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PDF anzeigen[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/03Verkündet am:4. März 2004F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:[X.]:ja BeurkG § 17 Abs. 1; [X.] § 14 Abs. 1 Satz 2Bei der sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und-annahme kann dem sogenannten [X.], der nur die Vertragsan-nahme beurkundet, gegenüber dem Anbietenden eine betreuende Beleh-rungspflicht bezüglich zwischenzeitlich eingetragener Belastungen oblie-gen.[X.], Urteil vom 4. März 2004 - [X.]/03 -OLG [X.] LG [X.] I- 2 -Der II[X.] Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 22. Januar 2004 durch [X.] und die [X.]. [X.], Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision des Beklagten zu 1 wird zurückgewiesen.Auf die Rechtsmittel des [X.] werden das [X.] undGrundurteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts [X.]vom 20. Februar 2003 teilweise aufgehoben und das Urteil [X.] [X.] I, 24. Zivilkammer, vom 7. August 2002teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:Die Klage gegen den Beklagten zu 2 wird abgewiesen.Die Klage gegen den Beklagten zu 1 ist in bezug auf den haupt-sächlich gestellten Zahlungsantrag dem Grunde nach gerechtfer-tigt.Es wird festgestellt, daß der Beklagte zu 1 verpflichtet ist, überden mit dem hauptsächlich gestellten [X.] hinaus dem Kläger den [X.]aden zu ersetzen,der ihm dadurch entstand und noch entsteht, daß der Beklagtezu 1 ihn nicht anläßlich der Beurkundung der Annahme darüberunterrichtete, daß das von ihm zu erwerbende Wohnungseigen-tum mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Be-- 3 -schränkung der Nutzung auf Studentenwohnungen mit Büros [X.]) zugunsten der Stadt [X.]belastet war.Der Kläger hat die Hälfte der Gerichtskosten erster Instanz unddie außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 zu tragen.Die Sache wird zur Verhandlung und Entscheidung über den Be-trag des Anspruchs und die übrigen Kosten, einschließlich [X.] des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zu-rückverwiesen.Von Rechts [X.] GmbH (im folgenden: [X.] ) beabsichtigte, auf ei-nem Grundstück in [X.] ein Wohngebäude zu errichten. Die [X.] als Eigentumswohnungen an Kapitalanleger veräußert werden. Der in[X.] ansässige erstbeklagte Notar wirkte an dem Vorhaben als soge-nannter [X.] mit. Er entwarf für die [X.] ein Angebot zum Kauf einersolchen Eigentumswohnung, das der Kapitalanleger an die [X.] richten unddas von einem Notar am Wohnsitz des Anlegers (sogenannter Ortsnotar) [X.] werden [X.] gab auf der Grundlage des Entwurfs des Beklagten zu 1 am27. November 1992 ein Kaufangebot vor Notar Dr. K. in [X.]. ab. Am23. Dezember 1992 erklärte die [X.] zur Urkunde des Beklagten zu 1 die [X.]. Entsprechend den Vorgaben des Angebots bean-tragte der Beklagte zu 1 am 13. Mai 1993 die Eintragung einer Auflassungs-vormerkung zugunsten des [X.], was am 17. August 1993 geschah. [X.] September 1995 erklärte die [X.] vor dem Beklagten zu 1 - im eigenenNamen sowie in Vertretung des [X.] - die Auflassung. Die hierüber errich-tete Urkunde genehmigte der Kläger am 16. November 1995 unter [X.] von dem Beklagten zu 1 vorbereiteten Entwurfs. Am 7. November 1997wurde der Kläger als Eigentümer eingetragen.Die Stadt [X.] hatte am 18. Dezember 1992 das Bauvorhaben der[X.] unter der Auflage genehmigt, daß im Grundbuch eine Nutzungsein-schränkung auf Studentenwohnungen eingetragen werde. Der Beklagte zu 1hatte bereits zuvor eine Erklärung der [X.] entworfen, in der es [X.] [X.]eilige Eigentümer des Grundstücks ... verpflichtet sichgegenüber der Stadt [X.], das auf dem Grundstück zur [X.] als Studentenwohnungen mit [X.] Läden für immer zu benutzen und zu betreiben.Zur Sicherung dieser Verpflichtung wird zugunsten der Stadt[X.]an dem vorgenannten Grundbesitz die Eintragung einerbeschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewilligt und [X.] Geschäftsführer der [X.] unterzeichnete die Erklärung am 20. No-vember 1992; die Unterschrift wurde von dem früheren Beklagten zu 2 - in [X.] Eigenschaft als amtlich bestellter Vertreter des Beklagten zu 1 - beglaubigt.Mit [X.]reiben vom 1. Dezember 1992 legte der Beklagte zu 1 die Erklärung der- 5 -[X.] dem Grundbuchamt vor mit der Bitte um Vollzug. Die Dienstbarkeit [X.] am 9. Dezember 1992 im Grundbuch eingetragen.Das am 27. November 1992 gemäß dem Entwurf des Beklagten zu 1beurkundete Kaufangebot des [X.] sah vor, daß der zu erwerbende Grund-besitz, abgesehen von einer noch einzutragenden [X.], in [X.] "frei" von Belastungen sein sollte. Der Beklagte zu [X.] den Kläger weder anläßlich der Beurkundung der Annahme [X.] durch die [X.] am 23. Dezember 1992, der Beantragung [X.] am 13. Mai 1993, der Beurkundung der Auflassung am27. September 1995 noch anläßlich deren Genehmigung am [X.] über die dinglich gesicherte Nutzungsbeschränkung.Gestützt auf Gewährleistungsansprüche forderte der Kläger von der[X.] [X.]adensersatz. Er verklagte sie und verkündete in jenem Rechtsstreitden Beklagten den Streit. Im Hinblick auf einen als Musterprozeß geführtenRechtsstreit eines anderen Anlegers wurde auf übereinstimmenden Antrag [X.] das Ruhen jenes Verfahrens angeordnet. In dem Musterverfahren hobder [X.] durch Urteil vom 30. Juni 2000 ([X.]) das [X.] auf und sprach den dortigen [X.] einen - der Höhe nach noch zu klärenden - [X.]adensersatzanspruch ge-gen die [X.] zu. Diese beantragte daraufhin die Eröffnung des [X.]. Das [X.]entsprach dem Antrag durch Beschluß vom4. Juli 2000. Der Rechtsstreit des [X.] gegen die [X.] ist seitdem unterbro-chen.- 6 -Mit der am 21. November 2001 eingereichten Klage verlangt der [X.] dem Beklagten zu 1 [X.]adensersatz wegen Verletzung notarieller Amts-pflichten. Der Beklagte zu 1 habe es versäumt, ihn auf die Belastung des [X.] mit einer nutzungsbeschränkenden Dienstbarkeit hinzuwei-sen. Der Kläger begehrt Zahlung von 153.530,56 300.279,69 DM) nebstZinsen Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungseigentums sowie Fest-stellung, daß der Beklagte zu 1 verpflichtet ist, ihm den darüber hinaus entste-henden [X.]aden aus dem Erwerb der Eigentumswohnung zu ersetzen.Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hatder Kläger für den Fall, daß der in erster Linie gestellte Antrag auf Zahlung von153.530,56 i-gentums unzulässig sein sollte, beantragt, den Beklagten zu 1 zu verurteilen,130.522,43 255.279,69 DM) nebst Zinsen ohne [X.] zu zahlen. Das Berufungsgericht hat den Hilfsantrag dem Grunde [X.] gerechtfertigt erklärt und dem Feststellungsantrag zum Teil stattgegeben.Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagtezu 1 seinen Antrag, die Klage insgesamt abzuweisen, weiter. Der Kläger [X.] eingelegt mit dem Antrag, den Beklagten entsprechend [X.] zur Zahlung Zug um Zug zu verurteilen und dem [X.] in vollem Umfang stattzugeben.[X.] Revision des Beklagten zu 1 ist unbegründet; die Anschlußrevisiondes [X.] ist dagegen begründet. Die Klage gegen den Beklagten zu 1 ist- 7 -hinsichtlich des hauptsächlich gestellten [X.] dem Grunde nachgerechtfertigt; der Feststellungsantrag ist in vollem Umfang [X.] 8 -[X.]Das Berufungsgericht hat ausgeführt:Der hauptsächlich gestellte Antrag auf Zahlung Zug um Zug gegenÜbertragung des Wohnungseigentums sei unbegründet. Der Kläger könnenicht [X.]adensersatz in Gestalt von Naturalrestitution und deshalb keine Zug-um-Zug-Verurteilung verlangen.Der Hilfsantrag sei dem Grunde nach gerechtfertigt, weil der Beklagtezu 1 [X.]adensersatz wegen notarieller Amtspflichtverletzung (§ 19 Abs. 1Satz 1 [X.]) schulde. Der Beklagte zu 1 habe es [X.] undschuldhaft unterlassen, den Kläger über die am 9. Dezember 1992 [X.] Dienstbarkeit zu unterrichten. Eine Belehrungspflicht habe zwar nicht [X.] mit der am 23. Dezember 1992 erfolgten Beurkundung [X.] von [X.] , das Kaufangebot des [X.] annehmen zu wollen, be-standen; der Kläger sei insoweit nicht Beteiligter (§§ 6 Abs. 2, 17 Abs. 1BeurkG) gewesen. Der Beklagte zu 1 habe den Kläger aber anläßlich des [X.] auf Eintragung der Auflassungsvormerkung am 13. Mai 1993 über [X.] unterrichten müssen. Der Kläger sei an dieser [X.] beteiligt gewesen. Die Belastung des Grundstücks mit einer dinglichgesicherten Nutzungsbeschränkung sei ein ihm unbekannter Rechtsmangelder [X.] gewesen. Ersichtlich habe der Kläger ein Interesse daran [X.], die tatsächlichen Grundlagen für die Ausübung seiner vertraglichenRechte (§§ 434, 440, 320, 326 BGB a.F.) zu [X.] 9 -Dem Kläger sei durch diese Amtspflichtverletzung ein [X.]aden entstan-den. Hätte er bei der Beantragung der Auflassungsvormerkung am 13. [X.] von der Dienstbarkeit erfahren, wäre er vom Kaufvertrag zurückgetretenund hätte zumindest weitere Kaufpreiszahlungen vermieden.Der [X.]adensersatzanspruch sei nicht verjährt. Da es sich bei der [X.] der Auflassungsvormerkung nicht um ein selbständiges Betreu-ungsgeschäft gehandelt habe, habe der Kläger zunächst einer anderweitigenErsatzmöglichkeit nachgehen, das heißt seine Rechte gegen die [X.] geltendmachen müssen. Erst mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über dasVermögen der [X.] am 4. Juli 2000 - weniger als drei Jahre vor Einreichungder Klage am 21. November 2001 - habe festgestanden, daß eine anderweitigeErsatzmöglichkeit nicht bestehe.Der Beklagte zu 1 habe den Kläger über das Bestehen der [X.] im Zusammenhang mit der Beurkundung der Auflassung am 27. Sep-tember 1995 und deren Genehmigung durch den Kläger am [X.] unterrichten müssen. Durch die unterbliebene Unterrichtung sei dem Klä-ger jedenfalls insoweit ein [X.]aden entstanden, als nach dem 27. [X.] noch "schadensstiftende stornierbare Verfügungen" des [X.] ange-fallen seien.I[X.]Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Prüfung in wesentlichen Punk-ten nicht stand.- 10 -1.Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, daß der Beklagte zu 1dem Kläger dem Grunde nach [X.]adensersatz zu leisten hat wegen schuld-hafter Verletzung notarieller Amtspflichten (§ 19 Abs. 1 Satz 1 [X.]).a) Zu Recht beanstandet aber die Anschlußrevision, daß das [X.] eine Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 1 bei der [X.] Dezember 1992 erfolgten Beurkundung der Annahmeerklärung der [X.] verneint hat. Der Beklagte zu 1 verletzte bei diesem Urkundsgeschäft eine ihmgegenüber dem Kläger obliegende Hinweis- und Formulierungspflicht (§§ 17Abs. 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 [X.]).aa) Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG hat der Notar den Willen der Betei-ligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und über die rechtliche [X.] des Geschäfts zu belehren. Damit soll gewährleistet werden, daß die zuerrichtende Urkunde den Willen der Parteien vollständig sowie inhaltlich [X.] eindeutig wiedergibt. Demzufolge hat der Notar die Beteiligten über dierechtliche Bedeutung ihrer Erklärungen sowie die Voraussetzungen für [X.] der bezweckten Rechtsfolge in dem Umfang zu belehren, wie es zurErrichtung einer dem wahren Willen entsprechenden rechtsgültigen Urkundeerforderlich ist (vgl. [X.], Urteil vom 2. November 1995 - [X.] - NJW1996, 522, 523 m.w.N.). Bestehen Zweifel, ob das Geschäft den wahren Willender Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtertwerden (§ 17 Abs. 2 Satz 1 [X.]).Die vorgenannten Aufklärungs- und [X.] beschränkensich allerdings, wenn allein die Annahme eines vorgegebenen [X.] 11 -bots beurkundet werden soll, grundsätzlich auf die rechtliche Bedeutung derAnnahme; der Inhalt des Vertragsangebotes gehört nicht zur rechtlichen [X.] dieses Urkundsgeschäfts (vgl. [X.]Z 125, 218, 223 f; [X.], Urteil vom24. Juni 1993 - [X.] - NJW 1993, 2747, 2750; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.] 5. Aufl. 2003 § 14 Rn. 141; [X.] in Zugehör/Gan-ter/[X.], Handbuch der [X.] 2004 Rn. 979, 1462). Der die Annahmebeurkundende Notar schuldet aber den an diesem Urkundsgeschäft [X.] "betreuende Belehrung" (§ 14 Abs. 1 Satz 2 [X.]), wenn er bei [X.] erkennen kann, daß der mit der Annahme bewirkte Vertragsschlußihre Vermögensinteressen gefährdet (vgl. [X.], Urteil vom 24. Juni 1993 aaO).So liegt der [X.]) Der Kläger war mittelbar Beteiligter an der von dem Beklagten zu [X.] Annahmeerklärung der [X.] .Die aus § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG erwachsende Pflicht zur Rechtsbe-lehrung obliegt dem Notar gegenüber den formell an der Beurkundung Betei-ligten (unmittelbar Beteiligten; [X.], Urteil vom 8. Juli 1993 - [X.] -NJW 1993, 2617, 2618, insoweit in [X.]Z 123, 178 nicht abgedruckt). Das sindgemäß § 6 Abs. 2 BeurkG die Erschienenen, deren im eigenen oder fremdenNamen abgegebene Erklärungen beurkundet werden sollen.Ausnahmsweise können jedoch auch gegenüber anderen Personen, dienicht formell (unmittelbar), wohl aber mittelbar Beteiligte sind, [X.] nach §§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG, 14 Abs. 1 Satz 2 [X.] bestehen(vgl. [X.] aaO Rn. 1113 ff, 1282). Mittelbar Beteiligter ist insbesondere, werim eigenen Interesse bei der Beurkundung anwesend ist, weil er aus dem be-- 12 -urkundeten Rechtsgeschäft verpflichtet werden oder Rechte erwerben soll (vgl.[X.], Urteil vom 19. Dezember 1991 - [X.] - NJW-RR 1992, 393, 395);wer von den unmittelbar Beteiligten zu der Beurkundung hinzugezogen wird,um ihn "faktisch einzubinden" (vgl. [X.] aaO Rn. 1116 unter Hinweis auf[X.], Urteil vom 9. Januar 2003 - [X.] - NJW 2003, 1940 f); ferner,wer sich aus Anlaß der Beurkundung an den Notar gewandt und ihm eigeneBelange anvertraut hat (vgl. [X.]Z 58, 343, 353; [X.], Urteile vom 30. [X.] - VI ZR 197/79 - NJW 1981, 2705 und vom 29. September 1981 - [X.] - [X.] 1982, 384, 385).Der Kläger kann aufgrund der besonderen Ausgestaltung des Beurkun-dungsverfahrens (vgl. [X.], Urteil vom 30. Juni 1981 aaO [X.]) der zuletztgenannten Fallgruppe zugerechnet werden.(1) Das hier von dem Beklagten zu 1 als sogenannter [X.] mit-gestaltete Beurkundungsverfahren barg wegen der sukzessiv erfolgenden Be-urkundung von Vertragsangebot und -annahme von vornherein die Gefahr, daßzwischenzeitlichen Änderungen der Sachlage, insbesondere [X.] eingetragenen Belastungen, nicht Rechnung getragen wurde.Nach dem von ihm vorbereiteten Entwurf des Kaufangebotes sollte der [X.] das Grundbuch nicht einsehen; im Streitfall hätte er die am 1. [X.] - also nach der Beurkundung des Kaufangebotes am [X.] - beantragte und am 9. Dezember 1992 eingetragene Dienstbarkeit auchnicht durch Einsicht in das Grundbuch feststellen können. Es kam insoweit al-les auf den Beklagten zu 1 an, der als [X.] das Geschehen umfassendüberblicken und steuern [X.] 13 -(2) Für den Beklagten zu 1 lag bei der Beurkundung der [X.] am 23. Dezember 1992 auf der Hand, daß der von dem Kläger und der[X.] angestrebte Kaufvertrag die nach der Abgabe des Vertragsangebotes [X.] eingetragene Belastung mit einer nutzungsbeschränkendenDienstbarkeit nicht berücksichtigte. Der vom Kläger mit Urkunde vom27. November 1992 angebotene Kaufvertrag sah bezüglich der [X.] zu erwerbenden Grundbesitzes [X.] ... Grundbesitz wird wie folgt belastet sein:Abteilung II: freiAbteilung [X.]: ... [X.] ...In Abteilung II des Grundbuches kommt jedoch eine Grunddienst-barkeit ([X.]) ... zur Eintragung."Die [X.] schuldete damit dem Kläger (abgesehen von der [X.]) in Abteilung II des Grundbuchs [X.] Eigentum. Daran ändertedie der [X.] in Abschnitt [X.] Buchstabe c des Kaufangebotes eingeräumteVollmacht, Dienstbarkeiten eintragen zu lassen, nichts; diese Regelung betraflediglich das Außenverhältnis, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ange-nommen hat.Bei der Beurkundung der Annahmeerklärung am 23. Dezember 1992war die zweite Abteilung indes nicht mehr "frei". Am 9. Dezember 1992 war ei-ne Nutzungsbeschränkung (Studentenwohnungen mit Büros und Läden) für dieStadt [X.] eingetragen worden. Seitdem konnte die [X.] das Woh-nungseigentum nur belastet mit dieser Dienstbarkeit (und gegebenenfalls derim Angebot aufgeführten [X.]) übertragen. Der Sachverhalt war- 14 -dem Beklagten zu 1 bekannt. Er hatte das Kaufangebot des [X.] entworfenund in der Niederschrift über die vor ihm erklärte Annahme des Kaufangebotesdurch die [X.] vom 23. Dezember 1992 festgehalten "Der Inhalt diese [X.]e ist in allen Teilen und Einzelheiten genau bekannt.". Die [X.] die Bewilligung der Dienstbarkeit zugunsten der Stadt [X.] hatte [X.] entworfen und mit [X.]reiben vom 1. Dezember 1992 die Eintragung [X.] beim Grundbuchamt [X.]) Es kommt hinzu, daß der Beklagte zu 1 von dem Kläger (und der[X.] ) mit dem Vollzug des Kaufvertrages betraut worden war. In dem gemäßdem Entwurf des Beklagten zu 1 beurkundeten Kaufangebot des [X.] heißtes nämlich: "Die Beteiligten beauftragen und ermächtigen den die Annahmebeurkundenden Notar
Meta
04.03.2004
Bundesgerichtshof III. Zivilsenat
Sachgebiet: ZR
Zitiervorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.03.2004, Az. III ZR 72/03 (REWIS RS 2004, 4261)
Papierfundstellen: REWIS RS 2004, 4261
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Die hier dargestellten Entscheidungen sind möglicherweise nicht rechtskräftig oder wurden bereits in höheren Instanzen abgeändert.
Notarhaftung bei fehlender Belehrung zur unbefristeten Fortgeltungsklausel
III ZR 272/09 (Bundesgerichtshof)
III ZR 77/03 (Bundesgerichtshof)
III ZR 159/15 (Bundesgerichtshof)
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