Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.11.2007, Az. XII ZR 149/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 149/05 Verkündet am: 21. November 2007 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. November 2007 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], Dr. [X.] und die Richterin Dr. [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des [X.] vom 9. August 2005 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt von der [X.] Miete nebst Zinsen für die [X.] bis Mai 2005 und begehrt die Feststellung, dass das [X.] ihnen bestehende Mietverhältnis über den 30. September 2004 hinaus fortbesteht. Die Beklagte vertritt die Ansicht, das Mietverhältnis sei wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) wirksam zum 30. September 2004 gekündigt worden. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: 1 Mit undatiertem schriftlichem Mietvertrag hatte die Klägerin ursprünglich der K.

D. -K.

eG noch zu errichtende Laden- und Lagerräume "in [X.], An der [X.], im Erdgeschoss" für die Dauer bis zum Jahresende nach Ablauf des 15. [X.] vermietet und ihr in § 9 des Vertrages ein Vorkaufsrecht gewährt; die Mietzeit sollte nach § 2 des [X.] nach Übergabe, voraussichtlich am 1. Oktober 1994, begin-nen. 3 Mit als "Mietvertragsüberleitung" bezeichneter Urkunde vom 23. [X.] 1994 vereinbarten die Mietvertragsparteien mit der Rechtsvorgängerin der [X.], der De. SB-K.

H.

GmbH, dieser als neuer Mieterin den bestehenden Mietvertrag ab 1. Oktober 1994 mit allen Rechten und Pflich-ten zu übertragen. Mit dieser Urkunde waren der [X.], ein darin in Bezug ge-nommenes Schreiben vom 12. Mai 1993, ein weiteres in der neuen Urkunde in Bezug genommenes Schreiben vom 15. Juli 1993, der Lageplan und die tech-nische Beschreibung des Mietobjekts durch Ösen verbunden. 4 Mit Schreiben vom 19. März 2004 und 26. März 2004 erklärte die e. V. D.

GmbH & Co. KG, die sich darin als Rechts-nachfolgerin der ursprünglichen Mieterin bezeichnete, gegenüber der "Wohn- und Geschäftshaus [X.]GbR B. /[X.] /[X.] " unter Berufung auf Mängel der Schriftform die Kündigung des Vertrages zum 30. September 2004. Mit Schreiben vom 5. April 2004 wies die Klägerin die Kündigung zurück. 5 Das [X.] gab der Klage, deren [X.] zunächst nur die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 umfasste, statt. Die dagegen gerichtete Berufung der [X.] wies das [X.] zurück und verurteilte die Beklagte auf die im zweiten Rechtszug erfolgte [X.] hin auch zur Zahlung der Miete für die Folgemonate bis einschließlich Mai 2005. 6 Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der [X.]. 7 - 4 - Entscheidungsgründe: 8 Die Revision hat keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält den Angriffen der Revision stand und lässt auch sonst keine Rechtsfehler zum Nachteil der [X.] erkennen. 9 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Frage der Vollmacht der Unter-zeichner der beiden Kündigungsschreiben dahinstehen lassen und diese [X.] schon deshalb als unwirksam angesehen, weil der Mietvertrag [X.] im Zeitpunkt der Überleitungsvereinbarung vom 29. März 1994 der Schriftform entsprochen habe und die Beklagte ihn deshalb nicht vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit habe kündigen können. Auf die Frage, ob die an die "Wohn- und Geschäftshaus [X.] GbR B. /[X.]/[X.] " adressierten [X.] überhaupt an den richtigen Empfänger, nämlich an die Klägerin als Vermieterin, gerichtet waren, kommt es demnach ebenfalls nicht an. 1. Im Ergebnis ohne Erfolg stellt die Revision zur Überprüfung, ob die Klägerin im Verfahren ordnungsgemäß nach den Vorschriften der Gesetze ver-treten ist, was auch das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat. 10 a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts besteht die Klägerin, eine [X.], allein aus den Gesellschaftern [X.]und [X.], die somit zur (gemeinschaftlichen) Vertretung der Klägerin berufen sind und deren Vollmacht zur Klageerhebung die Revision nicht in Abrede stellt. Aus dem Umstand, dass diese Gesellschafter im Rubrum des Berufungsurteils als Geschäftsführer bezeichnet sind, lassen sich insoweit entgegen der Ansicht der Revision keine Bedenken herleiten. Da die Führung der Geschäfte einer [X.] mangels anderweitiger Regelung den [X.] gemeinschaftlich zusteht (§§ 709, 710 BGB), ist deren Bezeichnung als Geschäftsführer zwar ungewöhnlich, aber sachlich nicht falsch. Zudem wür-11 - 5 - de selbst eine unrichtige Bezeichnung einer Partei und/oder ihrer Vertreter, die einem Gericht im Rubrum eines Urteils unterläuft, die ordnungsgemäße [X.] im Verfahren nicht in Frage stellen; die unrichtige [X.] wäre lediglich im Wege der Rubrumsberichtigung zu korrigieren. 12 Etwas anderes ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht daraus, dass neben der Klägerin eine weitere [X.] existiert, de-ren Zusammensetzung mit derjenigen der Klägerin nicht identisch ist, und die als Eigentümerin des vermieteten Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Entgegen der Ansicht der Revision kann dies in Verbindung mit dem Rubrum des Berufungsurteils hier nicht den Eindruck erwecken, Klägerin sei (nunmehr) diese Grundstücksgesellschaft, die im vorliegenden Verfahren aber nicht [X.] vertreten sei. Die Klage war von der aus den Gesellschaftern [X.] und [X.] bestehenden "[X.]" erhoben worden. [X.] dafür, dass das Berufungsgericht etwa von einem Parteiwechsel auf Klägerseite ausgegangen sei, lassen sich dem Berufungsurteil nicht ent-nehmen. Vielmehr belegt der Hinweis in den Entscheidungsgründen, die Zu-sammensetzung der Grundstücksgesellschaft lasse keinen Rückschluss auf eine von den getroffenen Feststellungen abweichende Zusammensetzung der Klägerin als der vermietenden Gesellschaft zu, dass auch das Berufungsgericht nach wie vor diese im Verfahren ordnungsgemäß vertretene Gesellschaft als Klägerin ansieht. b) Die nach Anhörung des Gesellschafters [X.] getroffene Feststellung des Berufungsgerichts, Klägerin und Vermieterin sei eine neben der [X.] bestehende weitere Gesellschaft, die sich (allein) aus den Gesellschaftern [X.]und [X.]

zusammensetze, beruht entgegen der [X.] der Revision auch nicht auf einem Verstoß gegen § 286 ZPO. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, bereits die Existenz einer neben der [X.] - 6 - gesellschaft bestehenden personenverschiedenen [X.] sei fraglich. 14 Richtig ist zwar, dass § 1 des [X.] mit den Worten beginnt "Vermieter vermietet an Mieter in seinem Hause in –". Diese Formulierung vermag die Würdigung des Berufungsgerichts aber schon deshalb nicht zu [X.], weil sie nicht zwingend als Hinweis auf die Eigentumslage im Sinne einer Identität zwischen Eigentümer und Vermieter zu verstehen ist. Nach den Erfahrungen des Senats ist es nicht ungewöhnlich, dass auch eine Gesell-schaft, der ein anderer Eigentümer die Vermietung seines Grundstücks [X.] hat, das Grundstück verkürzend als "ihr" Mietobjekt - im Sinne des ihr zuzuordnenden, nämlich zur Vermietung überlassenen Mietobjekts - bezeich-net. Zutreffend, aber unbehelflich ist ferner der Hinweis der Revision, die [X.] habe mit Schriftsatz vom 28. Dezember 2004 bestritten, dass die Vermie-terin allein aus den Gesellschaftern [X.]

und [X.]bestehe bzw. der Mietver-trag mit einer anderen Gesellschaft als derjenigen geschlossen worden sei, die aus den drei [X.] [X.] , Frau [X.] und Frau [X.]bestehe, und zur Unterstützung ihres Vortrags eine ihr zugesandte Be-triebskostenabrechnung vom 2. September 2003 vorgelegt, deren Absenderin als "Wohn- und Geschäftshaus [X.] GbR B. /[X.]/F. " firmiere. 15 Auch damit lässt sich ein Verstoß gegen § 286 ZPO nicht begründen. Bereits die Bezeichnung der Vermieterin als "Objektgesellschaft An der S.

GbR" im Mietvertrag spricht gegen deren Identität mit der "Wohn- und Geschäftshaus [X.] GbR", die - ob hierzu aktiv legitimiert oder nicht - der [X.] die genannte Betriebskostenabrechnung erteilt hat. Vor allem aber sind der Mietvertrag und die Überleitungsvereinbarung vom 23. September 16 - 7 - 1994 auf Vermieterseite von den Herren "Dipl.-Ing. [X.]" und "[X.]" bzw. "[X.]" und "L. [X.]

" unterzeichnet worden, während Ei-gentümerin des Grundstücks ausweislich des zu den Akten gereichten [X.] eine aus anderen Personen, nämlich aus [X.] , [X.]und A. [X.]bestehende Gesellschaft ist. 17 Diese sind zudem erst aufgrund Auflassung vom 1. Dezember 1996 am 6. Februar 1997 als (neue) Eigentümerinnen in [X.] in das Grundbuch eingetragen worden. Es erscheint daher wenig wahr-scheinlich, dass die aus ihnen bestehende Gesellschaft bei Abschluss des [X.] und der späteren Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 bereits existierte und damit überhaupt als wahre Partei dieser Verträge hätte in Betracht kommen können. Damit ist die Feststellung des Berufungsgerichts, der Mietvertrag sei mit der (allein) aus den Gesellschaftern [X.]
und [X.] bestehenden Klägerin zustande gekommen, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 18 2. Die Vorinstanzen haben nicht geprüft, ob (unabhängig von der Frage der Schriftform) ein Mietvertrag überhaupt wirksam zustande gekommen ist. Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, obwohl die in § 9 des [X.] vorgesehene Einräumung eines Vorkaufsrechts nach § 313 BGB a.F. der notariellen Beurkundung bedurft hätte. Eine Gesamtnichtigkeit des [X.] nach §§ 125 Abs. 2, 139 BGB ergibt sich daraus nämlich schon deshalb nicht, weil die Vertragsparteien in § 8 des Vertrages eine salvatorische (Erhal-tungs-)Klausel vereinbart haben mit der Folge, dass die Beklagte hätte darlegen und beweisen müssen, dass das Restgeschäft (Mietvertrag) ohne die nichtige Vorkaufsrechtsvereinbarung nicht vorgenommen worden wäre (vgl. [X.]/ [X.] Aufl. § 139 Rdn. 17). Weder die Parteien noch die Vorin-19 - 8 - stanzen haben das Vorkaufsrecht jedoch thematisiert; auch die Revision [X.] es nicht. 20 3. Ein Mangel der Schriftform lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht daraus herleiten, dass die Beklagte dann, wenn die Klägerin nicht zugleich Eigentümerin des Grundstücks war, durch den Mietvertrag [X.] Untermieterin geworden sei, was aus der errichteten Urkunde aber nicht hervorgehe. Insoweit ist bereits fraglich, ob ein Mietvertrag, der sich im Verhältnis zum Grundstückseigentümer als Untermietvertrag darstellt, nur dann die Schrift-form wahrt, wenn auch dieser Umstand aus der Vertragsurkunde selbst ersicht-lich ist. Darauf kommt es indessen nicht an, weil die Beklagte zu keinem Zeit-punkt vorgetragen hat, die Klägerin ihrerseits habe das Grundstück als (Haupt-) Mieterin von der Eigentümerin gemietet. Anhaltspunkte dafür, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Vertrag um einen Untermietvertrag handele, sind daher nicht ersichtlich. Die Wirksamkeit eines [X.] setzt im Übrigen auch nicht etwa voraus, dass der Vermieter zugleich Eigentümer ist (vgl. Em-merich in [X.]/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 536 Rdn. 24). 21 4. Da von der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellung des Berufungsgerichts auszugehen ist, die Klägerin und Vermieterin bestehe nur aus den beiden Gesellschaftern, die sowohl den Mietvertrag als auch die Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 unterschrieben hätten, [X.] es zur Wahrung der Schriftform entgegen der Auffassung der Revision keines die Vertretung weiterer Gesellschafter kennzeichnenden Zusatzes zu diesen Unterschriften. 22 5. Zu Recht hat das Berufungsgericht sowohl dahinstehen lassen, ob das ursprüngliche Mietvertragsangebot der Klägerin von der Rechtsvorgängerin der 23 - 9 - [X.] zunächst wegen mit Schreiben vom 15. Juli 1993 geforderter [X.] gemäß § 150 Abs. 2 BGB abgelehnt worden war, als auch, ob der ur-sprüngliche Mietvertrag, sofern er dennoch zustande gekommen ist, wegen nicht hinreichender Bezeichnung und Bestimmbarkeit des Mietobjekts anfäng-lich einen Mangel der Schriftform aufwies. 24 Denn in dem Abschluss der dreiseitigen Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 hat das Berufungsgericht zutreffend eine auch die Schrift-form wahrende Neuvornahme gesehen. Nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen war diese Vereinbarung zumindest mit dem ursprünglichen Mietvertrag, dem Schreiben vom 12. Mai 1993, dem Lageplan und der technischen Beschreibung des Objekts durch Ösen körperlich fest zu einer einheitlichen Urkunde verbunden. Damit ist Bestandteil der Urkunde auch der Lageplan, der sechs Gebäude umfasst, deren Gebäudeart und Nutzflächen darin (rechts neben der Grundrisszeichnung) spezifiziert werden. Außer [X.] und Büroflächen sind darin auch Ladenflächen ausgewiesen, aber nur ein "SB-Markt" bzw. "Lebensmittelmarkt" im Erdgeschoss des [X.], dessen mit 966 qm angegebene ca.-Nutzfläche als einzige der im Mietvertrag angegebenen "Gesamtgröße von ca. 1.060 qm" annähernd entspricht. Weitere Räume umfasst das Erdgeschoss des [X.] nach dieser Aufstellung nicht. Die anderen Ladenflächen sind mit Nutzflächen zwischen 294 qm und 477 qm ausgewiesen. Dies reicht aus, um die Lage des Mietobjekts innerhalb des Gebäudekomplexes zweifelsfrei bestimmen zu können, denn daraus ergibt sich, dass die Beklagte Mieterin des gesamten Erdgeschosses des [X.] ist. 6. Soweit die Revision zusätzlich rügt, es sei nicht erkennbar, welche Stellplätze mitvermietet sein sollen, verhilft ihr auch dies nicht zum Erfolg. Nach § 1 des ursprünglichen [X.] sollten "ca. 45 Einstellplätze" vermietet 25 - 10 - werden, was durch das mit Randvermerk zu § 1 "siehe dazu Anschreiben mit Dat. 12.5.93, Seite 3 1. Abs." in Bezug genommene, zum Vertragsinhalt ge-machte und beigeheftete Schreiben vom 12. Mai 1993 im ersten Absatz der Seite 3 dahin geändert wurde, dass "ca. 45 Parkplätze für die gemeinsame Nutzung zur Verfügung gestellt" werden, "davon sind 30 St. im Teileigentum des Marktes". Demnach sind die Stellplätze, bei denen die Parteien angesichts der ca.-Angabe nicht einmal die genaue Anzahl als vertragswesentlich ansahen, nicht Bestandteil des der [X.] zur alleinigen Nutzung überlassenen Miet-objekts, sondern nur Gegenstand eines (nicht exklusiven) Mitbenutzungsrechts der Mieterin. Der Lageplan weist einen zusammenhängenden Parkplatz mit - nach der Zählung des Senats - 51 eingezeichneten Stellplätzen aus. In [X.] mit diesem Lageplan liegt daher die Auslegung nahe, dass die [X.] ihren Kunden die Nutzung aller jeweils noch freien Stellplätze überlassen durfte und sich die Frage, welche Stellplätze ihr zur Verfügung stehen und [X.] davon ausgenommen sind, hier nicht stellt. Der Umfang des der [X.] eingeräumten Mitnutzungsrechts ist somit ebenfalls hinreichend bestimmbar. Dem steht auch nicht die Angabe entgegen, dass 30 Stellplätze "im Teileigen-tum des Marktes" stehen. Hier mag es sich um die Bezugnahme auf die sich aus einem Teilungsplan ergebende Eigentumslage handeln, die jedoch für die Frage der vertraglich überlassenen Mitnutzung ohnehin belanglos ist. 26 Dem steht auch nicht entgegen, dass die Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 nicht nur auf dieses Schreiben Bezug nimmt, sondern auch auf ein Schreiben vom 15. Juli 1993, in dem die Rechtsvorgängerin der [X.] ca. 60 Stellplätze zur gemeinsamen Nutzung gefordert hatte. Der Umstand, dass der Randvermerk zum hier maßgeblichen § 1 des [X.] nur auf die einschlägige Passage des späteren Schreibens vom 12. Mai 1993 27 - 11 - verweist, lässt hinlänglich erkennen, dass die darüber hinausgehende Forde-rung der Rechtsvorgängerin der [X.] in deren zeitlich früherem Schreiben vom 15. Juli 1993 gerade nicht Vertragsgegenstand sein sollte, auch wenn der übrige Inhalt dieses Schreibens als vereinbart gelten sollte. Im Übrigen würde auch dieses Schreiben, wäre es allein und nicht neben dem Schreiben vom 12. Mai 1993 Vertragsbestandteil, wegen der ca.-Angabe der Anzahl der [X.] zu der Auslegung führen, dass der [X.] ein Mitnutzungsrecht an dem gesamten Parkplatz eingeräumt wird, der im von den Parteien zum [X.] gemachten Lageplan eingezeichnet ist, unabhängig davon, welche Stellplatzaufteilung sich bei der späteren Bauausführung ergeben würde. Denn eine Zahl von "ca. 60" Stellplätzen würde sich ebenso wie eine solche von "ca. 45" Stellplätzen mit der offenbar tatsächlich vorhandenen Zahl von 51 [X.] noch vereinbaren lassen. 7. Ohne Erfolg greift die Revision die Feststellung des Berufungsgerichts an, auch das Schreiben vom 15. Juli 1993 sei mit der Überleitungsvereinbarung vom 23. September 1994 durch [X.] fest verbunden worden, was die [X.] mit ihrer Klageerwiderung vom 20. Oktober 2004 bestritten habe. 28 Das Berufungsgericht erwähnt die feste körperliche Verbindung der Überleitungsvereinbarung mit allen zugehörigen Anlagen, auch des Schreibens vom 15. Juli 1993, im unstreitigen Teil seines Tatbestandes, stellt dies also als unstreitig hin. Einen Antrag auf [X.] nach § 320 ZPO hat die Beklagte nicht gestellt. Diese tatsächliche Feststellung des Berufungsge-richts ist daher für das Revisionsverfahren nach § 314 ZPO bindend ([X.], Ur-teile vom 7. Dezember 1993 - [X.] - NJW 1994, 517, 519 und vom 29. April 1993 - [X.] - NJW 1993, 1851, 1852 unter II 1 a, insoweit in [X.]Z 122, 297, 300 nicht abgedruckt). 29 - 12 - Im Übrigen wäre die Anheftung dieses Schreibens zur Wahrung der Schriftform auch nicht erforderlich gewesen. Sowohl § 1 des ursprünglichen [X.], demzufolge "beiliegendes Anschreiben mit Datum vom 12.5.93" Bestandteil dieses Vertrages ist, als auch die Überleitungsvereinbarung [X.] auf den Inhalt dieses Schreibens Bezug und machen ihn zum Vertragsin-halt, während das Schreiben vom 15. Juli 1993 seinerseits durch den Betreff "Mietvertrag für das Objekt [X.], [X.] " auf den [X.] sowie im weiteren Inhalt des Schreibens zusätzlich auf das vorausgegangene Schreiben vom 12. Mai 1993 zurückverweist. Diese ein-deutige wechselseitige Bezugnahme reicht auch ohne körperliche Verbindung aus, die [X.] zu wahren. 30 8. Die Revision macht ferner geltend, dieses Schreiben vom 15. Juli 1993 sei inhaltlich so mehrdeutig, dass ihm nicht zweifelsfrei entnommen wer-den könne, was die Vertragsparteien abweichend von dem ursprünglichen Mietvertrag vereinbart hätten. 31 Es ist bereits fraglich, ob dieses Vorbringen überhaupt geeignet ist, einen Mangel der Schriftform darzulegen. Denn Schriftstücke, seien es Anlagen oder Nachträge zu einem Mietvertrag oder nicht, aus denen auch im Wege der [X.] keine inhaltliche Änderung des im Mietvertrag Vereinbarten entnommen werden kann, können die Schriftform des [X.] nicht in Frage stellen. Hierzu wäre es vielmehr erforderlich gewesen, rechtzeitig in den [X.] vorzutragen, welche abweichenden Vereinbarungen getroffen worden seien, ohne dass diese im Mietvertrag oder dessen Anlagen oder Nachträgen hinreichenden Niederschlag gefunden hätten. Daran fehlt es hier. 32 Im Übrigen vermag der Senat der Wertung der Revision auch nicht zu folgen. Abgesehen von der im Schreiben vom 15. Juli 1993 genannten Zahl der 33 - 13 - Stellplätze, auf die es nach den vorstehenden Ausführungen nicht ankommt, verhält sich dieses Schreiben lediglich - und dies sehr präzise - zu Punkt 2.14 der Technischen Beschreibung und verweist insoweit darauf, die [X.] sei bauseits und nicht von der Mieterin zu erstellen; die [X.] habe lediglich den zugehörigen [X.] zu liefern. Diese inhaltlich eindeutige Aufgabenzuweisung ist durch die Bezugnahme in § 1 des [X.] Inhalt der getroffenen Vereinbarungen geworden. 9. Die nach § 2 des [X.] vom Zeitpunkt der Übergabe des fer-tiggestellten Mietobjekts abhängige Laufzeit des Vertrages (Mietbeginn am [X.] nach Übergabe) ist hinreichend bestimmbar und genügt daher eben-falls der Schriftform, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschie-den hat (vgl. Senatsurteile vom 2. Mai 2007 - [X.] ZR 178/04 - [X.], 443, 444 und vom 2. November 2005 - [X.] ZR 212/03 - [X.], 54). 34 Hahne [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 01.02.2005 - 9 O 5412/04 - [X.], Entscheidung vom 09.08.2005 - 5 U 399/05 -