Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.04.2008, Az. XII ZR 89/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 9. April 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 550, 566, 578 Abs. 1 Ein [X.] wahrt die Schriftform eines [X.] nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche [X.] vertraglichen Vereinbarungen ergeben. [X.], Urteil vom 9. April 2008 - [X.] - [X.] (Oder) - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter Fuchs, [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 3. Zivilsenats des [X.] vom 12. April 2006 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger begehrt als Vermieter Feststellung, dass das Mietverhältnis der [X.]en bis zum 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus, besteht. Insoweit streiten die [X.]en darüber, ob der zwischen ihnen abgeschlossene Mietvertrag über [X.] der Schriftform genügt und damit - wie vereinbart - bis zum 31. August 2011 besteht, oder ob er man-gels Einhaltung der Schriftform durch die ordentliche Kündigung der [X.]n vom 11. Mai 2004 zum 31. Dezember 2004 beendet worden ist. 1 Der Kläger, der das [X.] vom 14. Dezember 1994 von den damaligen Eigentümern, der H.

GmbH (im Folgenden: [X.]) und der [X.]

2 - 3 - AG (im Folgenden: [X.]) in [X.], erwarb, wurde am 13. September 1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 3 Zwischen der [X.] und der "[X.]nocenter S.

GmbH i.Gr., [X.] durch deren Geschäftsführer [X.] und H.

-[X.]
K. " (im [X.]: [X.]nocenter S. GmbH i.Gr.), kam es 1995 zu Verhandlungen über den [X.] eines [X.] über noch zu errichtende Gewerberäume auf dem [X.] zum Betrieb eines [X.]nos und aller branchenüblichen Nebenge-schäfte. Eine erste Mietvertragsurkunde, die eine Laufzeit des [X.] nach Eröffnung des [X.]nos vorsah, wurde am 30. November 1995 von [X.] für die [X.]nocenter S. GmbH i.Gr. als Mieterin unterzeichnet. Die Vertreter der [X.] unterzeichneten die Urkunde am 19. Dezember 1995 mit dem Zusatz: "Unterschrift gilt in Verbindung mit unse-rem Schreiben v. 19.12.1995". In diesem Schreiben behielt sich die [X.] eine Überprüfung der noch zu vereinbarenden Baubeschreibung und des Über-gabetermins vor. Mit an die "[X.]

" gerichteten Schreiben vom 16. Janu-ar 1996 erklärte die [X.] den Wegfall des Vorbehalts bezüglich der [X.] der Baubeschreibung und führte weiter aus: "Mit unserer am 19.12.1995 geleisteten Unterschrift unter dem Mietver-trag wurden daher die verbindlichen vertraglichen Grundlagen unserer Zusammenarbeit beim o.g. Objekt geschaffen. Nicht verbindlich ist allerdings mit Ihrem Einverständnis der in § 9 (1) Abs. 2 genannte Übergabetermin der sich verzögern nicht aber verkür-zen kann. –" Neben den Unterschriften für die [X.] befindet sich unter den [X.] "einverstanden: [X.] " die Unterschrift von [X.] 4 In der Folgezeit schlossen die [X.] und die [X.]nocenter S. GmbH i.Gr. unter Beteiligung der damals als "[X.]. 2000 GmbH" firmierenden [X.] - 4 - ten - die beiden Letzteren jeweils vertreten durch ihre Geschäftsführerin M. K. - eine undatierte Zusatzvereinbarung (Ende Mai 1996) zum Mietvertrag vom "30. November 1996", in der sie sich u.a. darauf einigten, dass mit Unterzeich-nung dieser Vereinbarung durch die Geschäftsführerin M. K. die [X.]nocenter S. GmbH i.Gr. aus dem Mietvertrag ausscheidet und die [X.] in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt. Gleichzeitig wurde als Übergabeter-min der 31. Mai 1996 vereinbart. Das [X.]no wurde am 1. August 1996 eröffnet. Seitdem führten die [X.]en den Vertrag vereinbarungsgemäß durch. Mit Schreiben vom 11. Mai 2004 kündigte die [X.] den Mietvertrag ordentlich zum 31. Dezember 2004. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag genüge nicht der Schriftform, weshalb sie zur vorzeitigen Kündigung berechtigt sei. 6 Das [X.] hat die auf Feststellung gerichtete Klage, dass zwischen den [X.]en ein Mietvertrag mit einer Laufzeit bis einschließlich 31. August 2011, hilfsweise über den 31. Dezember 2004 hinaus bestehe, abgewiesen. 7 Das [X.] hat die Berufung des [X.] zurückgewiesen und die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, weil es der höchstrichterlichen Klärung bedürfe, welche Anforderungen an die Heilung von anfänglichen Formmängeln durch Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergän-zungsvereinbarungen zu stellen seien, die - für sich genommen - die notwendi-gen Bestandteile eines [X.] nicht enthielten. 8 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 9 - 5 - [X.] 10 Das Berufungsgericht führt zur Begründung im Wesentlichen aus: Der zwischen den [X.]en abgeschlossene Mietvertrag sei mit Ablauf des 31. De-zember 2004 durch die ordentliche Kündigung der [X.]n vom 11. Mai 2004 beendet worden. Ein [X.] befristetes Mietverhältnis habe zwischen den [X.]en nicht bestanden. Zwar habe das [X.] die Anforderungen, die beim Mieterwechsel an die Wahrung der Schriftform zu stellen seien, über-spannt, wenn es die Schriftform als nicht gewahrt sehe, weil es an einer körper-lichen Verbindung von Mietvertrag und undatierter Zusatzvereinbarung fehle. Denn auch bei Vereinbarungen über den [X.]wechsel auf [X.] greife die so genannte Auflockerungsrechtsprechung, nach der die Einheitlichkeit [X.] Urkunde im Sinne des § 126 Abs. 2 BGB eine rein gedankliche sein könne. Der Mietvertrag sei jedoch aus anderen Gründen formunwirksam. Es feh-le bereits in der ersten Urkunde vom 30. November/19. Dezember 1995 an übereinstimmenden Willenserklärungen. Die [X.] habe das ihr im Namen der [X.]nocenter S. GmbH i.Gr. unterbreitete Angebot zum Abschluss eines [X.] nur unter dem Vorbehalt einer späteren Einigung über die Baube-schreibung und den Übergabetermin angenommen. Zumindest bei der Baube-schreibung handele es sich um einen wesentlichen und damit formbedürftigen Vertragsbestandteil, da das Mietobjekt erst noch habe errichtet werden sollen. 11 Unabhängig davon ergebe sich aus der Urkunde als solcher ein offener Dissens i.S. von § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Erklärungen der [X.] könn-ten allenfalls gemäß § 150 Abs. 2 BGB als neues Angebot verstanden werden, dessen Annahme nicht schriftlich dokumentiert sei. Vielmehr habe der Kläger selbst ein Schreiben der Rechtsabteilung der [X.] vom 12 - 6 - 12. Januar 1996 in Kopie eingereicht, in dem das neue Angebot explizit [X.] worden sei. 13 Im Übrigen lasse sich der Vertragsurkunde vom 30. November/19. [X.] auch nicht entnehmen, ob sie für die [X.]nocenter S. GmbH i.Gr. ordnungsgemäß unterzeichnet worden sei. Nach dem Rubrum habe die Gesell-schaft durch ihre Geschäftsführer M. K. und [X.]-[X.] K. vertreten wer-den müssen, wobei § 35 Abs. 2 Satz 2 GmbHG vom Grundsatz der Gesamtver-tretung ausgehe. Indes habe die Geschäftsführerin M. K. ohne einen Zusatz unterzeichnet, der auf besondere Vertretungsverhältnisse - insbesondere auf eine Unterschriftsleistung zugleich für den Mitgeschäftsführer [X.] -[X.] K. - hinweise. Auch die Einigung über den Wegfall des Vorbehalts betreffend die [X.] und über die Unwesentlichkeit des in der ersten Urkunde genann-ten Übergabetermins in dem [X.] von [X.] für die [X.] - Schreiben der [X.] vom 16. Januar 1996 habe nicht zum [X.] eines [X.] befristeten [X.] geführt. Denn das [X.] enthalte die zur Begründung eines Mietverhältnisses wesentlichen [X.] offensichtlich nicht. Es handele sich ebenso wenig um einen [X.]en Nachtrag. Denn mangels Willensübereinkunft habe zu diesem Zeitpunkt kein [X.] existiert. Er sei auch nicht durch konkludentes Handeln, zum Beispiel durch tatsächliche Nutzung, begründet gewesen. Es sei daher allenfalls der Neuabschluss eines [X.] möglich gewesen. Ein solcher könne durch das Schreiben vom 16. Januar 1996 selbst bei [X.] Bezugnahme auf die erste Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezem-ber 1995 nicht angenommen werden, da das an die "[X.]" gerichtete Schreiben der Rechtsvorgängerin des [X.] auch nur für die "[X.] " 14 - 7 - von M. K., nicht aber für die in der Mietvertragsurkunde vorgesehene Miete-rin, die [X.]nocenter S. GmbH i.Gr., unterzeichnet worden sei. 15 Auch durch die undatierte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei der Formmangel nicht behoben worden. Diese Vereinbarung enthalte ebenso wenig wie das Schreiben vom 16. Januar 1996 die zur Begründung eines Mietverhält-nisses wesentlichen Vertragsbestandteile. Sie lasse lediglich im Einleitungssatz erkennen, dass sie in Ergänzung zu einem Mietvertrag vom 30. November 1996 getroffen worden sei. Damit möge zwar in Wirklichkeit die Urkunde vom 30. No-vember/19. Dezember 1995 gemeint gewesen sein. Diese enthalte allerdings keine übereinstimmenden Willenserklärungen, sondern fixiere einen offenen Dissens. Die Zusatzvereinbarung habe den anfänglichen Formmangel auch nicht geheilt. Dies setze nämlich voraus, dass nachträglich eine formgerechte, den Anforderungen des § 126 BGB entsprechende Urkunde geschaffen werde. Daran fehle es hier. Nachtrags-, Zusatz- oder sonstige Ergänzungsvereinba-rungen, in denen - für sich genommen - die notwendigen Bestandteile eines [X.] nicht zu finden seien, könnten nur mit Urkunden zu einer gedank-lichen Einheit verschmelzen, die ihrerseits die Willensübereinkunft hinsichtlich der fehlenden Teile bezeugen, nicht aber mit solchen, aus denen sich der Eini-gungsmangel zweifelsfrei ergebe. 16 Die [X.] sei auch nicht nach [X.] und Glauben gehindert, sich auf den Formmangel zu berufen. 17 - 8 - I[X.] 18 Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrechtli-chen Prüfung stand. 19 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass zwi-schen den [X.]en ein Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb eines [X.]-nos bestanden hat. a) Der Mietvertrag ist - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - allerdings nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertragsangebots der [X.]nocenter S. GmbH i.Gr. vom 30. November 1995 durch die [X.] am 19. Dezember 1995 zustande gekommen. Denn die [X.] hat dieses [X.] nicht angenommen. Sie hat vielmehr nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Auslegung ihrer Erklärung durch das Berufungsge-richt die im Vertragsangebot in Bezug genommene Baubeschreibung und den dort genannten Übergabetermin nicht akzeptiert, sondern den Abschluss des [X.] von einer noch zu treffenden Einigung über diese Punkte abhän-gig gemacht. 20 Eine solche Einigung ist jedoch später zustande gekommen. Die Ver-tragsparteien haben in einer undatierten schriftlichen Zusatzvereinbarung, in der sie einen Mieterwechsel und als Übergabetermin den 31. Mai 1996 [X.] haben, auf den Mietvertrag vom "30. November 1996" - gemeint ist [X.] 1995 - Bezug genommen und haben schließlich den [X.] in Vollzug gesetzt und während der [X.] durchgeführt. 21 b) Der Kläger ist auch als Grundstückserwerber gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 Abs. 1 BGB mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 13. September 1996 in die Rechte und Pflichten aus dem zwischen der [X.] 22 - 9 - und der [X.]n bestehenden Mietvertrag eingetreten. Zwar war die [X.] lediglich gemeinsam mit der [X.] in [X.] Gesamthandseigentümerin des [X.]s, weshalb es an der für den Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB grundsätzlich erforderlichen I-dentität zwischen Vermieter und Veräußerer fehlt (Senatsurteil vom 22. Oktober 2003 - [X.] ZR 119/02 - NJW-RR 2004, 657 m.w.N.). Hier ist es jedoch aufgrund der Besonderheiten des Falles gerechtfertigt, den Mietvertrag in entsprechen-der Anwendung von § 566 BGB so zu behandeln, als hätte die [X.] als Ge-samthandseigentümerin die Mieträume mitvermietet. Denn die das Erfordernis der Identität von Vermieter und veräußerndem Eigentümer tragende Erwägung, der Veräußerer solle nicht gemäß § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für [X.] müssen, die nicht in seiner Person, sondern in der Person eines Dritten bestehen ([X.] Urteil vom 3. Juli 1974 - [X.] - NJW 1974, 1551), greift im vorliegenden Fall nicht. Aus der am 7. November 1995 notariell beurkundeten Änderung des zwischen der [X.] und [X.] in [X.] als Verkäuferin und dem Kläger als Käufer [X.] vom 14. Dezember 1994 ergibt sich, dass Grundlage für die Bemessung des endgültigen Kaufpreises für das Mietgrund-stück die endgültigen, teilweise schon abgeschlossenen, Mietverträge sein soll-ten. Die Vertragsparteien, somit auch der Kläger und die [X.], sind folglich davon ausgegangen, dass der Kläger als Erwerber in die von den Veräußerern abgeschlossenen und noch abzuschließenden Mietverträge eintritt. Daraus folgt, dass die [X.] den Abschluss der Mietverträge auch in ihrem Namen wollte und deshalb die [X.] bevollmächtigt hat, die Mietverträge auch für sie abzuschließen. Auch der Kläger wollte als Erwerber in die bestehenden Mietverträge eintreten. 2. Der Mietvertrag wahrt jedoch - wie das Berufungsgericht zu Recht [X.] - nicht die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als 23 - 10 - einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte von der [X.] ordentlich gekündigt werden. 24 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen vertrag-lichen Vereinbarungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die [X.]en des Mietverhältnisses - aus einer von beiden [X.] unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinba-rungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die [X.]en zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (Senatsurteile [X.] 142, 158, 161; vom 7. Juli 1999 - [X.] ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 10. Oktober 2001 - [X.] ZR 93/99 - NJW-RR 2002, 8; vom 18. Dezember 2002 - [X.] ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; vom 25. Juli 2007 - [X.] ZR 153/05 - NJW 2007, 3202). Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankli-che Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck [X.] muss (Senatsurteil vom 18. Dezember 2002 - [X.] ZR 253/01 - NJW 2003, 1248). b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorhandenen, über den [X.] erstellten Urkunden, nämlich der "Mietvertrag" vom 30. November/19. Dezember 1996 (richtig: 1995), das Schreiben der [X.] vom 16. Januar 1996 über den Wegfall ihres ursprünglich erklärten Vorbehalts und die undatierte Zusatzvereinbarung über den Mieterwechsel und den [X.] - 11 - gabetermin, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines [X.] Mietvertrags erfüllen können, nicht. 26 [X.]) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die am 30. November bzw. 19. Dezember 1995 unterzeichnete, als "Mietvertrag" be-zeichnete Urkunde keine Einigung der [X.]en über die dort niedergelegten vertraglichen Bedingungen enthält. Vielmehr bringt der von der [X.] neben ihrer Unterschrift angebrachte Zusatz, die Unterschrift gelte nur im Zusammen-hang mit ihrem Schreiben vom 19. Dezember 1995, zum Ausdruck, dass eine solche Einigung über die schriftlich niedergelegten Vertragsbedingungen gera-de nicht erfolgt ist. Diese Urkunde enthält folglich nicht die für die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Vertrages erforderlichen rechtsgeschäftlichen Erklärungen der Vertragspartner. Deshalb kann dahingestellt bleiben, ob - wie das Berufungsgericht meint - auch die Unterzeichnung der Urkunde allein durch [X.] für die "[X.]nocenter S. GmbH i.Gr. vertreten durch ihre Geschäftsführer [X.]und [X.]-[X.] K.fi auf [X.] der Schriftform nicht genügt. [X.]) Es kann weiter dahingestellt bleiben, ob das an die "[X.] " ge-richtete Schreiben der [X.] vom 16. Januar 1996 eine der Schriftform ge-nügende Einigung zwischen ihr und der [X.]nocenter S. GmbH i.Gr. über die Baubeschreibung und auch über die in der Vertragsurkunde vom 30. Novem-ber/19. Dezember 1995 niedergelegten vertraglichen Vereinbarungen enthält. Denn die Wahrung der Schriftform des [X.] scheitert jedenfalls daran, dass die undatierte Zusatzvereinbarung, in der die Vertragsparteien den [X.] und Übergabetermin geregelt haben, nur auf die Vertragsurkunde vom 30. November/19. Dezember 1996 (gemeint ist offensichtlich: 1995) ver-weist, aus der sich - wie oben ausgeführt - keine Einigung der [X.]en über die dort niedergelegten Vertragsbedingungen ergibt, nicht aber auf das Schreiben vom 16. Januar 1996. Damit fehlt es an der für die Wahrung der Schriftform 27 - 12 - erforderlichen lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der [X.]en ergeben. 28 3. Entgegen der Ansicht der Revision ist es der [X.]n auch nicht nach den Grundsätzen von [X.] und Glauben verwehrt, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Jede [X.] darf sich grundsätzlich - auch nach [X.] Durchführung des [X.] - darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Aus dem [X.], dass die [X.]en ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen länge-ren Zeitraum bis zu der ordentlichen Kündigung durch eine [X.] nachge[X.] sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht ein-gehalten ist (Senatsurteile vom 5. November 2003 - [X.] ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104 und vom 12. Juli 2006 - [X.] ZR 178/03 - NJW-RR 2006, 1385,1386). Nur ausnahmsweise, wenn die Unwirksamkeit der vereinbarten langfristigen Vertragsdauer zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertrags-partner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren [X.]epflichtverletzung schuldig [X.] hat (Senatsurteile vom 6. April 2005 - [X.] ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2227 und vom 5. November 2003 - [X.] ZR 134/02 - NJW 2004, 1103, 1104). - 13 - Für einen solchen Ausnahmefall liegen hier keine Anhaltspunkte vor. 29 [X.] Vézina Dose Vorinstanzen: [X.] (Oder), Entscheidung vom 26.05.2005 - 17 O 401/04 - [X.], Entscheidung vom [X.]