Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 133/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 28. Mai 2008 Ring, Justizhauptsekretärin, als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 548 Abs. 2 Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des [X.] die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 [X.] für Ansprüche des Mieters auf Er-satz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen. [X.], Urteil vom 28. Mai 2008 - [X.]/07 - [X.]AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Februar 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 5. April 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Kläger mieteten 1955 von dem Vorvermieter der Beklagten eine Wohnung in [X.]. Gemäß § 16 Ziff. 2 des [X.] hatte der Vermieter die sich aus "der normalen Abnutzung ergebenden Schönheitsreparaturen" zu tragen. Hierzu vereinbarten die Mietvertragsparteien in einer Zusatzvereinba-rung vom 1. September 1969 zum Mietvertrag: 1 "... dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gül-tigen Berechnungsverordnungen hat." - 3 - Die Beklagte war seit dem 1. Dezember 1996 die Vermieterin der Kläger. Die Kläger zahlten an sie von Dezember 1996 bis einschließlich August 2005 eine monatliche Schönheitsreparaturkostenpauschale in Höhe von 27,60 •. Mit Schreiben vom 13. September 2005 teilten die Kläger der Beklagten über deren Hausverwaltung mit, dass sie wieder Schönheitsreparaturen durchgeführt [X.], und forderten die Beklagte zur Erstattung der Kosten auf. Die Beklagte lehnte die Erstattung ab und verwies mit Schreiben vom 20. September 2005 auf den Verkauf des [X.] mit der Mietwohnung der Kläger an eine namentlich benannte, neue Eigentümerin. Die Eintragung der Erwerberin in das Grundbuch erfolgte am 21. Februar 2006. 2 Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 21. August 2006, der bei Gericht am Folgetag eingegangen ist, Klage auf Zahlung von 2.890 • nebst Zinsen er-hoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Zahlungsanspruch weiter. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht ([X.], [X.] 2007, 1254 f.) hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: 5 Ein etwaiger Anspruch der Kläger auf Erstattung der [X.] sei verjährt. Bei dem sich aus der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 ergebenden Anspruch auf Auszahlung der in der Miete 6 - 4 - enthaltenen Schönheitsreparaturkostenpauschale im Falle mieterseitiger Reno-vierung handele es sich um einen Aufwendungsersatzanspruch im Sinne des § 539 Abs. 1 [X.], der gemäß § 548 Abs. 2 [X.] der kurzen Verjährung von sechs Monaten unterliege. Es handele sich dagegen nicht um einen den allge-meinen Verjährungsregeln unterliegenden Rückerstattungsanspruch wegen eines nicht abgewohnten Teils einer im Voraus entrichteten Miete im Sinne des § 547 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Zwar laute die Zusatzvereinbarung, dass der Mieter einen Anspruch auf Auszahlung "des hierfür in der Miete vorgesehenen Betra-ges" habe, so dass es dem Wortlaut nach nahe liege, darin "im Voraus entrich-tete Miete" im Sinne des § 547 Abs. 1 Satz 1 [X.] zu verstehen. Da aber die Zahlungen nach dem Willen der Parteien erkennbar für die Durchführung der grundsätzlich dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen geleistet [X.] seien und dem Vermieter die Verwendung dieser Gelder nicht habe [X.] sein sollen, sei § 547 [X.] hier nicht anwendbar. Geltend gemacht werde der Ersatz mieterseitiger Aufwendungen auf die Mietsache. Es mache rechtlich keinen Unterschied, ob der Mieter die ihm tatsächlich entstandenen Kosten er-setzt verlange oder aber einen zur Kostendeckung der Schönheitsreparaturen ursprünglich an den Vermieter entrichteten Pauschalbetrag zurückverlange. § 548 [X.] gelte auch für etwa konkurrierende Ansprüche aus Geschäftsfüh-rung ohne Auftrag, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Ferner drängen die Kläger nicht mit ihrer Auffassung durch, § 548 Abs. 2 [X.] sei nicht einschlägig, weil das Mietverhältnis nicht beendet worden sei, sondern mit der neuen Eigen-tümerin fortdauere. Unter der Beendigung des Mietverhältnisses sei nur die rechtliche, nicht die tatsächliche Beendigung zu verstehen. Die Verjährungsfrist habe nach Eintragung der neuen Eigentümerin im Grundbuch, die am 21. Februar 2006 erfolgt sei, am 21. August 2005 (richtig: 2006) geendet, so dass die erst am folgenden Tag eingegangene Klage die Verjährung nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 [X.] habe hemmen können. 7 - 5 - Die Verjährungsfrist sei auch nicht zwischenzeitlich nach § 203 [X.] gehemmt gewesen. Schließlich verstoße die Berufung auf die Verjährung auch nicht ge-gen Treu und Glauben. II. 8 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Feststellungen des Berufungsgerichts reichen nicht aus, den etwaigen Rückzahlungsanspruch der Kläger gemäß § 548 Abs. 2 [X.] als verjährt anzu-sehen. 1. Nach dieser Vorschrift verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnis-ses. 9 a) Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem von den Klägern geltend gemachten Rückzahlungsanspruch um einen Aufwendungser-satzanspruch im Sinne von § 548 Abs. 2 [X.] handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. 10 aa) Insbesondere stellt die Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969, wovon auch das Berufungsgericht ausgeht, keine Vereinbarung einer im Voraus zu entrichtenden Miete im Sinne von § 547 Abs. 1 [X.] dar, deren Rückforde-rung der allgemeinen Verjährungsvorschrift des § 195 [X.] unterläge. 11 (1) Eine Mietvorauszahlung ist jede Mieterleistung, durch die die Miete ganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt ([X.], Urteil vom 17. Mai 2000 - [X.], [X.], 2987, unter 2 a). Anders als das Berufungsgericht meint, kommt es nicht darauf an, ob die Verwendung der Zahlungen des Mieters dem Vermieter freigestellt sein sollte oder nicht. [X.] die Vertragschließenden vereinbaren, die Verwendungen des Mieters auf 12 - 6 - die Mietsache mit der Miete zu verrechnen, stellt dies eine Mietvorauszahlung dar mit der Folge, dass trotz Vorliegens eines Aufwendungsersatzanspruchs im Sinne von § 539 [X.] die dazugehörige Sondervorschrift des § 548 Abs. 2 [X.] mit der kurzen Verjährung außer [X.] gesetzt wird und es bei der normalen Verjährungsdauer verbleibt ([X.] 54, 347, 349 f. - zu §§ 547, 558 [X.] aF). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass es sich bei den Leistungen des Mieters um "zurückzahlbare Vorleistungen" handelt ([X.], aaO). Dies ist hier nicht der Fall. Nach der Zusatzvereinbarung vom 1. September 1969 sollte kein Betrag für Schönheitsreparaturen im Voraus geleistet werden, der dann sukzessive wieder abgewohnt werden konnte, sondern es wurde ein monatlicher Pau-schalbetrag vereinbart für die sich aus der normalen Abnutzung der gemieteten Räume ergebenden Schönheitsreparaturen. (2) Auch wenn innerhalb des annähernd zehnjährigen Mietverhältnisses zwischen den Parteien trotz der monatlich von den Klägern erbrachten Pau-schale von 27,60 • keine Schönheitsreparaturen durch die Beklagte durchge-führt worden sein sollten, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis. Durch die Zu-satzvereinbarung vom 1. September 1969 wurde die grundsätzliche Verpflich-tung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht geän-dert. Sie wurde nicht auf die Kläger übertragen. Grundsätzlich stand es den [X.] jederzeit frei, die Beklagte auf Durchführung der Schönheitsreparaturen, die durch die normale Abnutzung erforderlich wurden, in Anspruch zu nehmen. Dass sie dies offensichtlich nicht getan haben, rechtfertigt nicht, ihre monatlich erbrachten Schönheitsreparaturkostenpauschalen im Nachhinein als nicht [X.] im Sinne von § 547 [X.] anzusehen. Aus diesem Grund hat auch - entgegen der Ansicht der Revision - keine Abrechnung über "Aufwendungsvorschüsse" bei jeder Veräußerung einer Mietwohnung stattzu-finden. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte für etwaige konkurrierende [X.] aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 [X.]). 13 - 7 - bb) Unter Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen im [X.] des § 548 Abs. 2 [X.] sind schließlich nicht nur die gesetzlichen Aufwen-dungsersatzansprüche des Mieters, sondern auch solche, die - wie hier - auf einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhen, zu verstehen (Senatsur-teil vom 2. Oktober 1985 - [X.] ZR 326/84, NJW 1986, 254, unter 2 a). 14 15 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass mit der [X.], die am 21. Februar 2006 durch Eintragung im [X.] vollzogen wurde, das Mietverhältnis zwischen den Parteien im Sinne von § 548 Abs. 2 [X.] beendet worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es für die Frage der "Beendigung des Mietverhältnisses" nicht auf das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses (etwa durch Auszug der Mieter), son-dern auf die rechtliche Beendigung an ([X.], Urteil vom 19. März 1965 - [X.], [X.], 527, unter [X.] für ein Pachtverhältnis; [X.], Urteil vom 12. Juni 1991 - [X.], NJW 1991, 3031, unter 3; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 548 Rdnr. 33; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 548 Rdnr. 39; [X.]/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 [X.] Rdnr. 66; [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 548 Rdnr. 26; [X.]/[X.], [X.], 67. Aufl., § 548 Rdnr. 12). Es besteht keine Veranlassung, von dieser Rechtsauffassung abzuwei-chen. Sie folgt dem Wortlaut der Norm des § 548 Abs. 2 [X.] und entspricht dem Zweck der Regelung, nämlich eine möglichst rasche und abschließende Bereinigung gegenseitiger Ansprüche aus dem beendeten Mietvertrag zu be-günstigen (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - [X.] ZR 233/72, NJW 1974, 743, unter [X.]). Sie führt auch nicht zu einer unbilligen Benachteiligung des Mieters. Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten wird dadurch gerechtfer-tigt, dass die Verjährung von Ansprüchen während des laufenden [X.]ses nicht wie sonst üblich mit ihrer Entstehung beginnt, sondern, um das 16 - 8 - Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten, erst mit Beendigung des [X.]ses ([X.], Urteil vom 19. März 1965, aaO, unter [X.]). 17 Aus § 566 [X.] folgt nichts anderes. Danach tritt zwar im Falle der [X.] des vermieteten Wohnraums der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis erge-benden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist dabei - entgegen der [X.] der Revision - aber nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers, sondern es findet ein unmittelbarer Rechtserwerb kraft Gesetzes statt (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - [X.] ZR 22/04, [X.], 253, unter II 2 a). Das [X.] mit dem bisherigen Vermieter wird dadurch in der Weise beendet, dass be-reits entstandene und fällig gewordene Ansprüche dem bisherigen Vermieter verbleiben und vertragliche Ansprüche des Mieters, die - wie hier - vor dem [X.] fällig geworden sind, sich grundsätzlich gegen den bisherigen Vermieter richten, während der Erwerber nur hinsichtlich solcher Ansprüche aktiv- und passivlegitimiert ist, die nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden. 2. Die Frist des § 548 Abs. 2 [X.] beginnt bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung zu laufen ([X.], Urteil vom 19. März 1965, aaO, unter [X.]; [X.]/[X.], aaO, Rdnr. 37; [X.]/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 29; [X.]/[X.], aaO, Rdnr. 12). Ohne dieses zusätzliche Erfordernis könnten andernfalls die [X.] des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraus-setzungen des Verjährungsbeginns erfährt ([X.], aaO; [X.]/ Gather, aaO, Rdnr. 69). Wird das Grundstück veräußert, so tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 [X.] in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Entscheidend sind Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (§§ 925, 873 [X.]). Zu diesem Zeitpunkt endet das Mietverhältnis zwischen dem Veräußerer 18 - 9 - und dem Mieter. Beide stehen sich nicht mehr als Vertragspartner gegenüber ([X.]/Gather, aaO). Für die Kenntnis des Mieters von der Veräuße-rung ist daher auf den Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch abzustellen. Erst wenn der Mieter hinreichend sichere Kenntnis von der Eintra-gung des Erwerbers hat, ist der Beginn der kurzen Verjährungsfrist von nur sechs Monaten gerechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es daher erforder-lich, dass die Kläger Kenntnis von der Eintragung der Erwerberin des [X.] in das Grundbuch erlangt haben. Die Feststellung des Berufungs-gerichts, den Klägern sei die Veräußerung durch das Antwortschreiben der Hausverwaltung der Beklagten vom 20. September 2005 bekannt gewesen, reicht insoweit nicht aus. [X.] ist auch die Würdigung, der Mieter [X.] mit Kenntnis von der Veräußerung mit der baldigen Eintragung in das [X.] rechnen und sich im Zweifel selbst nach dem Eintragungszeitpunkt erkun-digen. Fragwürdig ist insoweit schon die Erwägung des Berufungsgerichts, nach einer angekündigten Veräußerung sei mit einer baldigen Eintragung zu rechnen. Diese kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern. Da die Eintragung des Erwerbers in der Sphäre des Vermieters und nicht des [X.] liegt und es dem Vermieter gewöhnlich leicht möglich ist, etwa durch Mittei-lung des [X.], von der Eintragung des Erwerbers Kenntnis zu er-langen, ist es nicht gerechtfertigt, dem Mieter die Obliegenheit aufzuerlegen, sich selbst diese Kenntnis zu verschaffen. [X.] Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächli-cher Feststellungen zu dem Zeitpunkt der Kenntnis der Kläger von der [X.] - 10 - gung des Erwerbers in das Grundbuch bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 13.11.2006 - 11 [X.]/06 - [X.], Entscheidung vom 05.04.2007 - 62 S 338/06 -