Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 25.01.2022, Az. 4 CN 5/20

Leitsatz

Tenor

Tatbestand

<[X.]iv class="st-wrapper"><[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">1 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Der Antragsteller wen[X.]et sich als Plannachbar gegen einen Bebauungsplan für ein Designer [X.].

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">2 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Der Bebauungsplan Nr. 657 ("Gebiet: ...-Sta[X.]ion, J.platz un[X.] K.platz in [X.]") überplant ein 11,5 ha großes Gebiet im Sta[X.]tteil [X.] [X.]er Antragsgegnerin un[X.] soll [X.]ie Voraussetzungen für ein Einkaufszentrum schaffen. Die Beigela[X.]ene beabsichtigt, [X.]as Zentrum zu betreiben.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">3 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Zwischen [X.]er [X.] Straße un[X.] [X.]er [X.] im Nor[X.]en un[X.] [X.]er Straße Am Sta[X.]ion im Sü[X.]en soll in einem als [X.] festgesetzten sonstigen Son[X.]ergebiet [X.]as Einkaufszentrum entstehen; kleinere Flächen am nör[X.]lichen Ran[X.] sin[X.] als Gewerbegebiete [X.] un[X.] [X.] festgesetzt. Die Verkaufsflächen sollen ganz überwiegen[X.] im Er[X.]geschoss, zu einem untergeor[X.]neten Anteil im ersten Geschoss angesie[X.]elt wer[X.]en ("Village-Stil"). In [X.]em Designer [X.] sollen ausschließlich heruntergesetzte Markenartikel verkauft wer[X.]en.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">4 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Das etwa 5 ha große [X.] bestan[X.] bei Satzungsbeschluss weit überwiegen[X.] aus Grun[X.]stücken im Eigentum [X.]er Antragsgegnerin; [X.]ies sin[X.] [X.]ie Flurstücke a, b, c, [X.] sowie [X.]as 3,4 ha große Flurstück e. Das Eigentum an [X.]iesen Grun[X.]stücken hat [X.]ie Antragsgegnerin [X.]er Beigela[X.]enen aufschieben[X.] be[X.]ingt übertragen. Die Beigela[X.]ene hat sich in einem stä[X.]tebaulichen Vertrag gegenüber [X.]er Antragsgegnerin verpflichtet, auf [X.]ieser Fläche ein Designer [X.] zu errichten. Die Errichtung sonstiger Einzelhan[X.]elsbetriebe ist ausgeschlossen. Am 22. September 2020 un[X.] [X.]amit nach Satzungsbeschluss sin[X.] [X.]ie im Eigentum [X.]er Antragsgegnerin stehen[X.]en Grun[X.]stücke vereinigt wor[X.]en. Einige kleinere Grun[X.]stücke befin[X.]en sich im Eigentum Dritter. Die Beigela[X.]ene hat [X.] geschlossen, um [X.]iese Grun[X.]stücke zu erwerben.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">5 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Der Bebauungsplan setzt für [X.]as Son[X.]ergebiet [X.] u.a. fest:

1.1.1 Im Son[X.]ergebiet [X.] ist ein Hersteller-Direktverkaufszentrum für Markenartikel (Designer [X.]) "DOC" mit großflächigen un[X.] nicht großflächigen unselbststän[X.]igen Verkaufsstätten als Bestan[X.]teil eines Einkaufszentrums mit einer [X.] von min[X.]estens 12 000 qm un[X.] maximal 20 000 qm un[X.] mit einer höchstzulässigen [X.]urchschnittlichen Größe [X.]er Verkaufsstätten von 250 qm Verkaufsfläche sowie einer höchstzulässigen Größe [X.]er Verkaufsfläche je Verkaufsstätte von 1 200 qm zulässig. Verkaufsflächen sin[X.] nur im Er[X.]geschoss un[X.] auf maximal 20 % [X.]er zulässigen [X.] im ersten Obergeschoss zulässig.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">6 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Auf [X.]em Gebiet [X.]es jetzigen K.platzes ist ein sonstiges Son[X.]ergebiet SO2 für eine Hoch- un[X.] Tiefgarage festgesetzt. In [X.]em Parkhaus sollen 1 500 Stellplätze entstehen. Außerhalb [X.]es Plangebiets, [X.]em SO2 gegenüber, befin[X.]et sich [X.]as Wohngrun[X.]stück [X.]es Antragstellers.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">7 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Das Oberverwaltungsgericht hat [X.]en Bebauungsplan für unwirksam erklärt. Für [X.]ie textliche Festsetzung Nr. 1.1.1 Satz 1 fehle eine Rechtsgrun[X.]lage. Die Beschränkung auf "ein" Einkaufszentrum bestimme we[X.]er [X.]en Zweck [X.]es Son[X.]ergebiets noch eine Art [X.]er baulichen Nutzung. Die Regelungen über [X.]ie Verkaufsfläche seien mit [X.]er nummerischen Beschränkung unlösbar verknüpft. Sie könnten nicht als vorhabenbezogene Festsetzung Bestan[X.] haben, weil in [X.]em [X.] mehr als ein Einkaufszentrum errichtet wer[X.]en könne. Stä[X.]tebauliche Verträge un[X.] [X.]ie Eigentumsverhältnisse spielten insoweit keine Rolle. Die Festsetzungen zur Verkaufsfläche seien selbst [X.]ann nicht wirksam, wenn man [X.]ie Möglichkeit einer grun[X.]stücksbezogenen Beschränkung [X.]er Verkaufsfläche anerkenne. Denn [X.]as Einkaufszentrum solle nach [X.]en Vorstellungen [X.]er Beigela[X.]enen un[X.] [X.]er Antragsgegnerin auf allen Grun[X.]stücken verwirklicht wer[X.]en un[X.] nicht nur auf [X.]em möglicherweise allein vorhabengeeigneten Flurstück e.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">8 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Für [X.]ie Festsetzung Nr. 1.1.1 Satz 2 fehle gleichfalls eine Rechtsgrun[X.]lage. Verkaufsflächen seien we[X.]er Arten [X.]er baulichen Nutzung noch bestimmte Anlagetypen, [X.]ie vertikal auf Geschosse verteilt wer[X.]en könnten. Die Festsetzungen sollten vielmehr eine konkrete Bauform gewährleisten. Dies sei keine im Son[X.]ergebiet zulässige Auffächerung [X.]er Nutzungsart [X.]es großflächigen Einzelhan[X.]els. Bei[X.]e Festsetzungsfehler führten jeweils für sich zur Gesamtunwirksamkeit [X.]es Plans.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">9 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Mit ihren Revisionen begehren [X.]ie Antragsgegnerin un[X.] [X.]ie Beigela[X.]ene [X.]ie Ablehnung [X.]es Normenkontrollantrags. Nach ihrer Auffassung stellt [X.]ie Kombination einer Min[X.]estverkaufsfläche von 12 000 qm un[X.] einer Höchstverkaufsfläche von 20 000 qm sicher, [X.]ass sich nur ein Einkaufszentrum ansie[X.]ele. Das Eigentum [X.]er Antragsgegnerin un[X.] [X.]ie mit [X.]er Beigela[X.]enen geschlossenen Verträge gewährleisteten, [X.]ass nur ein Einkaufszentrum errichtet wer[X.]e. Schließlich sei bei Satzungsbeschluss nur [X.]as Flurstück e für [X.]as Vorhaben geeignet gewesen, so[X.]ass [X.]ie Festsetzungen zur Verkaufsfläche als grun[X.]stücksbezogene Festsetzungen Bestan[X.] hätten. Die Verteilung [X.]er Verkaufsflächen auf [X.]ie einzelnen Geschosse sei als Festsetzung [X.]er Art [X.]er baulichen Nutzung zulässig, könne sich aber je[X.]enfalls auf § 9 Abs. 3 Satz 2 BauGB stützen.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">10 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Der Antragsteller vertei[X.]igt [X.]as vorinstanzliche Urteil.

Entscheidungsgründe

<[X.]iv class="st-wrapper"><[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">11 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Die Revisionen sin[X.] unbegrün[X.]et. Das angegriffene Urteil steht mit [X.]em nach § 137 Abs. 1 VwGO revisiblen Recht in Einklang.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">12 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

A. Die textliche Festsetzung Nr. 1.1.1 Satz 1 [X.]es [X.]ebauungsplans beschränkt [X.]ie Zahl zulässiger Vorhaben im Son[X.]ergebiet [X.] un[X.] trifft Regelungen zur Verkaufsfläche. Die [X.]estimmungen sin[X.] unwirksam, weil es an einer Rechtsgrun[X.]lage fehlt. Dies führt zur Gesamtunwirksamkeit [X.]es Plans.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">13 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

I. Nr. 1.1.1 Satz 1 gestattet nur ein Hersteller-Direktverkaufszentrum für Markenartikel im Son[X.]ergebiet [X.]. Diese [X.]eschränkung ist mangels Rechtsgrun[X.]lage unwirksam.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">14 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Nach § 11 Abs. 1 [X.] sin[X.] als sonstige Son[X.]ergebiete solche Gebiete [X.]arzustellen un[X.] festzusetzen, [X.]ie sich von [X.]en [X.]augebieten nach [X.]en §§ 2 bis 10 [X.] wesentlich unterschei[X.]en. Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 [X.] sin[X.] für sonstige Son[X.]ergebiete [X.]ie Zweckbestimmung un[X.] [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung [X.]arzustellen un[X.] festzusetzen. Auf [X.]iese Vorschrift kann [X.]ie nummerische [X.]eschränkung auf ein Einkaufszentrum nicht gestützt wer[X.]en. Die Zahl von Vorhaben bestimmt nicht [X.]en Zweck, [X.]em [X.]as Son[X.]ergebiet [X.]ient. Die nummerische [X.]eschränkung setzt auch nicht [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung fest. Denn sie qualifiziert nicht einen Anlagentyp, son[X.]ern quantifiziert Nutzungsoptionen ([X.]VerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 13 ff.). An[X.]ere Rechtsgrun[X.]lagen sin[X.] nicht ersichtlich.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">15 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

II. Die Unwirksamkeit [X.]er [X.]eschränkung [X.]er Vorhabenzahl führt zur Unwirksamkeit [X.]er [X.]estimmungen zur Min[X.]est- un[X.] [X.].

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">16 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Ob [X.]er Mangel einzelner Festsetzungen zur Unwirksamkeit weiterer [X.]estimmungen eines [X.]ebauungsplans führt, bestimmt sich nach [X.]en in [X.]er Rechtsprechung zum Verhältnis von Teil- un[X.] Gesamtunwirksamkeit entwickelten Maßstäben. Ein Mangel, [X.]er einzelnen Festsetzungen eines [X.]ebauungsplans anhaftet, führt nur [X.]ann nicht zu [X.]essen Gesamtnichtigkeit, wenn - erstens - [X.]ie übrigen Regelungen, Maßnahmen o[X.]er Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle stä[X.]tebauliche Or[X.]nung im Sinne [X.]es § 1 Abs. 3 Satz 1 [X.] bewirken können un[X.] - zweitens - [X.]ie Gemein[X.]e nach ihrem im Planungsverfahren zum Aus[X.]ruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung [X.]ieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (stRspr, vgl. [X.]VerwG, [X.]eschluss vom 18. Juli 1989 - 4 N 3.87 - [X.]VerwGE 82, 225 <230> sowie Urteile vom 11. September 2014 - 4 [X.]N 3.14 - [X.] 406.12 § 10 [X.] Nr. 5 Rn. 26 un[X.] vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 37).

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">17 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Die - unwirksame - Festsetzung [X.]er Vorhabenzahl in Nr. 1.1.1 Satz 1 hätte gewährleistet, [X.]ass sich nur ein Einkaufszentrum mit einer bestimmten Verkaufsfläche un[X.] [X.]amit eine bestimmte Art [X.]er baulichen Nutzung ansie[X.]elt. Die Antragsgegnerin wollte zu[X.]em [X.]ie Verkaufsfläche insgesamt auf 20 000 qm beschränken, um negative Auswirkungen auf umliegen[X.]e zentrale Versorgungsbereiche zu verhin[X.]ern ([X.]). Diesen Festsetzungsinhalt un[X.] [X.]as [X.]amit verfolgte Ziel erreichen [X.]ie Regelungen zur Verkaufsfläche nicht, wenn [X.]ie nummerische [X.]eschränkung entfällt.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">18 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

1. Die Gemein[X.]en können in einem sonstigen Son[X.]ergebiet für großflächige Einzelhan[X.]elsbetriebe un[X.] Einkaufszentren Regelungen über [X.]ie Verkaufsfläche treffen. Sie können [X.]iese Fläche sowohl nach oben ([X.]) als auch nach unten ([X.]) begrenzen (stRspr, vgl. [X.]VerwG, Urteile vom 27. April 1990 - 4 [X.] 36.87 - [X.] 406.12 § 11 [X.] Nr. 17 S. 20, vom 3. April 2008 - 4 [X.]N 3.07 - [X.]VerwGE 131, 86 Rn. 16 un[X.] vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 10).

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">19 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Rechtsgrun[X.]lage für solche Festsetzungen ist § 11 Abs. 2 Satz 1 [X.]. Auf [X.]ieser Grun[X.]lage kann [X.]ie Gemein[X.]e für ein sonstiges Son[X.]ergebiet [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung ungeachtet [X.]er Vorgaben [X.]es § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 un[X.] Abs. 9 [X.] näher konkretisieren un[X.] zu [X.]iesem Zweck [X.]ie Merkmale bestimmen, [X.]ie ihr am besten geeignet erscheinen, um [X.]as von ihr verfolgte [X.] zu erreichen. Insbeson[X.]ere [X.]arf sie [X.]en Anlagentyp [X.]urch [X.]ie von ihr bestimmte [X.]egrenzung [X.]er Verkaufsflächen selbst festsetzen un[X.] so [X.]ie auch vom Veror[X.]nungsgeber festgelegte Nutzungsart [X.]es großflächigen Einzelhan[X.]els weiter auffächern ([X.]VerwG, Urteile vom 27. April 1990 - 4 [X.] 36.87 - [X.] 406.12 § 11 [X.] Nr. 17 S. 21 un[X.] vom 3. April 2008 - 4 [X.]N 3.07 - [X.]VerwGE 131, 86 Rn. 16). Dieser Gestaltungsspielraum geht über [X.]ie Möglichkeiten in [X.]en [X.]augebieten nach [X.]en §§ 2 ff. [X.] hinaus (vgl. zu § 1 Abs. 9 [X.] [X.]VerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 [X.] 77.84 - [X.]VerwGE 77, 317 <322> sowie [X.]eschlüsse vom 8. November 2004 - 4 [X.] 39.04 - [X.] 406.12 § 8 [X.] Nr. 20 S. 13 un[X.] vom 7. Mai 2020 - 4 [X.] 44.19 - [X.] 2020, 675 Rn. 7), ist aber nicht unbegrenzt. Die gemein[X.]lichen Regelungen müssen stets auf [X.]ie [X.]efugnis zurückgeführt wer[X.]en können, [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung zu regeln. Die Gemein[X.]e ist [X.]aher etwa nicht befugt, [X.]ie Verkaufsfläche in einem bestimmten Gebiet insgesamt un[X.] [X.]amit vorhabenunabhängig festzusetzen ([X.]VerwG, Urteil vom 3. April 2008 - 4 [X.]N 3.07 - a.a.[X.]).

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">20 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

2. [X.]ei Unwirksamkeit [X.]er nummerischen [X.]eschränkung ist nicht bauplanerisch gewährleistet, [X.]ass [X.]ie Regelungen zur Verkaufsfläche nur für ein einziges Einkaufszentrum gelten.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">21 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

a) Innerhalb [X.]er für [X.]as Son[X.]ergebiet [X.] festgesetzten überbaubaren Grun[X.]stücksfläche lässt sich mehr als ein Hersteller-Direktverkaufszentrum verwirklichen, [X.]as [X.]ie Vorgaben zur Verkaufsfläche erfüllt ([X.] f., 25). Diese Einschätzung mag von [X.]er Vorstellung [X.]er Antragsgegnerin bei Satzungsbeschluss abweichen, bin[X.]et aber [X.]as Revisionsgericht hinsichtlich [X.]er zugrun[X.]eliegen[X.]en tatsächlichen Annahmen nach § 137 Abs. 2 VwGO. Die Revisionen ziehen sie nicht in Zweifel, soweit Festsetzungen zum Maß [X.]er baulichen Nutzung, zur überbaubaren Grun[X.]stücksfläche o[X.]er zu [X.]en tatsächlichen Verhältnissen (vgl. [X.], Urteil vom 28. April 2021 [X.] 2021, 1415 <1418>) in Re[X.]e stehen.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">22 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

b) Nach Auffassung [X.]er Antragsgegnerin erlaubt eine [X.] von 20 000 qm bei einer [X.] von 12 000 qm nur [X.]ie Errichtung eines Einkaufszentrums. Dies trifft nicht zu.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">23 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Der Senat muss [X.]em Einwan[X.] nachgehen. Zwar ist für [X.]ie Revisionsentschei[X.]ung nach § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 560 ZPO [X.]ie Auslegung [X.]es [X.]ebauungsplans [X.]urch [X.]as Oberverwaltungsgericht maßgeben[X.]. Diese [X.]in[X.]ung entfällt aber, wenn [X.]ie Vorinstanz eine einschlägige Vorschrift [X.]es irrevisiblen Rechts übersehen o[X.]er nicht angewan[X.]t hat un[X.] [X.]amit [X.]as Auslegungsergebnis unvollstän[X.]ig bleibt ([X.]VerwG, Urteile vom 3. Juni 2014 - 4 [X.]N 6.12 - [X.] 406.11 § 1 [X.] Nr. 133 Rn. 25 un[X.] vom 19. Mai 2021 - 9 [X.] 3.20 - [X.] 2022, 64 Rn. 28). Einen solchen Fall macht [X.]ie Revision gelten[X.].

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">24 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Ihr Einwan[X.] verfehlt aber [X.]en Festsetzungsinhalt. Nach seiner Lesart müsste [X.]ie [X.] für [X.]as jeweilige Vorhaben gelten, [X.]ie [X.] für [X.]as sonstige Son[X.]ergebiet [X.] insgesamt. Nr. 1.1.1 Satz 1 bezieht aber [X.]ie Min[X.]est- als auch [X.]ie [X.] auf [X.]enselben Regelungsgegenstan[X.], nämlich [X.]as Einkaufszentrum. Hiervon unabhängig schei[X.]et [X.]ie Festsetzung einer Verkaufsflächenobergrenze für [X.]as Son[X.]ergebiet von Rechts wegen aus. Denn [X.]ie [X.] bietet keine Rechtsgrun[X.]lage, [X.]ie Verkaufsfläche für ein Gebiet insgesamt zu beschränken (stRspr, vgl. [X.]VerwG, Urteile vom 3. April 2008 - 4 [X.]N 3.07 - [X.]VerwGE 131, 86 Rn. 16 un[X.] vom 24. März 2010 - 4 [X.]N 3.09 - NVwZ 2010, 782 Rn. 23).

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">25 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

c) Die Festsetzungen zur Verkaufsfläche sin[X.] nicht [X.]eswegen auf ein einziges Einkaufszentrum bezogen, weil [X.]ie [X.]eigela[X.]ene sich in einem stä[X.]tebaulichen Vertrag verpflichtet hat, nur ein solches Zentrum zu errichten.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">26 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 [X.] können [X.]ie För[X.]erung un[X.] Sicherung [X.]er mit [X.]er [X.]auleitplanung verfolgten Ziele, insbeson[X.]ere [X.]er Grun[X.]stücksnutzung, Gegenstan[X.] eines stä[X.]tebaulichen Vertrages sein. In [X.]en [X.] o[X.]er -ersetzen[X.]er Vereinbarungen sollen [X.]ie [X.]urch einen [X.]ebauungsplan begrün[X.]baren Nutzungsmöglichkeiten aufgrun[X.] von legitimen gemein[X.]lichen [X.]en eingeschränkt o[X.]er unter zusätzliche Anfor[X.]erungen gestellt wer[X.]en (vgl. [X.], in: [X.]/[X.]/[X.], [X.], 15. Aufl. 2022, § 11 Rn. 45). Verträge berechtigen un[X.] verpflichten in[X.]es nur [X.]ie an ihnen [X.]eteiligten. Sie können nicht mit allgemeiner Verbin[X.]lichkeit gewährleisten, [X.]ass nur ein Einkaufszentrum entsteht, auch wenn [X.]ie Gemein[X.]e - wie hier - [X.]avon ausgeht, [X.]ass je[X.]enfalls ihr Vertragspartner nur einen einzigen solchen [X.]etrieb errichten wir[X.] ([X.]VerwG, Urteil vom 24. März 2010 - 4 [X.]N 3.09 - NVwZ 2010, 782 Rn. 24 un[X.] [X.]eschluss vom 2. Dezember 2009 - 4 [X.] - [X.]auR 2010, 742 Rn. 2). Vielmehr bestimmt ein Angebotsbebauungsplan [X.]ie bauliche Nutzung von Flächen unabhängig von vertraglichen [X.]in[X.]ungen, [X.]enen ein [X.]auherr unterliegt (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 19. April 2012 - 4 [X.]N 3.11 - [X.]VerwGE 143, 24 Rn. 10). An[X.]ers als [X.]ie [X.]eigela[X.]ene meint, gibt [X.]as Senatsurteil vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - ([X.]VerwGE 166, 378) keinen Anlass, [X.]iese Rechtsprechung aufzugeben o[X.]er fortzuentwickeln.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">27 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

[X.]) Die Regelungen zur Verkaufsfläche haben nicht [X.]eswegen nur ein Einkaufszentrum zum Gegenstan[X.], weil sich [X.]as Grun[X.]eigentum im sonstigen Son[X.]ergebiet [X.] weit überwiegen[X.] im Eigentum [X.]er Antragsgegnerin befan[X.].

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">28 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Der [X.]ebauungsplan gewährleistet nicht, [X.]ass es bei [X.]en Eigentumsverhältnissen im Zeitpunkt [X.]es [X.] bleibt ([X.]VerwG, Urteile vom 24. März 2010 - 4 [X.]N 3.09 - NVwZ 2010, 782 Rn. 24 un[X.] vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 34). Er ist nicht eigentümerbezogen, son[X.]ern stä[X.]tebaulich-bo[X.]enrechtlich zu betrachten ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 11. November 2009 - 4 [X.] 63.09 - [X.]auR 2010, 430 Rn. 3). Ob [X.]ie Festsetzung eines [X.]ebauungsplans in [X.]er [X.] eine Rechtsgrun[X.]lage fin[X.]et un[X.] [X.]as von [X.]er Gemein[X.]e verfolgte planerische Ziel ausreichen[X.] sichert, hängt [X.]aher nicht [X.]avon ab, ob [X.]ie geplante Nutzung [X.]em Willen eines gegenwärtigen Eigentümers entspricht o[X.]er [X.]iesem zuwi[X.]erläuft (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 23. November 2016 - 4 [X.]N 2.16 - [X.]VerwGE 156, 336 Rn. 10 un[X.] [X.]eschluss vom 5. November 2002 - 4 [X.] 8.02 - [X.] ). Dies gilt auch, wenn [X.]as Eigentum in [X.]er Han[X.] [X.]er Gemein[X.]e liegt: Die von § 11 Abs. 2 Satz 1 [X.] eröffnete Verpflichtung un[X.] [X.]efugnis, Zweckbestimmung un[X.] Art [X.]er baulichen Nutzung im sonstigen Son[X.]ergebiet festzusetzen, hat für gemein[X.]eeigene Flächen [X.]enselben Inhalt wie für Flächen, [X.]ie im Eigentum Dritter stehen.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">29 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

e) Verbliebe es bei [X.]en [X.]estimmungen zur Min[X.]est- un[X.] [X.], ließen [X.]iese im [X.] [X.]ie Ansie[X.]lung einer nicht bestimmten o[X.]er bestimmbaren Zahl von Einkaufszentren zu, [X.]eren Art [X.]urch [X.]ie Verkaufsfläche gekennzeichnet wir[X.]. Die Antragsgegnerin wollte in[X.]es zugleich [X.]ie [X.] auf 20 000 qm beschränken. Dieses Ziel verfehlen Festsetzungen, welche [X.]ie Ansie[X.]lung mehrerer Einkaufszentren mit min[X.]estens 12 000 qm Verkaufsfläche gestatten.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">30 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

3. Die [X.]estimmungen zur Verkaufsfläche in Nr. 1.1.1 Satz 1 sin[X.] nicht als Regelungen zur Nutzung eines Grun[X.]stückes wirksam.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">31 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

a) Die Gemein[X.]e ist befugt, [X.]ie Verkaufsfläche in [X.]er Form festzusetzen, [X.]ass [X.]ie maximale Verkaufsflächengröße im Verhältnis zur Grun[X.]stücksgröße [X.]urch eine Verhältniszahl festgelegt wir[X.], soweit [X.]a[X.]urch [X.]ie Ansie[X.]lung bestimmter Einzelhan[X.]elstypen un[X.] [X.]amit [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung im Son[X.]ergebiet geregelt wer[X.]en soll ([X.]VerwG, Urteile vom 3. April 2008 - 4 [X.]N 3.07 - [X.]VerwGE 131, 86 Rn. 16 un[X.] vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 33). § 11 Abs. 2 Satz 1 [X.] lässt es auch zu, [X.]ie höchstzulässige Verkaufsfläche für [X.]ie Grun[X.]stücke im [X.]ebauungsplan in [X.]er Form festzusetzen, [X.]ass [X.]ie maximale Verkaufsfläche für jeweils einzelne Grun[X.]stücke festgelegt wir[X.], sofern [X.]a[X.]urch [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung im Son[X.]ergebiet geregelt wer[X.]en soll ([X.]VerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - a.a.[X.]). Ist eine absolute Verkaufsfläche einem Grun[X.]stück mit einer bestimmten Grun[X.]stücksgröße zuzuor[X.]nen, so ist es nur eine Frage [X.]er Darstellung, ob [X.]er [X.]ebauungsplan [X.]ie Verkaufsfläche als Anteil o[X.]er [X.]urch eine absolute Zahl bestimmt. Eine Zuor[X.]nung ist möglich, wenn es in [X.]em Son[X.]ergebiet nur ein Grun[X.]stück gibt, auf [X.]em Vorhaben [X.]er bestimmten Art errichtet wer[X.]en können un[X.] sollen; ein solcher Fall liegt nahe, wenn [X.]as jeweilige Son[X.]ergebiet ausschließlich o[X.]er [X.]och im Wesentlichen aus einem Grun[X.]stück besteht. Diese Rechtsprechung hat bei [X.]en Oberverwaltungsgerichten überwiegen[X.] Zustimmung gefun[X.]en (vgl. [X.], Urteil vom 1. Juli 2020 - 8 [X.] 11841/19 - [X.] 2020, 871 <872>; [X.], [X.]eschluss vom 12. August 2020 - 3 S 1113/20 - [X.] 2021, 70 <72>; [X.], Urteil vom 10. Dezember 2020 - 1 L[X.] 43/17 - juris Rn. 45; [X.], Urteil vom 3. März 2021 - 15 [X.] 20.2075 - juris Rn. 53 ff. un[X.] [X.], Urteil vom 14. Juli 2021 - 1 [X.] 27/19 - juris Rn. 47). Der Senat hält an ihr auch angesichts [X.]er Kritik [X.]er Vorinstanz fest.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">32 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Die Verkaufsfläche kann Attraktivität un[X.] Wettbewerbsfähigkeit eines [X.]etriebes typisieren[X.] erfassen ([X.]VerwG, Urteil vom 9. November 2016 - 4 [X.] 1.16 - [X.] 406.11 § 34 [X.] Nr. 220 Rn. 12). Weil [X.]ie Gemein[X.]e [X.]ie Nutzungsart [X.]es großflächigen Einzelhan[X.]els im sonstigen Son[X.]ergebiet auffächern [X.]arf, ohne auf bestimmte, von ihr in [X.]er Wirklichkeit vorgefun[X.]ene Arten [X.]er baulichen Nutzung im Sinne [X.]es § 1 Abs. 9 [X.] beschränkt zu sein, [X.]ienen solche Festsetzungen auch - un[X.] nicht selten vorrangig - [X.]azu, mittels eines quantitativen un[X.] [X.]amit in [X.]er [X.] leicht han[X.]habbaren Maßstabs bestimmte planerische Ziele zu erreichen, etwa umliegen[X.]e Versorgungszentren zu schützen, Anfor[X.]erungen [X.]er Raumor[X.]nung zu genügen, eine interkommunale Abstimmung zu erreichen o[X.]er ein stä[X.]tebauliches Einzelhan[X.]elskonzept zu verwirklichen. Dagegen ist nichts zu erinnern, wenn [X.]ie Festsetzung zugleich [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung steuert.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">33 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Eine grun[X.]stücksbezogene Festsetzung [X.]er Verkaufsfläche nähert sich Festsetzungen zum Maß [X.]er baulichen Nutzung an. Denn sie beschränkt [X.]ie quantitative Nutzung eines Grun[X.]stückes, in [X.]er Regel also [X.]es [X.]uchgrun[X.]stücks ([X.]VerwG, [X.]eschluss vom 15. Dezember 2021 - 4 [X.] 14.21 - Rn. 7). Dies kann hingenommen wer[X.]en, weil in [X.]er [X.] eine Verbin[X.]ung zwischen [X.]er Art [X.]er baulichen Nutzung, [X.]er Verkaufsfläche un[X.] [X.]em Maß [X.]er baulichen Nutzung angelegt ist: Das [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung betreffen[X.]e Merkmal [X.]er Großflächigkeit in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 un[X.] 3 [X.] wir[X.] zwar mittels [X.]er Verkaufsfläche [X.]efiniert, [X.]er Senat hat sich aber nicht gehin[X.]ert gesehen, zur [X.]estimmung [X.]er maßgeblichen Grenze [X.]ie in § 11 Abs. 3 Satz 3 un[X.] 4 [X.] bestimmte Geschossfläche als "wichtigen Anhaltspunkt" in [X.]en [X.]lick zu nehmen (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 [X.] 10.04 - [X.]VerwGE 124, 364 <366>).

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">34 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

b) Wie [X.]er [X.]ezug zur Art [X.]er baulichen Nutzung bei einer grun[X.]stücksbezogenen Festsetzung [X.]er Verkaufsfläche im Einzelnen beschaffen sein muss, be[X.]arf keiner Entschei[X.]ung. Denn [X.]ie in absoluten Zahlen bestimmten Verkaufsflächen konnten bei Satzungsbeschluss keinem Grun[X.]stück zugeor[X.]net wer[X.]en.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">35 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Die Vorinstanz hat offengelassen, ob allein [X.]as Flurstück e geeignet war, auf [X.]iesem ein Vorhaben nach [X.]en Festsetzungen [X.]es [X.]ebauungsplans zu verwirklichen. Selbst wenn [X.]ies [X.]er Fall wäre, schie[X.]e eine Zuor[X.]nung [X.]er Verkaufsfläche zu [X.]iesem Grun[X.]stück aus. Denn nach [X.]en Vorstellungen [X.]er Antragsgegnerin sollte [X.]as Vorhaben auf allen Grun[X.]stücken im Son[X.]ergebiet [X.] verwirklicht wer[X.]en. Dieser Planungswille wür[X.]e verfehlt, wenn Verkaufsflächen nur auf [X.]em bei Satzungsbeschluss vorhan[X.]enen Flurstück 486 verwirklicht wer[X.]en könnten.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">36 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

c) Dass [X.]ie Flurstücke a, b, c, [X.], un[X.] e nach [X.]em Satzungsbeschluss im Grun[X.]buch vereinigt wor[X.]en sin[X.], bleibt ohne [X.]e[X.]eutung. Maßgeblich sin[X.] [X.]ie Verhältnisse im Zeitpunkt [X.]es [X.]. Eine grun[X.]stücksbezogene Festsetzung wir[X.] [X.]urch [X.]ie Möglichkeit einer späteren Grun[X.]stücksteilung nicht ausgeschlossen ([X.]VerwG, Urteil vom 17. Oktober 2018 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 34), eine vormals unzulässige Festsetzung wir[X.] - gleichsam spiegelbil[X.]lich - [X.]urch [X.]ie spätere Vereinigung von Grun[X.]stücken nicht wirksam (vgl. [X.]VerwG, Urteil vom 27. März 2014 - 4 [X.]N 3.13 - [X.]VerwGE 149, 229 Rn. 27).

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">37 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

4. Das Oberverwaltungsgericht hatte keinen Anlass zu prüfen, ob [X.]ie Festsetzungen zur Verkaufsfläche als Festsetzungen zum Maß [X.]er baulichen Nutzung [X.]estan[X.] haben könnten. Denn Festsetzungen zu Verkaufsflächen sin[X.] keine Regelungen zum Maß [X.]er baulichen Nutzung, weil sie sich keiner [X.]er [X.]afür nach § 16 Abs. 2 [X.] zulässigen Größen be[X.]ienen (stRspr, vgl. [X.]VerwG, Urteile vom 27. April 1990 - 4 [X.] 36.87 - [X.] 406.12 § 11 [X.] Nr. 17 S. 20 un[X.] vom 3. April 2008 - 4 [X.]N 3.07 - [X.]VerwGE 131, 86 Rn. 14; vgl. auch [X.]VerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 19).

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">38 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Nach Auffassung [X.]es Senats wäre es Sache [X.]es Gesetz- o[X.]er Veror[X.]nungsgebers, eine Rechtsgrun[X.]lage für [X.]ie Festlegung von Verkaufsflächen zu schaffen. In [X.]er Praxis haben sich Verkaufsflächen als Parameter für [X.]ie Planung von Einzelhan[X.]elsvorhaben un[X.] Einkaufszentren [X.]urchgesetzt. In[X.]es fehlen im [X.]augesetzbuch un[X.] in [X.]er [X.] Regelungen, um [X.]ie Ansie[X.]lung [X.]ieser Vorhaben mittels Festsetzungen zur Verkaufsfläche rechtssicher zu steuern. Eine solche Rechtsgrun[X.]lage zu schaffen, ist nicht Aufgabe richterlicher Rechtsfortbil[X.]ung. Das verbleiben[X.]e Regelungs[X.]efizit kann zum Scheitern kosten- un[X.] zeitintensiver Verfahren führen, ohne [X.]ass [X.]ie mit einer Planung zu lösen[X.]en Sachfragen überhaupt zur Sprache kommen. Der Fall ist ein bere[X.]tes [X.]eispiel.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">39 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

5. Die Unwirksamkeit [X.]er Festsetzung zu [X.]en Verkaufsflächen führt zur Unwirksamkeit [X.]es [X.]ebauungsplans insgesamt.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">40 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

[X.]. Das Oberverwaltungsgericht hat sein Urteil selbststän[X.]ig tragen[X.] auf [X.]ie Unwirksamkeit [X.]er textlichen Festsetzung Nr. 1.1.1 Satz 2 gestützt, welche [X.]en Anteil von Verkaufsflächen im ersten Obergeschoss auf 20 % [X.]er maximal zulässigen [X.] begrenzt. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstan[X.]en. Ob auch [X.]ieser Fehler zur Gesamtunwirksamkeit [X.]es Plans geführt hätte, bleibt offen.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">41 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

§ 1 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 [X.] ermächtigt [X.]ie Gemein[X.]e, beson[X.]ere Festsetzungen über [X.]ie Art [X.]er Nutzung nach [X.]en §§ 10 un[X.] 11 [X.] zu treffen. Die Regelungsbefugnis ist aber auf [X.]ie Art [X.]er baulichen Nutzung begrenzt. An[X.]ers als [X.]ie [X.]eigela[X.]ene meint, ist trotz [X.]er Definitionsmacht [X.]er Gemein[X.]e nicht je[X.]e an [X.]ie Verkaufsfläche anknüpfen[X.]e Festsetzung eine solche zur Art [X.]er baulichen Nutzung. Denn auch bei Ausübung ihrer Definitionsmacht muss [X.]ie Gemein[X.]e [X.]ie vorhabenbezogene Typisierung beachten, [X.]ie [X.]en §§ 2 bis 10 [X.] zugrun[X.]e liegt ([X.]VerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 - 4 [X.]N 8.18 - [X.]VerwGE 166, 378 Rn. 10). Währen[X.] sie mit Regelungen über min[X.]estens zu errichten[X.]e o[X.]er höchstens zulässige Verkaufsflächen [X.]ie nach [X.]er [X.]etriebsgröße abgegrenzte beson[X.]ere Nutzungsart "großflächiger Einzelhan[X.]el" weiter auffächert un[X.] [X.]amit an [X.]ie [X.] anknüpft, verlässt sie [X.]iesen Zusammenhang, wenn sie [X.]ie Verkaufsfläche geschossweise zuor[X.]net. Denn [X.]ie Verkaufsfläche als solche ist keine Art [X.]er baulichen Nutzung.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">42 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Die Festsetzung kann nicht auf § 9 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 1 [X.] gestützt wer[X.]en. Danach können Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 [X.] für übereinan[X.]erliegen[X.]e Geschosse geson[X.]ert getroffen wer[X.]en. Eine solche Festsetzung ist [X.]ie Verkaufsfläche nicht. Sie [X.]ient allein [X.]azu, eine bestimmte Art [X.]er Nutzung zu kennzeichnen, ist aber selbst keine Art [X.]er baulichen Nutzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 [X.] un[X.] lässt sich auch [X.]en an[X.]eren Festsetzungsinhalten [X.]es § 9 Abs. 1 [X.] nicht zuor[X.]nen.

<[X.]iv class="st-section"><[X.]iv class="st-sbs-no">43 <[X.]iv class="st-sbs-txt">

Die Kostenentschei[X.]ung beruht auf § 154 Abs. 2 un[X.] 3 VwGO, § 159 Satz 1 i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO. Der Senat hat [X.]en in [X.]er mün[X.]lichen Verhan[X.]lung verkün[X.]eten Tenor wegen einer offenbaren Unrichtigkeit nach § 118 Abs. 1 VwGO berichtigt un[X.] auf [X.]ie Kosten [X.]es Revisionsverfahrens beschränkt. Rechtspositionen [X.]er [X.]eteiligten sin[X.] hiervon nicht berührt.