Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.07.2002, Az. XII ZR 314/00

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 314/00Verkündet am:10. Juli 2002Breskic,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 17. [X.] [X.] München vom 4. September 2000 im Ko-stenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der [X.] erkannt worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zu neuer Verhandlungund Entscheidung - auch über die Kosten des [X.] - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines gewerblichen Mietver-trages. Die Beklagte, eine Getränkefirma, vermietete durch schriftlichen Miet-vertrag vom 17. Juli 1989 ein Gaststättenanwesen einschließlich einer Garageund eines Pkw-Abstellplatzes, das sie von der Grundstückseigentümerin [X.] hatte, im Wege der Untervermietung an den Kläger. Als Nettomietzinswaren ursprünglich für die [X.] 5.100 DM monatlich vereinbartzuzüglich 50 DM für die Garage und 20 DM für den Stellplatz. Als weitere Ge-genleistung verpflichtete sich der Kläger, den erforderlichen Bedarf an Bier [X.] 3 -schließlich von der Beklagten zu beziehen und sich zu [X.], einen monat-lichen Umsatz von mindestens 18 hl zu erreichen. Bei einer Abnahme von [X.] als 10 hl im Monat sollte der [X.] verpflichtet sein, einen pauschaliertenSchadensersatz von 60 DM [X.] jeden nicht bezogenen Hektoliter zu zahlen.Dagegen sollte sich der [X.] jeden bezogenen Hektoliter um 60 DM er-mßigen, allerdings höchstens [X.] 18 hl monatlich. Das Mietverhltnis sollteerstmals zum 30. Juni 1994 kbar sein. Ab 1. Januar 1993 erhöhte sich dermonatliche [X.] die [X.] auf 5.200 DM netto.1994 versuchte der [X.], unmittelbar mit der Hauseigentmerin einenMietvertrber die Gaststtte abzuschließen und bot als monatlichen [X.] an. Zu einem entsprechenden Vertragsabschluß kam es [X.].Mit Anwaltsschreiben vom 22. Dezember 1995 ließ der [X.] das Miet-verhltnis zum 30. Juni 1996 kdigen. Ab 1. April 1996 nahm er von der [X.] kein Bier mehr ab, [X.] die Monate Mai und Juni 1996 bezahlte er auchkeinen [X.] mehr, nutzte die [X.] aber weiter.Mit Schriftsatz seines Prozeßbevollmchtigten vom 29. April 1998 er-klrte der [X.] die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Tu-schung. Außerdem vertritt er die Ansicht, der Mietvertrag sei als wuchernli-ches [X.] nichtig. Mit der Klage verlangt er die Rckzahlung des von ihmgezahlten [X.]es, soweit der vereinbarte [X.] den von ihm behauptetenortsblichen [X.] rsteigt. Außerdem verlangt er einen Teil der [X.] [X.] gezahlten [X.]. Er ist der Ansicht, daß auch insoferndie vereinbarten Preisbersetzt gewesen seien. Insgesamt hat der [X.] mitder Klage ursprnglich die Zahlung von 379.750 DM (zuzglich Zinsen) [X.] -Die Beklagte hat Widerklage erhoben, mit der sie den [X.] [X.] Mai und Juni 1996 (insgesamt 12.336,36 DM) sowie [X.] zu wenig bezogenes Bier (insgesamt 12.092,62 DM) geltend macht.Das [X.] hat nach Beweisaufnahme die Klage abgewiesen [X.] Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz hat der [X.] die [X.] 10.000 DM (zuzglich Zinsen) zurckgenommen. Das Berufungsgericht,dessen Urteil in [X.] verffentlicht ist, hat die Entscheidung des[X.]s teilweise andert und die Beklagte verurteilt, an den [X.]265.200 DM (zuzglich Zinsen) zu zahlen. Die Entscheidung zur Widerklage [X.] dahin abdert, [X.] der [X.] lediglich 4.784 DM (zuzglich Zinsen) zuzahlen habe. Im rigen hat es die Widerklage abgewiesen und die [X.] zurckgewiesen.Mit ihrer Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils.[X.]:Die Revision der Beklagten fhrt, soweit das Berufungsgericht zu ihremNachteil entschieden hat, zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zurZurckverweisung der Sache an das Berufungsgericht.1. Das Berufungsgericht fhrt aus, der [X.] knne den [X.] nicht wegen Irrtums (§ 119 BGB) oder arglistiger Tschung (§ 123BGB) anfechten, weil er die Anfechtungs[X.]isten der §§ 121 Abs. 1 BGB bzw.124 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nicht eingehalten habe. Der Vertrag sei aber als- 5 -wucherliches Geschft nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam. Aufgrund [X.] der sogenannten indirekten Vergleichswertmethode erstatteten Gutach-tens des Sachverstdigen [X.] stehe fest, [X.] der angemessene, marktb-liche [X.] das Gaststttenanwesen bei [X.] DM netto betragen habe. Da der vertraglich vereinbarte [X.] von5.100 DM netto mehr als 2 ½ mal so hoch sei, liege ein besonders grobes Miû-verhltnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, das eine verwerfliche Ge-sinnung der Beklagten indiziere. Da der Mietvertrag schon aus diesem [X.] sei, kffen bleiben, ob weitere Bestimmungen des [X.] zu beanstanden seien und bei einer Gesamtwrdigung den Vertrag als [X.] erscheinen lieûen.Da der Vertrag unwirksam sei, habe die Abrechnung nach den Regelnder ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 f. BGB) zu erfolgen. Die Nutzungs-vorteile, die der [X.] gehabt habe, seien entsprechend dem Sachversti-gengutachten mit 2.000 DM netto monatlich zu bewerten. Soweit er einen he-ren [X.] gezahlt habe, habe er gegen die Beklagte einen [X.] der Differenz. Allerdings seien die [X.] bis einschlieûlich Dezember 1991 verjrt. [X.] die Zeit von Ja-nuar 1992 bis April 1996 habe er insgesamt 269.200 DM gezahlt und knne165.200 DM zurckverlangen. Soweit der [X.] geltend mache, die von [X.] geforderten und von ihm - dem [X.] - gezahlten Getrkepreiseseien erteuert gewesen, sei die Klage jedoch unbegrdet. Der [X.] habenicht substantiiert dargelegt, [X.] die ihm in Rechnung gestellten [X.] unangemessen und nicht blich gewesen seien.Da der Mietvertrag unwirksam sei, sei die Widerklage nur insofern be-grt, als der [X.] [X.] die Monate Mai und Juni 1996 die von dem [X.] ermittelte angemessene Nutzungsentschdigung zu zahlen [X.] -Diese Ausfhrungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,einer rechtlichen Überprfung nicht stand.2. Zutreffend ist zwar der Ausgangspunkt des [X.], [X.]ein Vertrag als wuchernliches [X.] nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist,wenn Leistung und Gegenleistung in einem aufflligen Miûverhltnis zueinan-der stehen und weitere sittenwidrige Umstinzukommen, z.B. eine ver-werfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begnstigten (st.Rspr., vgl.[X.], 257, 163 m.N.). Richtig ist ferner, [X.] die Rechtsprechung auch beigewerblichen Mietvertrgen ein aufflliges Miûverhltnis annimmt, wenn dievereinbarte Miete um knapp 100 % er oder niedriger ist als der objektiveMarktwert der Gebrauchsberlassung (Bub in Bub/[X.], Handbuch der [X.] und Wohnraummiete, 3. Aufl. II 715 a m.w.[X.] Revision macht aber zu Recht geltend, [X.] das Berufungsgerichtden objektiven Marktwert der Gebrauchserlassung unzulssig ermittelt hat.Marktwert ist der bliche Wert, der [X.] eine vergleichbare Leistung auf demMarkt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhltnissen ist demnach der Markt-wert der Nutzungsrlassung [X.] anhand der Miete oder Pacht zu [X.], die [X.] vergleichbare Objekte erzielt wird. Das Berufungsgericht sttztseine Annahme, der objektive Marktwert sei lediglich 2.000 DM netto im [X.], ausschlieûlich auf das Gutachten des Sachverstndigen [X.], derdieses Gutachten nach der sogenannten indirekten [X.] hat. Diese indirekte Vergleichswertmethode ist jedoch aus [X.] nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden objektiven Mietwertzu ermitteln (Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - [X.] - [X.], 788 =NJW 2002, 55).- 7 -Das Berufungsgericht meint demr, der Sachverstdige habeausnahmsweise die von ihm entwickelte indirekte Vergleichswertmethode [X.], weil es ihm nicht gelungen sei, geeignete Vergleichsobjekteausfindig zu machen. Dem kann nicht gefolgt werden.Der Sachverstndige hat mitgeteilt, er habe an 38 Gastgewerbebetriebeeinen [X.]agebogen versandt, nur vier davon seien [X.] verwertbar zurckgesandt worden. [X.] habe er den Leiter [X.] Gastgewerbe im Kreisverwaltungsreferat der Landeshauptstadt M. gebeten, ihm mindestens zehn Vergleichsbetriebe zu benennen, habeaber keine Antwort erhalten. Daraus durfte das Berufungsgericht noch [X.], [X.] es in M. keine Vergleichsbetriebe gibt. Das [X.] hat keine Feststellungen getroffen, die die Annahme rechtfertigen kten,die vermieteten [X.] fielen in irgend einer Weise aus dem Rah-men des Üblichen und deshalb gebe es keine vergleichbaren Objekte. Bei die-ser Sachlage durfte das Berufungsgericht den Versuch, den objektiven Markt-wert anhand von Vergleichsobjekten durch einen Sachverstdigen ermitteln zulassen, noch nicht aufgeben. Notfalls [X.] es einen anderen Sachverstdigenbeauftragen mssen.Aber selbst wenn im konkreten Fall ausnahmsweise keine geeignetenVergleichsobjekte gefunden werden knnten, wre es nicht zulssig, zur [X.] die sogenannte indirekte Vergleichswertmethode - eine aus Rechts-gren hierzu ungeeignete Methode - heranzuziehen. In einem solchen Fall istes vielmehr angebracht, einen mit der konkreten Marktsituation vertrautenSachverstdigen - z.B. einen erfahrenen Makler (vgl. Senatsurteil vom 13. [X.] [X.]) - beurteilen zu lassen, welche Miete [X.] dieses besondereObjekt erzielt werden [X.] 8 -3. [X.] an das Berufungsgericht zurckverwiesen werden,damit es die marktliche Miete in zulssiger Weise ermitteln und anschlieûendtatrichterlich beurteilen kann, ob eine Gesamtwrdigung des Mietvertrages [X.] der Nebenabreden (insbesondere der [X.], [X.] dem Mietvertrag eine Auswirkung auf die zu zahlende Miete haben kann)ihn als wuchernliches [X.] im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB erscheinenlût.HahneGerber[X.]Bundesrichter [X.] ist urlaubs-bedingt verhindert zu unterschreiben.HahneVézina