Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.04.2006, Az. VIII ZR 152/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/05 Verkündet am: 5. April 2006 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 538, 307 Bb 1. Die in einem formularmäßigen Mietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses [X.] werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jah-re)." enthält einen starren [X.] und ist deshalb unwirksam. 2. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen [X.] zu besei-tigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. [X.], Urteil vom 5. April 2006 - [X.]/05 - [X.] [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. April 2006 durch [X.] [X.] als Vorsitzenden und [X.] [X.], [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision des [X.] gegen das Urteil des [X.], 7. Zivilkammer, vom 24. Juni 2005 wird [X.]. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Schadensersatz nach Beendigung eines Miet-verhältnisses. 1 In der [X.] vom 1. Dezember 1995 bis 30. Juni 2004 hatten die [X.] vom Kläger eine Wohnung in dem Anwesen O.

Straße in [X.]gemietet. Die [X.] übernahmen die Wohnung, die der Kläger zuvor selbst genutzt hatte, in unrenoviertem Zustand und mit den vom Kläger ange-brachten [X.] und Teppichböden. In der Folgezeit erneuerten die [X.] in einigen Zimmern die Bodenbeläge und tapezierten die Wohnung neu. 2 Über die Erhaltung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 fol-gende vorgedruckte Klausel: 3 - 3 - "Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhält-nisses notwendig werdenden [X.] auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug ge-nommen (z.B. Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)." 4 § 13 des [X.] ("Beendigung des Mietverhältnisses") enthält un-ter anderem folgende formularmäßige Regelungen: "1. Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in [X.] Zustand (vgl. § 8) zurückzugeben. 2. Insbesondere hat der Mieter bei seinem Auszug die Räume zu reinigen, die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernom-menen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseiti-gen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu behe-ben." Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 forderte der Kläger die [X.] auf, Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und Anstrichar-beiten an Fenstern, Türen, Heizkörpern sowie den Wänden und Decken durch-zuführen. Die Entfernung der [X.] und Bodenbeläge lehnten die [X.] ab. 5 Mit der Klage hat der Kläger die Erstattung von Kosten für die Entfernung von [X.] in Höhe von 3.525,89 • sowie von Bodenbelägen und für weitere Renovierungsmaßnahmen - insgesamt 6.168,42 • - nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 4.098,98 • nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der [X.] hat das Land-gericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich der vorgenannten Kosten für die Beseitigung der [X.] abgewiesen und die [X.] im Übrigen zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas-senen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 6 - 4 - Entscheidungsgründe:[X.] 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 8 Dem Kläger stehe ein vertraglicher Anspruch wegen der unterlassenen Entfernung von [X.] nicht zu, weil § 13 Nr. 2 des Mietvertrags gemäß § 307 BGB (früher: § 9 [X.]) unwirksam sei, soweit die Klausel den Mieter zur [X.] von Wand- und Deckentapeten verpflichte. Die Kombination mit der [X.] in § 8 Nr. 2 entspreche nicht mehr dem gesetzli-chen Leitbild eines Mietvertrags und benachteilige den Mieter unangemessen. Die formularmäßigen Vereinbarungen verpflichteten den Mieter bei seinem Auszug ohne Einschränkung zur Entfernung der [X.]. Da es hiernach auf einen konkreten Renovierungsbedarf nicht ankomme, liege eine unzulässige Endrenovierungsverpflichtung vor. I[X.] Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. Dem Klä-ger steht kein Anspruch gegen die [X.] auf Erstattung der für das Entfer-nen der [X.] aufgewendeten Kosten in Höhe von 3.525,89 • zu. 9 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Kläger kei-nen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) wegen Nichterfüllung der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Verpflichtung der [X.] zur Beseitigung der von ihnen ange-brachten [X.] hat. Die [X.] ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - der auf das am 30. Juni 2004 beendete Mietverhältnis an-zuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) - unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (vgl. auch [X.], [X.], 1179; Knops in [X.]/[X.], 10 - 5 - Mietrecht, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 54; [X.], Schönheitsreparaturen, In-standsetzung und Rückbau, 2. Aufl., [X.]. 84). 11 a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der [X.] diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in [X.] - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., [X.] 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit [X.] belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), weil sie dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflich-tung auferlegt, als der Vermieter dem Mieter ohne die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - [X.] ZR 361/03, [X.], 2586, unter II 2 a). Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine Klausel in ei-nem vom Vermieter verwendeten Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom [X.]-punkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 [X.]) unwirksam (Urteil vom 14. Mai 2003 - [X.] ZR 308/02, NJW 2003, 2234, unter II 1 m.w.Nachw.; Urteil vom 25. Juni 2003 - [X.] ZR 335/02, NJW 2003, 3192, unter [X.]). b) Eine andere Beurteilung ist auch hinsichtlich der in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen [X.] nicht gerechtfertigt. Gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrags hat der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe eines [X.]s auszuführen; nach § 13 Nr. 1 des Vertrags hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume in einem der Verpflichtung nach § 8 entsprechenden Zustand 12 - 6 - zurückzugeben. Durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags geregelte Pflicht des Mieters, bei Beendigung des Mietverhältnisses die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Wand- und Deckentapeten zu beseitigen, wird dem Mieter eine zusätzliche Renovierungspflicht auferlegt. 13 Der Mieter wird durch die in § 13 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene [X.] - wie im Falle der vorgenannten Endrenovierungsklausel (oben a) - in einem übermäßigen, gemäß § 307 BGB unzulässigen Umfang mit Renovierungsverpflichtungen belastet, weil ihm unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom [X.]punkt der letzten Schönheitsreparaturen die [X.] aller in der Wohnung vorhandenen [X.] auferlegt wird. Die [X.] verpflichtet den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schön-heitsreparaturen gerade erst erneuert hat; in diesem Fall - eine ordnungsgemä-ße Ausführung vorausgesetzt - ist jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und [X.], und damit die Beseitigung der vorhandenen [X.], nicht erforderlich. Entgegen der Auffassung der Revision ist es ohne Bedeu-tung, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zur Wie-deranbringung von [X.] verpflichtet. Denn dem Mieter wird auch hierdurch ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, wenn es in Anbetracht des Erhaltungszustandes der [X.] einer Entfernung noch nicht bedarf. Im übri-gen wird der Mieter durch die Pflicht zur Entfernung der [X.], die einen [X.] Arbeitsaufwand erfordert, nicht in geringerem Umfang belastet als durch die vorgenannte - unzulässige - Endrenovierungsklausel, die den Mieter zur Rückgabe der Wohnung in renoviertem - nicht notwendig in neu [X.] - Zustand verpflichtet. Die Klausel ist auch nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt; denn ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsmaßnahmen in der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, ist nicht schutzwürdig (Senatsurteil vom 23. Juni 2004, aaO). 14 - 7 - c) Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene [X.] - wie noch auszuführen ist (unter 2.) - unwirksam ist. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil - hier die [X.] - [X.] dann Bestand haben könnte, wenn der andere Teil - die [X.] - unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vor-formulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksam-keit des anderen Klauselteils berufen (vgl. Senatsurteil vom 14. Mai 2003, aaO). 15 2. Ein Schadensersatzanspruch des [X.] (§§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB) kommt auch nicht unter dem Gesichtspunkt unterlassener Schönheitsre-paraturen in Betracht. Die in § 8 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene formularmä-ßige [X.], die einen "starren" [X.] enthält, ist ge-mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter [X.] benachteiligt; dies hat der Senat durch Urteil vom heutigen Tag hinsichtlich einer im Wortlaut übereinstimmenden Klausel entschieden (Urteil vom 5. April 2006 - [X.] ZR 106/05, zur [X.] bestimmt, unter II m.w.Nachw.). 16 Entgegen der Auffassung der Revision ist das Zahlungsbegehren des [X.] auch nicht aufgrund eines Ausgleichsanspruchs wegen [X.] in der Wohnung begründet. Zwar wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der auf den Mieter übertragenen Schönheitsre-paraturen - falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt - in einen Ausgleichs-anspruch in Geld um, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis-ses in der Wohnung Umbauarbeiten vornimmt ([X.] 92, 363, 369 ff.; Urteil vom 20. Oktober 2004 - [X.] ZR 378/03, [X.], 425, unter II 2 a). Jedoch setzt dieser Anspruch eine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen voraus. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags, wie ausgeführt, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält. 17 - 8 - 3. Der [X.] steht kein Schadensersatzanspruch wegen einer [X.] der Pflicht der [X.] zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Miet-wohnung zu (§§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB). Zwar ist der Mieter, wie die Revision zutreffend aufzeigt, bei Vertragsende grundsätzlich verpflich-tet, das Mietobjekt - von der durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeige-führten Abnutzung abgesehen (§ 538 BGB) - in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand; er hat deshalb, wenn sich nicht aus dem Vertrag etwas anderes ergibt, Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bau-liche Maßnahmen zu beseitigen (Senatsurteil [X.] 96, 141, 144 f. zu § 556 BGB a.F.; Schmidt-Futterer/Gather, aaO, § 546 Rdnr. 45 m.w.Nachw.). [X.] der Auffassung der Revision bestand eine solche Verpflichtung der [X.] im vorliegenden Fall jedoch nicht. 18 Ob die aus § 546 Abs. 1 BGB folgende Wiederherstellungspflicht des Mieters auch die Entfernung von ihm angebrachter [X.] umfasst, bedarf keiner Entscheidung. [X.] Maßnahmen muss der Mieter [X.] dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (vgl. [X.]/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil [X.]. 18 m.w.Nachw.). So liegt es hier, weil § 8 Nr. 2 des Mietvertrags den [X.] die Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, zu denen auch Tapezierarbei-ten gehören (vgl. [X.] 92, 363, 368). Als Verwender der [X.] kann sich der Kläger nicht auf deren Unwirksamkeit berufen (vgl. [X.], Urteil vom 4. Dezember 1997 - [X.], NJW-RR 1998, 594 = [X.], 767, unter [X.] b; Urteil vom 13. Oktober 2004 - [X.], NJW-RR 2005, 314, [X.]). Anderenfalls würde der Mieter - die von der Revision befürwortete [X.] des § 546 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - schlechter gestellt als im Falle der Wirksamkeit der [X.], die einen Wiederherstel-lungsanspruch des Vermieters, wie ausgeführt, von vorneherein ausschließt und den Mieter - anders als im Falle der Anwendbarkeit des § 546 Abs. 1 BGB - 19 - 9 - allenfalls dann zu einer Entfernung der [X.] verpflichtet, wenn ihr Zustand dies erfordert. 20 Entgegen der Auffassung der Revision sind die [X.] auch nicht deshalb gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Beseitigung verpflichtet, weil sie - wie die Revision geltend macht - nicht überstreichbare [X.] oder Schaumta-peten angebracht, nur von der Decke bis zur Mitte der Wand tapeziert oder die Tapete mit nicht entfernbaren [X.] beklebt haben. Die Revision zeigt nicht auf, dass, soweit darin eine unfachmännische Renovierung der Wohnung zu sehen ist, Beseitigungsmaßnahmen erforderlich sind, die über den Umfang der Arbeiten hinausgehen, die vom Mieter im Rahmen der - von der [X.] nach § 546 Abs. 1 BGB nicht erfassten - auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen zu erbringen wären. Dr. [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 16.03.2005 - 330 C 2816/04 - [X.], Entscheidung vom 24.06.2005 - 7 S 3016/05 -