Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 376/13
Verkündet am:

9. Juli 2014

Vorusso,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja

[X.] § 535, § 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2

a)
Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwin-gend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche [X.] nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von [X.], Urteil vom 16.
April 1986 -
VIII
ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.
b)
Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rück-schlüsse auf einen im Bereich der [X.] liegenden Vertrags-schwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von [X.], Urteil vom 16.
April 1986 -
VIII
ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).
c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortfüh-rung von [X.], Urteil vom 16.
April 1986 -
VIII
ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

[X.], Urteil vom 9. Juli 2014 -
VIII ZR 376/13 -
KG [X.]

[X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.]s hat auf
die mündliche Verhandlung vom 9. Juli 2014
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Milger, die Richterinnen
Dr. [X.] und [X.] sowie [X.]
Bünger
und Kosziol
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten
wird das Urteil des 8. Zivilsenats des [X.] vom 12. August 2013 aufgehoben.
Der Rechtsstreit wird auf den im Berufungsverfahren hilfsweise gestellten Antrag der Kläger -
unter Aufhebung des Urteils des [X.] vom 30. November 2012 -
an das sachlich und örtlich zuständige [X.] verwiesen.
Über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des
Revisionsverfahrens
wird das [X.] zu [X.] haben.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in [X.]
mit einer Fläche von etwa 270 m2. Das Haus nutzen sie zu Wohnzwe-cken und -
soweit die Räume im Erdgeschoss betroffen sind -
zum Betrieb einer Hypnosepraxis.
Der Mietvertrag wurde am 20. November 2006 unter Verwen-dung eines auf ein Wohnraummietverhältnis
zugeschnittenen Vertragsformulars des R.

-Verlags (Nr. 545) mit der Überschrift "[X.]"
geschlossen. Dabei wurde bestimmt, dass das Mietverhältnis auf un-1

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bestimmte Zeit läuft
und die "Nettokaltmiete"

. §
19 Ziffer
3 des Mietvertrags enthält die handschriftliche Vereinbarung, dass den Beklagten die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen im Erdgeschoß -
vorbehaltlich einer
erforderlichen behördlichen Genehmigung -
gestattet
ist.
In
der maschi-nenschriftlichen Anlage zum Mietvertrag heißt es außerdem:
"Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre frei-berufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis."
Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nut-zen
zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut -
mit Wirkung zum 30. September 2012 -
die Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung
zurück.
Daraufhin haben die Kläger beim [X.] Klage auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietver-hältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom [X.] eines [X.]s aus.

Das [X.] hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis ein-geordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen [X.]n Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a [X.]) als unzulässig abge-wiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das [X.] beantragt. Auf die Berufung der Kläger hat das [X.] das Urteil des [X.]s abge-ändert. Es hat das Mietverhältnis als [X.] bewertet und 2
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der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit
ihrer vom [X.] zugelas-senen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision
hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht (KG, [X.] 2013, 1203) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig, insbesondere sei die Klage beim
zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr.
2a [X.] nicht eröff-net gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 [X.] zu.
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum 30.
September 2012 ausgesprochenen
Kündigung vom 20. Februar 2012
-
un-ter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 [X.] -
ordnungsgemäß beendet [X.].
Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum-, sondern ein
[X.]. Ein -
hier gegebenes
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[X.] unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei [X.] überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Par-teien
nach Gewerberaummietrecht zu beurteilen.
Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden Aufschlüsse darüber, ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vor-5
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dergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten sowohl in dem Haus wohnten, als auch -
im Erdgeschoss -
eine Hypnosepraxis betrieben.
Dies sei zum einen der Erklärung in der [X.]: "[X.] besteht aus 2 Personen"
und zum anderen den Regelungen über die Einrichtung und den Betrieb einer Hyp-nosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zum
Mietver-trag zu entnehmen.
Dass die Parteien das Formular Nr. 545 des R.

-Verlages mit der Über-schrift "[X.]"
gewählt hätten, spreche nicht für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachten
Formulars
ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutzte Vertragsformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs.
1 [X.] als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten gerade nicht angekreuzt, dass das
Haus "zur Benutzung als Wohnung"
habe vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausge-wählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des R.

-Verlags für [X.] nicht auf ein komplettes Haus bezögen.
Für das Vorliegen eines insgesamt dem Wohnraummietrecht zu unter-stellenden
Mietverhältnis spreche -
entgegen der Auffassung der Vorinstanz -
auch nicht der Umstand, dass die Parteien -
wie in § 551 Abs. 1 [X.] als Höchstgrenze für [X.]
vorgesehen -
eine Kaution in drei-facher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser Höhe würden verbreitet auch in [X.] vereinbart. Dass die Mieter nach §
13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinrepara-turen und für
die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf 9
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zu tragen hätten, liefere ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines [X.]s. Auch
für Gewerberaummietverträge werde im Schrifttum verschiedentlich gefordert, dass [X.] eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen.
Das auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom 29.
Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lasse entgegen der Auffassung des [X.]s ebenfalls nicht den Schluss zu, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vornehm-lichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einzel-fall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrags bilden. Den Klägern als juristi-schen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und Wi-derspruchsberechtigung in einem [X.] keine Rolle spielten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstellt werden, dass in einem [X.], in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal
teilweise gelte.
Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vor-liegend der vertraglich vereinbarte Zweck, dass die Beklagten durch das Betrei-ben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt be-stritten. Es gelte
gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig, dass die Anmietung des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu versetzen, durch die
"freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis"
ihren Le-bensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem "Fragebogen zur Woh-nungsbewerbung"
als ausgeübten Beruf ausschließlich "Hypnosetherapeut(in)"
angegeben hätten.

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Der [X.] habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 ([X.], [X.] 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend
eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungs-art anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen.
Dabei seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks
ergebe. Werde einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Woh-nung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in ers-ter Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene. Denn die [X.] sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im [X.] nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine
höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er
es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, son-dern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete.
An dieser
Rechtsprechung, der sich nicht nur der erkennende Beru-fungssenat, sondern auch ein weiterer [X.] des [X.] und andere Oberlandesgerichte angeschlossen
hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuhal-ten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere nichts daran, dass bei einem [X.] die gewerbliche Nutzung aus Sicht der Vertragsparteien -
gerade auch im Hinblick auf die typischerweise [X.] Gewerberaummieten -
regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der [X.] damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern
unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen.
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Gemessen an den beschriebenen
Grundsätzen sei vorliegend von einem [X.] auszugehen.
Da das als Praxisräume zu nutzende Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblich zu nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehe-nen Fläche zurück.
II.
Diese Beurteilung hält
rechtlicher
Nachprüfung nicht stand. Das [X.] hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechts-fehlerhaft
nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt
und daher zu Unrecht die -
entgegen § 23 Nr. 2a [X.] nicht beim Amtsgericht erhobene -
Klage als zulässig erachtet.
1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes [X.] begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwe-cken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tä-tigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitli-che Miete zu zahlen ist.
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das [X.] in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis"
oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume"
einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für Mischmietver-hältnisse fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetz-liche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von
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sonstigen Räumen.
Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. §
549 [X.] einerseits und § 578 Abs. 2 [X.] andererseits), sondern auch für das [X.], denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a [X.]
einerseits und § 23 Nr.
1, § 71 Abs. 1 [X.] ande-rerseits).
a) Gemäß § 23 Nr. 2a [X.] ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere [X.] zugrunde liegen, ist dagegen -
je nach Höhe des Streitwerts -
entweder das Amtsgericht oder das [X.] sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs.
1 [X.]).
b) Der Begriff des [X.]s in § 23 Nr. 2a [X.] knüpft an die Vorgängerregelung des § [X.] Abs. 1 ZPO in der bis zum 1.
März
1993 geltenden Fassung an
(vgl. BT-Drucks. 12/3832,
S. 43). Diese Vorschrift, die bei Streitigkeiten aus [X.] eine ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang dem Schutzgedanken des [X.] Mietrechts, das Verfahren möglichst am Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach-
und Ortsnähe des zu-ständigen Gerichts herzustellen ([X.], Beschlüsse vom 11. Januar 1984
-
VIII ARZ 6/83, [X.]Z 89, 275,
281 f.; vom 16. Dezember 2003 -
X [X.], [X.]Z 157, 220,
222).
Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom 11. Januar 1993 ([X.]) wurde die bislang in § [X.] ZPO aF geregelte ausschließliche sachliche Zuständigkeit des [X.] aus [X.] aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a [X.] 19
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verankert (BT-Drucks. 12/3832,
S.
43), während die weiterhin von § [X.] ZPO erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse und auf [X.] ausgedehnt wurde. Dem lag die Zielsetzung [X.], bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit [X.] bei [X.]sen sowie zwischen Miet-
und [X.]n zu vermeiden (BT-Drucks. 12/1217,
[X.]). Die im Gesetzesentwurf des Bundes-rats aus denselben
Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen [X.] des Amtsgerichts (BT-Drucks. 12/1217,
S.
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45
f.) fand im [X.] dagegen keine Zustimmung (BT-Drucks. 12/3832,
S. 38, 42 f.), so dass sich die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen [X.] weiterhin stellen.
c) Der Begriff des Wohnraums in § [X.] ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs
([X.]surteil vom 11. Februar 1981 -
VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 a; vgl. [X.]sbeschluss vom 11. Januar 1984 -
VIII ARZ 6/83, [X.]Z 89
aaO S. 280; [X.], [X.], 11). Danach ist für die Einord-nung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur [X.], sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend ([X.]surteile
vom 15. November 1978 -
VIII ZR 14/78, WM
1979, 148
unter 2 a; vom 11.
Februar
1981 -
VIII ZR 323/79, aaO unter 2 [X.]; vom 13. Februar 1985
-
VIII ZR 36/84, [X.]Z 94, 11, 14 f.; vom 21. April 1997 -
VIII ZR 212/96, [X.]Z 135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 -
VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; [X.], NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN).
An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung
von Wohnraum-
und [X.] entwickelten Grundsätze für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung der bisher in § [X.] ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche 21
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sachliche Zuständigkeit der
Amtsgerichte
für Streitigkeiten aus Wohnraummiet-verhältnissen in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a [X.] nichts ge-ändert.
Denn die Einfügung
dieser Zuständigkeitsregelung
in das [X.] beruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf systematischen Gründen; eine inhaltliche Änderung war -
von redaktionellen Angleichungen und dem Wegfall der in § [X.] Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietver-hältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen -
nicht gewollt (vgl. BT-Drucks. 12/1217,
S. 45; 12/3832,
S. 43).
Danach ist die ausschließliche [X.] Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a [X.]) stets dann eröffnet, wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind.

Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum-
oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche [X.], sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (so-genannte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen [X.] -
anders als für die Begründetheit der Klage -
unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (vgl. [X.], Urteil vom 25. November 1993 -
IX ZR 32/93, [X.]Z 124, 237, 240
f.; [X.], [X.] 2006, 206; jeweils mwN).
d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum-
und Ge-schäftsraummiete gelten für die
im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach §
23 Nr. 2a [X.] (und früher nach § [X.] ZPO aF) vorzunehmende Einordnung
eines [X.]ses
entsprechend. Auch hier ist auf die für das mate-rielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch [X.], ZMR 23
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2010, 962; [X.], Urteil vom 31.
Januar 2013 -
2/32 O
176/12, juris
Rn. 29; [X.], [X.] 2002, 383 [jeweils zu § 23
Nr. 2a [X.]]; [X.], aaO; [X.], [X.] 1988, 414 mwN
[jeweils zu §
[X.] ZPO aF]). Danach ist das jeweils in Frage stehende [X.] zwingend entwe-der als Wohnraummietverhältnis (§ 549 [X.]) oder als Mietverhältnis über an-dere Räume (§ 578
Abs.
2 [X.]), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines [X.]ses in seine verschiedenen Be-standteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen Nut-zungszwecke liefe der bei einem [X.] von den Parteien gewoll-ten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider ([X.], NJW 1983, 49, 51; [X.], aaO; [X.], aaO; vgl. auch [X.], Urteil vom 12. Okto-ber 1978 -
VII [X.], [X.]Z 72, 229, 232 [zum Verkauf eines [X.] und der
Erstellung einer Eigentumswohnung]).
Auf
die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 [X.]) erforderliche Zuordnung eines [X.]ses zu den Kategorien Wohnraum-
oder [X.] kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht -
wie ein
Teil der Instanzgerichte meint ([X.] ([X.]), [X.], 599, 601
[zu §
23 Nr.
2a [X.]]; vgl. auch [X.], [X.], 313, 314 f.
und NJW-RR 1989, 403
ff.; [X.], [X.] 1981, 57
f;
jeweils mwN [zu §
[X.] ZPO aF])
-
mit der Erwägung verzichtet werden, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte sei bei [X.]sen schon deswegen eröffnet, weil sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschlössen. Denn eine solche allum-fassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei [X.]sen ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin gelten-den Fassung des §
[X.] ZPO aF zur
Bestimmung der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit bei [X.]sen eine Abgrenzung zwischen [X.]-
und [X.] zu erfolgen hatte (BT-Drucks. 25

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12/1217, [X.]). Den damit verbundenen "[X.] bei [X.]sen (Geschäfts-
und Wohnraum)"
wollte der Gesetzesent-wurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts sowohl für Wohnraum-
als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT-Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom Rechtsausschuss geäußerten Bedenken gegen eine weit gefasste sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT-Drucks. 12/3238,
S.
38, 42
f.) jedoch nur bei der örtlichen Zuständigkeit (§
[X.] Abs.
1
ZPO), so dass bei Mischmietver-hältnissen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer
Einordnung in die Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt.
e) Für die rechtliche Einordnung eines [X.]ses als [X.]-
oder [X.] ist -
wie auch bei sonstigen Mischver-trägen (vgl. [X.], Urteile vom 12.
Oktober 1978 -
VII [X.], aaO mwN; vom 12. Juli 1979 -
VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a; [X.], aaO) -
entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt ([X.]surteile vom 30.
März 1977
-
VIII [X.], NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 -
VIII ZR 14/78, aaO
unter 2 b; vom 16. April 1986 -
[X.], NJW-RR 1986, 877 unter 3 [X.]; [X.], aaO
S. 49 f.; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.] 2008, 1091;
OLG [X.], [X.] 1986, 324; [X.], aaO; WuM
2012, 666, 668; [X.], NJW-RR 1997, 458; [X.], [X.] 2006, 647; [X.] 2012, 20, 21; [X.], aaO; [X.], [X.] 2012, 1335, 1336; KG, [X.] 2001, 1466; [X.], 956; jeweils mwN; aA [X.] ([X.]), aaO; [X.], [X.], 13 ff.). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht beachtet
und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der Räumungs-
und Herausgabeklage davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien ge-schlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die
Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet.
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14 -
3. Nicht frei von [X.] sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzung verneint und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken [X.] den vorherrschenden Vertragszweck dar.
a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht -
wie auch sonst bei Abgren-zung von Geschäfts-
und Wohnraummiete (vgl. [X.]surteile
vom 15. [X.] 1978 -
VIII ZR 14/78, aaO; vom 13. Februar 1985 -
VIII ZR 36/84, aaO; [X.], NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN)
-
auf den Vertragszweck ab-zustellen ist ([X.]surteil vom 16. April 1986 -
[X.], aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend ([X.]surteil vom
16. April
-
VIII
ZR 60/85, aaO).

b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien ab-geschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sind
dem Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen.
aa) Welcher Vertragszweck bei [X.]sen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 [X.]) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende [X.] ([X.]surteil vom 16. April 1986 -
[X.], aaO; [X.], [X.] 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden [X.] der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht ([X.], [X.] 2008, 1091; KG, [X.], 956; [X.], aaO; [X.], WuM
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15 -
2012, 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter [X.] ist unbeachtlich ([X.]surteil vom 16.
April 1986 -
[X.], aaO).
[X.]) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vor-herrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen ([X.]surteil vom 16. April 1986 -
[X.],
aaO). Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten [X.] wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen müssen.
(1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rück-schlüsse auf einen im Bereich der [X.] liegenden Vertrags-schwerpunkt
zu.
(a) Zwar hat der [X.] in seinem Urteil vom 16. April 1986 ([X.], aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung
überlassen werde, sei im [X.] anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu be-streiten, zu denen auch die
Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter kön-ne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht 31
32
33

-
16 -
ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der [X.] vermiete. Die Größe der vermieteten Flächen spiele nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung ste-henden nur eine geringe Bedeutung zukomme.
(b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der [X.] zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes ([X.]) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 -
[X.], aaO), hält der [X.] nicht fest.
Das Bestrei-ten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines ge-werblichen Nutzungsschwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste [X.] im [X.]surteil vom 16. April 1986 ("im Allgemeinen") von den Instanzge-richten
und vom Schrifttum
als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst worden (vgl. KG, [X.] 1995, 1205
f.; O[X.], [X.], 963, 965; OLG
Stuttgart, [X.] 2008, 1091; [X.], aaO; [X.], aaO
Rn. 30 f.; [X.], [X.], 36; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, [X.]. zu § 535 Rn. 28; MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl., §
549 Rn. 6; [X.]/Lützenkirchen, [X.], 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 -
557b [X.] Rn.
25;
BeckOK-[X.]/[X.], Stand: 1.
Mai
2014, § 549 Rn.
10 mwN). Dieser Gesichts-punkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar ([X.], WuM
1988, 313, 314 f.; [X.], [X.], 22; [X.] ([X.]), aaO; [X.], [X.], 897, 908 ff.; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO, § 573 Rn.
22 mwN; [X.]/Blank, aaO, Vor § 535 [X.] Rn. 109 mwN).
(c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem [X.] die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, [X.] nicht
(vgl.
[X.], aaO; [X.], aaO; [X.] ([X.]), aaO; [X.], 34
35

-
17 -
Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; [X.], aaO; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO). Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt
des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstel-lungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesell-schaft zukommt, in Einklang bringen.
Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter
die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Die Wohnung
ist für [X.] regelmäßig der Mittelpunkt der
privaten Existenz ([X.], NJW 1993, 2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer [X.] sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen ([X.], aaO). Im Falle der Anmietung von [X.] erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen, und stellt daher eine privatrechtliche Position dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt ([X.], aaO
S. 2035 f.; vgl. auch [X.], [X.], 355, 356 f.). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte, die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um [X.] und Energie für die Aus-übung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können ([X.], aaO S. 909
mwN). Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei [X.]sen generell überwiegt. Umgekehrt lässt sich auch kein Er-fahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat ([X.], aaO S.
910 f.).
(2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive
(äu-ßerliche) Umstände
zurückzugreifen,
sofern diese tragfähige Anhaltspunkte
für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa -
je nach Fallgestaltung -
die Ver-36
37

-
18 -
wendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum-
oder Wohnraummiete) zugeschnittenen
Vertragsformulars in Betracht ([X.], [X.], 120, 121; [X.], [X.] 2006, 647; [X.], [X.] 2008, 1091;
OLG [X.], [X.], 469, 470; [X.], aaO; [X.]/Lützenkirchen, aaO; [X.]/Blank, aaO; [X.], aaO Rn.
VI 12). Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (KG, [X.], 956, 957; [X.], [X.] 2003, 82; [X.], 119, 120;
OLG [X.], aaO; [X.], [X.], 406; [X.], aaO) oder
-
unter Umständen -
die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen
(vgl.
KG, aaO; [X.], [X.], 295, 296; [X.], [X.], 739, 740; [X.], WuM
2012, 666, 668
und
O[X.], Urteil vom 21. Juni 2005 -
22 [X.], juris Rn. 9 einerseits und [X.], aaO; [X.], [X.], 962 andererseits), sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaum-nutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen [vgl. O[X.], [X.], 963;
[X.], Urteil vom 21. Juni 2012 -
8 [X.], juris Rn. 23, insoweit in [X.] 2012, 1335 nicht abgedruckt; Münch-Komm[X.]/Häublein, aaO]).

Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbli-che/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen
und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen ([X.]surteil vom 16. April 1986 -
[X.], aaO; [X.], [X.] 2012, 1401; KG aaO; [X.], [X.] 2006, 647 mwN; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.], [X.] 2002, 383; [X.], Urteil vom 14.
November 2006 -
3 O
7669/06, juris
Rn. 20; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO; [X.]/[X.], aaO Rn. 27 mwN; [X.]/Blank, aaO). Entsprechendes gilt -
falls
die Miete für die ver-schiedenen Nutzungen
gesondert ausgewiesen
ist -
für die
Verteilung der Ge-samtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. [X.], [X.] 2006, 38

-
19 -
647; [X.], aaO;
[X.], [X.], 22; [X.]/[X.],
[X.], 73. Aufl., Einf. v. §
535 Rn.
101
f.; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO;
[X.]/[X.], aaO mwN; [X.]/Blank, aaO), wobei [X.] zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird ([X.], [X.] 1988, 1061; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt,
Einrichtung etc.) können gegebenenfalls
Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen ([X.], aaO
Rn. 24; [X.], aaO
S. 12; [X.], aaO; [X.], aaO S. 916). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertrags-schlusses ([X.],
[X.], 295, 296) oder aus einem nachträgli-chen Verhalten der Parteien -
soweit dieses Rückschlüsse auf den überein-stimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt -
ergeben ([X.], aaO). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden [X.] über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten.
(3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen
(also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der
Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen ([X.], NJW 1986, 322, 323; [X.], aaO
Rn. 51; [X.], [X.] 1990, 347; [X.], aaO; Münch-Komm[X.]/Häublein, aaO; MünchKomm[X.]/[X.], aaO; [X.]/
[X.], aaO Rn. 29; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., §
535
Rn.
122a; [X.]/Blank, aaO;
[X.], aaO; [X.], aaO S. 918; offengelassen im [X.]surteil vom 16. April 1986 -
[X.], aaO). Denn ansonsten [X.] die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden [X.], insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des 39

-
20 -
Vermieters (§§ 573, 543, 569 [X.])
und die ausschließliche sachliche Zustän-digkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a [X.]), unterlaufen.
cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete [X.] in Anlehnung an das [X.]surteil vom 16. April 1986
([X.], aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil
die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den
Erdge-schossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und
hat
die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig er-achtet. Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft.
(1) Bei der im Streitfall erfolgten Übereinkunft der Parteien über die
ver-traglichen [X.]
und ihres Schwerpunkts handelt es sich
-
was der [X.] selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen -
um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien den Vertrag unter Verwendung eines Vertragsformulars
geschlossen haben. Denn
die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzwe-cken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als ge-sonderte Abrede individuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie [X.] zum Mietvertrag).
Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom [X.] zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Er-fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Aus-legungsstoff außer [X.] gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl.
[X.], Urteile
vom 21. April 1997 -
VIII ZR 212/96, [X.]Z 135, 269, 273; vom 26.
Oktober 2009

-
II
ZR 222/08, [X.], 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 -
VIII ZR 287/12, NJW 40
41
42

-
21 -
2013, 2417 Rn. 16).
Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand.
(2) Das Berufungsgericht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in der [X.] gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei [X.] gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossräu-men des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdienten. Es hat damit -
wie oben (unter [X.] b [X.] (1)) ausgeführt -
ein Kriterium zugrunde gelegt, das für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist. Außerdem
hat es die Aspekte des Streitfalles, die für einen Schwerpunkt in der Wohnraummiete sprechen,
-
in Abweichung vom Urteil des [X.]s
-
durchweg für unergiebig gehalten
und dabei den Inhalt der getroffenen [X.] nicht vollständig ausgeschöpft.
(3) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden Mischmietver-hältnisses
auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann der [X.]
selbst vor-nehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen.
(a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sprechen vorliegend vor allem
der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen.
Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene [X.] 545 des R.

-Verlags ("[X.]") und nicht die vom R.

-Verlag ebenfalls angebotenen
Formulare über die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorherr-schend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Formulars kann -
wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat -
auch deswegen erfolgt sein, weil der R.

-Verlag für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 an-43
44
45
46

-
22 -
bietet. Hinzu kommt jedoch -
und dies ist letztlich maßgebend -, dass nahezu alle in der Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der un-ter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Ein-richtung einer Hypnosepraxis an typischerweise für [X.] vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind.
Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der An-mietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel -
wie dies auch handelsübliche Gewerberaummietvertragsformulare vorsehen -
ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsoption des
Mieters
abgeschlossen, um diesem einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters) zu gewähren und ihm andererseits die Möglichkeit zu eröffnen, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer [X.] zu können.
Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis in dem
umfangreichen Vertrags-formular nicht -
insbesondere nicht an exponierter Stelle -
als vereinbarter [X.] aufgeführt worden ist, sondern nur zum
Schluss in einem
einzigen
Satz (§ 19 Abs. 3) erwähnt wird
und auch dort nur die Rede davon ist, dass "den Mietern (vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet"
wird. [X.] Formulierung korrespondiert -
wie das [X.] zutreffend ausgeführt hat
-
mit § 7 des Mietvertrags, der eine von der
Wohnnutzung abweichende Nutzung
von der
Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch in der [X.] zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfasst,
finden sich nur
zwei Sätze
zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis
("Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit 47
48

-
23 -
im Rahmen einer Hypnosepraxis"; "Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene

ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubrin-gen").
Weitere gesonderte Regelungen zur Nutzung des Hauses zu freiberufli-chen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden [X.] nicht enthalten.
Gegen einen
auf der [X.] liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freibe-ruflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzsteu-erpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien
für ein Überwiegen der [X.]miete sind -
wie das [X.] zutreffend ausgeführt hat -
die Regelun-gen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen Höchstgrenze des § 551 [X.] ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung.
Die Parteien haben auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen.
(b) Das Verhältnis der auf die jeweiligen [X.] entfallenden Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen
Vereinba-rungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Oberge-schoss
oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt, ist dies aus Rechtsgründen unerheblich. Denn für die rechtliche Einordnung eines [X.]ses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist -
sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist -
ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Jede andere Sichtweise 49
50

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24 -
würde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abhinge.
Im Streitfall ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietver-trags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die Revisionserwiderung erwägt zwar eine
von der Vertragsurkunde abweichende
beiderseitige Übereinkunft
beziehungsweise
eine konkludente Vertragsände-rung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstan-zen auf, aus dem ein
Zustandekommen entsprechender
Vereinbarungen abzu-leiten wäre.
(c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung das Verhalten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ("Fragebogen zur Wohnungsbewerbung") und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) ge-stütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigungs-schreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es sich hierbei -
wie das Berufungs-gericht richtig gesehen hat -
um
ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietver-hältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt.

III.
Nach alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der Sache enthalten müssen. Das
angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281 Abs.
1 ZPO -
unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des [X.]s -
an das sachlich und örtlich zuständige [X.] zu 51
52

-
25 -
verweisen (vgl. [X.], Urteil vom 8. Juli 1953 -
II ZR 127/52, [X.]Z 10, 155, 163; vom 23. Februar 1955 -
VI ZR 28/54, [X.]Z 16, 339, 345; [X.], Beschluss vom 15. Juni 1988 -
I [X.], NJW-RR 1988, 1405
unter [II]; jeweils mwN).
Dr. Milger
Dr. [X.]
[X.]

Dr. Bünger
Kosziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 30.11.2012 -
12 [X.]/12 -

KG [X.], Entscheidung vom 12.08.2013 -
8 U 3/13 -