Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.07.2000, Az. XII ZR 70/98

XII. Zivilsenat | REWIS RS 2000, 1751

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BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILXII ZR 70/98Verkündet am:5. Juli 2000Küpferle,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem Rechtsstreit- 2 -Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 5. Juli 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und dieRichter Dr. Hahne, Sprick, Weber-Monecke und Prof. Dr. Wagenitzfür Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 12. Zi-vilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 18. Februar 1998aufgehoben und das Urteil der 9. Zivilkammer des LandgerichtsDresden vom 14. Oktober 1997 abgeändert.Die Klage wird abgewiesen.Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.Von Rechts wegenTatbestand:Der Kläger begehrt Feststellung, daß das Mietverhältnis mit der Be-klagten durch die von ihm unter dem 19. März 1997 erklärte Kündigung zum30. September 1997 beendet wurde. Er stützt diese Kündigung auf § 566 BGB.Mit Vertrag vom 30. November 1993 vermietete die Beklagte dem Klägernoch nicht errichtete Gewerberäume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis für Zeitvom 17. Dezember 1993 bis mindestens 30. November 2008.- 3 -§ 1 Abs. 1 des Mietvertrages lautet auszugsweise:»Der Vermieter ist/wird Eigentümer des Grundstücks ... (Grund-buchbezeichnung). Er beabsichtigt, auf diesem Grundstück ein"Stadtteilzentrum" mit Läden, Büros und Wohnungen und ein Bü-ro- und Ärztehaus mit Büros und Wohnungen und Tiefgaragen zubauen. Ausführung und Ausstattung des Bauwerks ergeben sichaus der Vermieterbaubeschreibung (Anlage 1).Von dem Bauwerk vermietet der Vermieter die folgenden Teilflä-chen an den Mieter: A. H., Gebäudeteil E, 1. OG Büro rechts.Dem Mieter, seinen Mitarbeitern oder Kunden werden folgendeKfz.-Tiefgaragenplätze zur Mitbenutzung überlassen: Tiefgara-genplatz Nummer (1 Stellplatz im Doppelparker).Die Lage der Mietgegenstände/Stellplätze ist in dem Lageplan(Anlage 2) durch rote Umrandung gekennzeichnet.Die besonderen Anforderungen des Mieters hinsichtlich der vonihm angemieteten Bauteile und Flächen sind Gegenstand derMieterbaubeschreibung (Anlage 3). Diese geht im Zweifel derVermieterbaubeschreibung vor.«Der Mietvertrag besteht aus 18 fortlaufend paginierten Einzelblättern.Der Vertragstext ist in fortlaufend numerierte Paragraphen unterteilt, weist eineinheitliches Schriftbild auf und ist am Ende der Seite 18 von beiden Parteienunterzeichnet. Die übrigen Seiten sind jeweils vom Kläger unterzeichnet undvom Abschlußvertreter der Beklagten paraphiert.Mit diesem Vertrag nicht fest verbunden sind 22 Seiten Anlagen, die mitden Seitenzahlen 19 bis 40 versehen, ebenfalls auf jeder Seite vom Klägerunterzeichnet sowie vom Abschlußvertreter der Beklagten paraphiert sind. Blatt19 und 20 sind Geschoßpläne, die als "Obergeschoß Büros 1:100 A." bzw."Kellergeschoß Büros 1:100 A." gekennzeichnet sind, während der Plan Blatt21 die Bezeichnung "Garagen- sowie Kellergeschosse 1 und 2" trägt und im- 4 -Bereich "Tiefgarage mit 72 Stellplätzen" eine handschriftliche Markierung mitdem Zusatz "22 unten" enthält. Blatt 22 bis 40 enthalten die "BaubeschreibungBauteil E: Büros", deren einzelne Seiten die Überschrift "Umbau und NeubauA. H." tragen.Eine Anlage 3 (Mieterbaubeschreibung) existiert nicht. Die Parteien ha-ben nicht vorgetragen, daß der Kläger besondere Anforderungen hinsichtlichder von ihm angemieteten Bauteile und Flächen gestellt habe.Mit "Nachtrag zum Mietvertrag vom 30.11.1993" vom 19. April 1994, dervon beiden im Nachtrag namentlich aufgeführten Parteien unterzeichnet ist,wurde die Mietfläche des Büros mit 88,06 qm (statt der in § 6 Abs. 1 genanntenFläche von ca. 83,20 qm) festgelegt und der Mietzins hierfür von 32,20 DM auf28,00 DM pro qm, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, ermäßigt.Das Feststellungsbegehren hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Dagegenrichtet sich die Revision der Beklagten, mit der sie weiterhin Abweisung derKlage begehrt.Entscheidungsgründe:Das Berufungsgericht sieht die Schriftform des Mietvertrages als nichtgewahrt an, weil es an der erforderlichen festen Verbindung der Anlagen mitdem Hauptvertrag fehle. Allein durch die fortlaufende Paginierung auch derAnlagen werde die Urkundeneinheit nicht gewahrt, weil sich daraus nicht erse-hen lasse, wo der Mietvertrag ende, und weil die Paraphe der Beklagten derennotwendige Unterschrift nicht ersetzen könne. Auch der inhaltliche Zusammen-hang reiche nicht aus, die Urkundeneinheit zu wahren, weil die in § 1 des Miet-- 5 -vertrages erwähnten Anlagen 1, 2 und 3 weder als solche noch ausdrücklichals Vermieterbaubeschreibung, Lageplan und Mieterbaubeschreibung be-zeichnet worden seien.Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision mit Erfolg.Die Feststellungsklage ist unbegründet, weil die Kündigung vom19. März 1997 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Die Bestimmung in § 4Abs. 2 des Mietvertrages, derzufolge das Mietverhältnis frühestens zum30. November 2008 gekündigt werden kann, ist wirksam, weil der Mietvertragdie nach § 566 BGB erforderliche Schriftform wahrt.1. Auch ohne körperlich feste Verbindung der einzelnen Blätter ent-spricht der Hauptvertrag (Seiten 1 bis 18) den Anforderungen an die Urkun-deneinheit, die der Senat in seiner Entscheidung BGHZ 136, 357 dargelegthat.2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte es auchnicht einer festen körperlichen Verbindung zwischen dem Hauptvertrag undden Anlagen hierzu.a) Das Fehlen der im Mietvertrag erwähnten Anlage 3 steht der Wah-rung der Schriftform nicht entgegen, weil dem Vortrag der Parteien nicht zuentnehmen ist, daß die Parteien sich über Sonderwünsche des Klägers geei-nigt hätten. Nur der Inhalt der tatsächlichen Vereinbarungen der Parteien be-darf der Beurkundung.b) Es kann dahinstehen, ob das Mietobjekt bereits in § 1 Abs. 1 desMietvertrages durch die Bezeichnung "A. H., Gebäudeteil E, 1. OG Bürorechts" hinreichend konkretisiert ist und die Anlage Blatt 19 deshalb nur als- 6 -bloßer Orientierungsbehelf und damit als nicht notwendiger Bestandteil derUrkunde anzusehen ist (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 - XII ZR 55/97 -ZIP 1999, 1311, 1313 und vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW2000, 354, 357 f).Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Urkundeneinheitzwischen dem Hauptvertrag und den Anlagen 1 und 2 nämlich durch hinrei-chende wechselseitige Bezugnahme gewahrt.Zwar ist dem Berufungsgericht darin zuzustimmen, daß sich die Zusam-mengehörigkeit von Anlagen und einer Haupturkunde besonders leicht undzuverlässig dann ergibt, wenn die Anlagen ebenso bezeichnet sind wie in derHaupturkunde, die auf sie Bezug nimmt. Unabdingbare Voraussetzung ist diesallerdings nicht. Eine eindeutige Zusammengehörigkeit kann sich außer durchübereinstimmende Bezeichnung auch aus anderen Umständen ergeben. Dasist hier der Fall.aa) Der Hauptvertrag verweist auf eine "Vermieterbaubeschreibung (An-lage 1)". Dem Vertragstext ist ferner zu entnehmen, daß der Vermieter Bauherreines größeren Bauvorhabens ist, in dessen Gebäudeteil E sich das nachMaßgabe der Vermieterbaubeschreibung zu errichtende Mietobjekt befindet.Aus dem Inhalt der als "Baubeschreibung - Bauteil E" bezeichneten Anlage(Blatt 22 ff.) ergibt sich, daß darin nicht spezielle Ausstattungswünsche eineseinzelnen Mieters niedergelegt sind, sondern daß es sich um eine Beschrei-bung des gesamten Baukomplexes E nebst Außenanlagen der Bauteile A bis Fund somit um eine "Vermieterbaubeschreibung" handelt.Abgesehen von diesem Zusammenhang, der sich zwischen der imHauptvertrag verwendeten Bezeichnung "Vermieterbaubeschreibung" und dem- 7 -Inhalt dieser Anlage ergibt, haben die Vertragsparteien die Blätter der Anlage,beginnend bei den Lageplänen, im Anschluß an die Blätter des Hauptvertragesfortlaufend paginiert und jedes einzelne Blatt der Anlage - in gleicher Weisewie die Blätter des Hauptvertrages - mit einer Paraphe abgezeichnet bzw. un-terschrieben. Dies reicht aus, um Zweifel an der Einheit zwischen Haupturkun-de und Anlagen nahezu ebenso zuverlässig auszuschließen wie eine Unter-zeichnung jeder Seite mit den vollständigen Namensunterschriften beider Par-teien (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 aaO S. 357). Letzteres ist- entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - auch nicht im Hinblick aufdie mit der Schriftform bezweckte Warnfunktion notwendig, denn diesem Erfor-dernis genügt bereits die Unterzeichnung des Hauptvertrages, der die Anlagendurch Verweisung zum Vertragsbestandteil macht (vgl. Senatsurteil vom29. September 1999 aaO S. 357).bb) Daß die Lagepläne nicht mit der in der Haupturkunde verwendetenBezeichnung "Anlage 2" versehen sind, ist ebenfalls ohne Bedeutung. Auchinsoweit wird deren Zusammengehörigkeit mit der Haupturkunde zum einendadurch verbürgt, daß sie die Unterschrift des Klägers und die Paraphe derBeklagten tragen, und zum anderen durch ihre Kennzeichnung als "Oberge-schoß Büros 1:100 A." (Bl. 19), "Kellergeschoß Büros 1:100 A." (Bl. 20), beidemit dem das Bauteil kennzeichnenden Zusatz "E", sowie "Garagen- sowie Kel-lergeschosse 1 und 2" (Bl. 21) mit eingezeichneter Tiefgarage, innerhalb dererder dem Kläger vermietete Stellplatz - wie in § 1 Abs. 1 des Mietvertrages er-wähnt - durch eine Umrandung markiert ist.3. Auch der "Nachtrag zum Mietvertrag vom 30.11.1993" vom 19. April1994 wahrt die Urkundeneinheit mit dem Hauptvertrag, weil er auf diesen Be-zug nimmt, von beiden Parteien unterzeichnet wurde und im übrigen erkennen- 8 -läßt, bis auf die vereinbarte Änderung solle es bei dem verbleiben, was ur-sprünglich beurkundet worden sei (vgl. Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- undPachtrecht, 3. Aufl. Rdn. 49 m.w.N.).Blumenröhr Hahne Sprick Weber-Monecke Wagenitz

Meta

XII ZR 70/98

05.07.2000

Bundesgerichtshof XII. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.07.2000, Az. XII ZR 70/98 (REWIS RS 2000, 1751)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2000, 1751

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