Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.07.2002, Az. XII ZR 327/00

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 327/00Verkündet am:3. Juli 2002Breskic,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB a.F. §§ 538 Abs. 1, 544; [X.] § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bb, [X.] Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfäng-liche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbela-stung der Mieträume.[X.], Urteil vom 3. Juli 2002 - [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlan-desgerichts Stuttgart vom 2. November 2000 wird auf Kosten [X.] zurckgewiesen.Von Rechts [X.]:Die [X.] hatte der Beklagten auf einem ehemali-gen Kasernengelnde, das sie 1996 an den Klr verußerte, fr die [X.] [X.] Juni 1995 eine [X.] als Gewerberaum zur Produktion von Folien auf unbe-stimmte [X.] zu einem monatlichen Mietzins vermietet, der sich ab [X.] auf 1.722 DM belief. Mit Schreiben vom 30. Juni 1997 kdigte der [X.]das [X.] zum 31. Dezember 1997, nachdem die Beklagte fr 1997lediglich 9.918,66 DM gezahlt hatte. Ende Juni 1998 gab die Beklagte [X.] zurck, ohne eine Nutzungsentschigung gezahlt zu haben.Mit der Klage verlangt der [X.] nach [X.] im rigen rck-stdigen Mietzins und Nutzungsentschigung fr die [X.] von Januar 1997bis Juni 1998 in Höhe von nunmehr noch 1.653,11 DM x 18 = 29.755,98 [X.] gezahlter 9.918,66 DM = 19.837,32 DM.Die Beklagte nutzte die [X.] lediglich zu Lagerzwecken und Laborver-suchen. Sie macht geltend, wegen einer [X.] -chung des [X.]nbodens mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen([X.]) an der vertraglich vereinbarten Nutzung gehindert gewesen und deshalbvon der Zahlungspflicht befreit zu sein. Der [X.] hlt die Belastung fr nichterheblich und beruft sich im rigen auf den in § 6 des [X.] enthalte-nen Gewrleistungsausschluß, der wie folgt [X.] wird in dem Zustrlassen, in dem sie sich [X.] des [X.] befindet. Der Mieter kennt den Zu-stand. Etwa vorhandene [X.] sind bei der Bemessung des Entgeltsbercksichtigt.2. Fr eine bestimmte Größe und Beschaffenheit sowie fr sichtbareoder unsichtbare [X.] des Vertragsobjekts leistet der Bund keineGewr.3. Der [X.] keine Gewrleistung fr die Sicherheit der ein-gelagerten Gegenstde.Das [X.] wies die Klage ab. Auf die Berufung des [X.]s gabdas [X.] ihr in Höhe des zuletzt noch beantragten Betrages nebstVerzugszinsen statt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der [X.], mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der Klage [X.] 4 [X.]:Die Revision hat keinen Erfolg.Das Berufungsgericht [X.] dahinstehen, ob die Belastung der [X.] mit[X.] so hoch war, [X.] dies einen zur Mietminderung fhrenden Mangel dar-stellte, weil die Haftung des [X.]s fr einen derartigen Mangel durch § 6Abs. 1 und 2 des [X.] wirksam ausgeschlossen sei.Das lt der revisionsrechtlichen Prfung stand.1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, [X.] es sich bei [X.] um von der [X.] gestellte Allgemeine Ge-scftsbedingungen handelt, so [X.] seine Regelungen nach dem [X.] prfen sind.Das Berufungsgericht hat auch nicht verkannt, [X.] der vereinbarte [X.] § 9 Abs. 2 Nr. 2 [X.] unwirksam wre, wenndamit jegliche Gewrleistung sowohl fr anfngliche wie auch fr nachtrglichauftretende [X.] ausgeschlossen wre. Es hat § 6 Abs. 2 [X.] aber dahinausgelegt, [X.] diese Klausel lediglich die Gewrleistung fr bei [X.] bereits vorhandene Mgel ausschlieût, und den formularmûigen[X.] der verschuldensunngigen [X.] anfgliche Sachmlnach § 538 BGB a.F. in einem gewerblichen Mietvertrag zu Recht als zulssigangesehen (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - [X.] - [X.], 519, 520; Wolf/[X.]/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- [X.], 8. Aufl. [X.]. 379).2. Diese Auslegung hlt der revisionsrechtlichen Prfung stand.- 5 -a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begrndung zugelas-sen, § 6 des [X.] [X.] wegen weiterer Streitflle einer abschlie-ûenden Auslegung. Das [X.] darauf [X.], [X.] es davon ausging, die [X.] verwende die fragliche Klausel auch auûerhalb seines Bezirks,denn andernfalls tte es die Revision mit dieser Begrndung nicht zulassenrfen, sondern wre selbst dazu berufen gewesen, die nur in seinem Bezirkverwendete Klausel zur Wahrung der Rechtseinheit ab[X.]d auszulegen.Andererseits ist eine Verwendung dieser Klausel auûerhalb des [X.] aber nicht festgestellt und auch dem Vortrag der [X.] nicht zu entnehmen:Zwar befinden sich die §§ 1 bis 3 des Vertrages, welche die Vertrags-parteien, das Mietobjekt, den zu zahlenden Mietzins sowie die Mietdauer be-zeichnen, auf [X.], die von der [X.] fr MietvertrimBereich mehrerer Vermsmter vorgesehen sind. Die im Schriftbild davonabweichenden detaillierten Regelungen der §§ 4 bis 11 [X.] sind aber ersichtlichfr eine regional eingeschr[X.] Verwendung konzipiert, wie sich unter ande-rem daraus ergibt, [X.] § 4 [X.] auf die Gesamtliegenschaft "E. -Kaserne" und deren mliche Übernahme durch den klagenden [X.] nimmt und § 7 [X.] auf eine einzuholende baurechtliche [X.]hinweist, und zwar beides wortgleich auch in dendrei weiteren Vertr, die die Beklagte mit Schriftsatz vom 5. Oktober 2000zum Nachweis der mehrfachen Verwendung des Vertragsformulars zu den Ak-ten gereicht hatte. [X.] den Bezirk des [X.] hinausgehendeVerwendung dieses Vertragsteils mit der hier maûgeblichen Gewrleistungs-regelung hat keine der Parteien vorgetragen, und auch den Feststellungen des[X.] ist nur zu entnehmen, [X.] die [X.] das vorlie-gende Vertragsformular "im ehemaligen Kasernengel" in einer Vielzahl von- 6 -Fllen verwendet hat. Allein der Umstand, [X.] das Berufungsgericht die Revi-sion wegen der Auslegung dieser Klausel zugelassen hat, ist jedenfalls fr [X.] nicht geeignet, diese uneingeschrkt [X.] zu [X.]) Im Ergebnis kann jedoch dahinstehen, ob es sich um [X.] verwendete Klausel handelt mit der Folge, [X.] das Revisionsgericht sie freiund ohne Bindung an die Auslegung des [X.] selbst auslegenkann, oder ob die Verwendung der Klausel nicht er dessen [X.] das Revisionsgericht ihre Auslegung daher nur in demselben Umfangrprfen kann, wie es bei [X.] der Fall ist, nmlich auf dieVerletzung von Auslegungsregeln, auf Denkfehler und auf [X.] gegen Er-fahrungsstze (vgl. [X.], Urteile vom 10. November 1976 - [X.] - [X.], 112 f. und vom 25. Februar 1992 - [X.] - [X.]R ZPO § 549 Abs. [X.] 1).Auch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat frt mlich zukeinem anderen Ergebnis als jenem, das das Berufungsgericht seiner Ent-scheidung zugrunde gelegt [X.] Die Revision greift diese Auslegung zum einen mit dem Hinweis an,der Wortlaut des § 6 Abs. 2 [X.] enthalte keine Beschrkung auf vorhandeneMl, und macht zum anderen geltend, der [X.] sich bei [X.] auftretenden Mangel "mit Sicherheit" auch auf diese Gewrlei-stungsausschluûklausel berufen. Damit kann sie keinen Erfolg haben.Richtig ist zwar, [X.] der Wortlaut des § 6 Abs. 2 [X.] bei isolierter Be-trachtung als umfassender [X.] jeglicher Gewrleistung verstandenwerden [X.], weil jeder Mangel, ob anfglich oder nachtrlich, entwe[X.]tbar oder unsichtbar ist. Dies [X.] jedoch der Stellung dieser Klausel imGesamtzusammenhang des § 6 nicht gerecht. Die vom Berufungsgericht [X.] 7 -genommene einschrkende Auslegung ist nicht nur mlich, sondern auchnaheliegend und [X.] 6 Abs. 1 [X.] bezieht sich ausschlieûlich auf bei Mietbeginn vorhandeneMl und dient in erster Linie der Festlegung des vertraglich geschuldetenZustandes, was insbesondere aus dem Zusatz hervorgeht, [X.] die [X.] mit Rcksicht auf den bei Mietbeginn vorhandenen Zustand [X.] bemessen worden ist. Ein [X.]er Gewrleistungsausschluûfindet sich [X.] erst in § 6 Abs. 2 [X.]. Soweit der Vermieter [X.] und Beschaffenheit leistet, bezieht auch dies sich [X.] ursprglichen Zustand der Mietsache. Bereits das legt es nahe, mit [X.] auch den [X.] der Gewrleistung fr sichtbare undunsichtbare [X.] allein auf ursprgliche [X.] zu beziehen und dahin [X.], [X.] der [X.] der Gewrleistung fr sichtbare [X.], [X.] bereits als Folge der Regelung in § 6 Abs. 1 [X.] ergibt, [X.] nor-miert und um den [X.] der Gewrleistung auch fr solche Mgel er-streckt wird, die bei Mietbeginn vorhanden, aber noch nicht ohne weiteres er-kennbar waren.[X.] hingegen mit der Regelung des § 6 Abs. 2 [X.] auch die [X.]nachtrgliche [X.] ausgeschlossen werden sollen, erbe die [X.]eErwsichtbarer und unsichtbarer [X.] wenig Sinn, da es bei der Haf-tung fr nachtrgliche [X.] auf deren Erkennbarkeit nicht ankommt. [X.] es nahegelegen, einen umfassenden [X.] entweder dahin-gehend zu formulieren, [X.] "jegliche" Gewrleistung ausgeschlossen wird,oder aber [X.] sowohl die [X.] anfgliche als auch fr spterauftretende [X.] auszu[X.]. Hinzu kommt, [X.] sich der [X.] derGewrleistung [X.] in § 6 Abs. 3 [X.]- 8 -als berflssig erweisen [X.], wenn der [X.] in § 6 Abs. 2 [X.]auch ster auftretende [X.] erfassen [X.].4. Soweit die Revision hilfsweise geltend macht, die Regelung des § 6Abs. 2 [X.] sei unklar, so [X.] Zweifel bei ihrer Auslegung gemû § 5 [X.] [X.] des Verwenders gehen mûten, verhilft ihr auch das nicht zum Erfolg.Denn § 5 [X.] kommt nicht schon stets dann zur Anwendung, wenn unter-schiedliche Auslegungen mlich sind, sondern erst dann, wenn von [X.] den vorrangigen allgemeinen Auslegungsprinzipien keine den klaren [X.] verdient (vgl. Wolf/Horn/[X.], [X.]. § 5 [X.]. 28). [X.] liegt nach der Auffassung des erkennenden Senats die vom Berufungsge-richt gefundene Auslegung weitaus nher und verdient den klaren Vorzug vorder Auslegung im Sinne eines umfassenden Haftungsausschlusses. [X.] vermag der Umstand, [X.] die Vorinstanzen die hier zu [X.] unterschiedlich ausgelegt haben, fr sich allein noch nicht den [X.] das Vorliegen einer nicht behebbaren Mehrdeutigkeit und damit [X.] Sinne des § 5 [X.] zu rechtfertigen (vgl. Wolf/Horn/[X.] aaO[X.]. 29).5. Angesichts dieses Auslegungsergebnisses enthlt § 6 Abs. 2 [X.]- entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gegen § 11 Nr. 7 [X.]verstoûende Freizeichnung von einer Haftung des Vermieters fr Vorsatz odergrobes Verschulden bei der [X.]. Insoweit kann auchdahinstehen, ob der uneingeschr[X.] [X.] der Gewrleistung [X.] eingelagerter Gegenstnde in § 6 Abs. 3 [X.] wirksam ist oder nicht,da es sich insoweit um eine eigenstdige Klausel handelt, deren Unwirksam-keit sich auf die inhaltlich in sich geschlossene und vollstdig bleibende Re-gelung der Abstze 1 und 2 des § 6 [X.] nicht auswirkt (vgl. [X.], Urteil vom- 9 -30. September 1987 - [X.] - [X.] 1988, 224, 225; Wolf/Horn/[X.] aaO § 6 [X.]. 41).6. Das Mietzahlungsverlangen des [X.] erweist sich auch nicht ange-sichts der revisionsrechtlich zu unterstellenden Gesundheitsgefhrdung durchdie Schadstoffbelastung der Mietrume als treuwidrig, § 242 BGB. Soweit [X.] geltend macht, bei Kenntnis dieser Gefahr tte weder die [X.] die [X.] vermietrfen noch die Beklagte sie angemietet, steht dieserGesichtspunkt dem Verlangen des [X.] nach Erfllung des Vertrages nichtentgegen. Die vorvertragliche Kenntnis der Vertragsparteien von der [X.] der zuvor militrisch genutzten [X.] durch [X.] und Öl-rckste zeigt vielmehr, [X.] beide Vertragsparteien mit einer mlicherweiseauch gesundheitsgefrdenden Schadstoffbelastung rechneten, zumal § 7Abs. 2 [X.] Ölrckstnde [X.] als scdigende Stoffe bezeichnet, und[X.] sie den [X.] gleichwohl zu einem dieses [X.] [X.] wollten.[X.] eine gesundheitsgefhrdende Schadstoffbelastung tatschlich vor-handen war und sich dieses Risiko somit verwirklicht hat, wie revisionsrechtlichzu unterstellen ist, hindert den [X.] nicht, sich auf den darauf [X.] zu berufen. Ein Verzicht des Mieters auf [X.] ist grundstzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefrdun-gen zulssig, wie sich bereits aus § 544 letzter Halbsatz BGB a.F. ergibt (vgl.auch [X.] 1936, 2706 m. Anm. [X.] Berufung des [X.] auf den [X.] verstût hier auchnicht etwa deshalb gegen [X.] und Glauben, weil das [X.] die Tauglichkeit der Mietrme zum vertraglich vorgesehenenGebrauch vllig ausschloû. Denn die Beklagte tte sich von der [X.] des Mietzinses jederzeit durch fristlose Kdigung nach § 544 BGBa.F. befreien kn. Sie kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, alleinwegen der Ungewiûheit darer, wie gravierend die Belastung war, an der [X.] gehindert gewesen zu sein. Sitte sichvielmehr sogleich - notfalls im Wege eines Beweissicherungsverfahrens - Ge-wiûheit verschaffen und sodann entscheiden knen, ob sie ihr Kdigungs-recht nach § 544 BGB a.F. aust, oder ob es im Hinblick auf den ohnehin ge-ringer bemessenen Mietzins wirtschaftlich sinnvoller erschien, die [X.] durch Entfernung oder Versiegelung des verseuchten [X.] zu [X.] Dem Zahlungsbegehren des [X.]s steht schlieûlich auch nicht dasin der Revisionsverhandlung vorgetragene Argument der Beklagten entgegen,in ihrer Einstellung der Mietzahlungen sei angesichts des Ausmaûes der Ge-sundheitsgefrdung und der dadurch bedingten Untauglichkeit des [X.] vertragsgemûen Gebrauch eine fristlose Kdigung nach § 544 BGB a.F.zu sehen. Denn noch mit Schreiben vom 7. August 1997 hatte die [X.] Zahlung der ungeminderten Miete angeboten, sobald dieser [X.] die Einhaltung der zulssigen Grenzwerte vorlege, und [X.] vom 28. Mai 1998 gegenr dem Zahlungsbegehren des [X.]eine Mietminderung um 100 % eingewandt. Daraus ist zu ersehen, [X.] sieselbst vom Fortbestand des [X.]ses bis zum Wirksamwerden der vom- 11 -Klr ausgesprochenen Kdigung ausging. Um so weniger konnte undmuûte der [X.] ihr Verhalten als konkludente Kdigungserklrung ihrerseitsverstehen.HahneSprick[X.][X.]Vézina