Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.04.2007, Az. VIII ZR 219/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] §§ 566, 566a a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet-verhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im [X.] an [X.], Urteil vom 3. Dezember 2003 - [X.], NJW 2004, 851). [X.], Urteil vom 4. April 2007 - [X.] - [X.]AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.], die Richterin [X.], [X.] [X.] und die Richterin Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 20. Juli 2006 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 23. Februar 2006 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der au-ßergerichtli[X.] Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hat-te seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in B. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 •) entrichtet. Seit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er-1 - 3 - hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Grundstück. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom 29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom 23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das [X.]. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht ([X.] 2006, 1479) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 3 Der Anspruch des [X.] auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich gemäß § 566a [X.] gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des [X.] fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser-werb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für das [X.] ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung noch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis schon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an. Bereits im An[X.]dungsbereich des § 566 [X.] sei anerkannt, dass der [X.] auch in ein [X.] nach Kündigung des Mietverhältnisses eintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückga-be der Sicherheit bestimme dies § 566a [X.] ausdrücklich. Nach der [X.] - 4 - [X.] Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren Vermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. I[X.] Diese Beurteilung hält der rechtli[X.] Nachprüfung nicht stand. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass §§ 566, 566a [X.] auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der Zwangsversteigerung An[X.]dung finden (§ 57 [X.]). Ein Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis und der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a [X.] kommt aber nach dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, [X.]n der (ehemalige) Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber [X.] ist. 6 a) Der in § 566 [X.] geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben ([X.]/[X.], [X.] (2006), § 566 [X.]. 3). Das Erfordernis der Über-lassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss ([X.]/[X.], aaO, [X.]. 33; vgl. auch [X.]/[X.]/[X.], Handbuch des gewerbli[X.] Miet-, Pacht- und Leasing-rechts, 9. Aufl., [X.]. 1291). § 566a [X.] ergänzt den Schutz des Mieters da-7 - 5 - durch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der [X.] ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. 8 b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a [X.] deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des [X.] ein wirksames Mietverhältnis besteht ([X.]/[X.], [X.], 66. Auflage, § 566 [X.]. 14; [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 [X.]. 12 ff.; Bub/[X.]/Heile, [X.] der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.] II [X.]. 857) und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet ([X.], [X.], 4. Aufl., § 566 [X.]. 16; [X.]/[X.]/[X.], aaO, [X.]. 1296 f.; [X.]/[X.], aaO; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 [X.]. 31). An beiden Voraussetzungen fehlt es hier. Zwar nimmt die wohl herrs[X.]de Meinung - wovon auch das [X.] zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der [X.] im Zeitpunkt des [X.] die Wohnung trotz Ablaufs des [X.] noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entspre[X.]d § 566 [X.] in das [X.] mit dem Mieter eintreten ([X.] 72, 147; [X.], aaO, [X.]. 12; [X.] in [X.], [X.], 9. Aufl., § 566 [X.]. 24; [X.]/Jendrek, [X.], 11. Aufl., § 566 [X.]. 8; einschränkend [X.]/[X.], aaO). Diese Ausdehnung des An[X.]-dungsbereichs des § 566 [X.] wird vor allem mit praktis[X.] Erwägungen [X.] ([X.], aaO, [X.]; [X.], aaO, § 566 [X.]. 29; Bub/[X.]/Heile, aaO, [X.] II [X.]. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei-nes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein Anlass. Weder der Zweck der gesetzli[X.] Regelung noch praktische Gründe rechtfertigen es in einem sol[X.] Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste-hendes [X.] und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede eintreten zu lassen. 9 - 6 - 10 aa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene Mieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a [X.] nicht, denn seine Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend ma[X.]. Seine Rechtsstel-lung wird durch die zwis[X.]zeitliche Veräußerung seiner ehemaligen [X.] nicht verschlechtert. [X.]) Die Regelung des § 566a [X.] soll ein Auseinanderfallen von [X.] und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen-hang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die [X.] verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon ei-nen zusätzli[X.] Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig-keiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste-te Kaution dadurch hinrei[X.]d absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 [X.] ver-langt und dieses Recht erforderli[X.]falls auch (rechtzeitig) durchsetzt. 11 cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine An[X.]dung des § 566a [X.] auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses entspricht. 12 (1) Die Mietkaution kann in einem sol[X.] Fall in der Hand des [X.]s ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu si-chern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - blei-ben wegen der Zäsurwirkung des [X.] ohnehin bei dem [X.] - 7 - gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - [X.] ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter [X.] b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen [X.] aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - [X.], NJW 2004, 851, unter [X.]). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh-rung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten An[X.]dung des so genannten Fälligkeitsprinzips hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabili-tät abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeit-raum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung ei-nes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe-trages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des [X.] laufende Abrechnungsperio-de, [X.]n der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in [X.] ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der [X.] Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat. (2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den [X.] zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft, [X.]n der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver-pflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem [X.] fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, [X.] er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten [X.] hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach 14 - 8 - einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - [X.] ZR 71/05, [X.], 1422, unter [X.] a). II[X.] Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und daher abzuweisen. 15 [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 - [X.], Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -