Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 145/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 28. November 2007 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Die ordentliche Kündigung eines [X.] über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des [X.] (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderli-che Gewicht verleiht. [X.], Urteil vom 28. November 2007 - [X.]/07 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.] und [X.], [X.]in [X.] sowie [X.] Achilles für Recht erkannt: Die Revision der [X.] gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.] vom 26. April 2007 wird [X.]. Die [X.] haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die [X.] sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit un-ter staatlicher Verwaltung stehenden [X.] in [X.]. [X.] erwarb die [X.]

GmbH das Haus. Zu diesem Zeit-punkt betrug die [X.]eils am dritten Werktag des Monats fällige Miete der [X.] 215,66 • zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 •, zusammen 279,31 •. 1 [X.] führte die neue Hauseigentümerin [X.] durch. Seit dem 13. März 2003 ist der Kläger Eigentümer der Wohnung der [X.]. Wegen der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgän-gerin nahm der Kläger die [X.] auf Mieterhöhung in Anspruch. Durch [X.] - 3 - teil vom 11. November 2004 verurteilte das [X.] die [X.] zu einer Nachzahlung von 1.359,64 • für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Das entspricht einer Mieterhöhung um 71,56 • auf 287,22 • im Monat. Die weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete Berufung des [X.] hatte keinen Erfolg. 3 Mit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des [X.] den [X.] eine Betriebskostenabrechnung für das [X.], die mit einer Nachforderung in Höhe von 1.524,56 • endete und ab Januar 2005 eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 • vorsah. Die [X.] widersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von 215,66 • eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 • im Monat. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Klä-ger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristge-mäß. Dem widersprachen die [X.] mit anwaltlichem Schreiben vom 20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1.273,50 • mit der Bestimmung "Nachzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Betrag in Höhe von 2.218,36 • mit der Bestimmung "Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt". Im November und Dezember 2005 zahlten die [X.] wie bisher [X.]eils 279,31 • an den Kläger. 4 Mit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des [X.] den [X.] eine Betriebskostenabrechnung für das [X.], die mit einer Nachforderung von 1.448,03 • abschloss und eine Erhöhung der mo-natlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 • vorsah. Die [X.] erho-ben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 "formal" Widerspruch. Am 12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in Höhe von 5 - 4 - 143,12 • und - unter Vorbehalt - auf die [X.] in [X.] von 254,70 •. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von 287,22 • und - wiederum unter Vorbehalt - einen [X.] von 199 •. 6 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die [X.] unter Be-rufung auf seine Kündigung vom 15. September 2005 auf Räumung und Her-ausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietver-hältnis wegen des Zahlungsgebarens der [X.], namentlich ihres Verzugs mit der Erfüllung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das [X.] erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat ihr auf die Berufung des [X.] hin stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die [X.] die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe:Die Revision ist nicht begründet. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 8 Der Kläger habe gegen die [X.] gemäß § 546 [X.] einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die [X.] Kündigung des [X.] vom 15. September 2005 beendet worden sei. 9 - 5 - Die in dem [X.] enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die [X.] hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des [X.] in Bezug auf die [X.] nach § 560 Abs. 4 [X.] wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der [X.] innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.] unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir-kung des § 814 [X.] ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel-le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage. 10 Die Zahlung der [X.] habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä-ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die [X.] die [X.] nicht angepasst hätten. Auch wieder-holte unpünktliche oder unvollständige [X.] könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des [X.] gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte [X.] seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die [X.] hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih-ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die [X.] hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten [X.] nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des [X.] sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo-rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die [X.] vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 [X.], der 11 - 6 - Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen. II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des [X.] durch streitiges Urteil (unechtes Ver-säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die [X.] geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 [X.] bejaht, weil die mit an-waltlichem Schreiben des [X.] vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des [X.] der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] wirksam ist. 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 [X.] kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des [X.] hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag-lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall. 13 a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht-sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den [X.] ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach 14 - 7 - § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a [X.] besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - [X.] ZR 364/04, [X.], 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - [X.] ZR 102/06, [X.], 428, unter [X.], [X.]. m.w.[X.]). Beides trifft hier zu. 15 Auf der Grundlage des von den [X.] nicht angefochtenen Urteils des [X.] vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 • auf 287,22 • erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des [X.] vom 8. November 2004 - unabhän-gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab-rechnung für das [X.] - die von den [X.] zu leistenden monatlichen [X.] gemäß § 560 Abs. 4 [X.] wirksam um 127,35 • auf 191 • ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die [X.] unverändert nur eine Miete von 215,66 • und einen Betriebskostenvor-schuss von 63,65 • im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit-punkt des [X.]s des [X.] vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom [X.] zugesprochenen Betrages von 1.359,64 • - mit insgesamt 3.292,95 • und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst [X.]n (287,22 • + 191 • = 478,22 •; 478,22 • x 2 = 956,44 •) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]). b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des [X.], dass die [X.] bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben. 16 aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die [X.] nach Erlass des Ur-teils des [X.] vom 11. November 2004 statt der danach vom 17 - 8 - Kläger zu Recht um 71,56 • auf 287,22 • erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 • im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä-ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde-rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten. 18 [X.]) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der [X.] davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der [X.] ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - [X.] ZR 6/04, [X.], 250 = [X.], 356, unter [X.]) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die [X.] indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen [X.] unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter [X.] a) [X.], war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 [X.] unabhängig von der Rich-tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der [X.] war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der [X.] auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des [X.] hatte sie nach den unangegriffenen [X.] des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der [X.] von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die [X.] diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen [X.] verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen - 9 - hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 [X.] zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter [X.] und 3 a). 19 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das [X.] vom 16. Februar 2005 (aaO, unter [X.]) darauf, dass die [X.] im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und [X.] ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.] nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün-digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende [X.] (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter [X.]; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter [X.]). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der [X.] auszuschließen. Die [X.] haben die betref-fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit [X.] 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die [X.] zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und [X.] 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der [X.] erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu-sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das [X.] vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 [X.] um weitere 8 • auf 199 • erhöhten monatlichen [X.] wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen. - 10 - 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des [X.] der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der [X.] nicht erforderlich war. 20 21 a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des [X.] we-gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen ([X.], [X.], 608; [X.], [X.], 708; [X.]eils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 [X.]; [X.], [X.], 867, 869; [X.], [X.]Report 2005, 689, 690; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 573 [X.] Rdnr. 14; [X.]/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 [X.] Rdnr. 12; [X.]/[X.], 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; [X.] in: Müller/[X.], Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; [X.], [X.] 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend [X.], [X.], 3. Aufl., § 573 [X.] Rdnr. 49; in Ausnahmefällen [X.], [X.], 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen ([X.] ([X.]), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b [X.] für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b [X.]; [X.] in: [X.]/Pergande/Schwender, Wohnungsbau-recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 [X.] [X.]. 7.1 Nr. 2, [X.]. 9 Nr. 3, [X.]. 12 Nr. 7; [X.] in: [X.], Mietrecht, 2006, § 573 [X.] Rdnr. 16; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 62, 64; [X.] in: [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; [X.] in: [X.]/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 [X.] Rdnr. 19; [X.] in: [X.]/[X.], Mietrecht, 3. Aufl., § 573 [X.] Rdnr. 17; [X.]/Jendrek, [X.], 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; [X.]/[X.], [X.] (2006), - 11 - § 573 Rdnr. 31; [X.]/[X.], [X.], 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter [X.]). 22 b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. 23 aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.], die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 [X.] grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht. [X.]) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das [X.] vom 19. Juni 2001 ([X.]l. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des [X.] zu § 543 [X.] legt des-sen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung [X.] fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung – erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der [X.] des [X.] (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich-wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 [X.] inhaltsgleich in § 573 [X.] übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht-sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des [X.] zu § 573 Abs. 2 [X.], dass insoweit grundsätzlich kein Ände-rungsbedarf besteht (aaO, S. 65). 24 cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. [X.] lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 [X.] allgemein 25 - 12 - vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi-gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 [X.] für die fristlose Kündi-gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 [X.] in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht. [X.]) Bei der ordentlichen Kündigung des [X.] wegen schuld-hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri-ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich [X.] nicht aus dem Zweck des § 573 [X.], den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. [X.] 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, [X.]eils zu der Vorgängerrege-lung des § 564b [X.]). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 [X.] nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein [X.] des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des [X.] bietet. Wie bereits oben (unter [X.] b [X.]) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen [X.] ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter [X.] in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist. 26 Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des [X.] wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli-chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 [X.] grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 [X.] ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst 27 - 13 - recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.] zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die [X.] Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter [X.] b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 [X.] dient der im [X.] Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 [X.] von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des [X.] einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter [X.] d aa). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.] ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge-wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters [X.] hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; [X.], aaO; [X.], aaO; Grapentin, aaO; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.]/[X.], aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig-lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die [X.] mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
28 - 14 - nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a [X.] begründet worden ist (vgl. dazu oben unter [X.] a). Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.05.2006 - 24 C 32/06 - [X.], Entscheidung vom [X.]/06 -