einer Nutzungsuntersagung [X.]. Mit Bescheid vom 8. Mai 1995 untersagte der Landkreis für vier auf [X.] der LPG stehende Gebäude die Nutzung als Verkaufsstelle, nichtjedoch für die von dem Beklagten angemietete [X.]. Warum diese [X.] aus-genommen wurde, ist streitig. Der Beklagte macht geltend, dies sei nur daraufzurückzuführen, daß er als einziger auf die Besprechung vom 14. März 1995hin die Nutzung als Verkaufsstelle freiwillig aufgegeben habe.Der Beklagte teilte dem Kläger mit, er werde die [X.] räumen. [X.] legte der Kläger zum 1. Oktober 1995 den Wasseranschluß zur [X.] stillund schaltete die Heizung ab. Der Beklagte beanstandete dies nicht und zahlteab 1. Oktober 1995 keine Miete mehr.Erstmals mit Schreiben vom 13. November 1996 beanstandete der Klä-ger das Ausbleiben weiterer [X.]. Mit Schreiben vom 12. [X.] rügte der Beklagte daraufhin Baumängel der [X.] und mit- 4 -Schreiben vom 30. Dezember 1996 erklärte er die Kündigung des [X.]. Die Schlüssel zu der [X.] gab der Beklagte bisher nicht zurück.Mit der Klage verlangt der Kläger den vereinbarten Mietzins für die [X.]von Oktober 1995 bis Dezember 1996. Er behauptet, der Beklagte habe die[X.] bis mindestens Mai 1997 als Möbellager genutzt.Das [X.] hat die Klage abgewiesen.Auf die Berufung des [X.] hin hat das Berufungsgericht den [X.] verurteilt, an den Kläger 110.880 DM zuzüglich Zinsen zu zahlen. Mit [X.] will der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen [X.].Entscheidungsgründe:Die Revision ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zurAufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache andas Berufungsgericht.1. Das Berufungsgericht führt aus, der Nutzungsvertrag sei ursprünglichwegen eines Verstoßes gegen das damals in der [X.] geltende [X.] [X.] gewesen. Die Parteien hätten den Vertrag jedoch nach Wegfall [X.] gemäß § 141 BGB bestätigt, indem der Mieter bis [X.] den vereinbarten Mietzins gezahlt und die Vermieterin die Mietzahlungentgegengenommen habe. Die Parteien hätten den Mietvertrag auch nicht zum1. Oktober 1995 einvernehmlich aufgehoben. Der Beklagte habe nicht hinrei-- 5 -chend dargelegt, daß der Mietzins wegen eines Mangels der Mietsache zumindern sei, zumal er dem Kläger einen Mangel nicht im Sinne des § 545Abs. 2 BGB angezeigt habe. Aus dem Umstand, daß der Kläger von [X.] bis 13. November 1996 das Ausbleiben der [X.] nicht [X.] habe, könne man nicht herleiten, daß er die Durchsetzung des Miet-zinsanspruches verwirkt habe. Der Beklagte habe auch nicht substantiiert [X.], daß ihm Gegenansprüche zustünden. Er sei deshalb verpflichtet, denvereinbarten Mietzins für die [X.] von Oktober 1995 bis Dezember 1996 zuzahlen.Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichenÜberprüfung nicht stand.2. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der [X.] wegen der Höhe des vereinbarten Mietzinses gegen die [X.] "Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte [X.] und -objekte" vom 23. August 1990 ([X.]. [X.] I 1424 f) ver-stieß. Es ist aber zumindest fraglich, ob dieser Verstoß die [X.] zur Folge hatte. Verstöße gegen das [X.] führen nachständiger Rechtsprechung regelmäßig nur zu einer Reduzierung des verein-barten Preises auf das zulässige, nach anderer Ansicht das ortsübliche Maß([X.]/Sack, BGB Bearbeitung 1996 § 134 Rdn. 269 f m.N.). In der Lite-ratur wird die Meinung vertreten, daß dies auch für auf dem Gebiet der [X.]unter Verstoß gegen das dort geltende [X.] abgeschlossene Verträge gilt([X.], [X.] im neuen [X.], 2. Aufl. § 9Rdn. 26 = [X.]). § 68 Abs. 2 Satz 2 ZGB a.F. sah ausdrücklich vor, daß [X.] der Vertrag mit dem zulässigen Preis wirksam bleibe. Aus demUmstand, daß diese Bestimmung durch Gesetz vom 28. Juni 1990 ([X.]. [X.] I- 6 -524) aufgehoben worden ist, kann man nicht ohne weiteres schließen, daßPreisverstöße von nun an zur Unwirksamkeit führen sollten. Daß § 68 Abs. 2Satz 2 ZGB aufgehoben wurde, könnte auch damit zusammenhängen, daßgleichzeitig oder nahezu gleichzeitig die bisher bestehenden Preisregulierun-gen weitgehend außer [X.] gesetzt wurden und die Bestimmung deshalb alsüberflüssig angesehen worden sein könnte. Es ist jedoch nicht erforderlich, aufdiese Frage näher einzugehen. Ebensowenig ist es erforderlich zu prüfen, obin einem solchen Falle der vereinbarte, ursprünglich unzulässige Mietzins nachWegfall der Preisvorschriften automatisch wirksam wird bzw. auf welche Weiseer in [X.] gesetzt werden kann (vgl. [X.] aaO). Jedenfalls für das Revisions-verfahren ist nämlich davon auszugehen, daß der Nutzungsvertrag aus einemanderen Grund von Anfang an unwirksam war und auch nicht später wirksamgeworden ist.3. Die Revision weist zu Recht darauf hin, daß der Nutzungsvertrag in§ 15 für den Mieter ein Vorkaufsrecht bezüglich der vermieteten [X.] enthält.Ähnlich wie § 313 BGB die Beurkundung sehen die §§ 306 Abs. 1 Satz 2, 67Abs. 1 ZGB vor, daß die Vereinbarung über ein solches Vorkaufsrecht der [X.] durch ein staatliches Notariat oder ein anderes zuständiges staatli-ches Organ bedurfte. Der Mangel der Form hat nach § 66 Abs. 2 ZGB (ent-sprechend § 125 BGB) die Nichtigkeit der Vereinbarung zur Folge. Nach § 68Abs. 2 ZGB, der inhaltlich dem § 139 BGB entspricht, ist im Zweifel [X.] anzunehmen. Auch nach dem ZGB muß derjenige,der geltend machen will, es liege nicht Gesamtnichtigkeit, sondern nur Teil-nichtigkeit vor, die tatsächlichen Umstände darlegen und beweisen, aus denensich dies ergibt (vgl. zu allem Senatsbeschluß vom 4. Mai 1994 - [X.] 1994, 1049).- 7 -Anhaltspunkte dafür, daß im vorliegenden Fall lediglich Teilnichtigkeitgegeben sein könnte, ergeben sich weder aus den Feststellungen des [X.] noch aus dem Vortrag der Parteien. In den [X.] nicht erörtert worden, daß wegen der Vereinbarung eines Vorkaufsrechtseine Formnichtigkeit des Nutzungsvertrages in Betracht kommt.4. [X.] nach § 141 [X.] nicht in Betracht. Der Umstand allein, daß der Beklagte den in einemunwirksamen Vertrag vereinbarten Mietzins über Jahre gezahlt und die Ge-meinschuldnerin ihn entgegengenommen hat, reicht nicht aus, um eine solcheBestätigung anzunehmen. Eine Bestätigung des Rechtsgeschäfts nach den§§ 141 f BGB setzt voraus, daß die bestätigenden Vertragsparteien den Grundder Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit gekannt haben oder zumindest Zweifel ander Rechtsbeständigkeit des Vertrages hatten ([X.], 371, 377 m.N.). [X.] dafür, daß auch nur eine der Parteien vor Ende 1996 Bedenkengegen die Wirksamkeit des Vertrages hatte, ergeben sich nicht aus den Fest-stellungen des Berufungsgerichts und auch nicht aus dem Vortrag der [X.]. Aus dem Umstand, daß die Parteien jahrelang einen von ihnen für [X.] erfüllt haben, kann man nicht schließen, daß sie den inWirklichkeit unwirksamen Vertrag bestätigen wollten.Im übrigen würden für eine solche Bestätigung dieselben Formvor-schriften gelten wie für das ursprüngliche Geschäft. Außerdem würde sich [X.] eine Bestätigung in gleicher Weise die Frage ergeben, ob die wegen einesFormmangels unwirksame Bestätigung des Vorkaufsrechts Gesamtnichtigkeitoder Teilnichtigkeit zur Folge hätte.5. Da jedenfalls für das Revisionsverfahren davon auszugehen ist, daßder Nutzungsvertrag unwirksam ist, kann das angefochtene Urteil keinen Be-- 8 -stand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschließend zu [X.] (§ 565 Abs. 3 ZPO). Der Kläger hat unter Beweisantritt vorgetragen, [X.] habe die [X.] auch noch ab Oktober 1995 jedenfalls als Lager ge-nutzt. Wenn diese Behauptung richtig ist, käme ein Bereicherungsanspruchdes [X.] in Frage. Sowohl zum Grund als auch zur Höhe eines solchen An-spruchs hat das Berufungsgericht aber keine tatsächlichen Feststellungen ge-troffen. Eventuell müßte wegen der Höhe eines solchen Anspruchs auch [X.] erhoben werden über die von dem Beklagten behaupteten [X.]. Die Sache muß an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden,damit es die notwendigen tatsächlichen Feststellungen [X.] 9 -Die Revisionserwiderung verweist zu Recht darauf, daß beide [X.] den Tatsacheninstanzen an die Möglichkeit, der Nutzungsvertrag könneformunwirksam sein, nicht gedacht und deshalb keine Veranlassung gesehenhaben, zur Frage der Gesamt- oder Teilnichtigkeit vorzutragen. Die Zurückver-weisung gibt den Parteien Gelegenheit, dies nachzuholen.[X.] Krohn [X.] [X.] Wagenitz