Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.04.2004, Az. VIII ZR 178/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/03 Verkündet am: 28. April 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 558 Abs. 3 Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgren-ze des § 558 Abs. 3 [X.] einzubeziehen.

[X.], Urteil vom 28. April 2004 - [X.]/03 - [X.] - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] Hübsch, Dr. Leimert, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.] vom 13. Mai 2003 wird [X.]. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 30. Juni 1970 von der Klägerin ei-ne Wohnung in [X.]. Es handelte sich um preisgebundenen Wohnraum. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags war die Miete ermäßigt. Ziffer 2 der [X.] ([X.]), die Bestandteil des Mietvertrags sind, enthält unter anderem folgende Regelung: - 3 - —(2) Zahlen die Mieter gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine er-mäßigte Miete und fällt die Vergünstigung ganz oder teilweise weg, so haben die Mieter die entsprechend höhere Miete zu zahlen. Das Wohnungsunternehmen kann die erhöhte Miete vom [X.]punkt des Wegfalls an nur dann fordern, wenn es den Mietern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt, andernfalls gilt die Regelung des Abs. 3–fi. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 454,70 [X.] (232,48 •). Nachdem ein zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligter öffentli-cher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Tilgung eines Darlehens am 30. September 2000 entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir-kend zum 1. Oktober 2000 auf 653,80 [X.] (334,28 •). Nachfolgend endete die Preisbindung. Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 50,14 • auf 384,42 • mit Wirkung zum 1. Februar 2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der [X.] einzubeziehen ist. Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages auf 380,78 • stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzli-chen Urteils. - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Sperrfrist des § 558 Abs. 1 [X.] kein formell ordnungsgemäßes [X.] zugrunde liege. [X.] vom 9. November 2000 habe erst zum 1. Dezember 2000 Wirkung entfalten können, da eine [X.] des Inhalts, daß die [X.]eils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart gelte, im Mietvertrag nicht vereinbart sei und eine Rückwirkung nach § 4 Abs. 8 Satz 2 [X.] daher nicht habe eintreten können. Bei der Berechnung der Sperr-frist sei die Kostenmieterhöhung zu berücksichtigen, da der Wortlaut des § 558 Abs. 1 [X.] lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 [X.] vom Lauf der Frist ausnehme. Die Mieterhöhung könne auch nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Sperrfrist außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 [X.] jedenfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zu-schüssen nicht in Betracht, da § 5 [X.] nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei. Des weiteren sei die Klage unbegründet. Der Klägerin stehe kein An-spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 [X.] zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 [X.] nicht eingehalten worden sei. [X.] sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 232,48 •. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 278,98 •, die durch die Mieterhöhung aus dem [X.] bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei bei der Berechnung der - 5 - Kappungsgrenze uneingeschränkt zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieter-höhung nach § 558 Abs. 1 [X.] erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Die Mieterhöhung aus dem [X.] dürfe bei der Berech-nung der Kappungsgrenze aus den gleichen Erwägungen nicht außer [X.] ge-lassen werden, die hinsichtlich der Berechnung der Sperrfrist gegen eine ana-loge Anwendung sprächen. I[X.] Dies hält der rechtlichen Nachprüfung insofern stand, als die Klage der Abweisung unterliegt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts jedoch als unbegründet statt als unzulässig. Dies verstößt nicht gegen das Verschlechte-rungsverbot nach §§ 557 Abs. 1, 528 ZPO ([X.] 46, 281, 284 m.w.Nachw.; zum umgekehrten Fall vgl. [X.], Urteil vom 21. Januar 2004 - [X.] ZR 209/03, zur [X.] bestimmt, unter II). 1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klage sei [X.], da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Frist des § 558 Abs. 1 [X.] kein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugrunde liege. a) Nach dem Rechtsentscheid des [X.]s vom 16. Juni 1993 ([X.] 123, 37) ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es dem Mieter vor Ablauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.] geltenden Sperrfrist (nunmehr § 558 Abs. 1 Satz 2 [X.]) zugeht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob ein un-wirksames Mieterhöhungsverlangen zur Unzulässigkeit der Klage auf Zustim-mung führt, wovon das Berufungsgericht offenbar ausgegangen ist (BayObLG, [X.] 2000, 70, 74; [X.]/[X.], [X.], 63. Aufl., § 558 [X.]. 7; - 6 - [X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 558 [X.]. 81 m.w.Nachw.; a.A. MünchKomm[X.]/[X.], 3. Aufl., § 2 [X.] Rdnr. 68). Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 ist wirksam, da sowohl die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 [X.] als auch die Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 [X.] eingehalten ist. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem [X.]punkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Satz 2). Nach Auffassung des Berufungsgerichts wurde die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Siche-rung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - [X.]) erst am 1. Dezember 2000 wirksam. Danach wäre weder die Warte-frist eingehalten, da die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung bereits zum 1. Februar 2002, mithin für die [X.] nach Ablauf von 14 Monaten seit der letzten Erhöhung, verlangt hat, noch wäre die Sperrfrist gewahrt. b) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht jedoch ver-kannt, daß die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Mieterhöhung rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam wurde, da der Mietvertrag - wie das Berufungsgericht nicht gesehen hat - eine Preisgleitklausel enthält, deren Vor-aussetzungen erfüllt sind. Dies kann der [X.] selbst entscheiden, da das Be-rufungsgericht die Auslegung des Vertrags unterlassen hat und weitere tatsäch-liche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. [X.]surteil [X.] 124, 39, 45; [X.], Urteil vom 16. Dezember 1998, [X.]O; [X.], Urteil vom 12. Dezember 2000 - [X.], NJW 2001, 1344 = [X.], 350 unter II 2 a). - 7 - [X.]) Es kann offenbleiben, ob die Mieterhöhung vom 9. November 2000 gemäß Nr. 1 Abs. 2 und [X.] der Anlage 1 zum Mietvertrag sowie Ziffer 2 (6) der [X.], auf die die Revision hinweist, Rückwirkung entfalten konnte. Die Miet-erhöhung wurde jedenfalls aufgrund der in Ziffer 2 (2) der [X.] enthaltenen Mietpreisgleitklausel rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam erklärt. Danach haben die Mieter, wenn sie gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine ermäßigte Miete zahlen und die Vergünstigung ganz oder teilweise wegfällt, die entspre-chend höhere Miete zu zahlen, wobei das Wohnungsunternehmen die erhöhte Miete vom [X.]punkt des Wegfalls an nur dann fordern kann, wenn es den [X.] den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt. Die Voraussetzungen dieser Klausel liegen vor. Der Beklagte hatte nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags eine ermäßigte Miete zu zahlen. Die Mieterhöhung beruhte auf dem Wegfall eines zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligten öffentlichen Zinszuschusses. Die Klägerin war nach der Klausel zur rückwirken-den Geltendmachung der erhöhten Miete zum 1. Oktober 2000 berechtigt, da sie dem Beklagten den Wegfall der Ermäßigung am 30. September 2000 mit Schreiben vom 9. November 2000, mithin binnen drei Monaten, mitgeteilt hat. [X.]) Die vertragliche Mietpreisgleitklausel ist wirksam. Insbesondere ist die hiernach bis zu drei Monaten rückwirkend eröffnete Geltendmachung der Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - [X.] 1970, im folgenden: [X.]) zulässig. Danach darf der Vermieter, wenn die [X.]eils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (Satz 1), eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen nur für einen [X.]raum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalender-jahres nachfordern. - 8 - Ziffer 2 (2) der [X.] ist eine Mietpreisgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 [X.]. Zwar entspricht ihr Wortlaut nicht der Gesetzesfassung. Dies ist jedoch nicht Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 Satz 2 [X.]. Die Vorschrift läßt eine rückwirkende Mieterhöhung für den Fall zu, daß die [X.] die [X.]eils zulässige Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 [X.] als vertrag-liche Miete vereinbart haben (vgl. [X.]surteile vom 5. November 2003 - [X.] ZR 10/03 unter II 2 a und vom 3. März 2004 - [X.] ZR 149/03 unter II 2 a, [X.]eils zur [X.] bestimmt). Ziffer 2 (2) der [X.] regelt dagegen allein den Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund des Wegfalls einer Vergünsti-gung und einer hierdurch bedingten Erhöhung der laufenden Aufwendungen des Vermieters infolge gestiegener Kapitalkosten. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ist es jedoch zulässig, nicht sämtliche Erhöhungen der laufen-den Aufwendungen, sondern - wie im vorliegenden Fall - lediglich bestimmte Fälle der Kostenmieterhöhung einer Gleitklausel zu unterstellen. Bedenken ge-gen die Wirksamkeit der Klausel unter dem Gesichtspunkt einer unangemesse-nen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 [X.], insbesondere wegen mangelnder Transparenz (vgl. hierzu [X.]surteile vom 5. November 2003 und vom 3. März 2004, [X.]O), bestehen nicht. c) Da die Klägerin die Kostenmieterhöhung zulässigerweise rückwirkend zum 1. Oktober 2000 erklärt hat, wahrt ihr Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 sowohl die Wartefrist als auch die Sperrfrist. Entgegen der Ansicht des Beklagten beginnt der Lauf der Wartefrist nicht erst mit dem Ablauf desjenigen Monats, in dem der Vermieter die Mieter-höhung verlangt hat. § 558 Abs. 1 Satz 1 [X.] setzt voraus, daß die Miete in dem [X.]punkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverän-dert ist. Die Wartefrist beginnt daher mit dem [X.]punkt der erstmaligen Fällig-keit der letzten Mieterhöhung zu laufen (BayObLG, [X.] 1989, 277, - 9 - 280 f. zu § 2 [X.]; [X.]/[X.] (2003), § 558 Rdnr. 6, [X.]. m.w.Nachw; vgl. auch [X.]sbeschluß [X.] 123, 37, 39). Dies gilt nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut auch im Falle der rückwirkenden Vereinbarung einer Mieterhöhung ([X.], [X.]O) und auch im Falle einer rückwirkenden Nachforderung der erhöhten Miete aufgrund einer Gleitklausel (a.[X.], Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 24; [X.]/[X.], [X.]O, Rdnr. 20: Fristbeginn erst mit Zugang der Erhöhungserklärung). Die [X.] wurde daher am 1. Oktober 2000 in Lauf gesetzt und war am 1. Februar 2002 - dem Tag, von dem an die Mieterhöhung wirksam werden sollte - verstri-chen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 hat auch die Sperrfrist von einem Jahr gewahrt, da die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt. 2. Die auch im übrigen zulässige Klage ist jedoch nicht begründet. Das [X.] hat in seinen - von seinem Standpunkt aus unbeachtlichen, [X.] aber im Ergebnis zutreffenden Erwägungen - angenommen, daß die Kläge-rin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem [X.] vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 [X.] hat, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 [X.] bereits infolge der Mieterhöhung vom 9. November 2000 erreicht ist. Das ist richtig. a) Gemäß § 558 Abs. 3 [X.] darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von [X.] nach §§ 559 bis 560 [X.] abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhö-hen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird ([X.], 742 - 10 - = [X.], 48 m.w.Nachw.; [X.] NJW-RR 1990, 1233, 1234 = [X.] 1990, 333, [X.]eils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 [X.]; vgl. auch [X.] 71, 230; [X.]/[X.] (2003), § 558 Rdnr. 48; [X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, [X.]. m.w.Nachw.; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, [X.], 5. Aufl., § 2 [X.] Rdnr. 51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 [X.], der keine Einschrän-kung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 [X.], die (nur) unter be-stimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebunde-nen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der [X.] nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsre-formgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen [X.] Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht. Gemäß § 558 Abs. 3 [X.] sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 [X.] von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der [X.] wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin-dungsgesetz ([X.]) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung ([X.]) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (I[X.] BV) handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. [X.] noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach § 560 [X.] oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum - 11 - preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 [X.] bzw. §§ 20 ff. [X.] in Verbindung mit § 27 I[X.] BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders [X.], Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 [X.]). c) §§ 559 - 560 [X.] als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen [X.] der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 [X.] sind auch einer analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu-gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan-widrige Regelungslücke enthält ([X.] 149, 165, 174; [X.], Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, [X.], 1204 unter [X.] 2 b [X.] m.w.Nachw.; [X.], Urteil vom 16. Juli 2003 - [X.] ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = [X.], 2150 unter [X.] b, zur [X.] in [X.] bestimmt). Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge-ben ([X.], [X.]O). Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen. [X.]) Die Neufassung des § 558 [X.] ersetzt den mit Wirkung zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 [X.]. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.] sah Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 [X.] vor; gleiches galt hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 [X.]. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 [X.] wurden lediglich die §§ 3 und 4 [X.] entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559 ff. [X.]) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 [X.]) als [X.] übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 [X.] - 12 - entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset-zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes-begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie-tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 79). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser [X.] nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft [X.] wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 [X.] entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 [X.] deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis-freien Wohnraum nach § 5 [X.] zulässig und von der Kappungsgrenze ausge-nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. Dies befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg sol-cher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das [X.] eingefügt wurde, BT-Drucks. 9/2079 [X.], 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558 Abs. 3 [X.] nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ [X.] Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme-tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen. - 13 - [X.]) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 [X.] nicht aus den [X.] zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 [X.] EG[X.] ist § 5 [X.] (lediglich noch) im Falle eines vor dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer vor diesem [X.]punkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent-hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 [X.] im Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so [X.], Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege-lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558 Abs. 3 [X.] in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung des § 5 [X.] versehentlich ungeregelt gelassen. [X.]) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom-mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 [X.] in Verbindung mit § 4 [X.] und § 23 I[X.] BV nicht von der Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 [X.] als im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür [X.] ZMR 1994, 513 und [X.], 247 f. hin-sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.], soweit die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 [X.] entsprechen; zu §§ 559-560 [X.] entsprechenden Regelungen [X.]/[X.], [X.]O Rdnr. 193; [X.] in [X.]/[X.], [X.] [X.], § 35 Rdnr. 124), den das [X.] erwogen hat, die Grundlage entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzgeber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist. - 14 - 3. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der [X.] von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. [X.]/ [X.], [X.] Mietrecht 2001, [X.]; [X.] in [X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, [X.]. m.w.Nachw.) sowie auf den im Rechtsst[X.]tsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermieters [X.], der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der [X.] diese Bedenken nicht für durchgreifend. Das [X.] hat die Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 [X.] - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen ([X.] 71, 230). Mit der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der [X.] eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen [X.] ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste-henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. [X.], Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga-rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son-dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp-fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde ([X.], 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt. - 15 - Des weiteren hat das [X.] durch die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des [X.] nicht als verletzt angesehen ([X.] [X.]O, [X.] ff.). Eine abwei-chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen-kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we-gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech-nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver-trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung [X.] Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis-bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der [X.]. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.] enthaltenen [X.] hätte insoweit allein an § 5 [X.] anknüpfen können. Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an-wendbar sein, wenn die [X.] bereits bei Vertragsabschluß [X.] und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren ([X.], 893 = [X.] 1982, 68; LG Hamburg [X.] 1993, 685; Münch-Komm[X.]/[X.], 3. Aufl., § 5 [X.] Rdnr. 6; [X.]/[X.], [X.], 60. Aufl., § 5 [X.] Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.] 839; a.[X.]/Sonnenschein/[X.] (1997) Art. 3 [X.] II § 5 [X.] Rdnr. 23 m.w.Nachw.; [X.]/[X.], Mietrecht, 7. Aufl., § 5 [X.] Rdnr. 65 ff.). Zudem konnte mit einem Fortbestand des § 5 [X.] nicht gerechnet wer-den, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommission Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks. 13/159 S. 131 [X.]. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs-- 16 - rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese ersichtlich. 4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 [X.] ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 [X.]) geltende Ausgangsmiete zugrundezulegen ([X.] NJW-RR 1996, 331 = [X.] 1996, 86 zu § 2 [X.]; [X.]/[X.], [X.]O (2003) Rdnr. 49; [X.]/[X.], [X.]O Rdnr. 171, [X.]. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 232,48 •. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 278,98 •. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 101,80 • ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 [X.] (zur Berech-nung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. [X.]/[X.], [X.], 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; [X.], [X.]O Rdnr. 186, 188) - nicht nachträg-lich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangs-miete von 334,28 • zugrundeliegt, steht somit die Kappungsgrenze von 278,98 • entgegen. - 17 - II[X.] Das [X.] hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Revision der Klägerin ist mithin mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage als unbegründet abzuweisen ist. [X.] [X.] Dr. Leimert
[X.] [X.]