Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.04.2007, Az. VIII ZR 182/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 18. April 2007 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn-raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 [X.] ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu-vor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 [X.] eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. [X.], Urteil vom 18. April 2007 - [X.]/06 - [X.]

[X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden [X.], die Richter [X.], [X.] und [X.] und die Richterin Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 21. Zivilkammer des [X.] vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 13. Februar 2004 we-gen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von 2.332,76 • nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Beru-fung des [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die [X.] 460 • nebst Zinsen zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen
- 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der [X.] eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der [X.] war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden [X.]. Die Nettomiete betrug 230 • monatlich. Die [X.] leistete eine Mietsi-cherheit von 460 •. Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die [X.] den [X.] zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter [X.] auf die vereinbarte Laufzeit des [X.] bis zum 31. Dezember 2003. Im November 2002 stellte die [X.], die in diesem Monat die [X.] mit Zustimmung des [X.] gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge-fährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die au-ßerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung gab sie im [X.] unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau-fend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später zog die [X.] aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. 2 Der Kläger hat von der [X.]n - soweit für die Revision noch von [X.] - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember 2003 in Höhe von insgesamt 2.760 • nebst Zinsen verlangt. Die [X.] hat von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 470 • einschließlich 10 • aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zin-sen beansprucht. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi-derklage verurteilt, an die [X.] 670 • nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge-gen eingelegte Berufung des [X.] hat das Berufungsgericht mit der [X.] zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die [X.] 460 • nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des [X.] in Höhe von zuletzt 2.332,76 • und der Widerklage hat das Berufungsgericht die [X.] zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der [X.] zur Zahlung von 2.332,76 • nebst Zinsen und die Abweisung der Wi-derklage. 4 Entscheidungsgründe:Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe-bung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.]. 5 [X.] Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im [X.] ausgeführt: 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündi-gung der [X.]n beendet worden. Der [X.]n habe kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende [X.] und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 [X.]. 7 - 5 - Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der [X.]n vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 [X.] wegen erheblicher Gesundheitsgefähr-dung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die [X.] habe den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der [X.]n. Doch sei das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel-bildung hätte vermeiden lassen, der [X.]n nicht zumutbar gewesen. Denn danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die [X.] bei [X.] während des [X.] [X.] und bei Anwesenheit während des [X.] [X.] gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit während des [X.] [X.] und bei Anwesenheit während des [X.] [X.] zu lüften. Dies könne von der [X.]n nicht verlangt werden, da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe nicht entgegen, dass die [X.] dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe. Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. 8 I[X.] Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 - 6 - 1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der [X.]n vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 [X.] grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 [X.] eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 [X.] ausnahmsweise entbehrlich ist. 10 a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 [X.] aF konnte der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grund-sätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war ([X.], 144; O[X.] WuM 2002, 267; jeweils m.w.[X.]). 11 Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse-nen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 [X.] ergibt sich, dass die [X.] fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefähr-dung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündi-gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 [X.] darstellt. Nach der Geset-zessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer [X.] Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere [X.] fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung ge-mäß § 543 Abs. 3 Satz 1 [X.] erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 12 - 7 - bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset-zungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 [X.] entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 [X.]), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem [X.]. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der [X.] des § 569 [X.] keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen Recht beabsichtigte ([X.]. 14/4553, [X.]), die Vorstellung hatte, es bedürfe bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der [X.] keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im [X.] keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 [X.] entbehrlich sein ([X.], 624; [X.]/[X.], Stand Juni 2006, § 569 Rdnr. 25; [X.]/Jendrek, [X.], 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-[X.]/[X.], Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKomm[X.]/Schilling, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 12; [X.]/[X.], [X.], 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9; [X.]/[X.], Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-[X.]/[X.], § 569 Rdnr. 17; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; [X.]/ 13 - 8 - Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; [X.] in [X.]/[X.], Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], Miet- und [X.], 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; [X.]/Wetekamp, Miete und Miet-prozess, 3. Aufl., [X.]. 14 Rdnr. 454; [X.]/[X.], [X.] [2006], § 569 Rdnr. 14; [X.], [X.], 311, 312 f.). 14 b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen nach § 543 Abs. 3 Satz 2 [X.] ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zu-lässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt ([X.]t-Futterer/[X.], aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Ab-mahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 [X.] nicht, wenn - was im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 [X.]) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 [X.]). Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange-nommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel-tend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter [X.] gestellten Vorbringen des [X.], dass der Schimmelbefall in nur fünf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. 15 - 9 - Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un-zumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der [X.]n hätte vermeiden [X.]. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des [X.] zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die [X.] in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständi-gen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen, dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnah-men (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können. 16 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an-deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der [X.]n spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen Erfolg. 18 aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der [X.] kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte [X.] eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 [X.] mit dem Ablauf dieser [X.], so-fern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte [X.] eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann 19 - 10 - ([X.]t-Futterer/[X.], aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, [X.], 1 und MünchKomm[X.]/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist zulässig). 20 bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 [X.] auf bestimmte [X.] eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. (1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende [X.] und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungs-gericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 [X.] an die Mitteilung des [X.]. Will der [X.] ein Mietverhältnis nur auf bestimmte [X.] eingehen, weil er das [X.], in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stel-le einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete [X.] und die genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh-migungsfähigen Bauplanung angibt. 21 Die Mitteilung des [X.] soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. [X.]. 14/4553 S. 70). Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 [X.] 22 - 11 - rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandset-zung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel-heiten der Baumaßnahme ankommt ([X.], [X.], 193; [X.]t-Futterer/[X.], aaO, § 575 Rdnr. 25). (2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die [X.] nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi-sionserwiderung mutmaßt, den [X.] nur vorgeschoben hat, um den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. 23 Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 [X.] ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des [X.] die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 [X.] bezeichneten Verwendun-gen zuzuführen ([X.]/[X.], aaO, § 575 Rdnr. 5). An der [X.] des [X.] bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon mit dem Vormieter der [X.]n eine Befristung des Mietvertrags bis Ende 2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Klä-ger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok-tober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla-nung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der an die [X.]n vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. 24 Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne 25 - 12 - später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung nach Abschluss des [X.], führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 [X.] eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte [X.] verlangen kann. 26 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den Fall, dass die [X.] den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte, auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2 [X.] verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen Vertragsende weitervermietet hat. Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfül-lungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be-stimmung des § 254 Abs. 2 [X.] schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537 [X.] abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 [X.] nicht eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache anderweitig vermieten können (vgl. [X.]surteil vom 26. November 1986 - [X.] ZR 354/85, [X.], 288, unter 2 [X.]; [X.]surteil vom 24. September 1980 - [X.] ZR 299/79, [X.], 1397, unter II 4 b; [X.]/[X.]/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; [X.]/[X.], aaO, § 537 Rdnr. 7). 27 Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger einen von der [X.]n gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter trotz eines berechtigten Interesses der [X.]n an der vorzeitigen [X.] - 13 - gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 [X.]; vgl. Se-natsurteil vom 22. Dezember 2003 - [X.] ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; [X.]surteil vom 22. Januar 2003 - [X.] ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter [X.]; [X.] 155, 178, 189; [X.], 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 173; [X.]t-Futterer/[X.], aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34). II[X.] Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des [X.] und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der [X.]n betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. Der [X.] kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da [X.] zu der Frage, ob die [X.] ausnahmsweise sofort kündigen konnte, wei-tere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das [X.] zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der [X.] vorsorglich auf Folgendes hin: 29 a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge-sundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel-lung lediglich auf drei von der [X.]n zu den Akten gegebene Lichtbilder gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis 60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der [X.] gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen 30 - 14 - Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. KG [X.], 513; [X.] 2004, 81; [X.] 2002, 532; [X.] ZMR 1999, 27; [X.] 1999, 295; [X.], 360; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun-de verfügt (vgl. [X.], Urteil vom 21. März 2000 - [X.], [X.], 1946, unter [X.]). b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen (bei alleiniger Nutzung durch die [X.] bei Abwesenheit während des [X.] viermaliges und bei Anwesenheit während des [X.] sechsmaliges Lüften der Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des [X.] fünfmaliges und bei Anwesenheit während des [X.] zwölfmaliges Lüften der Wohnung) sei der [X.]n nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengut-achtens nicht aus und trägt den Einwänden des [X.] gegen das [X.] nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem —Lüften der Wohnungfi lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des [X.], die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als unerheblich angesehen. 31 Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom [X.] herausgegebenen —Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung 32 - 15 - bei [X.] bei einem Menschen mit leichter kör-perlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen-den Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des [X.] - ledig-lich alle 10,5 Stunden, [X.] - und nicht [X.] - am Tag, hätte gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un-zumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens für den letzten Monat, in dem die [X.] die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle 5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der [X.]n nicht zumutbar gewe-sen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspiel-raums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg-riffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des [X.] insgesamt [X.] durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Ein-wand des [X.] anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des - 16 - Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. [X.], Urteil vom 15. Juli 1998 - [X.], NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). [X.][X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - [X.], Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -