Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 25.02.2016, Az. VII ZR 156/13

[X.]:[X.]:[X.]:2016:250216U[X.]156.13.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VII ZR 156/13
Verkündet am:

25. Februar 2016

Klein,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] §§ 433, 437 Nr. 1, § 439;
WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3
a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kaufvertragliche [X.] der Erwerber gegen den Bauträger gemäß §
437 Nr.
1, §
439 [X.] an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung be-schließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind.
b) Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach [X.] veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die [X.].
[X.], Urteil vom 25. Februar 2016 -
VII ZR 156/13 -
OLG Koblenz

[X.]

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2
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Der VII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 2015 durch den
Vorsitzenden Richter
Dr.
[X.], den
Richter Dr.
Kartzke und die Richterinnen [X.], Sacher
und Wimmer

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird der Beschluss des 2.
Zivilsenats des [X.] vom 16. Mai 2013 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-rufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, begehrt von der Beklagten die Beseitigung näher bezeichneter Mängel am Gemeinschaftseigen-Er-stattung von [X.].
Die Beklagte ließ im Jahr 2003 auf einem ihr gehörenden Grundstück in M. durch eine Generalunternehmerin eine Wohnanlage errichten, um später 1
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Eigentumswohnungen zu veräußern.
Mit Teilungserklärung vom 16.
Januar
2004 teilte sie das Grundstück in 81 Miteigentumsanteile, davon 30
Wohnungen und 51 Tiefgaragenplätze. Eine Abnahme des [X.] erfolgte am 16. Februar 2004 durch den von der Beklagten bevollmächtigten Sachverständigen [X.]
Die Beklagte veräußerte beginnend mit dem 1. April 2004 nach und nach einzelne Eigentumswohnungen; andere Eigentumswohnungen wurden [X.] vermietet.
In den notariellen Verträgen, die in den Jahren 2004 bis 2007 geschlos-sen wurden, finden sich unter § 3 "Übergabe"
und unter § 5 "Sachmangelfrei-heit"
unter anderem folgende Regelungen:
"§ 3 Nr. 2 Abs. 6:
Das Gemeinschaftseigentum wurde am 16.2.2004 durch den öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen Herrn Dipl.-Ing. [X.] vom Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. F. abgenommen. Das Abnahmeprotokoll liegt dem Käufer vor und ist dieser Urkunde als Anlage beigefügt. Der Käufer [X.] die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bausachverständigen für sich als verbindlich an. Der Käufer erkennt insbesondere an, dass für ihn die Verjährungsfrist für Baumängel am Gemeinschaftseigentum mit dieser Abnahme zu laufen beginnt."
"§ 5 Abs. 1:
Der Verkäufer hat das Kaufobjekt einschließlich Einbauten frei von [X.] zu verschaffen, soweit nachfolgend nichts anderes vereinbart ist:
1)
Der Käufer kann innerhalb von 5 Jahren ab Übergabe bzw. Abnahme Beseitigung eines Sachmangels (Nacher-füllung) durch den Verkäufer verlangen.

...
"
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Mit Anwaltsschreiben vom 28. Februar 2011 forderte die Klägerin die [X.] unter Bezugnahme auf ein im August 2008 erstelltes Gutachten des Sachverständigen [X.] zur Beseitigung näher bezeichneter Mängel auf. Ferner begehrte sie Aufwendungsersatz für den von ihr im Oktober 2010 im Wege [X.] angeblichen Notmaßnahme veranlassten [X.] von Entwässerungs-rohren. Die Beklagte berief sich unter anderem auf den Ablauf der Gewährleis-tungsfrist. In einer Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde die Kläge-rin durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, Rechte wegen der nicht beseitigten Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen.
Das [X.] hat die am 6. September 2011 eingegangene und am 14. Dezember 2011 zugestellte Klage insgesamt abgewiesen und sich im [X.] darauf gestützt, dass den von der Klägerin geltend gemachten [X.] die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegen-stehe. Die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin hat das Berufungsge-richt nach vorangegangenem Hinweisbeschluss
durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Klageanträge weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Aufhebung des Beschlusses des Berufungsge-richts
und zur Zurückverweisung der Sache an dieses.

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I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Klage sei unbegründet, da die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelrechte nach § 634a Abs.
1 Nr.
2, Abs. 2 [X.] verjährt seien.
Dies gelte im Hinblick auf den Eingang der Klage am 6. September 2011 zunächst für diejenigen Erwerber, die ihre Wohnung vor dem 6.
September
2006 abgenommen hätten, was regelmäßig bei jenen Erwerbern zutreffen werde, die die Verträge vor diesem Zeitpunkt geschlossen hätten.
Die Verjährung der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängel-rechte sei aber auch hinsichtlich der Erwerber eingetreten, die ihre notariellen Kaufverträge erst nach diesem Zeitpunkt in den Jahren 2006 und 2007 [X.] hätten, da sie mit der Beklagten in § 3 Nr. 2 Abs. 6 der Verträge als maßgeblichen Beginn der Verjährungsfrist den 16. Februar 2004 vereinbart [X.].
Die Klausel sei nicht nach §§ 307 ff. [X.] unwirksam. Es liege keine fin-gierte Erklärung im Sinne von § 308 Nr. 5 [X.] vor, da die Abnahmeerklärung der Erwerber nicht fingiert, sondern lediglich die tatsächlich abgegebene Ab-nahmeerklärung durch den Sachverständigen [X.] von den Erwerbern als ver-bindlich anerkannt werde. Die Klausel sei auch nicht gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) [X.] unwirksam. Ausweislich der -
mangels [X.] zugrunde zu legenden -
Feststellungen im erstinstanzlichen Urteil seien sämtliche in den Jahren 2006 und 2007 veräußerten Wohnungen seit Fertigstellung der Wohnanlage zunächst vermietet gewesen. Allenfalls die zu Beginn des Jahres 2006 veräußerten Wohnungen könnten daher noch als neu hergestellte Sachen dem Anwendungsbereich des § 309 Nr. 8 b) ff) [X.] unterfallen. Hinsichtlich dieser Wohnungen sei die Verjährungsfrist jedoch ohnehin vor dem 8
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6.
September
2011 abgelaufen. Die später veräußerten Wohnungen seien nicht mehr als neu hergestellte Sachen zu qualifizieren, so dass § 309 Nr. 8 b) ff) [X.] nicht einschlägig sei. Auch aus § 307 Abs. 1 und 2 [X.] ergebe sich nichts anderes. Die Klausel sei eindeutig formuliert und führe zu keiner unan-gemessenen Benachteiligung der Erwerber. Hintergrund der fünfjährigen Ver-jährungsfrist des § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 [X.] sei, dass sich verdeckte Mängel bei Bauvorhaben häufig erst nach einem gewissen Zeitablauf zeigten. Diesem Rechtsgedanken werde die Klausel aber gerecht, da die Abnahme durch den Sachverständigen [X.] nach Fertigstellung der Wohnanlage erfolgt sei, so dass die vom Gesetzgeber eingeräumte Frist für das Sichtbarwerden ver-deckter Mängel gar nicht verkürzt werde. Der Gesetzeszweck erfordere es nicht, dass jedem einzelnen, oft erst Jahre später erwerbenden Miteigentümer die persönliche volle Verjährungsfrist zur Verfügung gestellt werde. [X.] bestehe ein berechtigtes Interesse des Bauträgers, bei einem sukzessiven Abverkauf der Wohnungen nicht quasi auf Dauer Mängelrechten betreffend das Gemeinschaftseigentum ausgesetzt zu sein, obwohl eigene Mängelrechte ge-genüber dem Generalunternehmer längst verjährt seien.
Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass der Sachverständige [X.] von der Beklagten mit der Abnahme vom 16. Februar 2004 beauftragt [X.] sei. Das Interesse der Beklagten, die Alleineigentümerin der Wohnanlage gewesen sei, sei seinerzeit nämlich darauf gerichtet gewesen, im Verhältnis zur Generalunternehmerin nur eine mangelfreie Bauleistung abzunehmen, was mit den Interessen der späteren Erwerber korrespondiere. Insofern unterscheide sich diese Konstellation von derjenigen, bei der die Wohnungen bereits vor der Errichtung verkauft seien und dennoch eine Abnahme durch einen vom [X.] bestimmten Sachverständigen vereinbart werde.

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II.
Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht
in allen Punkten stand.

1. Anspruch auf Nacherfüllung
a) Im Ausgangspunkt zu Recht nimmt das Berufungsgericht an, dass die Klägerin für auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtete
Ansprüche der Erwerber [X.] ist,
da sie diese Ansprüche an sich gezogen und deren gerichtliche Geltendmachung beschlossen hat, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG.
Die Prozessführungsbefugnis der Klägerin besteht auch, soweit sich die Ansprüche der Erwerber aus § 437 Nr.
1, § 439 [X.] (Nacherfüllung) in Verbin-dung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge ergeben.
Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] (vgl. nur [X.], Urteil vom 12. April 2007 -
VII ZR 236/05, [X.]Z 172, 42 Rn. 20; Urteil vom 15.
Januar 2010 -
V [X.], [X.], 774 Rn. 7 ff. = [X.], 432) kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemä-ßen Verwaltung die Ausübung der den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Her-stellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich zie-hen. Sie kann danach einen auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschafts-eigentum gerichteten werkvertraglichen Erfüllungs-
oder [X.] an sich ziehen und die gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung be-schließen. Im Prozess kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft die Stel-lung eines gesetzlichen Prozessstandschafters zu. Die sich aus § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ergebende Befugnis besteht selbst dann, 13
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wenn nur ein Erwerber noch ein durchsetzbares Recht auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums haben sollte
([X.], Urteil vom 15.
Januar 2010 -
V [X.], [X.]O).
Diese Rechtsprechung gilt auch für kaufvertragliche [X.] der Erwerber gemäß § 437 Nr. 1, § 439 [X.] betreffend das Gemein-schaftseigentum, wenn diese Ansprüche -
wie die werkvertraglichen Erfüllungs-
und Nacherfüllungsansprüche -
jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am
Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind. Es
besteht dann kein Anlass, die aus § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2, § 10 Abs.
6 Satz 3 WEG folgenden Befugnisse der [X.] unterschiedlich zu beurteilen.
Ein solcher Fall
ist hier nach den unten stehenden Ausführungen (II. 1. d) gegeben.
b) Dagegen ist die Auffassung des Berufungsgerichts, die auf Beseiti-gung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Ansprüche sämtli-cher Erwerber seien verjährt, von [X.] beeinflusst.
Die Revision macht zu Recht geltend, dass zumindest die Erwerber, die ihre Verträge im [X.] geschlossen haben, nicht verjährte [X.] gemäß § 437 Nr. 1, § 439 [X.] in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge haben.
[X.])
Das Berufungsgericht legt schon rechtsfehlerhaft zugrunde, dass die Beklagte hinsichtlich sämtlicher in den Jahren 2004 bis 2007 geschlossenen
Verträge einer werkvertraglichen Sachmängelhaftung unterliegt. Jedenfalls hin-sichtlich der im [X.] geschlossenen Verträge haftet die Beklagte für Sachmängel nach [X.].

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(1) Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes [X.]e Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des [X.]s, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln
an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (vgl. grundlegend [X.], Urteil vom 29. Juni 1981 -
VII ZR 259/80, [X.] 1981, 571, 572 f., juris Rn. 8 ff. sowie Urteile vom 9. Januar 2003 -
VII ZR 408/01, [X.], 535, juris Rn. 11 = NZBau 2003, 213; vom 17. September 1987 -
VII ZR 153/86, [X.]Z 101, 350, 352, juris Rn. 7; vom 7. Mai 1987 -
VII ZR 129/86, [X.], 438, juris Rn. 9 und vom 21. Februar 1985 -
VII ZR 72/84, [X.], 314, 315, juris Rn. 13
ff.; für noch nicht vollständig fertiggestellte Bauwerke vgl. [X.], Urteile vom 5. April 1979 -
VII ZR 308/77, [X.]Z 74, 204, 206 f., juris Rn.
11 ff. und vom 10. Mai 1979 -
VII ZR 30/78, [X.]Z 74, 258, 267 f., juris Rn.
30 f.). Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die [X.] nach Errichtung geschlossen wurden (vgl. [X.], Urteil vom 9. Januar 2003 -
VII ZR 408/01,
[X.]O; Urteil vom 21. Februar 1985 -
VII ZR 72/84,
[X.]O, juris Rn. 15 f.).
Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergibt.
(2) Der [X.] braucht im Streitfall nicht zu entscheiden, ob an dieser Rechtsprechung auch nach Inkrafttreten des [X.] grundsätzlich festzuhalten ist, wofür allerdings einiges spricht (vgl. zum Streitstand, bejahend: [X.]/[X.], ibr-online-Kommentar Bauvertragsrecht, Stand: 28. Juli 2015, Einf. vor § 631 Rn. 55 ff.; [X.] in [X.]/[X.], Kom-22
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pendium des Baurechts, 4. Aufl., 11.
Teil Rn. 206 ff.; [X.], Der [X.], 8.
Aufl., Rn.
11 ff.; [X.], [X.]
2010, 1992, 1994 f.; [X.], [X.], 237, 242 f.; [X.], [X.], 297, 299 f.; Pause, [X.], 648 f.; tendenziell auch [X.], Urteil vom 26. April 2007 -
VII ZR 210/05, [X.], 1407, 1409, juris Rn. 18 f. = NZBau 2007, 507; verneinend: [X.], [X.] 2002, 6, 18 f.; [X.], [X.] 2001, 904, 906; [X.], NZBau 2003, 233, 238 f.).
Jedenfalls bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach [X.]. Derartige Eigentumswohnungen sind nach der Verkehrsanschauung
im Allgemeinen nicht mehr als neu [X.] Objekte zu qualifizieren. Daher kann den Verträgen unter Berücksichtigung des Vertragszwecks, der wirtschaftlichen Bedeutung und der beiderseitigen [X.] im Regelfall keine Errichtungsverpflichtung mehr entnommen werden.
(3) Nach diesen Maßstäben ist die Haftung der Beklagten für die geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum, die auf die im [X.] [X.]en Verträge
gestützt wird, nach Kaufrecht zu beurteilen.
Sämtliche Wohnungen, die in diesem Zeitraum veräußert worden sind, waren gemäß den Feststellungen des Berufungsgerichts nach Errichtung der Wohnanlage Anfang des Jahres 2004 zunächst vermietet. Die insoweit von der Revision erhobenen Verfahrensrügen hat der [X.] geprüft und für nicht durch-greifend erachtet, § 564 Satz 1 ZPO. Besondere vertragliche Regelungen oder sonstige Umstände, die ausnahmsweise die Anwendbarkeit von Werkvertrags-recht rechtfertigen könnten, liegen nicht vor.
bb)
Die Auffassung des Berufungsgerichts, die das Gemeinschaftseigen-tum betreffenden Nacherfüllungsansprüche der Erwerber, die ihre
Verträge im 25
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[X.] geschlossen haben,
seien im Hinblick auf § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der Verträge verjährt, weil diese Klausel der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. [X.] standhalte, ist ebenfalls rechtsfehlerhaft.
Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der betreffenden Klausel um eine von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung.
Die Regelung zur Verjährungsfrist in § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der Verträge genügt nicht den Anforderungen des [X.] und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] unwirksam.
Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] kann sich eine unangemessene Be-nachteiligung des Vertragspartners, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] die Unwirksamkeit der betreffenden Bestimmung zur Folge hat, auch daraus erge-ben, dass diese nicht klar und verständlich ist. Das [X.] den Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (st. Rspr.; vgl. nur [X.], Urteile vom 3. Dezember 2015 -
VII ZR 100/15, [X.], 84 Rn. 22 und vom 29. April 2015 -
VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 16, jeweils m.w.N.). Dazu gehört nicht nur, dass die einzelne Regelung für sich ge-nommen klar formuliert ist, vielmehr muss die Regelung auch im Kontext mit den übrigen Regelungen des [X.] verständlich sein. Erforderlich ist ferner, dass zusammengehörende Regelungen im Zusammenhang aufgeführt werden oder der Zusammenhang in anderer Weise, etwa durch Bezugnahme auf konkrete Klauseln, deutlich gemacht wird. Der Vertragspartner soll seine Rechte möglichst klar und einfach feststellen können, damit er nicht von deren Durchsetzung abgehalten wird. Eine Vertragsgestaltung, die objektiv dazu ge-29
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eignet ist, den Vertragspartner bezüglich seiner
Rechtsstellung irrezuführen,
verstößt danach gegen das Transparenzgebot (vgl. BeckOK [X.]/H.
Schmidt, Stand: 1.
November 2015, § 307 Rn. 43). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel auf die Erwartungen und Erkenntnismöglich-keiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 3.
Dezember
2015

VII
ZR 100/15, [X.]O Rn. 22 und vom 29. April 2015 -
VIII ZR 104/14,
[X.]O
Rn.
17).
Diesen Anforderungen wird die Regelung in § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der Verträge nicht gerecht. Auch wenn die Klausel isoliert betrachtet klar formuliert ist, erweist sich der Regelungsgehalt im Hinblick auf die Regelung in § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge für einen durchschnittlichen Vertragspartner als [X.]. Während § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der Verträge für Baumängel am Gemein-schaftseigentum eine Verjährungsfrist von fünf Jahren beginnend mit der [X.] durch den Sachverständigen [X.] am 16.
Februar 2004 vorsieht, bestimmt § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge für die Sachmängelhaftung eine Verjährungsfrist von fünf Jahren beginnend mit "Über-gabe bzw. Abnahme". Sowohl das Verhältnis von "Übergabe bzw. Abnahme"
im Rahmen der Klausel des § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge als auch das Verhältnis zwischen den beiden Klauseln wird im Vertrag nicht ausdrücklich geregelt. Es ergibt sich auch im Wege der Auslegung nicht mit
der erforderlichen Klarheit. §
5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge kann insbesondere nicht lediglich auf das [X.] bezogen werden. Vielmehr regelt diese Bestimmung die Sach-mängelhaftung hinsichtlich des "[X.]". Zum Kaufobjekt gehören aber gemäß § 1 der Verträge nicht nur das Sondereigentum an der jeweiligen Woh-nung und dem jeweiligen Tiefgaragenstellplatz, sondern auch der Miteigen-tumsanteil an dem Grundstück und damit an dem Gemeinschaftseigentum. An-gesichts dieser Vertragsgestaltung kommen als Anknüpfungspunkte für den 32
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Verjährungsbeginn hinsichtlich der Ansprüche wegen Mängeln am Gemein-schaftseigentum zum einen dessen Abnahme durch den Sachverständigen [X.] am 16. Februar 2004 und zum anderen die spätere Übergabe des [X.] an die jeweiligen Erwerber in Betracht. Diesen Widerspruch löst der Vertrag nicht auf. Hinzu kommt, dass neben der inhaltlichen Unklarheit auch die ge-wählte Anordnung und Gestaltung der beiden
Klauseln zur Intransparenz führt. So vermittelt § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge, der bereits ausweislich der Über-schrift die Sachmängelhaftung betrifft, einem Erwerber den Eindruck, dass für sämtliche Mängelansprüche die nach dem Gesetz bestehende Verjährungsfrist -
im Kaufrecht gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 a), Abs. 2 [X.] fünf Jahre ab Überga-be -
gilt. Ein konkreter Hinweis auf die an anderer Stelle und in anderem Zu-sammenhang stehende Bestimmung des § 3 Nr. 2 Abs. 6 Satz 4 der Verträge, die im Gegensatz dazu aufgrund der Vorverlegung des [X.] zu einer mittelbaren Verkürzung der gesetzlichen fünfjährigen Verjährungsfrist füh-ren soll, findet sich in § 5 der Verträge nicht. Diese Vertragsgestaltung ist objek-tiv geeignet, einen Erwerber über den Umfang
seiner Mängelrechte irrezufüh-ren.
Daher gilt gemäß § 306 Abs. 2 [X.] für die hier maßgeblichen Verträge aus dem [X.] die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren ab Überga-be gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 a), Abs.
2 [X.].
Eine Verjährung der das Gemeinschaftseigentum betreffenden Nacher-füllungsansprüche gemäß § 437 Nr. 1, § 439 [X.] in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge scheidet danach hinsichtlich derjenigen
Erwerber aus, bei denen Vertragsschluss und Übergabe im [X.] erfolgt sind, weil die Erhe-bung der Klage am 14. Dezember 2011 zu einer rechtzeitigen Hemmung ge-mäß § 204 Nr. 1 [X.] geführt hat.
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c) Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht auf der rechtsfehler-haften Annahme, auch die Nacherfüllungsansprüche jener Erwerber seien [X.].
Dabei kann für das Revisionsverfahren offen bleiben, inwieweit [X.] der anderen Erwerber auf Beseitigung der Mängel am [X.] noch durchgesetzt werden könnten. Da der [X.] in der Person eines Erwerbers die entsprechenden Ansprüche der übrigen Erwerber unberührt lässt (vgl. [X.], Urteil vom 21. Februar 1985 -
VII ZR 72/84, [X.], 314, 316 f., juris Rn. 27 ff.), kann eine [X.] vom Bauträger Beseitigung der Mängel
am Gemeinschaftseigentum ver-langen, solange nur ein Erwerber einen solchen nicht verjährten Anspruch hat.
d) Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an-deren Gründen als richtig dar.
Die hier in Betracht kommenden nicht verjährten Nacherfüllungsansprü-che der Erwerber gemäß § 437 Nr. 1, § 439 [X.] in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge sind jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtet.
Allerdings ist bislang höchstrichterlich nicht entschieden,
welchen Inhalt der [X.] gemäß § 437 Nr. 1, § 439 [X.] bei einem Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung im Allgemeinen hat. Der [X.] hat vielmehr ausdrücklich offen gelassen, ob der Verkäufer in einem solchen Fall gehalten
ist, dem Käufer insgesamt [X.] mit der Folge eines entsprechenden "vollen"
[X.]s zu verschaffen, oder ob der [X.] sich lediglich auf einen Anspruch auf Freistellung von den Kosten zur Beseitigung des Mangels am Gemeinschaftseigentum in Höhe der Quote des Miteigentumsanteils (§
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Abs. 2 WEG) beschränkt (vgl. [X.], Urteil vom 24. Juli 2015 -
V [X.], [X.], 1837 Rn. 22 f. = NZBau 2015, 697).
Diese Frage kann weiterhin offen bleiben,
denn vorliegend ergibt sich aus den konkreten Bestimmungen der Verträge, dass der kaufvertragliche [X.] der betreffenden Erwerber -
wie der werkvertragliche Erfüllungs-
oder [X.] -
in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtet ist. Das folgt aus §
5 Abs. 1 Nr. 1 der Verträge, in dem ausdrücklich
ein Anspruch der Erwerber auf "Beseiti-gung eines Sachmangels"
am Kaufobjekt im Wege der Nacherfüllung geregelt ist. Kaufobjekt im Sinne dieser Bestimmung ist, wie bereits ausgeführt, gemäß §
1 der Verträge nicht nur das Sondereigentum, sondern auch der [X.]. Danach steht den Erwerbern hinsicht-lich des Gemeinschaftseigentums jeweils ein auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteter "voller"
[X.] gegen die Beklagte zu. Eine Beschränkung des [X.]s
findet im [X.] keine Grundlage.
2. Anspruch auf Aufwendungsersatz
a) Die Klägerin ist auch hinsichtlich des Anspruchs auf Aufwendungser-satz [X.]. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie nach den zugrundezulegenden Feststellungen des Berufungsgerichts insoweit einen ei-genen Anspruch gegen die Beklagte geltend macht, der sich nach ihrem [X.] daraus ergeben soll, dass sie den [X.] von Entwässerungsrohren im Wege einer Notmaßnahme beauftragt hat und ihr hierdurch Kosten entstan-den sind.
b) Die Auffassung des Berufungsgerichts, der Anspruch auf Aufwen-dungsersatz sei verjährt, ist rechtsfehlerhaft.
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Ein eigener vertraglicher Anspruch -
insbesondere ein eigener Mängel-anspruch -
der Klägerin gegen die Beklagte besteht nicht. Es kommt daher nur ein eigener Anspruch der Klägerin aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis, etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag
oder ungerechtfertigter Bereicherung, in Betracht. Hierfür gilt die regelmäßige Verjährungsfrist gemäß § 195 [X.], deren Beginn sich nach § 199 Abs. 1 [X.] richtet. Da ein solcher Anspruch frü-hestens mit Beauftragung der Maßnahme im Oktober 2010 entstanden sein kann, ist die Verjährung durch die Erhebung der Klage am 14. Dezember 2011 rechtzeitig gehemmt worden.
c) Die Entscheidung des Berufungsgerichts beruht auch insoweit auf der rechtsfehlerhaften Annahme der Verjährung, da das Bestehen eines eigenen unverjährten Anspruchs der Klägerin auf Aufwendungsersatz aus einem gesetz-lichen Schuldverhältnis wegen der behaupteten Notmaßnahme nicht von [X.] ausgeschlossen werden kann. Dies kommt in Betracht, wenn die Kläge-rin mit der Veranlassung der Notmaßnahme -
auch -
eine etwaige gegenüber den Erwerbern bestehende Verpflichtung der Beklagten zur Mängelbeseitigung erfüllen wollte
und dies dem Interesse der Beklagten entsprach.

III.
Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach
keinen Bestand haben. Der [X.] kann in der Sache nicht selbst entscheiden, § 563 Abs. 3 ZPO, weil das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen der geltend gemachten Mängel getroffen hat. Der Beschluss des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuver-weisen, um diesem Gelegenheit zu geben, die erforderlichen Feststellungen 44
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nachzuholen und die in Betracht kommenden Ansprüche in der Sache zu [X.].

[X.]
Kartzke
[X.]

Sacher

Wimmer

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 22.08.2012 -
4 O 277/11 -

OLG Koblenz, Entscheidung vom 16.05.2013 -
2 U 1123/12 -