Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.03.2003, Az. V ZR 304/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:14. März 2003K a n i k ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:nein[X.]R: ja[X.] § 1090Ein Ferienparkbetriebsrecht, wonach eine Eigentumswohnung nur als Ferienwoh-nung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfü-gung gestellt werden darf und wonach allein dem Berechtigten die Verwaltung [X.] der Wohnung, die Wärmeversorgung, der Betrieb einer Kabelfernseh-und einer Telefonanlage obliegt, kann Inhalt einer beschränkten persönlichenDienstbarkeit sein.[X.], [X.]. v. 14. März 2003 - [X.] - [X.] LG Trier- 2 -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.], Prof. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das [X.]eil des 1. Zivilsenats des [X.] vom 31. Juli 2002 wird auf Kosten der [X.].Von Rechts [X.]:Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 31. August 1997 erwarb die Klä-gerin von der [X.] eine Wohnungseigentumseinheit (Appartement nebstEinrichtung) in einem Feriendorf. In dem Vertrag heißt es [X.] sind zu Lasten des Wohnungseigentums Ferienparkbe-triebsrechte eingetragen. Diese Belastungen bleiben bestehenund werden mitübertragen....Der Kaufpreis ist zinslos fällig binnen 10 Tagen, nachdem [X.] alle zur [X.] Umschreibung erforderlichen Freiga-beerklärungen, mit Ausnahme der in [X.] eingetragenen [X.], zugegangen sind, ......- 3 -Der Grundbesitz - Wohnungseigentum - und auch die [X.] werden verkauft und übertragen im jetzigenZustande, ..., mit allen anhaftenden [X.] dem Abschluß des Kaufvertrags hatte die Beklagte der Klägerin ei-nen Grundbuchauszug vom 8. November 1994 vorgelegt, wonach in [X.] desWohnungsgrundbuchs eine befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit(Ferienparkbetriebsrecht) für die Ortsgemeinde [X.]eingetragen war. [X.] war im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und ist noch heute eine un-befristete beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Ferienparkbetriebsrecht) fürdie Beklagte eingetragen. Danach darf das Appartement nur als Ferienwoh-nung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung [X.] gestellt werden; dazu obliegt allein der [X.] die Verwaltungund die Vermietung des Appartements, die Versorgung mit Wärme- Gasversorgung -, der Betrieb der Kabelfernsehanlage - eigene [X.] sind untersagt - und der Betrieb einer Hotel-Telefonanlage.Die Klägerin behauptet, daß die Beklagte sie bewußt über das Bestehender zu ihren Gunsten eingetragenen Dienstbarkeit getäuscht habe. Auch [X.] habe bei der Beurkundung des Kaufvertrags nicht über das [X.] belehrt. Nach Auffassung der Klägerin ist die Dienstbarkeit nichtwirksam entstanden. Ihre auf die Erteilung einer Löschungsbewilligung gerich-tete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der in dem Beru-fungsurteil zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den Klageantrag wei-ter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung des [X.] 4 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht meint, daß sich der [X.] nicht als [X.] aus dem Kaufvertrag ergebe. Zwar verpflichte § 434 [X.]a.[X.] den Verkäufer, dem Käufer den verkauften Gegenstand frei von [X.] zu verschaffen. Diese Verpflichtung erstrecke sich auch auf [X.]en. Aber die Parteien hätten in zulässiger Weise eine von der gesetzlichenRegelung abweichende Vereinbarung getroffen, wonach der Verkauf "mit allenanhaftenden Dienstbarkeiten", und somit auch mit dem Ferienparkbetriebsrechtzugunsten der [X.], erfolge. Auch sei kein übereinstimmender Wille [X.] vorhanden gewesen, mit der vertraglichen Formulierung "mit allenDienstbarkeiten" nur das zugunsten der Ortsgemeinde [X.] eingetrageneFerienparkbetriebsrecht zu bezeichnen.Falls sich die Klägerin aufgrund des ihr vor dem Abschluß des [X.] vorgelegten [X.] über den wahren Grundbuchinhalt geirrtoder getäuscht gefühlt habe, begründe das keinen Löschungsanspruch, son-dern berechtige allenfalls zu der - unterbliebenen - Anfechtung des Vertrags.Wegen des fehlenden Anspruchs auf Eigentumsübertragung ohne [X.] die Beklagte eingetragene Recht scheide ein Schadenersatzanspruch nach§§ 440, 326 [X.] a.[X.] aus.Ein Schadenersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des [X.] bestehe ebenfalls nicht, weil die Klägerin eine danach mög-- 5 -liche Vertragsanpassung, nämlich die Herabsetzung des Kaufpreises, nichtverlange.Die Klägerin habe keinen Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894[X.], weil das Grundbuch auch dann nicht unrichtig sei, wenn es sich bei [X.] um eine inhaltlich unzulässige Eintragung handelnsollte. In einem solchen Fall käme nur ein Beseitigungsanspruch nach § 1004Abs. 1 [X.] in Betracht. Der sei jedoch nicht gegeben, weil die [X.] zulässig sei.Mangels Nachweises einer vorsätzlichen Täuschung durch die Beklagtescheide auch ein Schadenersatzanspruch nach § 823 Abs. 2 [X.] i.V.m. § 263StGB aus.Schließlich bestehe auch kein Löschungsanspruch aus ungerechtfertig-ter Bereicherung. Obwohl die Beklagte ihre Rechte aus der Dienstbarkeit der-zeit nicht ausübe, sei dadurch der Rechtsgrund nicht weggefallen; sie könnedie Ausübung nämlich ganz oder teilweise Dritten überlassen.Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand.[X.] Zu Recht verneint das Berufungsgericht einen auf die [X.] Eigentum ohne die für die Beklagte eingetragene Dienstbarkeit [X.] und damit auch einen Schadensersatzanspruch der [X.] 6 -a) Zwar ist das Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet;die Verpflichtung des Verkäufers nach § 434 [X.] a.[X.], dem Käufer den ver-kauften Gegenstand frei von Rechten Dritter zu verschaffen, erstreckt [X.] Grundstückskauf nämlich auf Dienstbarkeiten (Senat, [X.]. v.19. November 1999, [X.], [X.], 578), und zwar auch dann, wenn- wie hier - der Verkäufer zunächst das Recht als Eigentümerdienstbarkeit fürsich selbst bestellt hat (Senatsurt. v. 21. Juni 1974, [X.], [X.]). Nichts anderes gilt für den Kauf von Wohnungseigentum. Die [X.] aber die Verpflichtung der [X.] zur Übertragung [X.] Ei-gentums teilweise, nämlich hinsichtlich der beiden in [X.] des Wohnungs-grundbuchs eingetragenen Dienstbarkeiten, - zulässigerweise - abbedungen.Das entnimmt das Berufungsgericht zutreffend - und von der Revision nichtangegriffen - der vertraglichen Regelung, daß der Verkauf mit allen [X.] erfolgte. Diese Vereinbarung ist zulässig (vgl. [X.]Z 11,16, 24); sie ist auch wirksam; denn die Beklagte hat der Klägerin das Bestehendes streitigen Rechts nicht arglistig verschwiegen (§ 443 [X.] a.[X.]), wie [X.] in anderem Zusammenhang fehlerfrei feststellt.b) Ohne Erfolg rügt die Revision auch, das Berufungsgericht habe § [X.] nicht beachtet. Denn die Tatsache, daß es sich bei den Regelungen indem Kaufvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1Abs. 1 [X.] handelt, ist weder festgestellt noch von der Revision schlüssigdargelegt [X.] Zu Recht verneint das Berufungsgericht außerdem einen [X.] wegen Verschuldens bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo).- 7 -Unabhängig davon, ob wegen der in dem Kaufvertrag enthaltenen [X.] das Bestehen mehrerer Ferienparkbetriebsrechte die [X.] Anspruchs vorliegen, erfaßt seine Rechtsfolge jedenfalls nicht das [X.]. Der Anspruch aus culpa in contrahendo ist nämlich regelmäßig auf [X.] des negativen Interesses gerichtet; danach ist der Geschädigte so zustellen, wie er bei [X.] (Senatsurt. v. 6. April 2001, [X.] 394/99, [X.], 1302,1304). Wenn der Geschädigte, wie hier die Klägerin, an dem [X.], obwohl dieser infolge der Pflichtverletzung zu für ihn ungünstigen Bedin-gungen zustande gekommen ist, so ist er so zu behandeln, als wäre es ihm [X.] der wahren Sachlage gelungen, den Kaufvertrag zu einem günstige-ren Preis abzuschließen; Schaden ist hier demnach der Betrag, um den dieKlägerin die Eigentumswohnung wegen der fehlenden Aufklärung über die zu-gunsten der [X.] bestehende Dienstbarkeit zu teuer erworben hat (vgl.Senatsurt. v. 6. April 2001, aaO., m.w.N.). Diesen Anspruch verfolgt die Kläge-rin jedoch nicht. Vielmehr ist ihr Löschungsverlangen auf ordnungsgemäßeVertragserfüllung gerichtet. Die wird von der Haftung für Verschulden [X.] jedoch nicht erfaßt (Senatsurt. v. 6. April 2001, aaO.). Die Vor-aussetzungen, unter denen ausnahmsweise das [X.] kann (vgl. [X.], [X.]. v. 24. Juni 1998, [X.], [X.], 2210,2211 f.), liegen nicht vor.3. Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Beklagte seiunter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 [X.]) zur Löschung [X.] verpflichtet, weil sie an der Verwaltung des Appartements nichtmehr interessiert sei, ihren Geschäftsbetrieb zum 31. Dezember 2000 einge-stellt habe und auch die von ihr zunächst eingesetzte Verwalterin auf eine- 8 -weitere Zusammenarbeit mit der Klägerin keinen Wert lege. Das alles betrifftersichtlich nur die Verwalterstellung der [X.] als Organ der Wohnungsei-gentümergemeinschaft (vgl. §§ 20 Abs. 2, 26 bis 28 WEG), nicht dagegen ihreStellung als Dienstbarkeitsberechtigte. Die Verwaltung und Vermietung [X.] wurde nämlich niemals von der [X.], sondern bis zum31. Dezember 2000 von der "[X.]" und danach voneinem [X.] Schließlich verneint das Berufungsgericht auch zu Recht einenGrundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 [X.]) bzw. einen [X.] (§ 1004 Abs. 1 [X.]) der Klägerin; denn das Ferienparkbetriebsrecht istzulässiger Inhalt der wirksam entstandenen Dienstbarkeit. Welche der [X.] anderenfalls einschlägig wäre (vgl. dazu Senatsurt. v.24. Januar 1962, [X.] 116/60, NJW 1962, 963; [X.]/[X.] Aufl., § 894 Rdn. 3, 14), kann deswegen offen bleiben.Bedenken gegen die inhaltliche Zulässigkeit der Dienstbarkeit bestehenim Ergebnis nicht.a) Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kannnach § 1090 [X.] jede Befugnis sein, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeitnach § 1018 [X.] bilden kann. Danach kann die Dienstbarkeit auf die Benut-zung des belasteten Grundstücks in einzelnen Beziehungen, auf die Unterlas-sung gewisser Handlungen auf dem belasteten Grundstück sowie auf [X.] der Ausübung eines Rechts, das sich aus dem Eigentum an dembelasteten Grundstück ergibt, gerichtet sein. Inhalt einer Dienstbarkeit kanndagegen nicht eine positive Leistungspflicht und auch nicht ein positives [X.] 9 -des Eigentümers sein (Senat, [X.]. v. 2. März 1984, [X.] 155/83, [X.], 821; [X.]. v. 29. März 1985, [X.] 12/84, [X.], 808, 809; [X.]. [X.] August 1985, [X.] 12/84, [X.], 1003, 1004). Auch darf die [X.] keine Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit des [X.] belasteten Grundstücks enthalten; vielmehr muß die dem Eigentümer auf-erlegte Unterlassungspflicht auf eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauchdes Grundstücks gerichtet sein (Senat, [X.]Z 29, 244, 248 [X.]) Die Dienstbarkeit zugunsten der [X.] verpflichtet die [X.] zu [X.]. Gegenstand des dinglichen Rechts ist auch [X.] unmittelbare Leistungspflicht der Klägerin dahingehend, mit der [X.]Verträge über die Verwaltung und Vermietung, über die Wärmeversorgung [X.] über den Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Hoteltelefonanlage abzu-schließen. Die Grundbucheintragung und die darin in Bezug genommene Ein-tragungsbewilligung besagen lediglich, daß das Appartement nur als Ferien-wohnung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholungzur Verfügung gestellt werden und die Beklagte dafür die vorgenannten Lei-stungen erbringen darf. Somit ist die Dienstbarkeit auf die Benutzung des [X.] der Klägerin gerichtet (§§ 1090, 1018, [X.]. [X.]). Das hat fürdie Klägerin allerdings zur Folge, daß sie - sofern sie das Appartement nichtleer stehen lassen will - darauf angewiesen ist, die Leistungen der [X.] [X.] zu nehmen. Die Bestellung der Dienstbarkeit diente aus Sicht der[X.] somit der Absicherung künftiger schuldrechtlicher Verpflichtungender Klägerin. Das begegnet nach der bisherigen Senatsrechtsprechung zuTankstellen- und Brauereidienstbarkeiten (vgl. z.B. [X.]Z 29, 224; 35, 378; 74,293; [X.]. v. 13. Juli 1979, [X.] 122/77, NJW 1979, 2149; [X.]. v. 3. Mai 1985,[X.] 55/84; [X.], 808, 809; [X.]. v. 29. Januar 1988, [X.] 310/86, [X.] 10 -1988, 765; [X.]. v. 8. April 1988, [X.] 120/87, [X.], 1091) und zur mittel-baren dinglichen Absicherung von Fernwärmebezugspflichten ([X.]. v. [X.], aaO.) keinen rechtlichen Bedenken. Es besteht kein Anlaß, den hier zuentscheidenden Fall anders zu beurteilen. Denn die Klägerin kann ihr [X.] zwar in wirtschaftlich sinnvoller Weise nur als an Dritte zu vermietendeFerienwohnung nutzen. Aber dieser mittelbare tatsächliche Druck führt [X.], daß die Klägerin rechtlich zu einem bestimmten Verhalten verpflichtet ist.Das erkennt das Berufungsgericht zutreffend.c) Die Dienstbarkeit beschränkt nicht die rechtliche Verfügungsbefugnisder Klägerin, sondern hat - wie bei einer Wohnungsbesetzungsdienstbarkeit(vgl. dazu [X.], 384, 392 ff.; [X.] 1982, 184, 186 ff.; 2000, [X.] 2001, 317; [X.]/[X.], [X.] [2002], § 1090Rdn. 18) oder Fremdenverkehrsdienstbarkeit (vgl. [X.] 1985, 193,195 ff.; [X.], NJW-RR 1997, 1105; [X.], [X.], 24. Aufl., [X.] § 44 Rdn. 25) - eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch des [X.]s zum Inhalt. Die aus dem Eigentum der Klägerin fließende Befugnis, mitder Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung aus-zuschließen (§ 903 [X.]), wird dahin eingeschränkt, daß das Appartement nurals Ferienwohnung bewirtschaftet und an einen wechselnden Personenkreisvermietet werden und die Beklagte zur Verwirklichung dieses Zwecks be-stimmte Leistungen erbringen darf. Das alles ist auf eine Beschränkung destatsächlichen Gebrauchs gerichtet. Gegen einen solchen Inhalt der [X.] bestehen keine rechtlichen Bedenken (vgl. Senat, [X.]Z 29, 244, 249 ff.).Das gilt auch unter dem Gesichtspunkt, daß die Verwaltung und [X.] sowie das Erbringen weiterer Leistungen allein der [X.] obliegen. Denn diese Handlungen haben unmittelbare Wirkungen auf den- 11 -Gebrauch des Wohnungseigentums; sie dienen der Sicherung der Nutzung [X.]. Bedenken bestünden nur, wenn damit der Klägerin die [X.] auch insoweit entzogen wäre, als sie nicht der Bewirtschaftung [X.] als Ferienwohnung dient. Dies ist aber bei der gebotenen objekti-ven Auslegung der Eintragungsbewilligung nicht der Fall. Der Eigentümer sollvon der Verwaltung nur insoweit ausgeschlossen sein, als es um die [X.] Ferienwohnung geht. Im übrigen kann er wie ein Eigentümer weiter verfü-gen, also z.B. über die Ausstattung oder Modernisierung des Sondereigentumsselbst bestimmen.d) Der Umstand, daß die Benutzung des Appartements ausschließlichals Ferienwohnung für Dritte gestattet ist und allein die Beklagte die dafür er-forderlichen Dienstleistungen erbringen darf, schließt die Klägerin nicht vonjeglicher Nutzung ihres Wohnungseigentums aus, sondern berechtigt die [X.] lediglich zu dessen Nutzung in einzelnen Beziehungen (§§ 1090, 1018[X.]. [X.]). So werden die Eigentümerrechte der Klägerin in bezug auf [X.] von der Dienstbarkeit nicht berührt; sie verbleiben [X.]. Hinsichtlich des Sondereigentums (Appartement) besteht fürdie Klägerin die Möglichkeit, aus der Vermietung als Ferienwohnung einenwirtschaftlichen Vorteil zu ziehen, indem sie Mieterträge erzielt. Fehl geht indiesem Zusammenhang die Argumentation der Revision, die darauf aufbaut,daß die Beklagte berechtigt sein soll, selbst Mietverträge abzuschließen. [X.] den Inhalt der ihr übertragenen Befugnis. Die Berechtigung zur [X.] und Vermietung des Appartements besagt nämlich nicht, daß die [X.] die Mietverträge im eigenen Namen abschließen [X.] 12 -Wegen der der Klägerin verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten kommtes hier auf die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob eine Dienst-barkeit in Abgrenzung zum Nießbrauch nur dann vorliegt, wenn dem [X.] des Grundstücks noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung verbleibt (ma-terielle Abgrenzung), oder nur dann, wenn in der der [X.] eine bestimmte Nutzungsart [X.] spezifizierte Nutzungsmöglichkeiten genannt sind (formelle Abgren-zung), nicht an. Beide Voraussetzungen liegen nämlich vor. Das Erzielen [X.] aus der Vermietung des Appartements als Ferienwohnung istkeine nur unwesentliche, sondern in einem Feriendorf die einzige wesentlicheMöglichkeit der Nutzung; auch enthält die Eintragungsbewilligung die Aufzäh-lung der einzelnen Befugnisse der [X.] zur Nutzung des [X.]. Somit kann offen bleiben, ob das Berufungsgericht zu Recht davon aus-geht, daß es für den zulässigen Inhalt einer Dienstbarkeit ausschließlich aufden Wortlaut der Eintragungsbewilligung ankommt, selbst wenn danach [X.] des belasteten Grundstücks lediglich noch eine theoretische Nut-zungsmöglichkeit verbleibt (vgl. Soergel/Stürner, [X.], 13. Aufl., § 1018Rdn. 12; [X.]/[X.], § 1018 Rdn. 92 ff., 101, und § 1090 Rdn. 13).e) Schließlich ist die Dienstbarkeit auch nicht deshalb unwirksam, [X.] nicht befristet ist und die Beklagte ihre Befugnisse derzeit nicht ausübt.Beide Gesichtspunkte könnten sich allenfalls auf die Wirksamkeit und den Be-stand eines zwischen der Klägerin und der [X.] abgeschlossenen [X.] oder Liefervertrags auswirken, nicht jedoch auf die Wirk-samkeit der Dienstbarkeit. Denn das dingliche Recht ist in seinem [X.] unabhängig von der zugrundeliegenden schuldrechtlichen Ver-- 13 -einbarung, wenn diese nicht als Bedingung Inhalt des dinglichen Rechts selbstgeworden ist, § 158 [X.], oder eine - höchst selten vorkommende - Geschäfts-einheit zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Recht besteht, § 139 [X.](Senat, [X.]. v. 20. Januar 1989, [X.] 181/87, [X.], 723 f., m.w.N.; [X.],[X.]. v. 22. Januar 1992, [X.], [X.], 951, 953). Beides stellt [X.] nicht fest; entsprechende Tatsachen und Umstände sindauch nicht vorgetragen.5. Letztlich nimmt das Berufungsgericht ebenfalls zu Recht an, daß [X.] auch unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Be-reicherung der [X.] nicht begründet ist. Dadurch, daß die Beklagte ihreVerwaltungs- und Vermietungsbefugnis derzeit nicht ausübt, ist der Rechts-grund für die Bestellung der Dienstbarkeit nicht weggefallen (§ 812 Abs. 1Satz 2 [X.]).III.Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.[X.]Tropf KrügerLemkeGaier