Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13

Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses der Kläger in [X.] mit einer Fläche von etwa 270 m

Mit Schreiben vom 29. Juli 2009 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und führten zur Begründung an, das Haus künftig selbst nutzen zu wollen. Einige Jahre später erklärten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 20. Februar 2012 erneut - mit Wirkung zum 30. September 2012 - die Kündigung des Mietverhältnisses, wobei sie sich nicht mehr auf Eigenbedarf beriefen. Die Beklagten wiesen die Kündigung zurück.

Daraufhin haben die Kläger beim [X.] Klage auf Räumung und Herausgabe des von den Beklagten genutzten Hauses erhoben. Sie machen geltend, bei dem Mietverhältnis handele es sich um ein Gewerberaummietverhältnis, weil die Beklagten ihren Lebensunterhalt vollständig durch den Betrieb der Hypnosepraxis verdienten. Die Beklagten gehen demgegenüber vom Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses aus.

Das [X.] hat das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis eingeordnet und die Klage wegen der danach gegebenen ausschließlichen sachlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a [X.]) als unzulässig abgewiesen. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und hilfsweise die Verweisung des Rechtsstreits an das [X.] beantragt. Auf die Berufung der Kläger hat das [X.] das Urteil des [X.]s abgeändert. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis bewertet und der Klage stattgegeben. Die Beklagten erstreben mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht (KG, [X.] 2013, 1203) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Klage auf Räumung und Herausgabe sei zulässig, insbesondere sei die Klage beim zuständigen Gericht erhoben worden, weil die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23a Nr. 2a [X.] nicht eröffnet gewesen sei. Den Klägern stehe auch der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1, § 985 [X.] zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund der mit Wirkung zum 30. September 2012 ausgesprochenen Kündigung vom 20. Februar 2012 - unter Wahrung der Frist des § 580a Abs. 2 [X.] - ordnungsgemäß beendet worden. Bei dem Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraum-, sondern ein Gewerberaummietverhältnis. Ein - hier gegebenes - [X.] unterliege, je nachdem welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsabschluss überwiege, insgesamt entweder dem Wohnraummietrecht oder dem Gewerberaummietrecht. Danach sei das Mietverhältnis zwischen den Parteien nach Gewerberaummietrecht zu beurteilen.

Die vertraglichen Erklärungen der Parteien gäben keine entscheidenden Aufschlüsse darüber, ob die gewerbliche oder die Wohnraumnutzung im Vordergrund stehen solle. Offenkundig seien die Parteien davon ausgegangen, dass die Beklagten sowohl in dem Haus wohnten, als auch - im Erdgeschoss - eine Hypnosepraxis betrieben. Dies sei zum einen der Erklärung in der Einleitung des Mietvertrags: "[X.] besteht aus 2 Personen" und zum anderen den Regelungen über die Einrichtung und den Betrieb einer Hypnosepraxis in Ziffer 19 Abs. 3 des Mietvertrags und in der Anlage zum Mietvertrag zu entnehmen.

Dass die Parteien das Formular Nr. 545 des [X.] mit der Überschrift "[X.]" gewählt hätten, spreche nicht für ein Überwiegen der Wohnnutzung, sondern sei wenig ergiebig. Zwar könne die Verwendung eines für die Miete von Wohnräumen gedachten Formulars ein Indiz für ein Wohnraummietverhältnis darstellen. Dass das vorliegend benutzte Vertragsformular auf eine Wohnraummiete zugeschnitten sei, ergebe sich aber erst aus näherer rechtskundiger Analyse, etwa aus der Wiedergabe der Fristen des § 573c Abs. 1 [X.] als gesetzliche Kündigungsfristen. Die Parteien hätten gerade nicht angekreuzt, dass das Haus "zur Benutzung als Wohnung" habe vermietet werden sollen. Es liege nahe, dass das Formular deswegen ausgewählt worden sei, weil sich die Mietvertragsformulare des [X.] für Gewerberaum nicht auf ein komplettes Haus bezögen.

Für das Vorliegen eines insgesamt dem Wohnraummietrecht zu unterstellenden Mietverhältnis spreche - entgegen der Auffassung der Vorinstanz - auch nicht der Umstand, dass die Parteien - wie in § 551 Abs. 1 [X.] als Höchstgrenze für [X.] vorgesehen - eine Kaution in dreifacher Höhe der Nettokaltmiete vereinbart hätten. Denn Kautionen in dieser Höhe würden verbreitet auch in [X.] vereinbart. Dass die Mieter nach § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags die Kosten für Kleinreparaturen und für die Behebung von Bagatellschäden nur mit einer Begrenzung auf 5 % der [X.] und auf 75 € im Einzelfall zu tragen hätten, liefere ebenfalls kein Indiz für das Bestehen eines [X.]s. Auch für [X.] werde im Schrifttum verschiedentlich gefordert, dass [X.] eine Höchstbelastung des Mieters auswiesen.

Das auf Eigenbedarf gestützte Kündigungsschreiben der Kläger vom 29. Juli 2009 mit Belehrung über ein Widerspruchsrecht der Beklagten lasse entgegen der Auffassung des [X.] ebenfalls nicht den Schluss zu, die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags die Wohnnutzung als vornehmlichen Vertragszweck angesehen. Ein späteres Verhalten könne zwar im Einzelfall ein Indiz für die Auslegung eines Vertrags bilden. Den Klägern als juristischen Laien habe aber nicht bekannt sein müssen, dass Eigenbedarf und Widerspruchsberechtigung in einem Gewerberaummietverhältnis keine Rolle spielten. Erst recht könne ihnen nicht Kenntnis davon unterstellt werden, dass in einem [X.], in dem die gewerbliche Nutzung im Vordergrund stehe, Wohnraummietrecht nicht einmal teilweise gelte.

Ausschlaggebend für die Einstufung als Gewerbemietverhältnis sei vorliegend der vertraglich vereinbarte Zweck, dass die Beklagten durch das Betreiben der Hypnosepraxis in einem Teil der Mieträume ihren Lebensunterhalt bestritten. Es gelte gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig, dass die Anmietung des Hauses darauf abgezielt habe, die Beklagten in die Lage zu versetzen, durch die "freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis" ihren Lebensunterhalt zu verdienen. Hiervon sei auch deswegen auszugehen, weil die Beklagten im Vorfeld des Vertragsschlusses in dem "Fragebogen zur Wohnungsbewerbung" als ausgeübten Beruf ausschließlich "Hypnosetherapeut(in)" angegeben hätten.

Der [X.] habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 ([X.], [X.] 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Dabei seien auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergebe. Werde einem Rechtsanwalt ein Einfamilienhaus zur Nutzung als Kanzlei und als Wohnung überlassen, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke vorgesehene. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete.

An dieser Rechtsprechung, der sich nicht nur der erkennende Berufungssenat, sondern auch ein weiterer [X.] des [X.] und andere Oberlandesgerichte angeschlossen hätten, sei trotz vereinzelter Kritik festzuhalten. Dass das Besitzrecht des Mieters Grundrechtsschutz genieße, ändere nichts daran, dass bei einem [X.] die gewerbliche Nutzung aus Sicht der Vertragsparteien - gerade auch im Hinblick auf die typischerweise höheren Gewerberaummieten - regelmäßig im Vordergrund stehe, wenn der Mieter damit seinen Lebensunterhalt bestreite. Soweit gleichwohl die Wohnnutzung Vorrang genießen solle, bleibe es den Vertragspartnern unbenommen, dies zum Ausdruck zu bringen.

Gemessen an den beschriebenen Grundsätzen sei vorliegend von einem Gewerberaummietverhältnis auszugehen. Da das als Praxisräume zu nutzende Erdgeschoss ebenso groß sei wie das Obergeschoss, trete die gewerblich zu nutzende Fläche im Streitfall nicht völlig hinter der für Wohnzwecke vorgesehenen Fläche zurück.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag rechtsfehlerhaft nicht dem Wohnraummietrecht, sondern dem Gewerberaummietrecht unterstellt und daher zu Unrecht die - entgegen § 23 Nr. 2a [X.] nicht beim Amtsgericht erhobene - Klage als zulässig erachtet.

1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass zwischen den Parteien ein sogenanntes [X.] begründet worden ist. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten durch einen einheitlichen Vertrag auf unbestimmte Zeit ein Haus angemietet, dessen Räume entsprechend den getroffenen Vereinbarungen teilweise zu Wohnzwecken und teilweise (Erdgeschossräume) zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit (Hypnosepraxis) genutzt werden und für dessen Nutzung eine einheitliche Miete zu zahlen ist.

2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass das [X.] in rechtlicher Hinsicht einheitlich zu beurteilen und zwingend entweder als "Wohnraummietverhältnis" oder als "Mietverhältnis über sonstige Räume" einzustufen ist, weil gesetzliche Sondervorschriften für [X.]se fehlen und für Mietverträge über Wohnräume teilweise andere gesetzliche Regeln gelten als für die Anmietung von Geschäftsräumen oder von sonstigen Räumen. Dies gilt nicht nur für die materielle Rechtslage (vgl. § 549 [X.] einerseits und § 578 Abs. 2 [X.] andererseits), sondern auch für das Prozessrecht, denn die sachliche Zuständigkeit der Gerichte hängt davon ab, ob es sich um einen Rechtsstreit aus einem Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht (vgl. § 23 Nr. 2a [X.] einerseits und § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 [X.] andererseits).

a) Gemäß § 23 Nr. 2a [X.] ist das Amtsgericht ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes für alle Streitigkeiten über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis oder über das Bestehen eines solchen Anspruchs ausschließlich sachlich zuständig. Bei Streitigkeiten, denen andere Mietverhältnisse zugrunde liegen, ist dagegen - je nach Höhe des Streitwerts - entweder das Amtsgericht oder das [X.] sachlich zuständig (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 [X.]).

b) Der Begriff des [X.]s in § 23 Nr. 2a [X.] knüpft an die Vorgängerregelung des § [X.] Abs. 1 ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung an (vgl. BT-Drucks. 12/3832, [X.]). Diese Vorschrift, die bei Streitigkeiten aus [X.]n eine ausschließliche sachliche und örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts begründete, entsprang dem Schutzgedanken des [X.] Mietrechts, das Verfahren möglichst am Wohnort des Mieters zu führen, durch einen zweistufigen Prozess eine kürzere Verfahrensdauer zu bewirken sowie eine größere Sach- und Ortsnähe des zuständigen Gerichts herzustellen ([X.], Beschlüsse vom 11. Januar 1984 - [X.] 6/83, [X.]Z 89, 275, 281 f.; vom 16. Dezember 2003 - [X.], [X.]Z 157, 220, 222). Durch das Rechtspflegeentlastungsgesetz vom 11. Januar 1993 ([X.] I S. 50) wurde die bislang in § [X.] ZPO aF geregelte ausschließliche sachliche Zuständigkeit des [X.] aus [X.]n aus systematischen Gründen in § 23 Nr. 2a [X.] verankert (BT-Drucks. 12/3832, [X.]), während die weiterhin von § [X.] ZPO erfasste ausschließliche örtliche Zuständigkeit auch auf andere Mietverhältnisse und auf [X.] ausgedehnt wurde. Dem lag die Zielsetzung zugrunde, bei der Bestimmung der örtlichen Zuständigkeit [X.] bei [X.]sen sowie zwischen Miet- und [X.]n zu vermeiden (BT-Drucks. 12/1217, [X.]). Die im Gesetzesentwurf des [X.] aus denselben Gründen vorgeschlagene Ausweitung der sachlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts (BT-Drucks. 12/1217, [X.], 45 f.) fand im [X.] dagegen keine Zustimmung (BT-Drucks. 12/3832, [X.], 42 f.), so dass sich die beschriebenen Abgrenzungsfragen im Bereich der sachlichen Zuständigkeit weiterhin stellen.

c) Der Begriff des Wohnraums in § [X.] ZPO in der bis zum 1. März 1993 geltenden Fassung entspricht dem des Wohnraums im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs ([X.]surteil vom 11. Februar 1981 - [X.], NJW 1981, 1377 unter 2 a; vgl. [X.]sbeschluss vom 11. Januar 1984 - [X.] 6/83, [X.]Z 89 aaO S. 280; [X.], [X.], 11). Danach ist für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht die Eignung der Räume zur Wohnnutzung, sondern der vereinbarte Nutzungszweck entscheidend ([X.]surteile vom 15. November 1978 - [X.], [X.], 148 unter 2 a; vom 11. Februar 1981 - [X.], aaO unter 2 [X.]; vom 13. Februar 1985 - [X.], [X.]Z 94, 11, 14 f.; vom 21. April 1997 - [X.], [X.]Z 135, 269, 272; vom 16. Juli 2008 - [X.], NJW 2008, 3361 Rn. 11; [X.], NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN).

An der Maßgeblichkeit der für das materielle Recht zur Unterscheidung von Wohnraum- und [X.] entwickelten Grundsätze für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit hat sich durch die Verlagerung der bisher in § [X.] ZPO aF enthaltenen Regelung über die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für Streitigkeiten aus [X.]n in die neu geschaffene Vorschrift des § 23 Nr. 2a [X.] nichts geändert. Denn die Einfügung dieser Zuständigkeitsregelung in das Gerichtsverfassungsgesetz beruhte, wie bereits ausgeführt, allein auf systematischen Gründen; eine inhaltliche Änderung war - von redaktionellen Angleichungen und dem Wegfall der in § [X.] Abs. 2 ZPO aF genannten (besondere Wohnmietverhältnisse betreffenden) Ausnahmefälle abgesehen - nicht gewollt (vgl. BT-Drucks. 12/1217, [X.]; 12/3832, [X.]). Danach ist die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a [X.]) stets dann eröffnet, wenn eine Streitigkeit aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, also über Räumlichkeiten vorliegt, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind.

Dabei ist es in den Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, nicht nur für die sachliche Zuständigkeit, sondern auch für die Begründetheit einer Klage bedeutsam ist (sogenannte doppelrelevante Tatsache), für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit - anders als für die Begründetheit der Klage - unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (vgl. [X.], Urteil vom 25. November 1993 - [X.], [X.]Z 124, 237, 240 f.; [X.], [X.] 2006, 206; jeweils mwN).

d) Die aufgezeigten Maßstäbe zur Abgrenzung von Wohnraum- und [X.] gelten für die im Rahmen der Zuständigkeitsprüfung nach § 23 Nr. 2a [X.] (und früher nach § [X.] ZPO aF) vorzunehmende Einordnung eines [X.]ses entsprechend. Auch hier ist auf die für das materielle Recht entwickelten Grundsätze abzustellen (so auch [X.], [X.], 962; [X.], Urteil vom 31. Januar 2013 - 2/32 O 176/12, juris Rn. 29; [X.], [X.] 2002, 383 [jeweils zu § 23 Nr. 2a [X.]]; [X.], aaO; [X.], [X.] 1988, 414 mwN [jeweils zu § [X.] ZPO aF]). Danach ist das jeweils in Frage stehende [X.] zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis (§ 549 [X.]) oder als Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 [X.]), also Geschäftsräume, zu bewerten. Denn eine Aufspaltung eines [X.]ses in seine verschiedenen Bestandteile unter gesonderter rechtlicher Bewertung der unterschiedlichen [X.] liefe der bei einem [X.] von den Parteien gewollten rechtlichen Einheit des Vertrags zuwider ([X.], NJW 1983, 49, 51; [X.], aaO; [X.], aaO; vgl. auch [X.], Urteil vom 12. Oktober 1978 - [X.], [X.]Z 72, 229, 232 [zum Verkauf eines Grundstücksanteils und der Erstellung einer Eigentumswohnung]).

Auf die nach materiellem Recht (§§ 549, 578 Abs. 2 [X.]) erforderliche Zuordnung eines [X.]ses zu den Kategorien Wohnraum- oder [X.] kann für die Zuständigkeitsbestimmung nicht - wie ein Teil der Instanzgerichte meint ([X.] ([X.]), [X.], 599, 601 [zu § 23 Nr. 2a [X.]]; vgl. auch [X.], [X.], 313, 314 f. und NJW-RR 1989, 403 ff.; [X.], [X.] 1981, 57 f; jeweils mwN [zu § [X.] ZPO aF]) - mit der Erwägung verzichtet werden, die ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte sei bei [X.]sen schon deswegen eröffnet, weil sie eine Nutzung zu Wohnzwecken miteinschlössen. Denn eine solche allumfassende sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei [X.]sen ist vom Gesetzgeber nicht gewollt. In der Begründung zum Entwurf eines Rechtspflegeentlastungsgesetzes wird betont, dass nach der bis dahin geltenden Fassung des § [X.] ZPO aF zur Bestimmung der örtlichen und sachlichen Zuständigkeit bei [X.]sen eine Abgrenzung zwischen Wohnraum- und [X.] zu erfolgen hatte (BT-Drucks. 12/1217, [X.]). Den damit verbundenen "[X.] bei [X.]sen (Geschäfts- und Wohnraum)" wollte der Gesetzesentwurf durch die Begründung einer umfassenden Zuständigkeit des Amtsgerichts sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietsachen begegnen (BT-Drucks. aaO). Verwirklicht wurde diese Zielsetzung im Hinblick auf die vom Rechtsausschuss geäußerten Bedenken gegen eine weit gefasste sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte (BT-Drucks. 12/3238, [X.], 42 f.) jedoch nur bei der örtlichen Zuständigkeit (§ [X.] Abs. 1 ZPO), so dass bei [X.]sen die sachliche Zuständigkeit nach wie vor von einer Einordnung in die Kategorien Wohnraummiete oder Gewerberaummiete abhängt.

e) Für die rechtliche Einordnung eines [X.]ses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischverträgen (vgl. [X.], Urteile vom 12. Oktober 1978 - [X.], aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - [X.], NJW 1979, 2193 unter 2 a; [X.], aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt ([X.]surteile vom 30. März 1977 - [X.], NJW 1977, 1394 unter II 2; vom 15. November 1978 - [X.], aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - [X.], NJW-RR 1986, 877 unter 3 [X.]; [X.], aaO S. 49 f.; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.] 2008, 1091; [X.], [X.] 1986, 324; [X.], aaO; [X.], 666, 668; [X.], NJW-RR 1997, 458; [X.], [X.] 2006, 647; [X.] 2012, 20, 21; [X.], aaO; [X.], [X.] 2012, 1335, 1336; KG, [X.] 2001, 1466; [X.], 956; jeweils mwN; aA [X.] ([X.]), aaO; [X.], [X.], 13 ff.). Diesen Grundsatz hat das Berufungsgericht beachtet und hat daher zu Recht darauf abgestellt, dass die sachliche Zuständigkeit und die Begründetheit der [X.] davon abhängen, ob nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag die Wohnnutzung oder die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) den Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses bildet.

3. Nicht frei von [X.] sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht im Streitfall ein Überwiegen der Wohnnutzung verneint und stattdessen angenommen hat, die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken stelle den vorherrschenden Vertragszweck dar.

a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraummiete (vgl. [X.]surteile vom 15. November 1978 - [X.], aaO; vom 13. Februar 1985 - [X.], aaO; [X.], NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck abzustellen ist ([X.]surteil vom 16. April 1986 - [X.], aaO). Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden. Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend ([X.]surteil vom 16. April - [X.], aaO).

b) Bei der Prüfung, ob nach dem Zweck des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags überwiegend von einer Wohnraummiete oder von einer Nutzung zu freiberuflichen Zwecken (Hypnosepraxis) auszugehen ist, sind dem Berufungsgericht jedoch Rechtsfehler unterlaufen.

aa) Welcher Vertragszweck bei [X.]sen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 [X.]) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck ([X.]surteil vom 16. April 1986 - [X.], aaO; [X.], [X.] 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht ([X.], [X.] 2008, 1091; KG, [X.], 956; [X.], aaO; [X.], [X.], 666, 668). Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich ([X.]surteil vom 16. April 1986 - [X.], aaO).

bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen ([X.]surteil vom 16. April 1986 - [X.], aaO). Für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nutzungsschwerpunkts wird der Tatrichter mangels ausdrücklicher Abreden häufig auf Indizien zurückgreifen müssen.

(1) Dabei lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der [X.] liegenden Vertragsschwerpunkt zu.

(a) Zwar hat der [X.] in seinem Urteil vom 16. April 1986 ([X.], aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer sei als die für Wohnzwecke gedachte. Denn die Kanzlei sei für den Rechtsanwalt die Stätte, ohne die er im Allgemeinen seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel erwerben könne, die er benötige, um seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu denen auch die Miete für die Wohnung gehöre. Der Vermieter könne im Allgemeinen eine höhere Miete für sein Haus verlangen, wenn er es nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zugleich auch zum Betrieb der Anwaltskanzlei des Mieters vermiete. Die Größe der vermieteten Flächen spiele nur eine untergeordnete Rolle, es sei denn, die Fläche, die zur Benutzung als Wohnung zur Verfügung stehe, überwiege die Fläche, die zur Nutzung als Kanzlei in Betracht komme, derart, das der für die Kanzlei zur Verfügung stehenden nur eine geringe Bedeutung zukomme.

(b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der [X.] zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes ([X.]) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - [X.], aaO), hält der [X.] nicht fest. Das Bestreiten des Lebensunterhalts als vorrangiges Kriterium für das Vorliegen eines gewerblichen Nutzungsschwerpunkts ist im Hinblick auf die weitgefasste Formulierung im [X.]surteil vom 16. April 1986 ("im Allgemeinen") von den Instanzgerichten und vom Schrifttum als verallgemeinerungsfähiger Grundsatz aufgefasst worden (vgl. KG, [X.] 1995, 1205 f.; O[X.], [X.], 963, 965; [X.], [X.] 2008, 1091; [X.], aaO; [X.], aaO Rn. 30 f.; [X.], [X.], 36; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, [X.]. zu § 535 Rn. 28; MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl., § 549 Rn. 6; [X.]/Lützenkirchen, [X.], 13. Aufl., Vor § 535 Rn. 15; [X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor §§ 557 - 557b [X.] Rn. 25; BeckOK-[X.]/[X.], Stand: 1. Mai 2014, § 549 Rn. 10 mwN). Dieser Gesichtspunkt stellt jedoch kein sachgerechtes Unterscheidungskriterium dar ([X.], [X.], 313, 314 f.; [X.], [X.], 22; [X.] ([X.]), aaO; [X.], [X.], 897, 908 ff.; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO, § 573 Rn. 22 mwN; [X.]/Blank, aaO, Vor § 535 [X.] Rn. 109 mwN).

(c) Ein allgemeiner Erfahrungssatz, dass bei einem [X.] die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat, besteht nicht (vgl. [X.], aaO; [X.], aaO; [X.] ([X.]), aaO; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; [X.], aaO; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO). Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu, dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellungen zu ermöglichen. Die Wohnung ist für jedermann regelmäßig der Mittelpunkt der privaten Existenz ([X.], NJW 1993, 2035). Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen ([X.], aaO). Im Falle der Anmietung von Wohnraum erfüllt das Besitzrecht des Mieters Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen, und stellt daher eine privatrechtliche Position dar, die den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG genießt ([X.], aaO S. 2035 f.; vgl. auch [X.], [X.], 355, 356 f.). Die Wohnung bildet letztlich die Stätte, die der Mieter im Allgemeinen benötigt, um [X.] und Energie für die Ausübung seiner Berufstätigkeit gewinnen zu können ([X.], aaO S. 909 mwN). Es lässt sich damit nicht sagen, dass die gewerbliche/freiberufliche Nutzung bei [X.]sen generell überwiegt. Umgekehrt lässt sich auch kein Erfahrungssatz aufstellen, dass die Wohnungsnutzung im Allgemeinen Vorrang vor der Nutzung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken hat ([X.], aaO S. 910 f.).

(2) Für die Ermittlung des nach dem Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks ist beim Fehlen ausdrücklicher Regelungen auf objektive (äußerliche) Umstände zurückzugreifen, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Parteiwillen bilden. Als Indiz kommt etwa - je nach Fallgestaltung - die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten (Geschäftsraum- oder Wohnraummiete) zugeschnittenen Vertragsformulars in Betracht ([X.], [X.], 120, 121; [X.], [X.] 2006, 647; [X.], [X.] 2008, 1091; [X.], [X.], 469, 470; [X.], aaO; [X.]/Lützenkirchen, aaO; [X.]/Blank, aaO; [X.], aaO Rn. VI 12). Dabei können nicht nur der Inhalt der darin enthaltenen Regelungen (KG, [X.], 956, 957; [X.], [X.] 2003, 82; [X.], 119, 120; [X.], aaO; [X.], [X.], 406; [X.], aaO) oder - unter Umständen - die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift Bedeutung gewinnen (vgl. KG, aaO; [X.], [X.], 295, 296; [X.], [X.], 739, 740; [X.], [X.], 666, 668 und O[X.], Urteil vom 21. Juni 2005 - 22 U 8/05, juris Rn. 9 einerseits und [X.], aaO; [X.], [X.], 962 andererseits), sondern auch der Aufbau der vertraglichen Regelungen (Wohnraumnutzung oder Gewerberaumnutzung als Zusatz oder Anhang zu den übrigen Vertragsregelungen [vgl. O[X.], [X.], 963; [X.], Urteil vom 21. Juni 2012 - 8 [X.], juris Rn. 23, insoweit in [X.] 2012, 1335 nicht abgedruckt; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO]).

Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen ([X.]surteil vom 16. April 1986 - [X.], aaO; [X.], [X.] 2012, 1401; KG aaO; [X.], [X.] 2006, 647 mwN; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.], [X.] 2002, 383; [X.], Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO; [X.]/[X.], aaO Rn. 27 mwN; [X.]/Blank, aaO). Entsprechendes gilt - falls die Miete für die verschiedenen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. [X.], [X.] 2006, 647; [X.], aaO; [X.], [X.], 22; [X.]/[X.], [X.], 73. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 101 f.; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO; [X.]/[X.], aaO mwN; [X.]/Blank, aaO), wobei allerdings zu berücksichtigen ist, dass für Gewerberäume regelmäßig eine höhere Miete entrichtet wird ([X.], [X.] 1988, 1061; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO). Auch die baulichen Gegebenheiten (Zuschnitt, Einrichtung etc.) können gegebenenfalls Rückschlüsse auf einen von den Parteien gewollten Vorrang einer Nutzungsart zulassen ([X.], aaO Rn. 24; [X.], aaO S. 12; [X.], aaO; [X.], aaO S. 916). Ein Indiz für das Überwiegen eines Nutzungsanteils kann sich auch aus Umständen im Vorfeld des Vertragsschlusses ([X.], [X.], 295, 296) oder aus einem nachträglichen Verhalten der Parteien - soweit dieses Rückschlüsse auf den übereinstimmenden Willen bei Vertragsschluss zulässt - ergeben ([X.], aaO). Die aufgeführten Indizien sind nicht abschließend. Es obliegt dem Tatrichter, auf der Grundlage der Einzelfallumstände zu beurteilen, ob Indizien vorliegen, die einen tragfähigen Rückschluss auf den übereinstimmenden Parteiwillen über den Nutzungsschwerpunkt zulassen, und diese zu gewichten.

(3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen ([X.], NJW 1986, 322, 323; [X.], aaO Rn. 51; [X.], [X.] 1990, 347; [X.], aaO; MünchKomm[X.]/Häublein, aaO; MünchKomm[X.]/[X.], aaO; [X.]/[X.], aaO Rn. 29; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 535 Rn. 122a; [X.]/Blank, aaO; [X.], aaO; [X.], aaO S. 918; offengelassen im [X.]surteil vom 16. April 1986 - [X.], aaO). Denn ansonsten würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen, insbesondere die eingeschränkten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (§§ 573, 543, 569 [X.]) und die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts (§ 23 Nr. 2a [X.]), unterlaufen.

cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete [X.] in Anlehnung an das [X.]surteil vom 16. April 1986 ([X.], aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdgeschossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig erachtet. Diese Beurteilung ist, wie die Revision zu Recht rügt, rechtsfehlerhaft.

(1) Bei der im Streitfall erfolgten Übereinkunft der Parteien über die vertraglichen [X.] und ihres Schwerpunkts handelt es sich - was der [X.] selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen - um eine Individualvereinbarung. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien den [X.] geschlossen haben. Denn die Berechtigung der Beklagten, das Haus nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zum Betrieb einer Hypnosepraxis zu nutzen, wurde als gesonderte Abrede individuell vereinbart (§ 19 Abs. 3 des Mietvertrags sowie Anlage zum Mietvertrag).

Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom Revisionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer [X.] gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 21. April 1997 - [X.], [X.]Z 135, 269, 273; vom 26. Oktober 2009 - [X.], [X.], 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - [X.], NJW 2013, 2417 Rn. 16). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand.

(2) Das Berufungsgericht hat den Schwerpunkt der Nutzung vorliegend in der [X.] gesehen, weil die Beklagten mit dem ihnen bei Vertragsschluss gestatteten Betrieb einer Hypnosepraxis in den Erdgeschossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt verdienten. Es hat damit - wie oben (unter [X.] [X.] (1)) ausgeführt - ein Kriterium zugrunde gelegt, das für die Ermittlung des überwiegenden Vertragszwecks nicht sachgerecht ist. Außerdem hat es die Aspekte des Streitfalles, die für einen Schwerpunkt in der Wohnraummiete sprechen, - in Abweichung vom Urteil des [X.] - durchweg für unergiebig gehalten und dabei den Inhalt der getroffenen Vereinbarungen nicht vollständig ausgeschöpft.

(3) Bei der gebotenen Berücksichtigung aller Umstände des Streitfalls liegt der Schwerpunkt des zwischen den Parteien bestehenden [X.]ses auf der Wohnnutzung. Diese Auslegung kann der [X.] selbst vornehmen, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen.

(a) Für ein Überwiegen der Wohnraumnutzung sprechen vorliegend vor allem der Inhalt und Aufbau der getroffenen Vereinbarungen.

Die Parteien haben das auf eine Wohnraummiete zugeschnittene [X.] des [X.] ("[X.]") und nicht die vom [X.] ebenfalls angebotenen Formulare über die Anmietung von Gewerberäumen verwendet. Dies stellt zwar allein noch kein belastbares Indiz dafür dar, dass die Parteien die Wohnnutzung als vorherrschend angesehen haben. Denn die Verwendung dieses Formulars kann - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - auch deswegen erfolgt sein, weil der [X.] für die Anmietung eines Hauses nur das Formular 545 anbietet. Hinzu kommt jedoch - und dies ist letztlich maßgebend -, dass nahezu alle in der Mietvertragsurkunde getroffenen Regelungen mit Ausnahme der unter § 19 Ziffer 3 des Vertrags handschriftlich eingefügten Gestattung der Einrichtung einer Hypnosepraxis an typischerweise für [X.] vereinbarten Bedingungen ausgerichtet sind.

Dies wird vor allem bei der Vertragslaufzeit deutlich. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine solche Laufzeit ist bei der Anmietung von Geschäftsräumen unüblich. Hier wird in aller Regel - wie dies auch handelsübliche Gewerberaummietvertragsformulare vorsehen - ein befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsoption des Mieters abgeschlossen, um diesem einerseits Planungssicherheit (Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters) zu gewähren und ihm andererseits die Möglichkeit zu eröffnen, im Falle wirtschaftlicher Schwierigkeiten das Mietverhältnis in absehbarer Zeit auflösen zu können.

Für das Überwiegen der Wohnnutzung spricht weiter der Umstand, dass die freiberufliche Nutzung als Hypnosepraxis in dem umfangreichen Vertragsformular nicht - insbesondere nicht an exponierter Stelle - als vereinbarter Vertragszweck aufgeführt worden ist, sondern nur zum Schluss in einem einzigen Satz (§ 19 Abs. 3) erwähnt wird und auch dort nur die Rede davon ist, dass "den Mietern (…) die Einrichtung einer Hypnosepraxis in den Räumen des [X.] vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung gestattet" wird. Diese Formulierung korrespondiert - wie das [X.] zutreffend ausgeführt hat - mit § 7 des Mietvertrags, der eine von der Wohnnutzung abweichende Nutzung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht. Auch in der Anlage zum Mietvertrag, der eine voll beschriebene Seite umfasst, finden sich nur zwei Sätze zur Nutzung der Erdgeschossräume als Hypnosepraxis ("Die Mieter nutzen die Räume im Erdgeschoss des Hauses für ihre freiberufliche Tätigkeit im Rahmen einer Hypnosepraxis"; "Den Mietern wird eingeräumt, auf eigene Kosten […] ein Schild für ihre Praxis sowie eine Türsprechanlage anzubringen"). Weitere gesonderte Regelungen zur Nutzung des Hauses zu freiberuflichen Zwecken (insbesondere zu der Praxiseinrichtung) sind in beiden Schriftstücken nicht enthalten.

Gegen einen auf der [X.] liegenden Schwerpunkt des Vertrags spricht auch, dass die Miete im Vertragsformular einheitlich festgesetzt worden ist; es ist weder ein Mietaufschlag für die zusätzliche Nutzung zu freiberuflichen Zwecken ausgewiesen noch ist eine Regelung über eine Umsatzsteuerpflicht aufgenommen worden. Weitere Indizien für ein Überwiegen der Wohnraummiete sind - wie das [X.] zutreffend ausgeführt hat - die Regelungen zur Leistung einer Kaution von drei Monatsmieten, die an der zulässigen Höchstgrenze des § 551 [X.] ausgerichtet ist, und die Kleinreparaturregelung. Die Parteien haben auch insoweit keine Modifikationen oder Ergänzungen der auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Regelungen vorgenommen.

(b) Das Verhältnis der auf die jeweiligen [X.] entfallenden Flächenanteile spricht ebenfalls nicht für ein Überwiegen der freiberuflichen Nutzung. Denn nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die nach den im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen auf die beiden Nutzungsarten entfallenden Flächen gleich groß. Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber geltend macht, die Beklagten hätten im Verlauf des Mietverhältnisses auch mindestens zwei Räume im Obergeschoss oder sogar das gesamte Haus zum Betrieb der Hypnosepraxis genutzt, ist dies aus Rechtsgründen unerheblich. Denn für die rechtliche Einordnung eines [X.]ses, also für die Beurteilung, welcher Vertragszweck überwiegt, ist - sofern keine Vertragsänderung erfolgt ist - ausschließlich auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Jede andere Sichtweise würde dazu führen, dass die rechtliche Bewertung eines Mietverhältnisses von dem tatsächlichen (gegebenenfalls vertragswidrigen) Nutzungsverhalten des Mieters und nicht von den getroffenen Vereinbarungen abhinge. Im Streitfall ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien vom Inhalt des schriftlichen Mietvertrags abweichende Abreden zur Nutzung des Mietobjekts getroffen haben. Die Revisionserwiderung erwägt zwar eine von der Vertragsurkunde abweichende beiderseitige Übereinkunft beziehungsweise eine konkludente Vertragsänderung. Sie zeigt aber keinen übergangenen Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen auf, aus dem ein Zustandekommen entsprechender Vereinbarungen abzuleiten wäre.

(c) Weiter sprechen gegen ein Übergewicht der freiberuflichen Nutzung das Verhalten der Kläger im Vorfeld des Vertragsschlusses ("Fragebogen zur Wohnungsbewerbung") und ihr auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) gestütztes und mit einer Widerspruchsbelehrung versehenes erstes Kündigungsschreiben vom 29. Juli 2009. Zwar handelt es sich hierbei - wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat - um ambivalente Indizien. Sie bestätigen aber das aufgrund der übrigen Umstände des Streitfalls gewonnene Bild eines Mietverhältnisses, dessen Schwerpunkt auf der Wohnraummiete liegt.

Nach alledem hätte sich das Berufungsgericht einer Entscheidung in der Sache enthalten müssen. Das angefochtene Urteil hat keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Auf den erstmals in der Berufungsinstanz von den Klägern hilfsweise gestellten Antrag ist der Rechtsstreit gemäß § 281 Abs. 1 ZPO - unter Aufhebung des rechtsfehlerfrei ergangenen Urteils des [X.] - an das sachlich und örtlich zuständige [X.] zu verweisen (vgl. [X.], Urteil vom 8. Juli 1953 - [X.], [X.]Z 10, 155, 163; vom 23. Februar 1955 - [X.], [X.]Z 16, 339, 345; [X.], Beschluss vom 15. Juni 1988 - [X.] 331/88, NJW-RR 1988, 1405 unter [II]; jeweils mwN).