Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.11.2015, Az. V ZR 165/14

[X.]:[X.]:[X.]:2015:061115UVZR165.14.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF
IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR 165/14
Verkün[X.]et am:

6. November 2015

Wes[X.]henfel[X.]er

Justizhauptsekretärin

als Urkun[X.]sbeamtin

[X.]er Ges[X.]häftsstelle

in [X.]em Re[X.]htsstreit
Na[X.]hs[X.]hlagewerk:
ja
[X.]Z:

ja
[X.]R:

ja
[X.] § 2 Nr. 4
a) [X.] kommt keine [X.]ingli[X.]he Wirkung zu. Sin[X.] [X.]essen Voraussetzungen bei einem früheren Er[X.]aubere[X.]htigten eingetreten, kann er [X.]aher ni[X.]ht gegen [X.]en Erwerber [X.]es Er[X.]aure[X.]hts gelten[X.] gema[X.]ht wer[X.]en.
b) Hat ein Grun[X.]stü[X.]kseigentümer [X.]er Belastung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts mit einem gegenüber [X.]er [X.] vorrangigen Grun[X.]pfan[X.]re[X.]ht zugestimmt, kann er gegenüber [X.]em Ersteher [X.]es Er[X.]aure[X.]hts kein Heimfallre[X.]ht mit [X.]er Begrün[X.]ung ausüben, [X.]ieser sei ni[X.]ht bereit, in [X.]ie s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Verpfli[X.]htungen [X.]es früheren Er[X.]aubere[X.]htigten hinsi[X.]htli[X.]h [X.]es [X.] einzutreten (Fortführung von Senat, Bes[X.]hluss vom 26. Februar 1987

[X.], [X.], 107).
[X.], Urteil vom 6. November 2015 -
V ZR 165/14 -
KG

[X.]

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[X.]:[X.]:[X.]:2015:061115UVZR165.14.0
Der V. Zivilsenat [X.]es Bun[X.]esgeri[X.]htshofs hat auf [X.]ie mün[X.]li[X.]he Verhan[X.]lung vom 6. November 2015 [X.]ur[X.]h [X.]ie Vorsitzen[X.]e Ri[X.]hterin Dr.
[X.], [X.]
[X.], Dr.
Kazele un[X.] Dr.
Göbel
un[X.] [X.]ie Ri[X.]hterin Haberkamp

für Re[X.]ht erkannt:
Auf [X.]ie Revision [X.]er Beklagten wir[X.] [X.]er Bes[X.]hluss [X.]es 20. Zivil-senats [X.]es [X.] vom 5. Juni 2014 aufgehoben.
Die Sa[X.]he wir[X.] zur neuen Verhan[X.]lung un[X.] Ents[X.]hei[X.]ung, au[X.]h über [X.]ie Kosten [X.]es Revisionsverfahrens, an [X.]as Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen
Von Re[X.]hts wegen

Tatbestan[X.]:
Mit notariellem [X.] bestellte [X.]er Kläger an sei-nem Grun[X.]stü[X.]k ein Er[X.]aure[X.]ht. Gemäß § 12 [X.]es [X.] (im Folgen[X.]en: [X.]) hat [X.]er jeweilige Er[X.]aubere[X.]htigte [X.]as Er[X.]aure[X.]ht auf Verlangen [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers unter an[X.]erem [X.]ann an [X.]iesen zu übertragen, wenn er seine Verpfli[X.]htung zur Erri[X.]htung un[X.] Erhaltung [X.]er bauli-[X.]hen Anlage ni[X.]ht erfüllt (§ 12 Nr. 1 [X.]), wenn ihm als einem Erwerber [X.]es Er[X.]aure[X.]hts [X.]ur[X.]h seinen Vorgänger im Re[X.]ht ni[X.]ht [X.]ie vertragli[X.]hen Ver-pfli[X.]htungen [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten gegenüber [X.]em Grun[X.]stü[X.]kseigentümer aus [X.]em Er[X.]aure[X.]htsvertrag auferlegt wor[X.]en sin[X.] (§ 12 Nr. 4 [X.]) o[X.]er wenn er mit [X.]er Zahlung [X.]es [X.] in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug kommt (§ 12 Nr. 5 [X.]). Der
in monatli[X.]hen Raten zu zahlen[X.]e

Er[X.]auzins belief si[X.]h auf 60.000 DM un[X.] erhöhte si[X.]h zuletzt auf einen [X.]
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[X.] in [X.]as [X.] eingetragen.
Von März 2009 bis Mai 2012 liefen rü[X.]kstän[X.]ige [X.] in Höhe e im Mai 1986 an [X.]em Er[X.]aure[X.]ht bestellten un[X.] eingetragenen Grun[X.]s[X.]hul[X.], [X.]er gemäß § 5 [X.] Vorrang vor [X.]er [X.] eingeräumt wor[X.]en war, [X.]ie [X.] in [X.]as Er[X.]aure[X.]ht. In [X.]iesem Verfahren mel[X.]ete [X.]er Kläger [X.]ie rü[X.]kstän[X.]igen [X.] an. Mit Bes[X.]hluss vom 22. Mai 2012 erhielt [X.]ie blieben keine Re[X.]hte als Teil [X.]es geringsten Gebots bestehen.
Gestützt auf [X.]ie Behauptung, [X.]ie Heimfallgrün[X.]e [X.]es § 12 Nrn. 1, 4 un[X.] 5 [X.] seien jeweils erfüllt, ma[X.]hte [X.]er Kläger gegenüber [X.]er Beklagten mit S[X.]hreiben vom 16. Juli 2012 [X.]en Heimfall gelten[X.] un[X.] verlangte [X.]ie Übertra-gung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts. In [X.]er Folgezeit for[X.]erte [X.]er Kläger [X.]ie Beklagte ver-gebli[X.]h auf, in [X.]ie si[X.]h aus [X.]em [X.] vom 2. August 1985 erge-ben[X.]en Verpfli[X.]htungen einzutreten.
Mit seiner Klage verlangt [X.]er Kläger [X.]ie Rü[X.]kübertragung [X.]es Er[X.]au-re[X.]hts un[X.] [X.]ie Feststellung, [X.]ass [X.]ie Beklagte mit [X.]er Übertragung in Verzug ist. Das [X.] hat [X.]er Klage stattgegeben. Die Berufung [X.]er Beklagten hat [X.]as [X.] [X.]ur[X.]h Bes[X.]hluss na[X.]h § 522 Abs. 2 ZPO zurü[X.]kgewie-sen. Mit [X.]er von [X.]em Senat zugelassenen Revision, [X.]eren Zurü[X.]kweisung [X.]er Kläger beantragt, will [X.]ie Beklagte [X.]ie Abweisung [X.]er
Klage errei[X.]hen.

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Ents[X.]hei[X.]ungsgrün[X.]e:
I.
Das Berufungsgeri[X.]ht ist [X.]er Ansi[X.]ht, [X.]er vor [X.]em Zus[X.]hlag aufgrun[X.] [X.]es [X.] entstan[X.]ene [X.] bleibe als Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts bestehen un[X.] wirke au[X.]h gegen [X.]ie Beklagte als Ersteherin. Eine vor [X.]em Zus[X.]hlag eingetretene [X.]ituation müsse zur Re[X.]htswahrung im Zwangsversteigerungsverfahren we[X.]er angemel[X.]et no[X.]h gelten[X.] gema[X.]ht wer-[X.]en. Die Verpfli[X.]htung zur Übertragung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts gehe vielmehr auf [X.]en Ersteher über. Hierbei
sei ohne Be[X.]eutung, ob [X.]ie [X.] in [X.]er Person [X.]es [X.] weiter bestün[X.]en bzw. [X.]ieser [X.]ie [X.]em [X.] zugrun[X.]eliegen[X.]e Pfli[X.]htverletzung zu verantworten habe. Der [X.] stehe kein Zurü[X.]kbehaltungsre[X.]ht wegen ihres Anspru[X.]hs auf Zahlung [X.]er Heimfallvergütung zu, [X.]a sie si[X.]h [X.]er Mitwirkung an [X.]er Wertermittlung zur Bestimmung [X.]er Höhe [X.]er Heimfallents[X.]hä[X.]igung treuwi[X.]rig verweigert habe.

II.
Diese Ausführungen halten revisionsre[X.]htli[X.]her Na[X.]hprüfung ni[X.]ht stan[X.].
1. Entgegen [X.]er Ansi[X.]ht [X.]es Berufungsgeri[X.]hts steht [X.]em Kläger kein [X.] gegen [X.]ie Beklagte auf [X.]er Grun[X.]lage von § 12 Nr. 5 [X.] zu. Zwar bestan[X.] ein [X.] wegen rü[X.]kstän[X.]iger [X.] ge-gen [X.]en früheren Er[X.]aubere[X.]htigten. Gegenüber [X.]er Beklagten, [X.]ie mit [X.]em Zus[X.]hlag [X.]as Er[X.]aure[X.]ht erworben hat, kann [X.]ieser Anspru[X.]h aber ni[X.]ht [X.]ur[X.]hgesetzt wer[X.]en.
a) Mit [X.]er Frage, ob Einzelansprü[X.]he, [X.]ie si[X.]h aus einer na[X.]h § 2
[X.] zum Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts gema[X.]hten Vereinbarung ergeben, 5
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eine [X.]ingli[X.]he Wirkung haben o[X.]er ob sie nur zwis[X.]hen [X.]em [X.] un[X.] [X.]em Er[X.]aubere[X.]htigten wirken, in [X.]essen Person [X.]er Anspru[X.]h erfüllt wor[X.]en ist, hat si[X.]h [X.]er Senat im Zusammenhang mit einer na[X.]h § 2 Nr. 5 [X.] zum Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts gema[X.]hten Vertragsstrafenklausel be-fasst. Dana[X.]h trifft [X.]en Erwerber grun[X.]sätzli[X.]h keine Haftung für Pfli[X.]htverlet-zungen [X.]es früheren Er[X.]aubere[X.]htigten. Mit [X.]er Mögli[X.]hkeit, Vereinbarungen über eine Vertragsstrafe zum Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts zu bestimmen, sei [X.] gewesen, gegen [X.]en jeweiligen Er[X.]aubere[X.]htigten Dru[X.]k zur Erfüllung [X.]er vertragli[X.]hen Pfli[X.]hten auszuüben. S[X.]hul[X.]ner [X.]er Vertragsstrafe sei stets nur [X.]erjenige Er[X.]aubere[X.]htigte, [X.]er [X.]ie strafbewehrte Verpfli[X.]htung verletzt habe. Ein isolierter Übergang nur [X.]er Pfli[X.]ht zur Zahlung [X.]er Vertragsstrafe ist [X.]emna[X.]h ausges[X.]hlossen, weil hier[X.]ur[X.]h [X.]er Inhalt [X.]ieser Pfli[X.]ht verän[X.]ert wür[X.]e. Die Vertragsstrafe wäre ni[X.]ht mehr ein Dru[X.]kmittel, [X.]as [X.]en Er[X.]aube-re[X.]htigten zur Erfüllung seiner eigenen Verbin[X.]li[X.]hkeit anhalten soll, son[X.]ern eine Garantiehaftung für eine S[X.]hul[X.] [X.]es früheren Er[X.]aubere[X.]htigten (Senat, Urteil vom 24.
November 1989
[X.], [X.], 230, 233 f.). Dies wir[X.] au[X.]h in [X.]er Literatur ni[X.]ht an[X.]ers gesehen ([X.]/von [X.]/[X.], 6.
Aufl., § 2 [X.] Rn. 7; [X.]/[X.], [X.] [2009], § 2 [X.] Rn.
5; [X.]/[X.], [X.], 3.
Aufl., § 2 [X.] Rn. 2; [X.]/[X.], [X.], 10. Aufl., § 2 Rn.
2 aE; von [X.]/[X.], Han[X.]bu[X.]h [X.]es Er[X.]aure[X.]hts, 5. Aufl., Rn. 4.29 un[X.] 4.30; [X.], Praktis[X.]he Fragen [X.]es [X.], 7.
Aufl., Rn. 129).
b) Ob [X.]ies für eine [X.] im Sinne [X.]es § 2 Nr. 4 [X.] entspre[X.]hen[X.] gilt, ob also ein [X.] nur gegen [X.]en Er[X.]aubere[X.]h-tigten [X.]ur[X.]hgesetzt wer[X.]en kann, [X.]er [X.]ie Anspru[X.]hsvoraussetzungen erfüllt hat, wir[X.] kontrovers [X.]iskutiert.
[X.]) Überwiegen[X.] wir[X.] vertreten, [X.]er aus [X.]er [X.] folgen[X.]e Rü[X.]kübertragungsanspru[X.]h ri[X.]hte si[X.]h gegen je[X.]en, [X.]er in [X.]er Folgezeit Erb-9
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baubere[X.]htigter sei. Unerhebli[X.]h sei, wer [X.]ie [X.]en Heimfall begrün[X.]en[X.]e [X.] begangen habe. Dies gelte au[X.]h [X.]ann, wenn [X.]as Er[X.]aure[X.]ht in [X.]er Zwangsversteigerung erworben wor[X.]en sei. Der [X.] stelle seiner Natur na[X.]h einen [X.]ingli[X.]hen Anspru[X.]h [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers ge-gen [X.]en Er[X.]aubere[X.]htigten [X.]ar, [X.]er wie eine Auflassungsvormerkung zu [X.] sei. Sei [X.]er [X.] bereits vor [X.]em Zus[X.]hlag entstan[X.]en, erwerbe [X.]er Ersteher ein mit [X.]iesem Anspru[X.]h belastetes Er[X.]aure[X.]ht. Der [X.] könne [X.]ur[X.]h [X.]en Grun[X.]stü[X.]kseigentümer [X.]aher au[X.]h [X.] gegen [X.]en Ersteher gelten[X.] gema[X.]ht wer[X.]en (vgl. [X.], [X.] 1988, 591, 592; [X.]/[X.], [X.], 14. Auflage, § 2 [X.] Rn. 6; [X.]/von [X.]/[X.], 6.
Aufl., § 2 [X.] Rn. 7; [X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., § 2 [X.] Rn.
32; Soergel/Stürner, [X.], 13. Aufl., § 2
[X.] Rn.
6; [X.]/[X.], [X.] [2009], § 2 [X.] Rn. 20; [X.]/[X.], [X.], 10. Aufl., § 2 Rn. 52; von [X.]/[X.], Han[X.]bu[X.]h [X.]es Er[X.]aure[X.]hts, 5. Aufl., Rn. 4.92 un[X.] 4.93; S[X.]höner/[X.], Grun[X.]bu[X.]h-re[X.]ht, 15. Aufl., Rn. 1757; [X.], [X.], 20. Aufl., § 15 [X.]. 13.17 unter [X.]; [X.], Rpfleger 1983, 477 f.; [X.], Rpfleger 1979, 329, 331 f.; [X.], [X.] 1961, 53, 55).
[X.]) Hiervon ausgehen[X.] wer[X.]en in Teilen [X.]er Literatur un[X.] Re[X.]htspre-[X.]hung für [X.]en Erwerb [X.]es Er[X.]aure[X.]hts im Wege [X.]er Zwangsversteigerung aller[X.]ings Ausnahmen gema[X.]ht.
(1) Teilweise wir[X.] vertreten, aus einer Zahlungspfli[X.]htverletzung [X.]es früheren Er[X.]aubere[X.]htigten resultiere nur [X.]ann ein [X.] gegen [X.]en neuen Er[X.]aubere[X.]htigten, wenn [X.]ie Reallast von [X.]em jeweiligen Er[X.]au-bere[X.]htigten übernommen wor[X.]en sei; [X.]ie S[X.]hul[X.] [X.]er Vorgänger sei [X.]ann eine eigene S[X.]hul[X.] [X.]es Na[X.]hfolgers. An[X.]ers sei es [X.]agegen, wenn
wie hier
[X.]ie Reallast [X.]ur[X.]h [X.]en Zus[X.]hlag erlos[X.]hen sei. An[X.]ere Zahlungsverpfli[X.]htungen träfen [X.]en neuen Er[X.]aubere[X.]htigten nur, wenn sie [X.]ur[X.]h Reallast o[X.]er Grun[X.]-11
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pfan[X.]re[X.]hte am Er[X.]aure[X.]ht gesi[X.]hert seien ([X.]/[X.], [X.] [2009], §
2 [X.] Rn. 20).
(2) Eine an[X.]ere Ansi[X.]ht [X.]ifferenziert [X.]ana[X.]h, ob [X.]er [X.] [X.]em Re[X.]ht [X.]es bestrangig betreiben[X.]en Gläubigers vorgeht. Der [X.] konkurriere mit [X.]en im [X.] eingetragenen Re[X.]hten. Als ni[X.]ht eingetragenes Re[X.]ht stehe er je[X.]o[X.]h ni[X.]ht notwen[X.]ig vor [X.]iesen eingetra-genen Re[X.]hten. Vielmehr bestimme si[X.]h sein Rang wie im Verhältnis zu etwai-gen an[X.]eren ni[X.]ht eingetragenen Re[X.]hten na[X.]h [X.]em Zeitpunkt [X.]er Entstehung, sofern ni[X.]ht gesetzli[X.]h etwas an[X.]eres angeor[X.]net o[X.]er vereinbart sei (S[X.]haren, Rpfleger 1983, 342, 343).
(3) Na[X.]h einer weiteren Auffassung muss [X.]er [X.] im Zwangsversteigerungsverfahren re[X.]htzeitig vor [X.]em Zus[X.]hlag [X.]ur[X.]h [X.]en Grun[X.]stü[X.]kseigentümer angemel[X.]et wer[X.]en, um ihn gegen [X.]en Ersteher gel-ten[X.] ma[X.]hen zu können. Dies gelte selbst [X.]ann, wenn [X.]er [X.] bereits re[X.]htskräftig tituliert sei ([X.], [X.], 386 f.; [X.]/von [X.]/[X.], 6. Aufl., § 2 [X.] Rn. 28 un[X.] § 3
[X.] Rn. 3).
(4) Eine an[X.]ere Ansi[X.]ht sieht eine [X.]el[X.]ung [X.]es [X.]s na[X.]h §
37 Nr. 4 [X.] o[X.]er seine Gelten[X.]ma[X.]hung vor [X.]em Zus[X.]hlag zwar ni[X.]ht als erfor[X.]erli[X.]h an ([X.], [X.], 20. Aufl., § 15 [X.]. 13.17 unter [X.]). Der Grun[X.]stü[X.]kseigentümer soll aber, wenn er [X.]en [X.] gelten[X.] [X.] hat o[X.]er [X.]ie Voraussetzungen seiner Gelten[X.]ma[X.]hung bereits eingetre-ten sin[X.], ohne [X.]ass [X.]ies allgemein bekannt ist, zu einer Anzeige an [X.]as Voll-stre[X.]kungsgeri[X.]ht verpfli[X.]htet sein. [X.] er [X.]ies, könne [X.]ie spätere Gel-ten[X.]ma[X.]hung als unzulässige Re[X.]htsausübung anzusehen sein ([X.], [X.], 20. Aufl., § 15 [X.]. 13.17 unter [X.]).

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[X.][X.]) An[X.]ere Stimmen in [X.]er Literatur vertreten [X.]emgegenüber, [X.]ass [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer [X.]ie Übertragung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts in [X.]er Regel nur von [X.]emjenigen Er[X.]aubere[X.]htigen verlangen kann, währen[X.] [X.]essen Re[X.]hts-inhabers[X.]haft [X.]er Heimfallgrun[X.] eingetreten ist. Eine [X.]ingli[X.]he Wirkung [X.]es entstan[X.]enen Anspru[X.]hs gegenüber [X.]em Re[X.]htsna[X.]hfolger sei abzulehnen. Der aus einer Pfli[X.]htverletzung [X.]es Re[X.]htsvorgängers begrün[X.]ete [X.] setze si[X.]h ni[X.]ht gegenüber einem gutgläubigen Erwerber o[X.]er einem Ersteher [X.]es Er[X.]aure[X.]hts in [X.]er Zwangsversteigerung [X.]ur[X.]h (vgl. [X.], [X.], 1993, [X.] ff.; [X.]/[X.], Immobilienre[X.]ht, § 2 [X.] Rn. 19; [X.], Praktis[X.]he Fragen [X.]es Er[X.]aure[X.]hts, 7. Aufl., Rn. 178 f.; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 2 [X.] Rn. [X.]/von
[X.]/M[X.]ß, [X.], 3. Aufl., [X.] Rn. 90; Palan[X.]t/[X.], [X.], 74. Aufl.,
§ 2 [X.] Rn. 1; Mohrbutter, [X.] un[X.] [X.]er Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts bei [X.]essen Zwangsversteigerung, 1995, [X.] ff.; [X.], [X.] 1970, Beilage Nr.
14, [X.], 7; sowie aus [X.]er älteren Literatur: [X.]/S[X.]hei[X.]t, Er[X.]aure[X.]ht, 2.
Aufl., § 2 [X.]erkung I [X.]).
[X.]) Der Senat ents[X.]hei[X.]et [X.]iese Frage mit [X.]er zuletzt genannten [X.] [X.]ahingehen[X.], [X.]ass einem [X.] keine [X.]ingli[X.]he Wirkung zu-kommt. Sin[X.] [X.]essen Voraussetzungen bei einem früheren Er[X.]aubere[X.]htigten eingetreten, kann er
[X.]aher ni[X.]ht gegen [X.]en Erwerber [X.]es Er[X.]aure[X.]hts gelten[X.] gema[X.]ht wer[X.]en.
[X.]) Zwar können na[X.]h § 2 [X.] [X.]ie [X.]ort enumerativ aufgezählten Vereinbarungen
so au[X.]h eine [X.] (§ 2 Nr. 4 [X.])
[X.]ur[X.]h Einigung un[X.] Eintragung in [X.]as Grun[X.]bu[X.]h zum Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts [X.] wer[X.]en. Daraus ergibt si[X.]h aber nur, [X.]ass [X.]iese Vereinbarungen wäh-ren[X.] [X.]er gesamten Dauer [X.]es Er[X.]aure[X.]hts zwis[X.]hen [X.]em jeweiligen Grun[X.]-stü[X.]kseigentümer un[X.] [X.]em jeweiligen Er[X.]aubere[X.]htigten wirken (vgl. Senat, 16
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Urteil vom 24. November 1989
[X.], [X.], 230, 234). Dur[X.]h [X.]ie Eintragung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts in [X.]as [X.] (§ 11 [X.], § 873 [X.]) un[X.] [X.]ur[X.]h [X.]ie Bezugnahme auf [X.]ie Eintragungsbewilligung (§ 14 Abs. 1 Satz 3 [X.]) erlangt eine von [X.]er Bewilligung umfasste [X.] [X.]ingli[X.]he Wirkung gegenüber [X.]em jeweiligen Er[X.]aubere[X.]htigten (vgl. Senat, Urteil vom 28. September 1984
V
ZR 135/83, NJW 1985, 1464 f.). Hingegen lässt si[X.]h § 2 [X.] ni[X.]ht entnehmen, [X.]ass [X.]er währen[X.] [X.]er [X.] eines früheren Er[X.]aubere[X.]htigten entstan[X.]ene [X.] eine [X.]ingli[X.]he Wirkung [X.]ahingehen[X.] zukommt, [X.]ass er au[X.]h gegenüber [X.]em neuen Er[X.]aubere[X.]htigten gelten[X.] gema[X.]ht wer[X.]en kann.
[X.]) Eine sol[X.]he Wirkung ergibt si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht aus [X.]er Regelung [X.]es § 3 Halbsatz 1 [X.], na[X.]h [X.]er [X.]er [X.] [X.]es [X.]s ni[X.]ht von [X.]em Eigentum an [X.]em Grun[X.]stü[X.]k getrennt wer[X.]en kann (so aber [X.], Rpfleger 1979, 329, 330). Der Gesetzgeber wollte hier[X.]ur[X.]h
Trennbarkeit von [X.] un[X.] Eigentum am Er[X.]augrun[X.]stü[X.]k be-für[X.]htet wur[X.]e (vgl. amtl. Begrün[X.]ung zu § 3 [X.], [X.] 1919 Nr. 26 vom 31. Januar 1919). Eine weitergehen[X.]e Wirkung [X.]ergestalt, [X.]ass si[X.]h [X.]er [X.] immer gegen [X.]en jeweiligen Er[X.]aubere[X.]htigten ri[X.]htet, ist we[X.]er [X.]em Wortlaut no[X.]h [X.]em Normzwe[X.]k zu entnehmen (vgl. [X.], 1993, [X.]; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 2
[X.] Rn. [X.]/von
[X.]/M[X.]ß, [X.], 3. Aufl., [X.] Rn. 90).
[X.][X.]) Au[X.]h [X.]ie Regelung [X.]es § 33 Abs. 1 Satz 3 [X.], wona[X.]h beim Heimfall, also bei Übertragung [X.]es [X.]ingli[X.]hen Re[X.]hts (vgl. Senat, Urteil vom 26.
Juni 2015
[X.], NJW 2015, 3436 Rn. 43), [X.]ie auf [X.]em Er[X.]au-re[X.]ht lasten[X.]en Re[X.]hte
soweit sie ni[X.]ht Grun[X.]pfan[X.]re[X.]hte o[X.]er Reallasten sin[X.] (§
33 Abs. 1 Satz 1 [X.])
erlös[X.]hen, bietet keine Grun[X.]lage für [X.]ie 19
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Annahme eines [X.]ingli[X.]hen Charakters [X.]es [X.]s (so aber [X.], [X.] 1983, 477 f.; [X.], [X.] 1979, 329, 331; [X.], [X.] 1961, 53, 55).
(1) § 33 Abs. 1 Satz 3 [X.] regelt nur [X.]ie Re[X.]htswirkungen [X.]es [X.] [X.]es Er[X.]aure[X.]hts auf [X.]essen Belastungen. Mit [X.]er Vors[X.]hrift wollte [X.]er Gesetzgeber hervorheben, [X.]ass [X.]ie wirts[X.]haftli[X.]h wi[X.]htigsten Belastungen [X.]es Er[X.]aure[X.]hts beim Heimfall bestehen bleiben (vgl. amtl. Begrün[X.]ung zu §
33 [X.], [X.] 1919 Nr. 26 vom 31. Januar 1919; [X.], Das Er[X.]aure[X.]ht, 1987, [X.]). Dur[X.]h [X.]ie Gegenüberstellung von Satz 1 un[X.] Satz 3 [X.]er Regelung wir[X.] klargestellt, wel[X.]he Re[X.]hte erlös[X.]hen un[X.] wel[X.]he be-[X.]). Für eine [X.]ingli[X.]he Wirkung [X.]es [X.]s gibt es [X.]agegen kei-nen Anhaltspunkt. Der Gesetzgeber hat [X.]en [X.] vielmehr nur als s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Anspru[X.]h [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers ausgestaltet (vgl. [X.], Urteil vom 20. Oktober 1965
VIII [X.], NJW
1966, 730).
(2) Au[X.]h [X.]ie Systematik spri[X.]ht gegen eine [X.]ingli[X.]he Wirkung [X.]es ent-stan[X.]enen [X.]s gegenüber einem Re[X.]htsna[X.]hfolger. Denn eine einer Vormerkung entspre[X.]hen[X.]e [X.]ingli[X.]he Absi[X.]herung ist in § 31 Abs.
4 Satz
1 [X.] nur für [X.]en Anspru[X.]h [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten auf Erneue-rung un[X.] ni[X.]ht
wie etwa in § 14 [X.]es früheren RHeimstG
au[X.]h für [X.]en [X.] [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers bestimmt wor[X.]en (vgl. [X.]/[X.], Immobilienre[X.]ht, § 2 [X.] Rn. 19; [X.], Das Er[X.]aure[X.]ht, 1987, S.
275; Palan[X.]t/[X.], [X.], 74. Aufl., § 2 [X.] Rn. 1).
(3) Hinzu tritt [X.]er Zwe[X.]k [X.]es §
33 [X.]. Er will mit [X.]em Fortbestan[X.] [X.]er wi[X.]htigsten Belastungen [X.]ie Beleihungsfähigkeit [X.]es Er[X.]aure[X.]hts [X.]. Eine Zugehörigkeit au[X.]h [X.]es konkreten [X.]s zum Er[X.]au-re[X.]htsinhalt wäre [X.]agegen geeignet, potentielle Bieter abzus[X.]hre[X.]ken un[X.] [X.]a-21
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mit [X.]ie Befrie[X.]igungs[X.]han[X.]en [X.]er Realgläubiger zu min[X.]ern ([X.], Das Erb-Er[X.]au-re[X.]htsinhalts, 1993, [X.] f.). Denn aus [X.]em Grun[X.]bu[X.]h ist nur [X.]er Heimfall-grun[X.] als sol[X.]her, ni[X.]ht aber au[X.]h [X.]er Eintritt seiner Voraussetzungen ersi[X.]ht-li[X.]h, so [X.]ass ein Interessent für [X.]en Erwerb in [X.]er Zwangsversteigerung nie-mals auss[X.]hließen könnte, na[X.]h [X.]er Ersteigerung einem [X.] aus-gesetzt zu sein.
[X.][X.]) Soweit [X.]er Bun[X.]esgeri[X.]htshof ents[X.]hie[X.]en hat, [X.]ass [X.]er [X.] in [X.]er Insolvenz [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten [X.]en Grun[X.]stü[X.]kseigentümer zur Ausson[X.]erung na[X.]h §
47 [X.] bere[X.]htigt, kann [X.]em für [X.]en vorliegen[X.]en Zusammenhang keine Aussage entnommen wer[X.]en. Der [X.] wir[X.] in [X.]iesem Zusammenhang zwar als ein [X.]ingli[X.]her Anspru[X.]h bezei[X.]hnet ([X.], Urteil vom 19. April 2007
[X.], [X.], 1218 Rn. 13). Hierauf kam es aber ni[X.]ht maßgebli[X.]h an, [X.]a au[X.]h s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]he Ansprü[X.]he zur Ausson[X.]erung bere[X.]htigen können (vgl. [X.], Urteil vom 10. Februar 2011

[X.], NJW 2011, 1282 Rn. 19).
ee) S[X.]hließli[X.]h ist [X.]ie Annahme eines bloß s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Charakters [X.]es [X.]s au[X.]h interessengere[X.]ht.
(1) Setzt si[X.]h [X.]er Heimfallgrun[X.] in [X.]er Person [X.]es [X.] fort, etwa in einer fortgeführten vertragswi[X.]rigen Nutzung [X.]es Bauwerks, so sin[X.] [X.]ie [X.] erneut erfüllt un[X.] es entsteht ein (neuer)
gegen [X.]en [X.] geri[X.]hteter [X.]. Bei einem vertragstreuen Verhalten [X.]es Er-stehers ist hingegen ein bere[X.]htigtes Interesse [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers an [X.]er Rü[X.]kübertragung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts ni[X.]ht gegeben (vgl. [X.]/[X.], [X.], 3.
Aufl., § 2 [X.] Rn. 19; [X.], Das Er[X.]aure[X.]ht, 1987, S.

Zu[X.]em können [X.]em Grun[X.]stü[X.]kseigentümer gegen [X.]en ursprüngli[X.]hen Erb-24
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baubere[X.]htigten Ansprü[X.]he gemäß §§ 280, 283 [X.] bzw. § 285 [X.] zustehen (vgl. [X.], Praktis[X.]he Fragen [X.]es Er[X.]aure[X.]hts, 7. Aufl., Rn. 178; Mohrbut-ter, [X.] un[X.] [X.]er Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts bei [X.]essen Zwangs-versteigerung, 1995, [X.]; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 2
[X.] Rn.
19).
(2) Der Gefahr, [X.]ass [X.]er Er[X.]aubere[X.]htigte [X.]as Er[X.]aure[X.]ht zur Vereite-lung [X.]es [X.]s veräußert, kann [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer [X.] wirken. Insbeson[X.]ere kann er einen [X.] na[X.]h [X.]essen Ent-stehung

gegebenenfalls mittels einer einstweiligen Verfügung

[X.]ur[X.]h eine Vormerkung na[X.]h §
883 Abs. 1 [X.] absi[X.]hern (vgl. [X.], Praktis[X.]he Fra-gen [X.]es Er[X.]aure[X.]hts, 7. Aufl., Rn. 178; Mohrbutter, [X.] un[X.] [X.]er Inhalt [X.]es Er[X.]aure[X.]hts bei [X.]essen Zwangsversteigerung, 1995, [X.]; [X.]/[X.], Immobilienre[X.]ht, § 2 [X.] Rn. 19; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 2 [X.] Rn.
14, 19).
Zutreffen[X.] ist zwar, [X.]ass si[X.]h [X.]ie Vormerkung in [X.]er Zwangsversteige-rung ni[X.]ht gegenüber vorrangigen Grun[X.]pfan[X.]re[X.]hten [X.]ur[X.]hsetzen kann. Aller-[X.]ings ist zu berü[X.]ksi[X.]htigen, [X.]ass [X.]ie §§ 5 bis 8 [X.] eine beson[X.]ers ausgestaltete Regelung zur Si[X.]herung [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers gegenüber beeinträ[X.]htigen[X.]en Verfügungen [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten enthalten ([X.]/[X.], Immobilienre[X.]ht, § 2 [X.] Rn. 19). So kann als Inhalt [X.]es Er[X.]au-re[X.]hts vereinbart wer[X.]en, [X.]ass [X.]er Er[X.]aubere[X.]htigte zur Veräußerung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts
o[X.]er zu [X.]essen Belastung mit einem Grun[X.]pfan[X.]re[X.]ht o[X.]er einer Reallast [X.]er Zustimmung [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers be[X.]arf. In [X.]iesem [X.] erweitert § 8 [X.] [X.]en S[X.]hutz [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers hinsi[X.]htli[X.]h sol[X.]her Verfügungen, [X.]ie im Wege [X.]er Zwangsvollstre[X.]kung o[X.]er [X.]er Arrestvollziehung o[X.]er [X.]ur[X.]h [X.]en Insolvenzverwalter erfolgen. Hiervon ist insbeson[X.]ere [X.]er Zus[X.]hlag in [X.]er Zwangsversteigerung erfasst (vgl. hierzu Se-nat, Bes[X.]hluss vom 8. Juli 1960

[X.], [X.]Z 33, 76, 90 ff.).
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(3) Entgegen [X.]er Auffassung [X.]es [X.] ist [X.]ie Mögli[X.]hkeit [X.]er Gel-ten[X.]ma[X.]hung [X.]es [X.]s gegen [X.]en Ersteher au[X.]h ni[X.]ht [X.]ann zwingen[X.] geboten, wenn [X.]er Ersteher

wie hier

ein er[X.]auzinsloses Er[X.]au-re[X.]ht erlangt.
(a) Zutreffen[X.] ist aller[X.]ings, [X.]ass

sofern [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer [X.]em Grun[X.]pfan[X.]re[X.]htsgläubiger [X.]en Vorrang vor seiner [X.] ei[X.]äumt

[X.]ie Reallast [X.]en Re[X.]hten [X.]es betreiben[X.]en Gläubigers na[X.]hgeht un[X.] [X.]aher ni[X.]ht in [X.]as geringste Gebot fällt, son[X.]ern na[X.]h § 91 [X.] erlis[X.]ht (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 25. September 1981

[X.], [X.]Z 81, 358, 361).
(b) Hat si[X.]h [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer im Er[X.]aure[X.]htsvertrag [X.]ie Zu-stimmung zur Veräußerung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts gemäß § 5 Abs. 1 [X.] vorbehalten, kann er im Fall [X.]er Zwangsversteigerung [X.]ie Genehmigung zur Veräußerung von [X.]er Übernahme seiner Re[X.]hte [X.]ur[X.]h
[X.]en Ersteher abhängig ma[X.]hen. Dies gilt zwar na[X.]h [X.]er Re[X.]htspre[X.]hung [X.]es Senats (Bes[X.]hluss vom 26. Februar 1987

[X.], [X.], 107, 114) ni[X.]ht, wenn

wie hier

ein vorrangiger Grun[X.]pfan[X.]re[X.]htsgläubiger [X.]ie Zwangsversteigerung betreibt un[X.] [X.]er Eigentümer [X.]ie Verweigerung seiner Zustimmung le[X.]igli[X.]h [X.]arauf stützt, [X.]ass [X.]er Meistbieten[X.]e ni[X.]ht bereit ist, in [X.]ie s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen [X.] hinsi[X.]htli[X.]h [X.]es [X.] einzutreten. In [X.]iesem Fall hat [X.]er [X.] aber seine Mögli[X.]hkeiten, si[X.]h laufen[X.]e Einkünfte aus [X.]em Grun[X.]stü[X.]k in Form [X.]es [X.] zu vers[X.]haffen, selbst einges[X.]hränkt, in[X.]em er einer Belastung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts mit einem Grun[X.]pfan[X.]re[X.]ht zugestimmt hat, [X.]as [X.]er [X.] im Rang vorgeht (Senat, Bes[X.]hluss vom 26.
Februar 1987

[X.], [X.]O).
([X.]) Im Übrigen kann [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer [X.]ie Ents[X.]hei[X.]ung, mit seiner [X.] hinter Grun[X.]pfan[X.]re[X.]hte zurü[X.]kzutreten, um eine 29
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bessere Beleihung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts zu ermögli[X.]hen, von einer sogenannten Stillhalteerklärung [X.]es Gläubigers abhängig ma[X.]hen, wona[X.]h [X.]ieser im Fall [X.]er Zwangsversteigerung zustimmt, [X.]ass na[X.]h § 59 [X.] abwei[X.]hen[X.]e Versteige-rungsbe[X.]ingungen festgesetzt wer[X.]en, [X.]ie [X.]en Fortbestan[X.] [X.]er Er[X.]auzinsreal-last vorsehen (vgl. hierzu von [X.]/[X.], Han[X.]bu[X.]h [X.]es Er[X.]aure[X.]hts, 5.
Aufl., Rn. 6.257 ff.; Fre[X.]kmann in Fre[X.]kmann/[X.]/[X.], Das Er[X.]au-re[X.]ht in [X.]er Finanzierungspraxis, 2. Aufl., Rn. 238 ff.). Na[X.]h [X.]em mit Wirkung zum 1.
Oktober 1994 neu eingefügten § 9 Abs. 3 Nr. 1 [X.] kann nun-mehr als Inhalt [X.]es [X.] vereinbart wer[X.]en, [X.]ass [X.]ie Reallast abwei-[X.]hen[X.] vom § 52 Abs. 1 [X.] mit ihrem Hauptanspru[X.]h bestehen bleibt, wenn [X.]er Inhaber eines vorgehen[X.]en o[X.]er glei[X.]hstehen[X.]en [X.]ingli[X.]hen Re[X.]hts [X.]ie Zwangsversteigerung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts betreibt.
(4) Demgegenüber ist [X.]er Ersteher [X.]es Er[X.]aure[X.]hts s[X.]hutzbe[X.]ürftig, [X.]a er si[X.]h keine zuverlässige Kenntnis [X.]arüber vers[X.]haffen kann, ob zum Zeit-punkt [X.]es Zus[X.]hlags [X.]ie Voraussetzungen [X.]es [X.] vorliegen un[X.] [X.]aher [X.]ie Gefahr besteht, [X.]ass er von [X.]em Grun[X.]stü[X.]kseigentümer auf Übertragung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts in Anspru[X.]h genommen wir[X.]. Soweit [X.]ie Ansi[X.]ht vertreten wir[X.], [X.]ass [X.]em Grun[X.]stü[X.]kseigentümer, wenn [X.]ie Voraussetzungen [X.]es [X.] bereits eingetreten sin[X.] o[X.]er [X.]ieser sogar s[X.]hon ausgeübt wor[X.]en ist, [X.]ie Pfli[X.]ht treffe, [X.]ies [X.]em Vollstre[X.]kungsgeri[X.]ht anzuzeigen ([X.], [X.], 20.
Aufl., § 15 [X.]. 13.17 unter [X.]), führt [X.]ies zu keiner an[X.]eren Bewertung. Zum einen bleibt [X.]ie re[X.]htli[X.]he Grun[X.]lage [X.]er Anzeigepfli[X.]ht im Unklaren. Zum an[X.]eren soll bei einer Verletzung [X.]er Anzeigepfli[X.]ht [X.]ie spätere Gelten[X.]ma-[X.]hung [X.]es [X.]s gegenüber [X.]em Ersteher als unzulässige Re[X.]htsausübung angesehen wer[X.]en können, was letztli[X.]h keine strikte, son-[X.]ern eine von [X.]en Umstän[X.]en [X.]es Einzelfalls abhängige Wertung [X.]arstellt. Dies wir[X.] [X.]em S[X.]hutzbe[X.]ürfnis [X.]es [X.] ni[X.]ht in hinrei[X.]hen[X.]em Maße gere[X.]ht un[X.] beeinträ[X.]htigt letztli[X.]h [X.]ie Beleihungsfähigkeit [X.]es Er[X.]aure[X.]hts.
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[X.]) Kommt somit [X.]em [X.] keine [X.]ingli[X.]he Wirkung zu, kann [X.]er Kläger von [X.]er Beklagten ni[X.]ht [X.]ie Rü[X.]kübertragung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts mit [X.]er Begrün[X.]ung verlangen, [X.]ass si[X.]h [X.]er frühere Er[X.]aubere[X.]htigte mit [X.]er Zahlung [X.]es [X.] in Höhe zweier Jahresbeiträge in Verzug befun[X.]en habe.
2. Das Berufungsurteil erweist si[X.]h au[X.]h ni[X.]ht aus an[X.]eren Grün[X.]en als ri[X.]htig (§ 561
ZPO). Dass [X.]ie Beklagte auf [X.]ie Auffor[X.]erung [X.]er Klägerin hin ni[X.]ht [X.]ie si[X.]h auf [X.]en Er[X.]auzins beziehen[X.]en s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Verpfli[X.]htun-gen [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten übernommen hat, begrün[X.]et keinen [X.] na[X.]h § 12 Nr. 4 [X.].
a) Entgegen [X.]er Ansi[X.]ht [X.]er Beklagten s[X.]heitert ein sol[X.]her Anspru[X.]h al-ler[X.]ings ni[X.]ht s[X.]hon [X.]aran, [X.]ass sie [X.]as Er[X.]aure[X.]ht im Wege [X.]er [X.] erworben hat. Die Regelung in § 12 Nr. 4 [X.] ist ni[X.]ht auf einen re[X.]htsges[X.]häftli[X.]hen Erwerb [X.]es Er[X.]aure[X.]hts bes[X.]hränkt.
[X.]) Die in [X.]em [X.] zum Heimfall [X.]es Re[X.]hts vereinbarten Regelungen sin[X.] Bestan[X.]teil [X.]es [X.]ingli[X.]hen, von [X.]er Eintragungs-bewilligung ge[X.]e[X.]kten Inhalts [X.]es Er[X.]aure[X.]hts. Diese [X.]arf [X.]as Revisionsge-ri[X.]ht selbst auslegen. Bei [X.]er Auslegung ist auf [X.]en Wortlaut un[X.] [X.]en Sinn ab-zustellen, wie er si[X.]h aus [X.]er Grun[X.]bu[X.]heintragung un[X.] [X.]er [X.]arin in Bezug ge-nommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betra[X.]hter
als nä[X.]hstliegen[X.]e Be[X.]eutung ergibt. Umstän[X.]e außerhalb [X.]ieser Urkun[X.]en [X.]ürfen nur insoweit mit herangezogen wer[X.]en, als sie na[X.]h [X.]en beson[X.]eren Verhält-nissen [X.]es Einzelfalls für je[X.]ermann ohne weiteres erkennbar sin[X.] (vgl. Senat, Versäumnisurteil vom 11.
Juli 2014

[X.], [X.]Z 202, 77, Rn. 7 mwN).
[X.]) Na[X.]h [X.]em Wortlaut [X.]es § 12 Nr. 4 [X.] entsteht ein [X.] au[X.]h [X.]ann, wenn [X.]er Erwerber [X.]es Er[X.]aure[X.]hts ni[X.]ht [X.]ur[X.]h seinen Vorgänger im Re[X.]ht [X.]ie vertragli[X.]hen Verpfli[X.]htungen [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten 34
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gegenüber [X.]em Grun[X.]stü[X.]kseigentümer aus [X.]iesem Vertrag mit [X.]er Maßgabe auferlegt wor[X.]en sin[X.], [X.]ass [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer unmittelbar [X.]as Re[X.]ht erwirbt, [X.]ie Erfüllung [X.]er Verpfli[X.]htungen zu for[X.]ern. Mit [X.]iesem Wortlaut ist ohne weiteres ein
Verstän[X.]nis vereinbar, [X.]ass au[X.]h [X.]en Erwerb [X.]es Er[X.]au-re[X.]hts im Rahmen [X.]er Zwangsversteigerung erfasst. Der Ersteher fällt unter [X.]. Au[X.]h kann [X.]ie For-r-[X.]en, [X.]ass [X.]er Ersteher je[X.]enfalls ni[X.]ht an [X.]ie s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Verpfli[X.]htungen [X.]es früheren Er[X.]aubere[X.]htigten gebun[X.]en ist. Hinzu kommt, [X.]ass Sinn un[X.] Zwe[X.]k [X.]er Regelung [X.]es § 12 Nr. 4 [X.] kein tragfähiges Argument für ihre Bes[X.]hränkung auf [X.]ie re[X.]htsges[X.]häftli[X.]he Veräußerung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts lie-fert. Die Regelung will [X.]ie Übernahme [X.]er s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Verpfli[X.]htungen auf [X.]en Erwerber si[X.]herstellen. Hierfür ist es grun[X.]sätzli[X.]h ohne Belang, ob [X.]er Erwerb [X.]es Er[X.]aure[X.]hts re[X.]htsges[X.]häftli[X.]h o[X.]er [X.]ur[X.]h einen Zus[X.]hlag erfolgt.
b) Je[X.]o[X.]h kann [X.]er Kläger [X.]ie Übernahme [X.]er si[X.]h auf [X.]en Er[X.]auzins beziehen[X.]en s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Verpfli[X.]htungen [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten [X.]ur[X.]h [X.]ie Beklagte ni[X.]ht verlangen, na[X.]h[X.]em er [X.]er Bestellung einer gegenüber [X.]er [X.] vorrangigen Grun[X.]s[X.]hul[X.] an [X.]em Er[X.]aure[X.]ht zugestimmt hat.
[X.]) Der Senat hat bereits ents[X.]hie[X.]en, [X.]ass [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer [X.]ie Zustimmung zur Veräußerung [X.]es Er[X.]aure[X.]hts [X.]ur[X.]h Zus[X.]hlag in [X.]er Zwangsversteigerung ni[X.]ht allein [X.]eshalb versagen [X.]arf, weil [X.]ie Er[X.]auzins-reallast infolge [X.]es Zus[X.]hlags erlis[X.]ht. Dies gilt au[X.]h, soweit [X.]er Ersteher ni[X.]ht zur Übernahme [X.]er si[X.]h auf [X.]en Er[X.]auzins beziehen[X.]en s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Verpfli[X.]htungen [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten bereit ist. Es wäre mit [X.]em Sinn [X.]er Zustimmung [X.]es Grun[X.]stü[X.]kseigentümers zur Bestellung einer Grun[X.]s[X.]hul[X.] an [X.]em Er[X.]aure[X.]ht ni[X.]ht vereinbar, [X.]ie Befrie[X.]igung [X.]es Grun[X.]s[X.]hul[X.]gläubigers 39
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aus [X.]em Er[X.]aure[X.]ht von Voraussetzungen abhängig zu ma[X.]hen, [X.]ie im [X.] ni[X.]ht vorgesehen sin[X.]. Die Wertlosigkeit bestehenbleiben[X.]er s[X.]hul[X.]re[X.]htli-[X.]her Ansprü[X.]he gegen [X.]en bisherigen Er[X.]aubere[X.]htigten un[X.] eine fehlen[X.]e De[X.]kung für einen Wertersatz na[X.]h §§
92, 111 [X.] führen zu keiner an[X.]eren Beurteilung; au[X.]h [X.]ieses Risiko hat [X.]er Grun[X.]stü[X.]kseigentümer mit seinem Rangrü[X.]ktritt übernommen. Zu einer an[X.]eren Risikoverteilung be[X.]ürfte es eines Eingreifens [X.]es Gesetzgebers (Senat, Bes[X.]hluss vom 26. Februar 1987

[X.], [X.], 107, 116).
[X.]) Hier geht es zwar ni[X.]ht um [X.]ie Zustimmung [X.]es [X.]s zu [X.]em Erwerb [X.]es Er[X.]aure[X.]hts; [X.]ie Beklagte hat vielmehr [X.]as Erb-baure[X.]ht bereits [X.]ur[X.]h [X.]en Zus[X.]hlag erworben. Deren fehlen[X.]e Bereits[X.]haft zur Übernahme [X.]er si[X.]h auf [X.]en Er[X.]auzins beziehen[X.]en s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]hen Ver-pfli[X.]htungen [X.]es früheren Er[X.]aubere[X.]htigten soll aber einen [X.] begrün[X.]en. Diese Fallgestaltung re[X.]htfertigt je[X.]o[X.]h keine an[X.]ere Bewertung.
Zwar wir[X.] [X.]em Ersteher [X.]es Er[X.]aure[X.]hts in [X.]iesen Fällen na[X.]h [X.]em Er[X.]aure[X.]htsvertrag meist eine Ents[X.]hä[X.]igung zustehen. Diese wir[X.] aber re-gelmäßig ni[X.]ht [X.]em Verkehrswert [X.]es Er[X.]aure[X.]hts entspre[X.]hen, wie au[X.]h [X.]er vorliegen[X.]e Fall zeigt. Die Ents[X.]hä[X.]igung [X.]er Beklagten wür[X.]e si[X.]h auf [X.]en Verkehrswerts [X.]er vorhan[X.]enen bauli[X.]hen Anlagen bes[X.]hränken, wobei si[X.]h [X.]ieser Betrag auf 50% re[X.]uziert, wenn [X.]ie Heimfallgrün[X.]e auf ein Vers[X.]hul[X.]en [X.]es Er[X.]aubere[X.]htigten zurü[X.]kzuführen sin[X.] (§ 13 [X.]). Das Bestehen eines Ents[X.]hä[X.]igungsanspru[X.]hs än[X.]ert [X.]aher ni[X.]hts [X.]aran, [X.]ass ein [X.] au[X.]h in [X.]iesen Fällen [X.]em Zwe[X.]k [X.]er Einräumung eines

gegenüber [X.]er [X.] vorrangigen

Grun[X.]pfan[X.]re[X.]hts an [X.]em Er[X.]aure[X.]ht zuwi[X.]erliefe.
Es bleibt [X.]aher hinsi[X.]htli[X.]h [X.]es [X.] au[X.]h hier bei [X.]er si[X.]h aus [X.]em Rangrü[X.]ktritt ergeben[X.]en Risikoverteilung. Ist ein Grun[X.]stü[X.]k o[X.]er Erb-41
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baure[X.]ht (§ 11 Abs. 1 [X.]) mit mehreren Re[X.]hten belastet, so ist [X.]eren Rangverhältnis (§ 879 [X.]) maßgeben[X.] für [X.]ie Berü[X.]ksi[X.]htigung in [X.]er Zwangsversteigerung. Na[X.]hrangige Re[X.]hte erlös[X.]hen gemäß § 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 [X.] mit [X.]em Zus[X.]hlag; für [X.]ie [X.] gilt insoweit keine Ausnahme. Auf [X.]ieser gesetzli[X.]hen Regelung beruht [X.]ie Be[X.]eutung [X.]er Grun[X.]-s[X.]hul[X.] als Kre[X.]itsi[X.]herungsmittel, un[X.] von [X.]ieser Re[X.]htslage muss au[X.]h je[X.]er Besteller einer Grun[X.]s[X.]hul[X.] ausgehen. Ni[X.]hts an[X.]eres gilt für [X.]en Grun[X.]stü[X.]ks-eigentümer, wel[X.]her [X.]er Belastung eines auf seinem Grun[X.]stü[X.]k ruhen[X.]en Er[X.]aure[X.]hts mit einer Grun[X.]s[X.]hul[X.] zustimmt, [X.]ie seiner [X.] im Rang vorgeht. Diese Zustimmung wäre ohne Sinn, wenn [X.]ie si[X.]h hieraus zwangsläufig ergeben[X.]en gesetzli[X.]hen Folgen vom Grun[X.]stü[X.]kseigentümer ni[X.]ht hingenommen wer[X.]en müssten (Senat, Bes[X.]hluss vom 26.
Februar 1987

[X.], [X.], 107, 115).

III.
Das
Berufungsurteil kann [X.]aher keinen Bestan[X.] haben. Der Verzug [X.]es früheren Er[X.]aubere[X.]htigten mit [X.]en ges[X.]hul[X.]eten [X.] trägt [X.]en von [X.]em Berufungsgeri[X.]ht angenommenen [X.] gegen [X.]ie Beklagte ni[X.]ht. Ein Zahlungsverzug [X.]er Beklagten un[X.] ein [X.]aran anknüpfen[X.]er Heimfall-anspru[X.]h na[X.]h § 12 Nr. 5 [X.] kommt s[X.]hon [X.]eshalb ni[X.]ht im Betra[X.]ht, weil sie [X.]ie [X.] ni[X.]ht übernommen hat.
Weitere Heimfallgrün[X.]e, [X.]ie [X.]er Kläger mit Pfli[X.]htverletzungen begrün-[X.]et, [X.]ie [X.]ur[X.]h [X.]ie Beklagte selbst verwirkli[X.]ht wor[X.]en sein sollen (§ 12 Nr. 1 [X.] un[X.] § 12 Nr. 4 [X.], soweit es [X.]ie Übernahme an[X.]erer, si[X.]h ni[X.]ht auf [X.]en Er[X.]auzins beziehen[X.]e s[X.]hul[X.]re[X.]htli[X.]her Verpfli[X.]htungen betrifft), hat [X.]as Berufungsgeri[X.]ht von seinem re[X.]htli[X.]hen Stan[X.]punkt aus folgeri[X.]htig ni[X.]ht ge-prüft. Demgemäß fehlen [X.]ie [X.]afür erfor[X.]erli[X.]hen Feststellungen, so [X.]ass [X.]ie 44
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Sa[X.]he ni[X.]ht zur En[X.]ents[X.]hei[X.]ung reif ist. Für [X.]en Fall, [X.]ass ein [X.] bestehen sollte, fehlen [X.]arüber hinaus Feststellungen zu [X.]er Höhe [X.]er Heimfallvergütung. Re[X.]htsfehlerhaft verneint [X.]as Berufungsgeri[X.]ht in [X.]iesem Zusammenhang ein Zurü[X.]kbehaltungsre[X.]ht [X.]er Beklagten aus ihrem Anspru[X.]h auf Zahlung [X.]er Heimfallvergütung.
Der Anspru[X.]h auf Heimfallvergütung begrün[X.]et ein Zurü[X.]kbehaltungs-re[X.]ht gegenüber [X.]em [X.] [X.]es Eigentümers na[X.]h § 273 Abs. 1 [X.] (vgl. Senat, Urteil vom 20. April 1990

[X.], [X.]Z 111, 154, 156). Das Berufungsgeri[X.]ht geht im Ausgangspunkt no[X.]h zutreffen[X.] [X.]avon aus, [X.]ass si[X.]h [X.]er Er[X.]aubere[X.]htigte auf [X.]ieses Zurü[X.]kbehaltungsre[X.]ht ausnahms-weise [X.]ann ni[X.]ht berufen kann, wenn er zuvor seine Mitwirkung an [X.]er für [X.]ie Bestimmung [X.]er Höhe [X.]er Heimfallvergütung erfor[X.]erli[X.]hen Wertermittlung treuwi[X.]rig verweigert hat (vgl. Senat, Urteil vom 22. November 1991

[X.], [X.]Z 116, 161, 164). Zu Unre[X.]ht bejaht es je[X.]o[X.]h ein sol[X.]hes treuwi[X.]-riges Verhalten aufgrun[X.] [X.]es Umstan[X.]s, [X.]ass [X.]ie Beklagte auf [X.]as S[X.]hreiben [X.]es [X.] vom 15. Oktober 2012 ni[X.]ht reagiert habe. Darin hatte [X.]er Kläger [X.]ie Beklagte le[X.]igli[X.]h paus[X.]hal [X.]azu aufgefor[X.]ert, an [X.]er Wertermittlung für [X.]ie Bestimmung [X.]er Höhe [X.]er Heimfallents[X.]hä[X.]igung mitzuwirken. Es fehlte an einem Vors[X.]hlag für ein gemeinsames Vorgehen ebenso wie an einer Auffor[X.]e-rung zu konkreten Han[X.]lungen. Die unterbliebene Reaktion hierauf kann ni[X.]ht bereits als eine treuwi[X.]rige Verweigerung [X.]er Mitwirkung angesehen wer[X.]en. Dem Kläger blieb unbenommen, [X.]as na[X.]h § 14 [X.] vorgesehene Verfahren einzuleiten un[X.] einen von [X.]er In[X.]ustrie-
un[X.] Han[X.]elskammer zu benennen[X.]en Guta[X.]hterauss[X.]huss anzurufen. Erst wenn [X.]ie Beklagte ihre Mitwirkung hieran verweigert un[X.] eine Wertermittlung [X.]ur[X.]h [X.]en Guta[X.]hterauss[X.]huss vereitelt hätte, könnte von einem re[X.]htsmissbräu[X.]hli[X.]hen Verhalten ausgegangen wer-[X.]en. Au[X.]h [X.]er Umstan[X.], [X.]ass [X.]ie Beklagte [X.]en [X.] bestritten un[X.] ihr Zurü[X.]kbehaltungsre[X.]ht nur hilfsweise ausgeübt hat, führt zu keiner an[X.]eren 46
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re[X.]htli[X.]hen Bewertung, [X.]a es si[X.]h hierbei um ein prozessual zulässiges Verhal-ten han[X.]elt. An [X.]ie Annahme einer treuwi[X.]rig verweigerten Mitwirkung bei [X.]er Wertfeststellung sin[X.] strenge Anfor[X.]erungen zu stellen; sie liegt nur vor, wenn [X.]er Er[X.]aubere[X.]htigte [X.]ie Wertfeststellung willentli[X.]h vereitelt o[X.]er zumin[X.]est ein[X.]eutig zum Aus[X.]ru[X.]k bringt, er wer[X.]e seinen Mitwirkungspfli[X.]hten ni[X.]ht na[X.]hkommen (vgl. zum ähnli[X.]h gelagerten Fall [X.]er en[X.]gültigen Erfüllungsver-weigerung: [X.], Urteil vom 19. Dezember 2012

[X.], NJW 2013, 1074, Rn. 22; [X.], Urteil vom 21. Dezember 2005 -
VIII ZR 49/05, [X.], 1355 Rn. 25 mwN). Dass [X.]ie Beklagte mit sa[X.]hli[X.]hen Grün[X.]en einen gegen sie geri[X.]hteten [X.] in Abre[X.]e stellt, genügt hierfür je[X.]enfalls ni[X.]ht.
Das Berufungsurteil ist [X.]aher aufzuheben un[X.] [X.]ie Sa[X.]he zur neuen Ver-han[X.]lung un[X.] Ents[X.]hei[X.]ung an [X.]as Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen (§
562, § 563
Abs. 1 Satz 1 ZPO).
[X.] [X.] Kazele

Göbel Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Ents[X.]hei[X.]ung vom 17.06.2013 -
37 O 353/12 -

KG Berlin, Ents[X.]hei[X.]ung vom 05.06.2014 -
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