Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 199/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/04 Verkündet am: 20. Juli 2005 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 557 Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vor-behalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben er-kennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 [X.] - unwirksamen vertragli-chen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom [X.] der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieter-höhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete sei-tens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gese-hen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - [X.], zur [X.] bestimmt).

[X.], Urteil vom 20. Juli 2005 - [X.]/04 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der [X.] gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 23. Juni 2004 wird [X.]. Die [X.] hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin und ihr im Laufe des Rechtsstreits verstorbener und von ihr allein beerbter Ehemann, der ursprüngliche Kläger zu 2, mieteten aufgrund [X.] vom 22. August 1987 eine Wohnung im [X.]. Unter § 3 Ziffer 4 enthält der Mietvertrag folgende Regelung: "Für sonstige Mietzinserhöhungen gelten die gesetzlichen [X.] und Fristen. Die Vermieter behalten sich vor, die Miete alle 2 Jahre zu prüfen u. evtl. neu festzulegen." Die Miete betrug zunächst 585 DM zuzüglich 52 DM für eine mitvermiete-te Garage, insgesamt 637 DM. Von Januar 1999 bis September 1999 zahlten die Kläger aufgrund vorangegangener Neufestlegungen der Miete durch die [X.] eine erhöhte Miete in Höhe von 870 DM zuzüglich 65 DM für die [X.], insgesamt 935 DM. Im Juni 1999 forderte die [X.] die Mieter auf, ab dem 1. Oktober 1999 eine Miete in Höhe von 1015 DM (945 DM zuzüglich 70 DM für die Garagenmiete) zu zahlen. Im September 2001 verlangte die [X.] für die [X.] ab 1. Januar 2002 eine Miete von 551 • (510 • zuzüglich 41 • Garagenmiete). Die Schreiben haben folgenden Wortlaut: "Ihre letzte Mieterhöhung war zum 1.1.1996. Nach dem [X.] vom November 1998 werde ich die Mieten neu festlegen. (–)". "Ihr letzter Mietaufschlag war zum 1.10.1999. Der neuen Mieter-höhung liegt der Mietspiegel 2000 zu Grunde. Ab 1.1.2002 ist der [X.] alleiniges Zahlungsmittel (–). Ich bitte Sie, Ihren beste-henden Bankauftrag zum 1.1.2002 entsprechend zu ändern." Die Klägerin und ihr Ehemann zahlten die [X.]eils geforderte Miete. Mit ihrer Klage haben sie - neben weiteren Ansprüchen, über die bisher noch nicht entschieden ist - von der [X.] für den [X.]raum von Januar 1999 bis Juli 2003 Rückzahlung der über die ursprünglich vereinbarte Miete von 637 DM hinaus gezahlten Miete, insgesamt 10.870,43 •, nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage durch Teilurteil in Höhe von 10.870,41 • nebst Zinsen stattgegeben. Das [X.] hat die dagegen gerichtete Beru-fung der [X.] zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelasse-nen Revision verfolgt die [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in [X.], 481 ff. [X.] ist, hat ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung zu, weil die [X.] die Miete insoweit ohne Rechtsgrund erhalten habe. Das im - 4 - Mietvertrag vereinbarte einseitige Mieterhöhungsrecht der [X.] verstoße gegen § 10 Abs. 1 [X.] und sei unwirksam. Eine wirksame Mieterhöhungsver-einbarung liege nicht vor. Zwar könne eine Mieterhöhung auch stillschweigend vereinbart werden. Die Schreiben der [X.] enthielten aber kein Angebot zum Abschluß einer Änderungsvereinbarung. Für die Auslegung einer Erklä-rung des Vermieters als Angebot könne es ausreichen, wenn er zum Ausdruck bringe, daß er eine Mieterhöhung wünsche. Werde dagegen die Miete "ange-paßt" oder "festgelegt" oder werde der Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete aufgefordert, könne hierin kein Antrag im Sinne des § 145 [X.] gesehen wer-den. Im vorliegenden Fall gelte dies schon deshalb, weil die [X.] selbst der Meinung sei, sie könne die Miete aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung einseitig festlegen. Die Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts könne nicht in ein Angebot zum Abschluß eines Erhöhungsvertrags umgedeutet wer-den. Auch stelle die Zahlung durch die Kläger selbst kein Angebot auf Ände-rung des [X.] dar, das die [X.] stillschweigend angenommen ha-be. Zwar komme es nicht darauf an, ob die Kläger ein solches Angebot hätten abgeben wollen. Die [X.] habe aber die Zahlung nicht als Angebot zur Ver-tragsänderung verstehen dürfen; wer als Vermieter den Mieter auffordere, eine erhöhte Miete zu bezahlen, werde bei erfolgter Zahlung davon ausgehen, daß der Mieter auf die Rechtmäßigkeit des einseitigen Erhöhungsverlangens ver-traue. Eine weitergehende Bedeutung sei der Zahlung nicht beizumessen. I[X.] Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß sie zurückzuweisen ist (§ 561 ZPO). Zu Recht hat das Berufungsgericht einen An-spruch der Klägerin und ihres inzwischen verstorbenen und von ihr allein beerb-ten (§ 1922 [X.]) Ehemannes auf Rückzahlung der überzahlten Miete bejaht (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. [X.]). Sie haben die aufgrund der [X.] 5 - schreiben der [X.] gezahlte Miete, soweit sie die ursprünglich vereinbarte Miete übersteigt, ohne rechtlichen Grund geleistet. 1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-richt davon ausgegangen, daß die in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene [X.], die der [X.] ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräumt, gemäß § 10 Abs. 1 [X.] (vgl. nunmehr § 557 [X.]) unwirksam ist. Nach dieser Bestimmung sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den [X.] der §§ 1 bis 9 [X.] abweichen, unwirksam, es sei denn, daß der [X.] während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt hat. § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthält eine zu Lasten des Mieters von § 2 [X.] abweichende Vereinbarung. Danach bedarf es zur Wirksamkeit einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der Zustimmung des Mieters; nach der im Mietvertrag enthaltenen Bestimmung ist es dem Vermieter dagegen vorbehalten, die Miete alle zwei Jahre zu prüfen "und eventuell neu festzulegen". 2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht wirksame [X.] zwischen den Parteien verneint. Entgegen der [X.] der Revision sind [X.] durch die vorbehaltlose Zahlung der von der [X.] nach [X.] mehrfach einseitig neu festgesetzten Miete nicht zustande gekommen. a) Die Auslegung von Willenserklärungen ist dem Tatrichter vorbehalten und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar. Sie bindet das [X.] nur dann nicht, wenn sie unter Verletzung der gesetzlichen [X.] und der aus ihnen entwickelten allgemeinen Auslegungsgrundsät-ze vorgenommen worden ist, wenn sie gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt oder wenn der Tatrichter den unterbreiteten [X.] - halt nicht erschöpfend gewürdigt hat (st.Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 29. September 1999 - [X.] ZR 232/98, [X.], 273 unter [X.] und vom 8. Dezember 1999 - [X.] ZR 340/98, [X.], 1199 unter [X.]). b) Solche Rechtsfehler liegen hier nicht vor. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß nach den vorliegenden Umständen die vorbehaltlose Zahlung des von der [X.] einseitig verlangten [X.] nach dem objektiven [X.] schon deshalb nicht als stillschwei-gende Zustimmung der Mieter zu einer Mieterhöhung angesehen werden kann, weil die einseitige Neufestlegung der Miete durch die [X.] kein Angebot auf Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung darstellte. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, daß die Schreiben der [X.] nicht als Angebot zum Abschluß einer Änderungsvereinbarung zu werten sind, weil in ihnen - aufgrund des in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltenen Erhö-hungsrechts des Vermieters (vgl. oben 1.) - die Miete einseitig festgelegt wurde. Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Aus der Sicht eines verständigen [X.]s hat die [X.] durch ihre Schreiben, in denen sie die zukünftig zu zah-lende Miete festlegte, erkennbar auf der Grundlage der - unwirksamen - ver-traglichen Regelung ihr einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen. Hierin lag daher, vom [X.] der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Es war für sie bereits nicht ersicht-lich, daß es ihnen frei stand, der Mieterhöhung zuzustimmen oder es auf ein etwaiges Mieterhöhungsverfahren ankommen zu lassen. Die Rechtslage mußte sich ihnen vielmehr so darstellen, als seien sie schon aufgrund der einseitigen Erklärung der [X.] zur Zahlung verpflichtet. Deshalb durfte die [X.] auch der Zahlung der erhöhten Miete keine Erklärungsbedeutung beimessen, wie das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit der ganz herrschenden An-sicht in Rechtsprechung und Schrifttum rechtsfehlerfrei angenommen hat (vgl. - 7 - [X.] 1986, 166, 168; [X.] 1986, 82; LG Ham-burg WuM 1989, 580; [X.], 490; [X.] 1995, 545; [X.], 308; [X.] 2002, 497; [X.] 2003, 807; [X.]/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 557 Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 422; [X.]/[X.], [X.] (2003), § 557 Rdnr. 33 f.; MünchKomm[X.]/[X.], 4. Aufl., § 557 Rdnr. 39; [X.], [X.], Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 [X.] Rdnr. 123; Soergel/[X.], [X.], 12. Aufl., § 10 [X.] Rdnr. 8; [X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 557 Rdnr. 22 f.). Insoweit liegt der Fall anders als in dem dem Senatsurteil vom 29. Juni 2005 ([X.], zur [X.] bestimmt) zugrundeliegenden Sach-verhalt. Dort war dem Schreiben des Vermieters, in dem er - wie bereits mehr-fach in der Vergangenheit - eine erhöhte Miete begehrte, das Verlangen nach einer Mieterhöhung zu entnehmen; dem hatte der Mieter konkludent zuge-stimmt, indem er die erhöhte Miete - wie schon in den zurückliegenden Jahren - über einen [X.]raum von mehr als neun Jahren hinweg gezahlt hatte (§ 10 Abs. 1, 2. Halbsatz [X.]; §§ 133, 157 [X.]). Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht schöpfe den Prozeßstoff nicht aus und verletze anerkannte Auslegungsgrundsätze, insbesondere den Grundsatz beiderseits interessengerechter Vertragsauslegung, greift nicht durch. In einer auf eine unwirksame vertragliche Vereinbarung gestützten ein-seitigen Mieterhöhungserklärung liegt nicht ohne weiteres zugleich das Angebot des Vermieters, sich auf die geforderte höhere Miete zu einigen. Soweit der Senat (Urteil vom 7. April 2004 - [X.] ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877 unter [X.] b; vgl. ferner [X.], Beschluß vom 29. Mai 2000 [X.]/00, [X.], 1463) angenommen hat, daß sich [X.] - 8 - durch jahrelange Übung stillschweigend auf die Umlage bestimmter Betriebs-kosten einigen können, kommt eine solche Auslegung - wie das Berufungsge-richt zutreffend angenommen hat - für die auf eine unwirksame Regelung im Mietvertrag gestützte einseitige Mieterhöhung nicht in Betracht. c) Rechtsfehlerfrei hat es das Berufungsgericht abgelehnt, die einseitige Erhöhung der Miete durch die [X.] in ein Angebot auf Abschluß einer Miet-erhöhungsvereinbarung umzudeuten (§ 140 [X.]). Die Umdeutung rechtsge-schäftlicher Erklärungen ist Aufgabe des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur beschränkt nachprüfbar. Das Berufungsgericht hat im vorliegenden Fall die Grenzen einer Umdeutung nicht verkannt. Nach § 140 [X.] kann ein nichtiges Rechtsgeschäft in ein anderes Rechtsgeschäft umgedeutet werden, wenn es dessen Erfordernissen entspricht und angenommen werden kann, daß es bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Die Umdeutung einer einseitigen rechtsgestaltenden Willenserklärung in ein annahmebedürftiges Vertragsange-bot ist nur dann zulässig, wenn sich der Erklärende bei Abgabe der [X.] bewußt gewesen ist, daß sie als einseitige nicht wirksam werden könn-te und es für diesen Fall zur Herbeiführung des rechtlichen und wirtschaftlichen Erfolges hilfsweise der Zustimmung des Erklärungsempfängers bedürfe (vgl. für die Umdeutung einer Kündigung Senatsurteil vom 24. September 1980 - [X.] ZR 299/79, NJW 1981, 43, unter [X.] b). Bereits diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt, weil die [X.] sich - gestützt auf § 3 Ziff. 4 des Mietvertrags - für [X.] hielt, die Miete durch einseitige Erklärung zu erhöhen, und dies in ihren Schreiben auch klar zum Ausdruck brachte. 3. Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht, anders als die [X.] meint, die Vorschrift des § 814 [X.] nicht entgegen. Die Rückforderung des zum Zwecke einer Verbindlichkeit Geleisteten ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Leistende im [X.]punkt der Leistung positive Kenntnis von der [X.] 9 - lage hatte (st.Rspr.; [X.], Urteil vom 7. Mai 1997 - [X.], NJW 1997, 2381 unter II 4 a m.w.Nachw.). Das hat die insoweit darlegungs- und beweisbe-lastete [X.] nicht vorgetragen. Soweit sie in der Revisionsbegründung auf ihr Vorbringen in den Tatsacheninstanzen verweist, daß die Mieter seit 1999 anwaltlich beraten gewesen seien, reicht dies zur Darlegung einer Kenntnis von der Nichtschuld nicht aus, weil die [X.] nicht behauptet hat, daß sich die anwaltliche Beratung gerade auf die Unwirksamkeit der [X.] hat. 4. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Rückforderungsan-spruch der Klägerin nicht verwirkt (§ 242 [X.]). Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere [X.] nicht geltend gemacht hat und sich der [X.] darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Be-rechtigten auch darauf einrichten durfte, daß dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (st.Rspr.; [X.] 105, 290, 298; [X.], Urteil vom 14. November 2002 - [X.], NJW 2003, 824, [X.]. m.w.Nachw.). Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen [X.]ablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner (Vermieter) einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen ([X.], Urteil vom 26. Mai 1992 - VI ZR 230/91, NJW-RR 1992, 1240 unter [X.] b m.w.Nachw.). Die Klägerin und ihr E-hemann haben indes durch die vorbehaltlose Zahlung keinen [X.] gesetzt, welcher ein besonderes Vertrauen der [X.] als Vermieterin darauf rechtfertigen konnte, daß keine Rückforderungsansprüche mehr geltend gemacht würden. Zu Unrecht meint die Revision, ihre Mieter hätten davon [X.] müssen, daß ihr Verhalten nur als Einwilligung in eine einvernehmliche Mieterhöhung gedeutet werden könne. Wie oben (unter 2 b) bereits ausgeführt, mußten diese, für die [X.] erkennbar, gerade nicht annehmen, daß ihrem - 10 - Verhalten eine Erklärungswirkung beigemessen werden konnte. Es lag vielmehr im Risikobereich der [X.], wenn sie von einer wirksamen Mieterhöhung gemäß §§ 2 ff. [X.] (§§ 557 ff. [X.]) absah. 5. Dem Anspruch der Klägerin kann die [X.] nicht den Einwand der Entreicherung entgegenhalten (§ 818 Abs. 3 [X.]). Nach dem eigenen Vortrag der [X.] hat sie sich durch die Investition der erhaltenen Mieten in das Hausgrundstück einen in ihrem Vermögen noch vorhandenen Ersatzwert ver-schafft. Soweit die Revision vorträgt, der [X.] sei ein Vermögensnachteil dadurch entstanden, daß sie im Vertrauen auf den Rechtsbestand der Mietzah-lung wirksame Mieterhöhungen gemäß § 3 [X.] aufgrund von Modernisie-rungsmaßnahmen unterlassen habe, greift dies nicht durch. Die [X.] kann das Risiko, das sich aus der Rechtsunwirksamkeit der Mieterhöhungen für sie ergab, nicht über § 818 Abs. 3 [X.] auf die Klägerin abwälzen. [X.] sie im Vertrauen auf die von ihr - unwirksam - erklärten Mieterhöhungen wirksame Mieterhöhungserklärungen, so entfällt damit nicht ihre Bereicherung im Sinne des § 818 Abs. 3 [X.] ([X.] ZMR 1999, 740, 741 f.; [X.], [X.], [X.]/2005 [X.]. 1; a.A. LG Essen ZMR 1999, 557, 558 zu § 10 WoBindG; vgl. auch Derckx/Wolbers ZMR 1999, 733, 736 f.). 6. Soweit die Revision meint, die Höhe des Anspruchs habe sich [X.] auf die Differenz zwischen der im Januar 1999 gezahlten Miete und der ab Juni 1999 beziehungsweise Januar 2002 gezahlten erhöhten Miete zu [X.], weil die vorhergehenden Mieterhöhungserklärungen unangegriffen geblieben seien, läßt sie außer [X.], daß sich die Klägerin nach den [X.], auf das das Berufungsgericht gemäß - 11 - § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO zulässigerweise Bezug genommen hat, darauf berufen hat, daß die Miete zu keinem [X.]punkt wirksam erhöht worden sei.
[X.] [X.] Dr. Leimert
[X.] [X.]