Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.12.2000, Az. XII ZR 75/98

[X.] DES VOLKESURTEILXII ZR 75/98Verkündet am:20. Dezember 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.] 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 20. Dezember 2000 durch [X.] [X.] [X.] Krohn, [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] in [X.] vom 12. Februar 1998 im Kosten-punkt sowie insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerinerkannt worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Mietzinsen in [X.].Durch zwei Verträge vom 23. November 1994 mietete die Beklagte zu 1von der Klägerin Räume in einem in [X.] gelegenen Gebäudekomplex zurNutzung als Büro sowie weitere Räume zum Betrieb eines [X.]. Die Mietverhältnisse sollten am 1. Januar 1995 beginnen und am [X.] 3 -Dezember 2004 enden. § 21 Abs. 1 beider Mietverträge enthält folgende Re-gelung:"Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter vor Bezug der Mie-träume eine Mietsicherheit zur Sicherung der aus diesem Vertragresultierenden Ansprüche des Vermieters in Höhe von dreiWarmmieten ggf. zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zubezahlen. Außerdem haftet die Muttergesellschaft, ..., für alleüber die Mietsicherheit hinausgehenden Ansprüche des [X.] aus diesem Vertrag."Die als Restaurant zu nutzenden Räume befanden sich noch in einemRohbauzustand. Die Beklagte zu 1 übernahm die Mietsache "wie besehen" undsollte das Mietobjekt auf ihre Kosten "um-/ausbauen und ausstatten". In [X.] zu dem diese Räume betreffenden Mietvertrag wurde der [X.] das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen,sofern nicht eine Außentreppe vom [X.] in das Erdgeschoß bis zum28. Februar 1995 baubehördlich genehmigt werde. Da diese Voraussetzungnicht erfüllt wurde, kündigte die Beklagte zu 1 den Mietvertrag über das Re-staurant mit Schreiben vom 9. März 1995 mit sofortiger Wirkung. Nach [X.] bei der Klägerin schlossen die Klägerin und die Beklagtezu 1 unter dem 20. März 1995 eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom23. November 1994, ..., [X.]5, [X.]". Danach sollten die ange-mieteten Geschäftsräume nunmehr als Büro genutzt werden. Das [X.] sollte am 1. April 1995 beginnen. Als Grundmiete für die Räume sowie [X.] für einen Parkplatz wurde ein Betrag von 15.670,60 DM zuzüglichMehrwertsteuer, insgesamt monatlich 18.021,19 DM, vereinbart. Dieser [X.] sowie die Nebenkostenvorauszahlungen sollten ab 1. April 1995 "fällig"sein. Zu § 6 A des [X.] vom 23. November 1994, der den Aus- undUmbau des Mietobjekts regelt, wurde eine abändernde Vereinbarung dahinge-- 4 -hend getroffen, daß bestimmte Leistungen auf Kosten der Vermieterin erbrachtwerden und die Außentreppe entfallen sollten. Der Schlußsatz der "Zusatzver-einbarung" lautet: "Alle anderen Punkte des [X.] bleiben davon [X.]". Auf seiten der Mieterin hat jeweils deren Geschäftsführer [X.], der zugleich Präsident des Verwaltungsrates der [X.] zu 2, deritalienischen Muttergesellschaft der [X.] zu 1, ist.Die Beklagte zu 1 zahlte für die zunächst als Restaurant zu nutzendenRäume keinen Mietzins. Sie forderte die Klägerin wiederholt auf, ihr [X.] fertiggestellt zu überlassen. Mit Schreiben vom 5. September 1995kündigte sie das Mietverhältnis wegen Nichtgewährung des vertragsmäßigenGebrauchs fristlos.Die Klägerin hat von den [X.] die Zahlung von Mietzinsen für dasvorgenannte Objekt für die [X.] von April 1995 bis Juli 1996 in Höhe von288.339,04 DM sowie von Mietzinsen und Nebenkosten für die von Anfang anals Büro zu nutzenden Räume in Höhe von 31.297,08 DM, jeweils zuzüglichZinsen, verlangt. Das [X.] hat die [X.] antragsgemäß verurteilt.Die hiergegen gerichtete Berufung der [X.] zu 1 war erfolglos. Auf dieBerufung der [X.] zu 2 hat das Berufungsgericht - unter [X.] weitergehenden Rechtsmittels - das angefochtene Urteil teilweise abgeän-dert und die gegen die Beklagte zu 2 gerichtete Klage abgewiesen, soweit [X.] die Mietzinsen für die ursprünglich als Restaurant zu nutzenden Räume be-trifft. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des landge-richtlichen [X.] 5 -Entscheidungsgründe:Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des [X.] Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das [X.].[X.], das hinsichtlich des unverändert gebliebenen[X.] vom 23. November 1994 über die Büroräume von einer Mithaf-tung der [X.] zu 2 für die insoweit geltend gemachte Forderung aufgrundder in § 21 Abs. 1 des Vertrages getroffenen Regelung ausgegangen ist, hateine solche Mithaftung für den Mietzins verneint, der für die zunächst als Re-staurant zu nutzenden Räume verlangt wird, weil die Mitverpflichtung der [X.] zu 2 infolge der Kündigung vom 9. März 1995 erloschen sei und es [X.] dafür fehle, daß die Beklagte zu 2 am Zustandekommen der"Zusatzvereinbarung" beteiligt gewesen sei. Hierzu hat das [X.] wesentlichen ausgeführt:Die Vereinbarung vom 20. März 1995 stelle keinen neuen Vertrag, [X.] einen Ergänzungsvertrag zum Mietvertrag vom 23. November 1994 dar,der unter anderem zum Inhalt habe, daß die fristlose Kündigung nicht [X.] sollen. Als Änderungs- und Ergänzungsvertrag genüge die Vereinba-rung der nach § 566 BGB zu wahrenden Schriftform. Auch wenn der [X.] weder wirksam angefochten noch das Mietverhältnis durch [X.] Schreiben vom 5. September 1995 ausgesprochene fristlose Kündigung der[X.] zu 1 beendet worden sei, hafte die Beklagte zu 2 für die sich hierausergebenden Forderungen der Klägerin nicht. Zwar sei die Beklagte zu 2 durch- 6 -§ 21 Abs. 1 der Mietverträge vom 23. November 1994 zunächst wirksam ver-pflichtet worden, denn der Geschäftsführer der [X.] zu 1, der die [X.] unterzeichnet habe, sei zugleich Präsident des Verwaltungsrats der[X.] zu 2 und damit deren entscheidungsbefugtes Organ. Daß er diesedoppelte Funktion bei seiner Unterschriftsleistung nicht verlautbart habe, seiohne Bedeutung. § 21 Abs. 1 der Mietverträge enthalte auch keine überra-schende Klausel; es sei vielmehr üblich, daß Vermieter im Fall der [X.] einen nur beschränkt haftenden Mieter die Mitverpflichtung eines [X.] anstrebten.Die Mithaftung der [X.] zu 2 sei jedoch mit dem Zugang der [X.] vom 9. März 1995 erklärten fristlosen Kündigung bei der Klägerinerloschen. Die Vereinbarung vom 20. März 1995 habe keine Drittwirkung derartentfalten können, daß die beendete Mithaftung der [X.] zu 2 automatischwieder aufgelebt sei. Daß die Beklagte zu 2, wie es deshalb erforderlich gewe-sen wäre, an der Vereinbarung beteiligt worden sei, könne indessen nicht fest-gestellt werden. Während der Geschäftsführer der [X.] zu 1 in dem [X.] vom 23. November 1994 nämlich eindeutig auch eine Erklärung für [X.] zu 2 abgegeben und diese dadurch zur Beteiligten am Vertragsschlußgemacht habe, sei letztere in der "Zusatzvereinbarung" dagegen nicht erwähnt.Ihre fortdauernde Mithaftung könnte daher nur aus der Absprache hergeleitetwerden, daß alle anderen Punkte des [X.] vom 23. November 1994unberührt bleiben sollten. Das allein lasse aber weder erkennen, daß auch ei-ne Willenserklärung für die Beklagte zu 2 abgegeben worden sei, noch daßsich die Beteiligten dieses Erfordernisses überhaupt bewußt gewesen [X.] 7 -II.Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nichtin allen Punkten stand.1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die [X.] zwischen der Klägerin und der [X.] zu 2 nach [X.] Recht be-urteilt. Die Formgültigkeit der Mietverträge richtet sich gemäß Art. 11 Abs. 1und 3 EGBGB nach [X.] Recht, weil es sich um in [X.] vorge-nommene Rechtsgeschäfte handelt. Im übrigen bestimmt eine von den [X.] getroffene Rechtswahl gemäß Art. 27 Abs. 1 EGBGB das [X.]. Diese kann auch konkludent erfolgen, sofern sich ein entsprechenderParteiwille mit hinreichender Sicherheit aus den Bestimmungen des [X.] den sonstigen Umständen ergibt. Das ist hier der Fall. Da der Vertragsab-schluß in [X.] und in [X.] erfolgte, die Beklagte zu 2 mitihrer Zweigniederlassung auch in [X.] geschäftsansässig war, der Text [X.] ersichtlich vom [X.] gewerblichen Mietrecht ausgeht und in§ 4 Ziff. 5 der Mietverträge auf die Anlage 3 zur [X.] Bezug genommen wird, kann es keinem Zweifel unterliegen, daß von derKlägerin und der [X.] zu 2 konkludent das [X.] Recht gewählt [X.] ist (vgl. auch [X.], Urteil vom 21. November 1996 - [X.] -NJW 1997, 397, 399). An der Befugnis des [X.], die Beklagte zu 2 zuvertreten,besteht - entgegen der von der [X.] in der mündlichen Ver-handlung vertretenen Auffassung - kein Zweifel.2. Die Auslegung der vertraglichen Regelungen der Parteien leidet [X.] an durchgreifenden Rechtsfehlern.- 8 -Die Auslegung eines Vertrages ist als tatrichterliche Würdigung in [X.] nur beschränkt daraufhin überprüfbar, ob dabei gesetzlicheoder allgemein anerkannte [X.]n, die Denkgesetze oder [X.] Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, et-wa indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Ausle-gungsmaterial außer acht gelassen worden ist (st.Rspr. des [X.], vgl. Urteil vom 14. Oktober 1994 - [X.] - NJW 1995, 45, 46). [X.] rügt zu Recht, daß die Auslegung des Berufungsgerichts diesen [X.]smaßstäben nicht standhält.3. Rechtsfehlerhaft beschränkt sich das Berufungsgericht bei der [X.] der Frage der Mithaftung der [X.] zu 2 auf die Vereinbarung vom20. März 1995 und läßt damit wesentlichen Auslegungsstoff außer acht.a) Das durch Vertrag vom 23. November 1994 begründete [X.] die ursprünglich als Restaurant zu nutzenden Räume ist aufgrund der [X.] vom 9. März 1995 erklärten fristlosen Kündigung der [X.] zu [X.] worden, denn die Voraussetzungen des der Mieterin in der Anlage [X.] eingeräumten außerordentlichen Kündigungsrechts - unteranderem bis zum 28. Februar 1995 nicht erteilte baubehördliche Genehmigungder Außentreppe - lagen vor. Mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beider Klägerin hat das Mietverhältnis mithin sein Ende gefunden, und zwar mitsofortiger Wirkung. Die Vertragsparteien hatten allerdings im Rahmen der [X.]sfreiheit (§ 305 BGB) die Möglichkeit, die Folgen der Kündigung durchVereinbarung aufzuheben. Kommt - wie hier - eine solche Einigung über eine"Rücknahme" der [X.] erst nach Beendigung des Mietver-hältnisses zustande, scheidet eine Fortsetzung des früheren [X.] jedoch aus, da ein solches nicht mehr besteht. Die am 20. März 1995- 9 -getroffene Vereinbarung konnte daher - entgegen der Annahme des [X.] - nicht bewirken, daß die Parteien so zu behandeln sind, als seidie Kündigung nicht erfolgt, da diese bereits ihre Gestaltungswirkung entfaltetund das Mietverhältnis beendet hatte. Die Einigung der Vertragsparteien führteunter solchen Umständen vielmehr zur Begründung eines neuen [X.]ses (vgl. Senatsurteil vom 24. Juni 1998 - [X.] - NJW 1998, 2664,2665 [X.]) Ein für längere [X.] als ein Jahr geschlossener Mietvertrag setzt [X.] Fall der Neubegründung eines zuvor bereits beendeten [X.] Einhaltung der Schriftform (§ 566 BGB) voraus. Um überflüssigen Forma-lismus zu vermeiden, kann allerdings dem Umstand Rechnung getragen wer-den, daß bereits eine schriftliche Vertragsurkunde existiert, die den Inhalt auchdes neu begründeten Mietverhältnisses ganz oder zumindest teilweise wieder-gibt (Senatsurteil vom 24. Juni 1998 aaO S. 2667).c) Dieser Gesichtspunkt war ersichtlich auch im vorliegenden Fall [X.] der Vereinbarung vom 20. März 1995 von Bedeutung. Sowohl [X.] auf den Mietvertrag vom 23. November 1994 in der Überschriftder "Zusatzvereinbarung" vom 20. März 1995 als auch deren Schlußsatz ("[X.] Punkte des [X.] bleiben davon unberührt.") zeigen, daß [X.] eine erneute Ausstellung der umfangreichen [X.] 23. November 1994 vermeiden, diese vielmehr aufrechterhalten wollten,soweit nicht Änderungen vereinbart werden sollten. Die Schriftform des am20. März 1995 abgeschlossenen neuen [X.] ist unter den [X.] gewahrt, ohne daß es einer körperlichen Verbindung mit dem [X.] vom 23. November 1994 bedurfte. Denn die von den [X.] vom 20. März 1995 nimmt eindeutig auf den- 10 -Mietvertrag vom 23. November 1994 Bezug, in dem ein Teil der [X.] enthalten ist und der von den Vertragsparteien nichtnur unterzeichnet, sondern darüber hinaus auf jeder einzelnen Seite zusätzlichunterzeichnet bzw. paraphiert worden ist, so daß sich die Einheit der Vertrags-urkunde aus anderen Umständen als der körperlichen Verbindung zweifelsfreiergibt (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - [X.] - [X.] 2000,36, 38).d) Für die Auslegung des am 20. März 1995 neu abgeschlossen [X.] ist deshalb neben der Vereinbarung vom selben Tag auch der [X.] vom 23. November 1994 heranzuziehen. Nur aus beiden gemeinsamergibt sich die Gesamtheit der getroffenen Regelungen.4. a) Ansatzpunkt für die Auslegung eines Vertrages ist in erster Linieder Vertragswortlaut (vgl. z.B. [X.], Urteil vom 31. Januar 1995 - [X.] -NJW 1995, 1212, 1213). Eine zu diesem in Widerspruch stehende Deutung [X.] zulässig, wenn bestimmte Umstände vorliegen, aus denen geschlossenwerden kann, daß die Erklärenden mit ihren Worten einen anderen Sinn [X.] haben, als es dem allgemeinen Sprachgebrauch und dem [X.] entspricht ([X.], Urteil vom 5. [X.] - [X.]R BGB § 133 Wortlaut 1). Entsprechende [X.] hat das Berufungsgericht jedoch nicht getroffen.b) Nach dem Wortlaut der Vereinbarung vom 20. März 1995 sollte [X.] vom 23. November 1994 inhaltlich insoweit aufrechterhalten blei-ben, als die Vereinbarung nicht Änderungen vorsah. Letzteres war [X.] der beabsichtigten Nutzung, des späteren Mietbeginns, der [X.] Mietzinses und des Umfangs der auf Kosten der Vermieterin zu erbringen-den [X.] der Fall. Die in § 21 Abs. 1 des [X.] vom [X.] 11 -November 1994 getroffene Regelung über die Mithaftung der [X.] zu [X.] mithin unberührt. Das entsprach auch der erkennbaren Interessenlageder Klägerin, die - wie das Berufungsgericht bezüglich des [X.] überdie Büroräume ebenfalls angenommen hat - dahin ging, neben einer GmbH dieMitverpflichtung eines weiteren Haftenden zu erreichen.c) Mit Rücksicht hierauf begegnet die Annahme des Berufungsgerichts,die Beklagte zu 2 sei an der Vereinbarung vom 20. März 1995 nicht beteiligtgewesen, sie sei in der als maßgebend zu erachtenden Vereinbarung nichterwähnt, rechtlichen Bedenken. § 21 Abs. 1 des [X.] vom23. November 1994 sollte auch Bestandteil des neu begründeten [X.]ses werden. Für die Frage, ob in Verfolgung dieser Absicht eine entspre-chende Verpflichtung der [X.] zu 2 begründet worden ist, kommt es [X.] entscheidend darauf an, ob der Geschäftsführer der [X.] zu 1 auchbei der Neubegründung des Mietverhältnisses zugleich als vertretungsberech-tigtes Organ der [X.] zu 2 gehandelt hat.Nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB wirkt eine von einem Vertreter im Rah-men seiner Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung auch dann für undgegen den Vertretenen, wenn sie der Vertreter zwar nicht ausdrücklich in [X.] Namen abgibt, die Umstände jedoch ergeben, daß sie im Namen des Ver-tretenen erfolgen soll. Als [X.] beantwortet die Vorschrift nicht nurdie Frage, ob der Vertreter im Namen eines anderen gehandelt hat. Sie istvielmehr auch dann maßgebend, wenn ungewiß ist, in welchem Namen [X.] einen Vertrag abschließt. In einem solchen Fall ist die Willenserklä-rung des Vertreters ebenfalls gemäß §§ 133, 157 BGB unter [X.] Umstände auszulegen. Von Bedeutung ist daher, wie sich die [X.] und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen [X.] in der Lage des [X.] darstellt. Dabei sind die ge-samten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere die [X.] zugrundeliegenden Lebensverhältnisse, die bestehende [X.] und die typischen Verhaltensweisen ([X.], Urteil vom17. Dezember 1987 - [X.] - [X.]R BGB § 164 Abs. 1 Satz 2 Erklä-rung 1 m.w.[X.]) Eine diese Gesichtspunkte berücksichtigende Auslegung spricht [X.] dafür, daß der Geschäftsführer der [X.] zu 1 [X.] ebenso wiebereits bei Abschluß der Mietverträge vom 23. November 1994 auch bei [X.] des Mietverhältnisses zugleich für die Beklagte zu 2 gehandelthat. Denn die Parteien wollten ersichtlich die damals getroffenen [X.] mit Ausnahme der im einzelnen bezeichneten Änderungen - auch dem neubegründeten Mietverhältnis zugrunde legen, was unter Berücksichtigung desunveränderten Interesses der Klägerin an einer Mithaftung der [X.] zu [X.] bedingte, daß [X.] zugleich für die letztere auftrat. Die Auffassung [X.], die Beklagte zu 2 sei an der Vereinbarung vom 20. [X.] nicht beteiligt gewesen, läßt sich damit nicht [X.] 13 -5. Das angefochtene Urteil kann deshalb im Umfang der Anfechtungkeinen Bestand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, in der Sache abschlie-ßend zu befinden. Nach § 21 Abs. 1 Satz 2 der Mietverträge vom23. November 1994 haftet die Beklagte zu 2 nur für die über die nach Satz 1der Bestimmung von der [X.] zu 1 zu leistenden Mietsicherheit hinaus-gehenden Ansprüche. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die [X.] erbracht worden ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Die Sacheist deshalb im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zur erneutenEntscheidung zurückzuverweisen.[X.] [X.]Ger-ber [X.] Weber-Monecke