Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.09.2002, Az. XII ZR 187/00

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/00Verkündet am:11. September 2002Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 566 a.[X.])Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertragkann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als sol-cher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.b)Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.[X.], Urteil vom 11. September 2002 - [X.]/00 - [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.], Prof. Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats [X.] [X.] vom 10. Mai 2000 aufge-hoben.Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der [X.] vom 4. Februar 1999 abgeändert:Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im [X.]26 in [X.], bestehend aus einem Laden undeinem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der [X.] seit dem 1. Juli 1998 nicht mehrbesteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts wegen- 3 -Tatbestand:Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen.Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von [X.]für die [X.]. In dem Vertragsformular ist als Vermieter "die [X.]vertreten durch [X.]" aufgeführt. Das [X.] bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt [X.], wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, [X.] dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte ver-mietete die Räume an die [X.] GmbH & Co KG weiter.Mit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die [X.]. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte [X.] abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietver-hältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemein-schaft das Grundstück an [X.] [X.], der als Eigentümer ein-getragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin,für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr [X.] September 1997 folgende Vereinbarung:"Vollmacht und Abtretungserklärung... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem be-stehenden Mietverhältnis über das Objekt [X.] in [X.][X.] [X.]an die Firma [X.] mbH abund bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung- 4 -sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlichKündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen."Die Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnisunter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtre-tung fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klä-gerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom [X.] kündigte die Klägerin erneut fristlos.Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung undHerausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das [X.]. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlichmodifiziert - weiter verfolgt und im Wege der [X.] beantragt fest-zustellen, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund derfristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nichtmehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem [X.] aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seitdem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das [X.] ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung [X.] 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung bliebohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der [X.] [X.] -Entscheidungsgründe:Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des[X.] hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.[X.] hat im wesentlichen ausgeführt, der [X.] mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande [X.], auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien.Für die Vermieterseite habe [X.]als Vertreter der Erbengemein-schaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den ver-traglichen Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die [X.] habe den Anforderungen des § 566 BGB a.[X.] entsprochen. Fürdie Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die [X.] in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daßdie Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - be-stimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungenbeendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. [X.] 1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß [X.] von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine [X.] Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbartenVerlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des [X.] nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigen-tumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit- 6 -dem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daßdem [X.] das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert [X.] oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nichtvor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten wer-den, vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in [X.] insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermäch-tigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen [X.] entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die [X.] 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei [X.] sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt wer-den, da die Klägerin weder konkrete [X.] noch den ortsüblichenMietzins vorgetragen habe.[X.] hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punktenstand.1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß [X.] nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben [X.] gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigeneRechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. [X.], Ur-teil vom 21. Dezember 1988 - [X.] - NJW 1989, 2133, 2134). [X.] wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die [X.] unter Aberkennung der [X.] zuzuerkennen sei ([X.] Deutsches Privatrecht, (1895) [X.], [X.]) bzw. daß ihr eine Teil-rechtsfähigkeit (vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Voll-rechtsfähigkeit zukomme (vgl. [X.] Die Personengesellschaft [X.] (1977)S. 59 [X.]. 48). Eine weitere Auffassung ([X.] NJW 1985, 2785,2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähigan. Die Rechtsprechung (vgl. [X.], Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134;[X.]Z 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. [X.]/[X.] (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; [X.]/[X.] 100Jahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; [X.]. § [X.]. 12; [X.] AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt,daß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit [X.], daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständigesRechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Perso-nenmehrheit, der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist.Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der [X.] Entscheidung des [X.] (Urteil vom 29. Januar 2001 - [X.]/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andereRechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit [X.], etwa in der Form einer [X.] oder der Erbengemein-schaft, ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster [X.] 2001, 821, 823; a.[X.] aaO 306 f.). Die Entscheidung des [X.] läßt sich zudemnicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Be-dürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des [X.] hat.Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der [X.] vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-- 8 -bundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch [X.] gekennzeichnet, daß sie anders als die [X.] nicht rechtsge-schäftlich, sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine [X.], da sie - im Gegensatz zur [X.] - nicht auf [X.], sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. [X.]/[X.],aaO S. 186).Weiterhin ist die [X.] bei der [X.] der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des [X.] regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzli-chen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten [X.], insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. [X.] besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keineElemente, die ihre [X.] prägen. Dies betrifft vor allem [X.] eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerich-teten Personenverbindung (vgl. [X.] aaO 126 f.). Die [X.] daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solchezur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Cha-rakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sieals Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmenauch Rechte und Pflichten begründet (vgl. [X.], Urteil vom 29. Januar 2001,aaO 1056 f.; [X.] NZM 2002, 465, 466 f.).Dem steht die Entscheidung des [X.] (Urteil vom 13. Juni 1995 - [X.]/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das [X.] habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcherSchadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit istaber entgegen der [X.] (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die- 9 -Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden,daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckungunterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erbenzugerechnet werden kann.2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei [X.] hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Ver-mieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache [X.] und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzli-che oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfah-rungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indemunter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterialaußer acht gelassen wurde (vgl. [X.], Urteil vom 14. Oktober - [X.] -NJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung,daß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbe-zeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, [X.] zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig,daß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommensollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich überdie Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich [X.], daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nichtzustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Ver-tragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemein-schaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwadurch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten.Die Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie [X.] als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt- 10 -haben (vgl. [X.]surteil vom 29. September 1999 - [X.] - NJW 2000,354, 356).3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sitten-widrigkeit des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlungnicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt.4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die [X.], das Mietverhältnis sei durch die fristlosen [X.] 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das [X.] hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt,daß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem [X.] abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweis-würdigung des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der [X.] ge-prüft und nicht für durchgreifend erachtet.5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durchdie ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendetworden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.[X.] ordentlichkündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGBa.[X.] entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle [X.], insbesondere der Mietgegenstand, der [X.] sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der [X.] (vgl. [X.]surteile vom 30. Juni 1999 [X.]Z 142, 158, 161; vom29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien [X.] bezeichnen, da der [X.], der das Schriftformerfordernis u.a. dient(vgl. [X.]Z 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnungdes Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere- 11 -dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für ei-nen [X.], dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.[X.]vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Be-deutung, wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dannnach § 571 BGB a.[X.] in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und [X.] identisch sind.Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte [X.] nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die [X.]. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit deneinzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war [X.] die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer [X.] geworden ist, da die Erben nicht namentlich [X.] waren. Nach der Rechtsprechung des [X.]es dürfen zwar auch außer-halb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, obder wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlungder genauen Lage der Mieträume. Der [X.] hat jedoch auch in diesen Fällengefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeich-nung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Se-natsurteile vom 7. Juli 1999 - [X.] - NJW 1999, 3257, 3258; vom30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erfor-derlich, daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. [X.], die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, [X.] aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sichschon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der "[X.]" die Erben nach einem Erblasser [X.] oder Erben mitdem Namen [X.]gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen [X.] 12 -ist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu erse-hen, wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Ausder Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der [X.]. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand [X.] die Erben zu ermitteln.Im übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daßsämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. [X.] Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in [X.] durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinrei-chend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. [X.]Z 125, 175, 179; [X.], NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts-und Wohnraummiete, 3. Aufl. [X.] II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitereAnforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungs-verhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen,da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.[X.] bereits wegen der [X.] Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem [X.] kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des [X.] des § 566 BGB a.[X.] entsprach.6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung desKündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der [X.] noch nicht Eigentümerin, so daß die Vorausset-zungen des § 571 BGB a.[X.] nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieterhatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin [X.] zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Se-natsurteil vom 10. Dezember 1997 - [X.] - NJW 1998, 896, 897). [X.] nicht entgegen, daß der Vermieter "alle Rechte und Pflichten aus dem- 13 -Mietvertrag" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtli-cher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zu-stimmung des Mieters nicht wirksam geworden ([X.], Urteil vom 11. Juli 1996- IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daßdie Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Un-wirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung istder Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin sollemit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des [X.], als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf dieErmächtigung zur Kündigung zu.In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die [X.] zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.[X.] zu sehen. Die Be-stimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des [X.] dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein ([X.]Z48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Er-werber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer dieRechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieterin vollem Umfang [X.] -7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen,daß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die [X.] das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1Nr. 3 BGB a.[X.] zum 30. Juni 1998 beendet hat.HahneGerber[X.][X.]Vézina