Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.07.2017, Az. V ZB 186/15

V. Zivilsenat | REWIS RS 2017, 8055

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ECLI:DE:BGH:2017:130717BVZB186.15.0

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS
V ZB 186/15
vom

13. Juli
2017

in dem Zustimmungsersetzungsverfahren
nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG

Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
ErbbauRG § 5 Abs. 1, § 7 Abs. 1 u. 3
a)
Ein mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann auch die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses sein.
b)
Ist bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu übernehmen, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Erteilung des Zu-schlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erlöschen ei-ner Erbbauzinsreallast geführt hat
(Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 26.
Februar 1987 -
V
ZB 10/86, BGHZ 100, 107).
BGH, Beschluss vom 13. Juli 2017 -
V ZB 186/15 -
OLG Hamburg

AG Hamburg

-
2
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Der V.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Juli
2017
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr.
Göbel und die Richterin Haberkamp

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des Hanseatischen Oberlandesgerichts -
2. Zivilsenat -
vom 20. November
2015 wird auf Kosten der Antragstellerin zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

Gründe:

I.

Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin eines
Grundstücks. Mit notariellem Vertrag vom 18. März 1949 bestellte ihre Rechtsvorgängerin an diesem Grund-stück ein Erbbaurecht. In § 3 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrags (im Folgenden: ErbbV) ist ein jährlicher Erbbauzins von 137,40 DM und in § 3 Abs. 2 eine Wertsicherungsklausel vereinbart, die mit notariellem Vertrag vom 10. Novem-ber 1964 aufgehoben und neu gefasst wurde. Das Erbbaurecht wurde in das Erbbaugrundbuch mit dem Inhalt eingetragen, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.
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In Abteilung II Nr. 1 bis 3 des Erbbaugrundbuchs sind Erbbauzinsreallas-ten von 137,40 DM, 357,29 DM und 504,21 DM eingetragen. Im Nachrang ge-genüber diesen ist für die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin eine Grund-schuld eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 20. Juli 1999 erwarb der jetzige Erbbauberechtigte das Erbbaurecht. Er verpflichtete sich zur Zahlung des je-weils fälligen Erbbauzinses und erkannte
den Erbbaurechtsvertrag
vom 18.
März 1949 mit Weitergabeverpflichtung gegenüber seinen Rechtsnachfol-

Die Antragstellerin betreibt aus der Grundschuld die Zwangsvollstre-ckung in das Erbbaurecht. Im Versteigerungstermin vom 5. Juli 2012 wurde ein

Eine Entscheidung über den Zuschlag erging bisher nicht, weil die Antragsgegnerin ihre Zustimmung verweigert.

Mit Beschluss vom 11. Juli 2013 hat das Amtsgericht auf Antrag der An-tragstellerin die Zustimmung der Antragsgegnerin zur Veräußerung des Erb-baugrundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren durch Erteilung des Zu-schlags an den Meistbietenden ersetzt. Auf die Beschwerde der Antragsgegne-rin hat das Oberlandesgericht den Beschluss abgeändert und den Antrag zu-rückgewiesen. Dagegen richtet sich die zugelassene Rechtsbeschwerde der Antragstellerin, mit welcher sie die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts erreichen möchte. Die Antragsgegnerin beantragt die Zurückwei-sung der Rechtsbeschwerde.

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II.

Nach Ansicht des Beschwerdegerichts
liegen die Voraussetzungen für eine Ersetzung der Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts nicht vor. Die Anpassungsklausel in § 3 ErbbV belege, dass der für den Erbbauberechtigten sichtbar verfolgte Zweck auf Seiten des Eigen-tümers darin bestanden habe, ihm eine laufende, bei einer wesentlichen Steige-rung des Bodenwerts dieser Entwicklung angepasste Rendite aus dem Grund-stück zu verschaffen. Dieser Zweck werde durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung wesentlich beeinträchtigt, wenn der Meistbietende nur die gemäß § 52 ZVG bestehen bleibenden Belastungen mit den vorrangig dinglich gesicherten Erbbauzinsen und nicht die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag
zur Anpassung des Erbbauzinses übernehme. Etwas an-deres folge nicht aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Feb-ruar 1987 (V ZB 10/86, BGHZ 100, 107). Sie sei nicht einschlägig, weil hier die Erbbauzinsreallasten der Grundschuld im Rang vorgingen und von dem
Zu-schlag unberührt blieben. Der Eigentümer könne seine Zustimmung zu einer Veräußerung jedenfalls dann von einer Übernahme der schuldrechtlichen Ver-pflichtungen abhängig machen, wenn die vertraglichen Vereinbarungen erken-nen ließen, dass deren Weitergabe an einen Rechtsnachfolger des Erbbaube-rechtigten erwartet werde. Das sei hier dadurch gegeben, dass der Eigentümer von dem Erbbauberechtigten die Übertragung des Erbbaurechts verlangen könne, wenn dieser bei einem Verkauf des Erbbaurechts mit dem Erwerber nicht die Übernahme aller Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag ver-einbare (§
7 der Anlage zum ErbbV). Im Übrigen habe der gegenwärtige Erb-bauberechtigte den Erbbaurechtsvertrag
mit Weitergabeverpflichtung als für sich verbindlich anerkannt.

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III.

Das hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die gemäß § 7 Abs. 3 Satz 2 ErbbauRG, § 70 Abs. 1 FamFG statthafte und auch im Übrigen gemäß § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg.

1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Beschwerdegericht an, dass die Antragstellerin berechtigt ist, den in § 7 Abs. 1 ErbbauRG geregelten An-spruch auf Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts geltend zu machen und gemäß § 7 Abs. 3 ErbbauRG die Ersetzung der Zustimmung durch das Gericht zu beantragen. § 7 ErbbauRG gilt in sinngemäßer Auslegung des § 8 ErbbauRG auch für Verfügungen, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfol-gen (Senat, Beschluss vom 8. Juli 1960 -
V ZB 8/59, BGHZ 33, 76, 87). Der die Versteigerung eines Erbbaurechts betreibende Gläubiger hat ein selbständiges Antragsrecht nach
§ 7 Abs. 3 ErbbauRG und ist befugt, den Anspruch aus § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG auszuüben (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987

V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 111 f.). In der Zustimmung des Grundstücksei-gentümers zu einer Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht kann auch nicht die Zustimmung zu einer Veräußerung des Erbbaurechts durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, die aus dem Grundpfandrecht betrieben wird, erblickt werden (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 -
V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 112).

2. Rechtsfehlerfrei verneint das Beschwerdegericht einen Anspruch der Antragstellerin auf Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegnerin zur Veräu-ßerung des Erbbaurechts durch Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden nach § 7 Abs. 1 ErbbauRG.

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a) Die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) wird ohne ausreichenden Grund verwei-gert und ist auf Antrag des Erbbauberechtigten zu ersetzen (§ 7 Abs. 3
ErbbauRG), wenn ihm
ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zusteht (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 -
V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 113). Das ist der Fall, wenn anzunehmen ist, dass durch die Veräußerung der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ord-nungsmäßige Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Ver-pflichtungen bietet (§ 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG).

b) Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.
Gegen die Person des Meistbietenden werden zwar keine Bedenken geltend gemacht. Durch die Ertei-lung des Zuschlags an ihn würde
aber der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck wesentlich beeinträchtigt.

aa)
Der mit der Bestellung des in Rede stehenden Erbbaurechts verfolg-te Zweck
der Antragsgegnerin
ist (auch) die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses.

(1) Wird ein Erbbauzins vereinbart (das Erbbaurecht also nicht etwa un-entgeltlich bestellt), ist
die Erzielung dieses Erbbauzinses im allgemeinen ein vom Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts -
jedenfalls auch -
verfolgter Zweck, der zugleich einen Zweck im Sinne des § 7 Abs.
1 Satz
1 ErbbauRG darstellt (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987

V
ZB
10/86, BGHZ 100, 107, 113 f.). Die Vereinbarung eines Erbbauzinses bildet regelmäßig die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts (vgl. Senat, Urteil vom 9. Oktober 2009 -
V ZR 18/09, NJW 2010, 224 Rn. 9; Urteil 9
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vom 22. Januar 2016 -
V ZR 27/14, BGHZ 208, 316 Rn. 23). Auf der Grundlage dieses Rechts erwirtschaftet der Grundstückseigentümer laufende Einkünfte aus dem Grundstück. Dass dies auch hier ein
mit der Bestellung des Erbbau-rechts verbundener
Zweck ist, stellt die Rechtsbeschwerde nicht in Abrede.

(2)
Ein mit der
Bestellung eines Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann auch die Erzielung eines wertgesicher-ten Erbbauzinses sein. Das
ist nicht nur anzunehmen, wenn die
Anpassung des Erbbauzinses dinglich durch Eintragung einer sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassende Reallast nach § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB
oder wenn der schuldrechtliche Anspruch auf Eintragung einer angepassten Reallast durch eine Vormerkung gesichert ist, sondern
auch dann, wenn die Anpassung
nur schuldrechtlich vereinbart ist.

(a)
Es ist allerdings umstritten, ob schuldrechtliche Vereinbarungen hin-sichtlich des Erbbauzinses
zu dem mit der Bestellung eines Erbbaurechts ver-folgten Zweck gehören.

(aa) Nach überwiegender Ansicht, der das Beschwerdegericht folgt, ist
die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses auch dann ein mit der Bestel-lung des Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 1
ErbbauRG,
wenn die Verpflichtung zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzin-ses lediglich aufgrund einer Vereinbarung in dem Erbbaurechtsvertrag besteht und es an einer dinglichen Sicherung fehlt
(vgl. OLG Celle, Rpfleger 1983, 270;
OLG Düsseldorf, FGPrax 2016, 43, 44; Böttcher, Praktische Fragen des
Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 275; Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., §
7
ErbbauRG, Rn. 8; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1788;
Staudinger/Rapp, BGB [2017], § 7 ErbbauRG Rn. 26; v.
Oefele/Winkler/
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Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., § 4 Rn. 201, 205 f.;
Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rn. 133;
vgl. auch
Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10.
Aufl., § 7 Rn. 13). Zur Begründung wird
im Wesentlichen
ausge-führt, der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck ergebe
sich auch aus dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrags und den Umständen seines Zu-standekommens.
Zu den wichtigsten schuldrechtlichen Vereinbarungen in dem Erbbaurechtsvertrag zählten diejenigen über den Erbbauzins und über dessen Anpassung an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse. Der Erwerber des Erbbaurechts müsse die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, die dem mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck dienten, übernehmen. Teilweise wird das einschränkend nur für den Fall angenommen,
dass dem Erbbaurechtsberechtigten vertraglich auferlegt worden ist, dem Erwerber des Erbbaurechts die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses weiterzugeben (vgl. OLG Hamm, OLGZ 1976, 260, 261; OLG Oldenburg, Rpfleger 1985, 203; MüKoBGB/Heinemann, 7. Aufl., ErbbauRG § 7 Rn. 10; Erman/Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 7 ErbbauRG Rn. 2).

(bb) Nach anderer
Ansicht ist
der
rein
schuldrechtliche Anspruch auf Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses
unbeachtlich. Der Zweck des Erb-baurechts werde durch den
dinglichen Inhalt des Erbbaurechts bestimmt. Allein der dinglich gesicherte Erbbauzins gehöre deshalb zu dem mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck
(vgl. OLG Hamm, FGPrax 2012, 229, 230; BeckOK
ErbbauRG/Maaß, 41. Edition,
§ 7 Rn. 7; Soergel/Stürner, BGB, 13.
Aufl., § 7 ErbbauVO Rn. 3; Hagemann, Rpfleger 1985, 203, 204).

(b)
Richtigerweise ist die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses auch dann als ein von dem Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erb-baurechts verfolgter Zweck nach § 7 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG anzusehen, 16
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wenn der Erbbaurechtsvertrag eine Anpassungsklausel enthält, der Anpas-sungsanspruch aber nicht mit dinglicher Wirkung gesichert worden ist.

Der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck des Grund-stückseigentümers im Sinne des §
7 ErbbauRG ist nicht nur nach dem ver-tragsgemäßen Inhalt des Erbbaurechts (§ 2 ErbbauRG) zu bestimmen (Senat, Beschluss vom 26. Februar 1987 -
V ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 114). Maßge-bend sind vielmehr die bei der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Interes-sen des Eigentümers (vgl. Begründung zu § 7 Erbbaurechtsverordnung, RAnZ Nr. 26 vom 31. Januar 1919, Beilage 1). Diese ergeben
sich in erster Linie aus
dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrags und den Umständen seines Zustande-kommens (vgl. BayObLGZ 1972, 260, 263; OLG Hamm, FGPrax 2012, 229; Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 7 ErbbauRG Rn. 5; BeckOK
ErbbauRG/Maaß, 41. Edition, § 7 Rn. 5; MüKoBGB/Heinemann, 7. Aufl.,
ErbbauRG § 7 Rn. 5; Ingenstau/Hustedt, ErbbauRG, 10. Aufl., § 7 Rn. 9;
Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rn. 132;
v. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., § 4 Rn. 198, 206; ähnlich Staudinger/Rapp, BGB [2017], § 7 ErbbauRG Rn. 26: Geschäftsgrund-lage). Der Zweck muss aber für den Erbbauberechtigten erkennbar gewesen und von ihm hingenommen worden sein (so auch
RGRK/Räfle, BGB, 12. Aufl., § 7 ErbbVO Rn. 5, der
die Erzielung eines Erbbauzinses allerdings nicht als Zweck im Sinne von §
7 ErbbauRG ansieht).

Ist das Erbbaurecht entgeltlich bestellt, verfolgt der Grundstückseigentü-mer für den Erbbauberechtigten erkennbar den Zweck, für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts eine angemessene Rendite zu erzielen. Bei Erlass der Erb-baurechtsverordnung wurde nur deshalb davon
abgesehen, die Erbbauzins-pflicht zum Inhalt des Erbbaurechts zu erklären, weil dies wegen des Interesses 18
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an der Beleihbarkeit des Erbbaurechts als unzweckmäßig angesehen wurde. Damit wäre ein Zurückrücken des Erbbauzinses hinter die Hypothek ausge-schlossen und die Beleihung von Erbbaurechten unnötig erschwert worden (vgl. Begründung zu §
9 Erbbaurechtsverordnung, RAnZ Nr. 26 vom 31.
Januar
1919, Beilage 1). Im Verhältnis zu dem Erbbauberechtigten sollte damit eine Abwertung des Interesses des Grundstückseigentümers, bei der Be-stellung eines entgeltlichen Erbbaurechts den Erbbauzins zu erzielen, nicht verbunden sein. Die Wertsicherung des Erbbauzinses war dem Grundstücksei-gentümer nach der bis zum 30. September 1994 geltenden Rechtslage -
und damit für das hier in Rede stehende Erbbaurecht -
aber nur durch die Vereinba-rung einer schuldrechtlichen Wertsicherungsklausel möglich.
Der dingliche Erb-bauzins musste nämlich der Höhe nach im Voraus für die ganze Dauer des Erbbaurechts bestimmt sein (§ 9 Abs. 2 Satz 1 ErbbauVO
in der bis zum 30.
September 1994 geltenden Fassung), so dass eine Anpassungsklausel nur auf schuldrechtlicher Grundlage vereinbart und dingliche Wirkung nur durch Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Änderung oder Neubestellung einer Erbbauzinsreallast erreicht werden konnte (vgl. Senat,
Urteil vom 28.
November 1956 V ZR 40/56, BGHZ 22, 220, 222 ff.; Beschluss vom 13.
Juli 1973 -
V ZB 8/73, BGHZ 61, 209, 211; Urteil vom 1. Juni 1990

V
ZR
84/89, BGHZ 111, 324, 328).

Auch der Bundesgesetzgeber hat die Erzielung eines rentierlichen Erb-bauzinses als einen von dem Grundstückseigentümer mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck anerkannt. Er hat diesen Zweck mit der
Ände-rung des § 9 Abs. 2 ErbbauVO in der bis zum 30. September 1994 geltenden Fassung durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz vom 21. September 1994 (BGBl. I 2457) und der Einführung von § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie der Neufassung des § 9 Abs. 2 ErbbauRG durch Art. 11a Abs. 2 Nr. 2 EuroEG vom
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9. Juni 1998 (BGBl. I S. 1242) aufgewertet. Danach ist die Vereinbarung einer sich an verändernde Verhältnisse ohne weiteres anpassenden
Reallast (Gleit-klausel) auch für den Erbbauzins zulässig
(vgl. BT-Drucks. 13/10334 S. 42).
Die Bedeutung des wertgesicherten Erbbauzinses für den Grundstückseigentümer zeigt sich auch darin, dass in dem Erbbaurechtsvertrag ein Heimfall für den Fall vereinbart werden
kann, dass der Erwerber eines Erbbaurechts nicht in die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag eintritt (vgl. OLG Oldenburg, Rpfleger 1985, 203; v. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 6. Aufl., § 4 Rn. 81a; vgl. aber auch Senat, Urteil vom 6. Novem-ber 2015 -
V ZR 165/14, BGHZ 207, 334 Rn.
35 ff.).

Aus der
Anerkennung der
Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses als einen mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck folgt, dass der Erwerber bereit und in der Lage sein
muss, die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzinses zu erfüllen. Das gilt
unabhängig davon, ob der Erbbaurechtsvertrag eine Ver-pflichtung des Erbbauberechtigten zur Weitergabe der schuldrechtlichen Ver-einbarungen zu dem Erbbauzins an den Erwerber enthält
(so auch
Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1788; Staudinger/Rapp, BGB [2017], § 7 ErbbauRG Rn. 26; Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3.
Aufl., Rn.
135;
vgl. auch OLG Celle, Rpfleger 1984, 270; OLG Hamm, FGPrax 2010, 319, 321; OLG Düsseldorf, FGPrax 2016, 43, 44). Der Umfang der zu übernehmenden Pflichten wird aber durch den Erbbaurechtsvertrag be-grenzt.

bb) Die Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden beeinträchtigt den mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgten Zweck wesentlich, wenn
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dieser nicht bereit ist, in die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Erbbau-rechtsvertrag hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten.

(1) Die Rechte und Pflichten aus einer schuldrechtlichen Erbbauzinsan-passungsklausel
gehen
im Fall einer Einzelrechtsnachfolge (vgl.
Senat, Urteil vom 18. April 1986
V ZR 8/85, DNotZ 1987, 360) und auch in der Zwangsver-steigerung nicht auf den Erwerber des Erbbaurechts über. Der Anspruch auf Erhöhung (oder Reduzierung) des Erbbauzinses richtet sich weiterhin gegen den ursprünglichen Erbbauberechtigten, sofern der Erwerber nicht in den schuldrechtlichen Bestellungsvertrag eingetreten ist (vgl. Senat, Urteil vom 4.
Mai 1990 -
V ZR 21/89, BGHZ 111, 214, 215; Beschluss vom 5. Juni 2014

V ZB 160/13, NJW 2014, 3521 Rn. 8).

(2) Der Zustimmungsvorbehalt gemäß
§ 5 Abs. 1 ErbbauRG gibt dem Grundstückseigentümer
jedoch eine Handhabe, den Eintritt
des Erwerbers
in die schuldrechtliche
Verpflichtung
zur Zahlung und Anpassung des Erbbauzin-ses zu erzwingen.
Von der Übernahme zusätzlicher Verpflichtungen kann er seine Zustimmung hingegen nicht abhängig machen (vgl. OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 24, 25; OLG Celle, Rpfleger 1983, 270 mwN; Lemke/Czub,
Immobilienrecht, 2. Aufl., § 7 ErbbauRG Rn. 9). Diese Grundsätze gelten
auch in der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts.

(a) Allerdings wird teilweise vertreten, der
Grundstückseigentümer, der davon abgesehen habe,
seinen Anspruch auf Erbbauzins durch Eintragung ei-ner Reallast auf dem Erbbaurecht zu sichern, könne seine Zustimmung zur Er-teilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung nicht davon abhängig ma-chen, dass der Ersteher den schuldrechtlichen Anspruch auf Zahlung des Erb-bauzinses übernehme. Dem Grundstückseigentümer sei zuzumuten, bei der 23
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Zustimmung zur Belastung des Erbbaurechts mit einem Grundpfandrecht das zur Wahrung seiner Rechte Erforderliche selbst zu veranlassen
(OLG Hamm, FGPrax 2012, 229, 230; vgl. v. Oefele/Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbau-recht, 6. Aufl., § 4 Rn. 207; im Ergebnis auch Hagemann, Rpfleger 1985, 203, 204 f.).

(b) Richtigerweise kann der Grundstückseigentümer
die
Erteilung der Zustimmung zu dem Zuschlag verweigern, wenn der Ersteher nicht bereit ist, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten (vgl. Senat, Urteil vom 6. November
2015 -
V ZR 165/14, BGHZ 207, 334 Rn.
31 mwN; vgl. OLG Celle,
Rpfleger 1983, 270; OLG Düsseldorf, FGPrax 2016, 43, 44; Böttcher, Praktische Fragen des Erbbaurechts, 7. Aufl., Rn. 277). Eine unterschiedliche Behandlung des Zustimmungsvorbehalts
bei rechtsge-schäftlichem Erwerb einerseits und Erwerb in der Zwangsversteigerung ande-rerseits ist nicht gerechtfertigt
(vgl. §
8 ErbbauRG).
Bei dem Zustimmungserfor-dernis handelt es sich um eine rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung mit dinglicher Wirkung
zum Schutz der
Interessen des Eigentümers.
Nach der Begründung zur Erbbaurechtsverordnung soll der Grundstückseigentümer durch den Zustimmungsvorbehalt einem Verkauf zu Spekulationszwecken
ent-gegentreten können (Begründung zu §§
5 und 6
Erbbaurechtsverordnung, RAnZ Nr. 26 vom 31. Januar 1919, Beilage 1). Der Zustimmungsvorbehalt gilt nach § 5 Abs.
1 ErbbauRG aber nicht nur dann, wenn das Erbbaurecht dem Zweck seiner Bestellung zuwider zu objektiv gewinnsüchtigen Zwecken veräu-ßert werden soll (Lemke/Czub, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 5
ErbbauRG
Rn. 2). Er eignet sich vielmehr grundsätzlich zur Durchsetzung der im Erbbaurechtsver-trag angelegten Zwecke
des Grundstückseigentümers.
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(c) Etwas anderes folgt nicht aus dem Beschluss des Senats vom 26.
Februar 1987 (V ZB 10/86, BGHZ 100, 107). Danach kann der Grund-stückseigentümer, der der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt hat, in einer von dem Grundpfandgläubiger betriebenen Zwangsversteigerung
des Erbbau-rechts seine Zustimmung zu dem Zuschlag nicht mit der Begründung verwei-gern, der Meistbietende sei nicht bereit, in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Erbbauberechtigten hinsichtlich des Erbbauzinses einzutreten. Zur Begrün-dung hat der Senat maßgeblich darauf abgestellt, dass die Zustimmung zu der vorrangigen Belastung des Erbbaurechts ohne Sinn
wäre, wenn die sich hie-raus ergebenden gesetzlichen Folgen von dem Grundstückseigentümer nicht hingenommen werden müssten (Senat, Beschluss vom
26.
Februar 1987

V
ZB 10/86, BGHZ 100, 107, 115; ebenso für einen Heimfallanspruch: Senat, Urteil vom 6.
November 2015 -
V ZR 165/14, BGHZ 207, 334
Rn. 35 ff.).

(d) Diese Erwägungen lassen sich, wie das Beschwerdegericht zutref-fend erkennt,
nicht auf
Sachverhalte übertragen, in denen die Zwangsversteige-rung des Erbbaurechts -
wie in dem hier zu beurteilenden Fall -
nicht zum Erlö-schen einer eingetragenen Erbbauzinsreallast geführt hat
(§ 44 Abs. 1, § 52 Abs. 1 Satz 2, § 91 Abs. 1 ZVG). Denn in einem solchen Fall kann dem Grund-stückeigentümer nicht vorgehalten
werden, er nehme die gesetzlichen Folgen der Zwangsversteigerung nicht hin, wenn er seine Zustimmung zum Zuschlag davon abhängig macht, dass der Meistbietende die den Erbbauzins betreffen-den schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag über-nimmt. Einem Grundstückseigentümer, der es unterlassen hat, seinen An-spruch auf Anpassung des Erbbauzinses mit dinglicher Wirkung zu sichern, ist auch nicht vorzuwerfen, den mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck selbst eingeschränkt zu haben. Das Zustimmungserfordernis des §
5 Abs.
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ErbbauRG dient gerade dem Schutz der mit der Erbbaurechtsbestellung ver-folgten Zwecke. Der Grundstückseigentümer soll in die Lage versetzt werden, einen Erwerber zu einer Übernahme der wesentlichen im Erbbaurechtsvertrag verankerten schuldrechtlichen Verpflichtungen zu zwingen. Mittels des Zustim-mungserfordernisses wird sichergestellt, dass er die von ihm verfolgten Zwecke auch bei einem Wechsel in der Person
des Erbbauberechtigten verwirklichen kann; es kommt also dort zum Tragen, wo es an einer dinglichen Sicherung von
Verpflichtungen des Erbbauberechtigten fehlt. Sein Recht kann deshalb nicht mit der Begründung beschränkt werden, er habe die mögliche (quasi-) dingliche Sicherung seiner Ansprüche unterlassen. Es bleibt vielmehr bei dem Grund-satz, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung zur Erteilung des Zu-schlags verweigern darf, wenn der Meistbietende
den Eintritt in schuldrechtliche Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag
verweigert, deren Einhaltung für den mit der Erbbaurechtsbestellung verfolgten Zweck wesentlich ist. Ist der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtli-che Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu übernehmen, kann der Grundstückseigentümer daher seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erlöschen einer Erbbauzinsreallast geführt hat.

cc) Vorliegend würde der mit der Bestellung des Erbbaurechts von der Antragsgegnerin verfolgte Zweck, einen wertgesicherten Erbbauzins zu erzie-len, durch die Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden gefährdet.
In dem Erbbaurechtsvertrag ist eine schuldrechtliche Anpassungsklausel verein-bart. Maßgeblich ist die Vereinbarung in § 3 Abs. 2 ErbbV vom 18. März 1949 in der aktuellen Fassung vom 10. November 1964. Diese hat der jetzige Erbbau-berechtigte nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts bei dem Erwerb des Erbbaurechts am
20. Juli 1999 als für sich verbindlich anerkannt. Der 29
-
16
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Meistbietende
ist nach den von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts nicht bereit, in die schuldrechtliche Erbbauzinsanpassungsverpflichtung aus dem Erbbaurechtsbestellungsvertrag in der Fassung vom 10. November 1964
einzutreten. Ein Widerspruch zu den gesetzlichen Folgen der Zwangsversteigerung besteht nicht. Folglich ist die An-tragsgegnerin nicht
verpflichtet, der Erteilung des Zuschlags an ihn zuzustim-men.

-
17
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IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 84 FamFG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 60 Abs. 1,
§ 49 Abs. 2 GNotKG (80 % des im Zwangsversteigerungsverfahren für das Erbbaurecht festgesetzten Verkehrswerts).

Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner

Göbel Haberkamp

Vorinstanzen:
AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 11.07.2013 -
610 a II 1/13 -

OLG Hamburg, Entscheidung vom 20.11.2015 -
2 W 70/13 -

30

Meta

V ZB 186/15

13.07.2017

Bundesgerichtshof V. Zivilsenat

Sachgebiet: ZB

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.07.2017, Az. V ZB 186/15 (REWIS RS 2017, 8055)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2017, 8055

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Änderung einer im Erbbaugrundbuch eingetragenen Sicherungsvormerkung in eine dingliche Wertsicherungsklausel: Eintragungserfordernis; Erfordernis der Zustimmung des …


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V ZB 160/13

V ZR 165/14

V ZR 27/14

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