Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.07.2010, Az. VIII ZR 129/09

Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung [X.] eine Wohnung in einem in [X.] gelegenen Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni 2005 gewährte die Hausverwaltung des [X.] den Beklagten ab 1. Juli 2005 eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon 5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den ungestalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen.

Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinbarung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatliche Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Ziffer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt.

Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des [X.] die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet eingegangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch), am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen) und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag). Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006 die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des [X.] erneut zu spät. Außerdem hatten die [X.] stets nur eine reduzierte Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März 597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils 597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007.

Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit [X.] vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resultierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ursprünglich verlangten [X.], nicht aber den um 59,18 € erhöhten Betrag bezahlten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die hiergegen gerichtete Berufung des [X.] zurückgewiesen. Mit seiner vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein [X.] weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger habe nach § 546 [X.] keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom 26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 [X.] gerechtfertigt. Weder hätten sich die [X.] zu diesem [X.]punkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x 687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Terminen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden.

Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 [X.] als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand, der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und [X.] für eine fristlose Kündigung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] darstellen und zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die geschuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der noch nicht abgeschlossenen [X.] um 5 % und zusätzlich im [X.]raum von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der [X.] um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen Mängel im Hofbereich fort.

Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der [X.] stellten keinen hinreichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktlichen Zahlungen der [X.] komme aber angesichts der besonderen Umstände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Abmahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend - nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsverhalten der [X.] begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.].

Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zahlungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober 2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem [X.]punkt fällige Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der [X.] sei rechtzeitig am dritten Werktag bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die [X.] sieben beziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 € erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu berücksichtigen, dass die [X.] nach der Abmahnung über einen [X.]raum von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zudem hätten die [X.] auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des [X.] geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ersten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten [X.] nicht geschuldet gewesen seien und daher mit künftigen Mietforderungen verrechnet würden.

Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der durch die im [X.]raum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monatliche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtfertige keine ordentliche Kündigung nach § 573 [X.]. Den [X.] sei an dem Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die Anlass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korrigiert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforderung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den [X.] ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumindest hätten die [X.] aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schriftwechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 € erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen.

Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni 2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat.

1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben ([X.], 358, 360 f.; [X.]surteile vom 28. Oktober 2009 - [X.], [X.], 733, [X.]. 11; vom 10. Februar 2010 - [X.], [X.], 669, [X.]. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen ([X.]surteile vom 4. Juni 2003 - [X.], [X.], 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist ([X.]Z aaO, 361 f.; [X.]surteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010, jeweils aaO). So verhält es sich hier.

Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungsbedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berücksichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde - neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der [X.] gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Mietrückstand.

2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des [X.] kann die Zulassung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte ([X.], Urteil vom 9. März 2000 - [X.], [X.], 1794, unter [X.], insoweit nicht in [X.]Z 144, 59 abgedruckt; [X.], Beschluss vom 14. Mai 2008 - [X.], [X.], 2351, [X.]. 21; [X.]surteil vom 28. Oktober 2009, aaO, [X.]. 13). Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsanspruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen [X.] beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte beschränken können (vgl. [X.]surteil vom 28. Oktober 2009, aaO, [X.]. 13 m.w.N.).

Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revision zulässig, jedoch unbegründet.

Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und [X.] abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmäßige und unpünktliche Zahlungsweise der [X.] stelle keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] dar und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung.

Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlungen der [X.] rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses.

1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter die Miete oder den [X.] fortdauernd unpünktlich oder unvollständig zahlt ([X.]surteile vom 11. Januar 2006 - [X.], [X.], 1585, [X.]. 20; vom 28. November 2007 - [X.], [X.], 508, [X.]. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen [X.]raum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät ([X.]surteile vom 25. Oktober 2006 - [X.], [X.], 428, [X.]. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. [X.] eröffnet (vgl. [X.]surteil vom 25. Oktober 2006, aaO).

2. Dem im [X.]raum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den [X.] geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränkten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg.

a) Die den [X.] mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlossen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedingungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom [X.] zum 01.01.1988 [X.]. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Vereinbarung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer [X.] setzte, sondern diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Vertragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "folgende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Mietverhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedingungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die [X.] trotz Anmietung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Nebenkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugskostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten.

Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den [X.] zugestandenen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verändert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel in der [X.] in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlichkeiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangreichen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch von den [X.] bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt, dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des [X.] ausdrücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536[X.], wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der Haustür keine Anwendung.

b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der [X.] im [X.] auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Berufungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 behoben worden wären.

aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des [X.] unberücksichtigt gelassen, wonach die [X.] bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abgeschlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs im [X.] nicht eingetreten und zudem ein Minderungsrecht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der [X.] hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab.

bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zum [X.]punkt der Beendigung der [X.]sarbeiten getroffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehalten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien. Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für das gesamte [X.] eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, obwohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006 nur für den [X.]raum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofarbeiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den [X.]raum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn die Minderungsberechtigung der [X.] in dieser [X.]spanne entfiele, führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der [X.] einen - unter [X.] noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Hausverwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] zu werten sind. Auf die in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Berufungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere [X.] nicht berücksichtigt habe, kommt es daher nicht an.

c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der [X.] in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser [X.] zwar nicht aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536 Abs. 1 [X.] um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revision nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die [X.] ihr gesetzliches Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 [X.] verloren hätten.

Für einen Ausschluss des [X.] nach § 536[X.] wäre erforderlich, dass die [X.] schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis der mit den angekündigten [X.] verbundenen Mängel der Mietsache zum [X.]punkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus (vgl. [X.]surteil vom 20. Dezember 1978 - [X.], NJW 1979, 713, unter II 2 c).

Ein Ausschluss des [X.] nach § 536c Abs. 2 Satz 1 [X.] scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die der Vermieter - wie hier - bereits kennt ([X.]/Häublein, 5. Aufl., § 536c [X.]. 10 m.w.N.; [X.]/[X.], [X.], 69. Aufl., § 536c [X.]. 1).

d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungsgericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der [X.] errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzüge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete (687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminderungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] dar.

3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die unpünktliche Zahlungsweise der [X.] rechtfertige weder für sich betrachtet noch in Verbindung mit dem im [X.] aufgelaufenen Mietrückstand eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.].

a) Der Kläger mahnte die [X.] mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben ([X.]surteil vom 11. Januar 2006, aaO, [X.]. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mieter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen ([X.]surteil, aaO, [X.]. 15). Daher kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das Zahlungsverhalten der [X.] nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des [X.] in eine pünktliche Zahlungsweise der [X.] wiederherzustellen ([X.]surteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar 2009 - [X.], [X.], 1491, [X.]. 20). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht.

b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat bei der Beurteilung, ob die [X.] nach Abmahnung wieder zu einer pünktlichen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungsgericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenverstoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Donnerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Oktober 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist, zu welchem [X.]punkt das an die [X.] gerichtete Abmahnschreiben diesen zuging. Die Parteien haben weder den [X.]punkt der Absendung dieses Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert.

c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die [X.] ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch für die Zahlung der [X.].

Die Parteien haben in Ziffer 3 des [X.] vom 23. Januar 2006 vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisionsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den [X.]punkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 [X.] für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Gerichtshofs der [X.] ([X.], Urteil vom 3. April 2008 - Rs. [X.]/06, [X.], 1935, [X.]. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/[X.]) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 [X.] dahin erfordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/[X.] Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr ([X.]. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so etwa [X.]/[X.], aaO, § 270 [X.]. 5).

Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der am 1. September 2001 in [X.] getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung in § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag, den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die [X.] an diesem Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember 2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] und der insoweit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag.

aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des [X.] geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsregelung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 [X.]) zu ermitteln. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der verwendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 [X.] oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in gleicher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet (vgl. hierzu etwa [X.]. 14/4553, [X.] zum Entwurf des § 556[X.]), vom [X.] uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. [X.]Z 122, 256, 260 m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vgl. etwa [X.]Z 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einordnet, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsgehalt des § 556b Abs. 1 [X.] maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel entspricht.

bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 [X.] oder bei einer ihm entsprechenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unterschiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an ([X.]t-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556[X.] [X.]. 4; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., [X.]. [X.]; [X.] in: [X.]/Schach/[X.], Miet- und [X.], 5. Aufl., § 556b [X.]. 4; [X.], Mietrecht, 10. Aufl., § 556[X.] Anm. 1; [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 556[X.] [X.]. 6; [X.]/[X.], [X.], 221, 223 f.; [X.], [X.] 1981, 181, 182; [X.], [X.] 2009, 198 - nachfolgend [X.]surteil vom 21. April 2010 - [X.]; [X.], 334 - nachfolgend [X.]surteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen [X.], weswegen im Falle der Berücksichtigung des [X.] die Zahlungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde.

Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zusammenhang als Werktag an ([X.]/[X.], aaO, § 556b, [X.]. 4; [X.]/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556[X.] [X.]. 5; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 556b [X.]. 14; [X.]/[X.], 5. Aufl., § 556b [X.]. 6; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 556b [X.]. 9; [X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556[X.] [X.]. 6 (anders für den auf das Fristende fallenden Sonnabend); [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 9. Aufl., § 556[X.] [X.]. 6; [X.]/[X.]/[X.], [X.], § 556[X.] [X.]. 6; Meist, [X.], 801, 802; [X.], [X.] 1995, 103, 104; [X.], [X.] 1993, 450). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des [X.]s im Urteil vom 27. April 2005 ([X.], NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (§ 565 Abs. 2 Satz 1 [X.] aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 [X.]) auch auf die in § 556b Abs. 1 [X.] und in gleich lautenden [X.] auf drei Werktage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar.

cc) Der [X.] hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer mietvertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 [X.] (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 [X.] aF) die Frist für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschieden, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt ([X.]surteil, aaO, unter [X.]). Dies hat der [X.] zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Übereinstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt ([X.]surteil, aaO, unter [X.] b). Zum anderen hat der [X.] ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischenzeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 [X.]) zu einer Gleichstellung des [X.] mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevölkerung nicht arbeitsfrei ist ([X.]surteil, aaO).

Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] oder inhaltsgleicher [X.] anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen.

(1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Regelung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vorschrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 [X.] aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausgenommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 [X.] stellt die grundsätzliche Einordnung des [X.] als Werktag nicht in Frage ([X.]surteil vom 27. April 2005, aaO, unter [X.] b bb).

(2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] und ihm entsprechender mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräumten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.], die im [X.] inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergegeben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist.

Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 eingeführten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt ([X.]. 14/4553, aaO, [X.]) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 [X.] in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 [X.] aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen [X.]abschnitts zu entrichten ([X.]. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat damit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausreichende [X.]spanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten.

Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage [X.] haben. An einer solchen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 [X.] auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichtspunkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung.

(3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, sondern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vormonats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist.

Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse [X.] in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 [X.]). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag [X.]e (so die Legaldefinition in der am 14. August 1999 in [X.] getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 [X.] aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online-Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 [X.] zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit.

An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeitlich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/[X.] Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über Zahlungsdienste im Binnenmarkt ([X.]. [X.]) der bisher in § 676a Abs. 2 Satz 2 [X.] definierte Begriff "[X.]" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der entscheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zahlungsvorgangs jeweils beteiligte [X.] einen hierfür erforderlichen Geschäftsbetrieb unterhält ([X.]. 16/11643, [X.] f.; § 675n Abs. 1 Satz 4 [X.]). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] und an ihn angelehnter [X.] sind aber die Verhältnisse zum [X.]punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Geschäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an [X.] nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Geschäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 [X.] unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 [X.] und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.

(4) Das [X.]surteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 [X.] und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und [X.] besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 [X.] geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. [X.]surteil vom 27. April 2005, aaO, unter [X.] b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 [X.] mitgezählt wird.

(5) Einer Ausklammerung des [X.] bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 [X.] nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen interessengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. [X.]surteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09).

d) Auch der Umstand, dass die [X.] im Mai und im Juni 2007 zwar die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu diesem [X.]punkt hatten die [X.] sechs Monate lang die Miete rechtzeitig bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei [X.] nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] gewertet.

e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der [X.] rechtfertigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen [X.] (697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.