Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.06.2008, Az. XI ZR 319/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 3. Juni 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Ges[X.]häftsstelle in dem Re[X.]htsstreit Na[X.]hs[X.]hlagewerk: ja [X.]Z: nein [X.]R: ja _____________________

BGB §§ 123, 276 ([X.]), §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 2, EGBGB Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1
a) Zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB bei S[X.]hadensersatzansprü[X.]hen, die auf vorvertragli[X.]hes Aufklä-rungsvers[X.]hulden der finanzierenden Bank wegen eines konkreten Wis-sensvorsprungs im Zusammenhang mit einer arglistigen Täus[X.]hung des Anlegers dur[X.]h unri[X.]htige Angaben des Vermittlers über das Anlageob-jekt gestützt sind. b) In diesen Fällen re[X.]htfertigt die Kenntnis des Gläubigers, dass die ihm zugesagte Miete von Beginn an ni[X.]ht erzielt wurde, ni[X.]ht den S[X.]hluss auf eine Kenntnis von den den Anspru[X.]h begründenden Umständen und der Person des S[X.]huldners im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. [X.], Urteil vom 3. Juni 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündli[X.]he [X.] vom 3. Juni 2008 dur[X.]h [X.] h.[X.]. No[X.]e, [X.] [X.] und [X.], die Ri[X.]hterin [X.] und [X.] [X.] für Re[X.]ht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 3. Zivilsenats des [X.] vom 30. August 2006 aufgehoben. Die Sa[X.]he wird zur neuen Verhandlung und Ents[X.]hei-dung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen.
Von Re[X.]hts wegen - 3 - Tatbestand:
1 Der Kläger verlangt von den [X.] in erster Linie [X.] wegen vorvertragli[X.]her Pfli[X.]htverletzungen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Eigentumswohnung.
Der Kläger, ein damals 32 Jahre alter Produktionsleiter, wurde im Jahr 1998 von einem Vermittler geworben, zwe[X.]ks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in [X.]. im Objekt [X.]

zu erwerben. Der Vermittler war für die H.

GmbH tätig, die seit 1990 in großem Umfang Anlageobjekte ver-trieb, die die [X.] finanzierten. 2 Im Rahmen der Gesprä[X.]he unters[X.]hrieb der Kläger am 26. März 1998 einen Besu[X.]hsberi[X.]ht, in wel[X.]hem eine —Vorauszahlung auf die [X.] von —z. [X.] monatli[X.]h 413 DM ausgewiesen war. Außerdem unterzei[X.]hnete er an diesem Tag unter anderem eine Verein-barung über Mietenverwaltung. Darin trat er der für die zu erwerbende Wohnung bestehenden [X.]gemeins[X.]haft bei, die von der zur H.

Gruppe (im Folgenden: H.
Gruppe) gehörenden M.

GmbH (im Folgenden: M. ) verwaltet wurde. Dur[X.]h notarielle Erklärung vom 6. Mai 1998 nahm der Kläger das notarielle Kaufvertragsangebot der Verkäuferin an und unterzei[X.]hnete am selben Tag zur Finanzierung des Kaufpreises von 116.424 DM zu-zügli[X.]h Nebenkosten einen Darlehensvertrag. Dana[X.]h wurde der Kauf mit Hilfe eines tilgungsfreien [X.] der von der [X.] zu 1) vertretenen [X.] zu 2) in Höhe von 145.000 DM sowie zweier Bausparverträge bei der [X.] zu 1) über 73.000 DM und 72.000 [X.] - finanziert. Bedingung für die Auszahlung sowohl des Voraus- als au[X.]h der Bauspardarlehen war na[X.]h § 3 des Vertrages u.a. der Beitritt zu [X.] ([X.]). Zur Si[X.]herung des valutierten [X.] und der na[X.]h Zuteilung der jeweiligen Bausparverträge auszurei[X.]henden Bauspardarlehen wurde zugunsten der [X.] zu 1) eine Grunds[X.]huld in Höhe des [X.]betrags nebst Zinsen be-stellt. Im Januar 2003 forderte der Kläger von den [X.] Freistellung aus den ges[X.]hlossenen Verträgen und widerrief am 14. Dezember 2004 seine auf den Abs[X.]hluss des Darlehensvertrages geri[X.]htete [X.] unter Hinweis auf das [X.]ustürwiderrufsgesetz. Mit seiner am 4. Februar 2005 eingerei[X.]hten Klage begehrt er in erster Linie S[X.]hadensersatz mit dem Ziel, so gestellt zu werden, als wä-ren der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung und die [X.] ni[X.]ht abges[X.]hlossen worden. Soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, verlangt er von den [X.] als Gesamts[X.]huldnerin-nen Zahlung von 31.920,44 • nebst Zinsen als Ersatz der bisher auf das [X.] gezahlten Zinsen, von der [X.] zu 1) ferner Frei-stellung von den Verbindli[X.]hkeiten aus dem mit der [X.] zu 2) ab-ges[X.]hlossenen [X.]vertrag und Feststellung, dass der [X.] zu 2) insoweit keine Ansprü[X.]he mehr zustehen, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung sowie von der [X.] zu 1) Abre[X.]hnung und Auszahlung der Bausparguthaben nebst Zinsen und Feststellung, dass die [X.] ihm als [X.] zum Ersatz weiterer aus dem Erwerb des Objekts erwa[X.]hsender S[X.]häden verpfli[X.]htet sind. 4 - 5 - Seine Ansprü[X.]he stützt er in erster Linie auf ein vorvertragli[X.]hes Aufklärungsvers[X.]hulden der [X.], die in mehrfa[X.]her Hinsi[X.]ht ihre Aufklärungspfli[X.]hten verletzt hätten. Die [X.] sind den geltend ge-ma[X.]hten Ansprü[X.]hen entgegengetreten und haben die Einrede der [X.] erhoben. 5 Die Klage ist in beiden Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom erkennenden Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 6 Ents[X.]heidungsgründe:

Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefo[X.]h-tenen Urteils und zur Zurü[X.]kverweisung der Sa[X.]he an das [X.]. 7 [X.] Das Berufungsgeri[X.]ht hat - soweit im Revisionsverfahren von [X.] - im Wesentli[X.]hen ausgeführt: 8 Die vom Kläger geltend gema[X.]hten S[X.]hadensersatzansprü- [X.]he stünden ihm ni[X.]ht zu. Dies gelte au[X.]h, soweit si[X.]h der Kläger darauf stütze, die [X.] hafteten aus vorvertragli[X.]hem [X.] wegen eines aufklärungspfli[X.]htigen Wissensvorsprungs darüber, dass der Kläger über die Mieterträge arglistig getäus[X.]ht worden 9 - 6 - sei. Allerdings stehe fest, dass die [X.] mit der Verkäuferin und den Vermittlern des Objekts in institutionalisierter Weise zusammenge-wirkt hätten und die Angaben des Vermittlers zu der erzielbaren Miete au[X.]h objektiv evident unri[X.]htig gewesen seien. Wie die [X.]abre[X.]h-nungen für die Jahre 1998 bis 2000 auswiesen, sei von Beginn an ni[X.]ht die verspro[X.]hene monatli[X.]he Nettomiete von 8,64 DM pro Quadratmeter erzielt worden, sondern im Wirts[X.]haftsjahr 1998 nur 3,87 DM, im Wirt-s[X.]haftsjahr 1999 6,30 DM und im Wirts[X.]haftsjahr 2000 nur 4,41 DM pro Quadratmeter und Monat. Ob das Vorbringen der [X.] geeignet sei, die si[X.]h aus den evident unri[X.]htigen Angaben des Vermittlers ergebende Vermutung zu widerlegen, sie hätten über einen Wissensvorsprung verfügt, könne da-hinstehen. Etwaige S[X.]hadensersatzansprü[X.]he des [X.] seien [X.] gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Für den Beginn der [X.] komme es auf die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB ni[X.]ht an. Unabhängig hiervon sei au[X.]h von einer Kenntnis des [X.] von mögli[X.]hen S[X.]hadensersatzansprü[X.]he begründenden Um-ständen vor dem 1. Januar 2002 auszugehen. Dem Kläger seien sämtli-[X.]he Tatsa[X.]hen, die eine [X.]ftung der [X.] hätten begründen [X.], bereits vor dem [X.] bekannt gewesen. Aufgrund seiner im Jahr 1998 getroffenen Anlageents[X.]heidung habe er ni[X.]ht nur die Zah-lungsbedingungen des Darlehensvertrages und der Bausparverträge ge-kannt, sondern au[X.]h die Höhe der zu leistenden monatli[X.]hen Zahlungen. Der Besu[X.]hsberi[X.]ht belege, mit wel[X.]hen Erträgen der Kläger na[X.]h den Erklärungen des Vermittlers habe re[X.]hnen können. Wie jedo[X.]h die [X.] der Jahre 1998 bis 2000 zeigten, seien die prognosti-zierten Erträge bei weitem ni[X.]ht errei[X.]ht worden. Weshalb der Kläger 10 - 7 - angesi[X.]hts dieser Umstände erst na[X.]h dem 1. Januar 2002 von mögli-[X.]hen S[X.]hadensersatzansprü[X.]hen Kenntnis erlangt haben wolle, sei ni[X.]ht na[X.]hvollziehbar. Wennglei[X.]h grundsätzli[X.]h die [X.] insoweit darle-gungs- und beweispfli[X.]htig seien, obliege der hierzu erforderli[X.]he sub-stantiierte Vortrag dem Kläger, da er an der Sa[X.]haufklärung über in [X.] subjektiven Sphäre liegende Umstände mitzuwirken habe.
I[X.] Das Berufungsurteil hält re[X.]htli[X.]her Na[X.]hprüfung im ents[X.]heiden-den Punkt ni[X.]ht stand. Mit der gegebenen Begründung hätte das [X.] einen S[X.]hadensersatzanspru[X.]h wegen eines [X.] der [X.] ni[X.]ht ablehnen dürfen. 11 1. Ri[X.]htig ist allerdings der Ausgangspunkt des [X.], dass ein S[X.]hadensersatzanspru[X.]h der finanzierenden Bank wegen eines Aufklärungsvers[X.]huldens nur ausnahmsweise in Betra[X.]ht kommt. Na[X.]h ständiger Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] ist eine kreditgeben-de Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermo-dellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Ges[X.]häft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpfli[X.]htet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder si[X.]h jedenfalls der Hilfe von Fa[X.]hleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispfli[X.]hten bezügli[X.]h des [X.] Ges[X.]häfts können si[X.]h daher nur aus den besonderen [X.] des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Dur[X.]hführung oder dem 12 - 8 - Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirts[X.]haftli[X.]hen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden s[X.]hafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie si[X.]h im Zusammenhang mit [X.] sowohl an den Bauträger als au[X.]h an einzelne Erwerber in s[X.]hwerwiegende Interessenkonflikte verwi[X.]kelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies au[X.]h erkennen kann (vgl. etwa [X.]Z 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteile [X.]Z 168, 1, 19 f., [X.]. 41 und vom 9. November 2004 - [X.] ZR 315/03, [X.], 72, 76, vom 15. März 2005 - [X.] ZR 135/04, [X.], 828, 830 sowie vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 877, [X.]. 15).
2. Re[X.]htli[X.]h ni[X.]ht zu beanstanden ist au[X.]h, dass das [X.] im Hinbli[X.]k auf die konkrete Art der Finanzierung einen S[X.]hadens-ersatzanspru[X.]h des [X.] verneint hat, ebenso ein [X.] der [X.] wegen Übers[X.]hreitens der [X.] im Zusammenhang mit dem vom Kläger geforderten Beitritt zu einem [X.] und dem na[X.]h der Behauptung des [X.] unangemessenen Kaufpreis. Hiergegen wendet si[X.]h au[X.]h die Revision ni[X.]ht. 13 3. Sie beanstandet jedo[X.]h zu Re[X.]ht die Begründung, mit der das Berufungsgeri[X.]ht angenommen hat, ein mögli[X.]her S[X.]hadensersatzan-spru[X.]h des [X.] wegen eines aufklärungspfli[X.]htigen Wissensvor-sprungs der [X.] über eine arglistige Täus[X.]hung sei verjährt. 14 a) Na[X.]h dem im Revisionsverfahren maßgebli[X.]hen Sa[X.]hverhalt liegen die Voraussetzungen, unter denen na[X.]h der neueren Re[X.]htspre-15 - 9 [X.] für den Na[X.]hweis eines vorvertragli[X.]hen Aufklärungsvers[X.]huldens wegen eines aufklärungspfli[X.]htigen Wissensvorsprungs eingreifen, vor. 16 [X.]) Na[X.]h dieser Re[X.]htspre[X.]hung ([X.]Z 168, 1, 22 ff., [X.]. 50 ff.; 169, 109, 115, [X.]. 23; Senatsurteile vom 17. Oktober 2006 - [X.] ZR 205/05, [X.], 114, 115, [X.]. 17 f., vom 5. Dezember 2006 - [X.] ZR 341/05, [X.], 414, 418, [X.]. 29 und vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 882, [X.]. 53) können si[X.]h die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der [X.] mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erlei[X.]hter-ten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspfli[X.]ht auslö-senden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zu-sammenhang mit einer arglistigen Täus[X.]hung des Anlegers dur[X.]h unri[X.]h-tige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer sol[X.]hen arglistigen Täus[X.]hung wird widerlegli[X.]h vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten [X.] und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, au[X.]h die Finanzierung der Kapitalanlage vom [X.] oder Vermittler, sei es au[X.]h nur über einen von ihm benannten be-sonderen [X.], angeboten wurde und die Unri[X.]htigkeit der Angaben des Verkäufers, [X.] oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts na[X.]h den Umständen des Falles objektiv evident ist, so dass si[X.]h na[X.]h der allgemeinen Le-benserfahrung aufdrängt, die Bank habe si[X.]h der Kenntnis der arglistigen Täus[X.]hung geradezu vers[X.]hlossen. - 10 - [X.]) Soweit das Berufungsgeri[X.]ht diese Voraussetzungen bejaht hat, ist ihm hierbei ein revisionsre[X.]htli[X.]h bea[X.]htli[X.]her Fehler ni[X.]ht [X.]. 17 18 Ob die Angaben des Vermittlers über das vom Kläger erworbene Objekt evident unri[X.]htig waren, ist eine Frage der Würdigung des konkre-ten Einzelfalles, die jeweils dem Tatri[X.]hter obliegt und die deshalb in der Revisionsinstanz grundsätzli[X.]h nur bes[X.]hränkt überprüft werden kann. Das Berufungsgeri[X.]ht ist unter Würdigung der Umstände des Falles re[X.]htsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, die Angaben des Vermittlers zur erzielbaren Miete seien objektiv evident unri[X.]htig, da die prognosti-zierte monatli[X.]he Quadratmetermiete von 8,64 DM von Beginn an ni[X.]ht annähernd erzielt worden sei, der monatli[X.]he Nettomietertrag vielmehr im Erwerbsjahr und den beiden Folgejahren nur bei 3,87 DM, 6,30 DM und 4,41 DM pro Quadratmeter gelegen habe. Diese tatri[X.]hterli[X.]he Wür-digung ist ohne weiteres vertretbar, verstößt ni[X.]ht gegen die [X.] und beruht ni[X.]ht auf verfahrenswidriger Tatsa[X.]henfeststellung (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2004 - [X.] ZR 211/03, [X.], 27 m.w.Na[X.]hw. und vom 18. Dezember 2007 - [X.] ZR 76/06, [X.], 292, 294, [X.]. 20). Re[X.]htsfehlerfrei ist das Berufungsgeri[X.]ht ferner zu dem Ergebnis gelangt, dass ein institutionalisiertes Zusammenwirken der [X.] mit der [X.] bestanden hat. Dies hat der erkennende Senat bereits wiederholt zu verglei[X.]hbaren Sa[X.]hverhalten ents[X.]hieden (vgl. etwa Se-natsurteile vom 20. März 2007 - [X.] ZR 414/04, [X.], 876, 882, [X.]. 56, vom 25. September 2007 - [X.] ZR 274/05, Umdru[X.]k S. 15 f., [X.]. 27 und vom 18. März 2008 - [X.] ZR 241/06, Umdru[X.]k S. 23, [X.]. 45). 19 - 11 - 20 [X.][X.]) Entgegen der Auffassung des [X.] sind damit aber no[X.]h ni[X.]ht alle Feststellungen getroffen, aufgrund derer na[X.]h der Re[X.]htspre[X.]hung des erkennenden Senats die Kenntnis der [X.] von evident fals[X.]hen Angaben des Vermittlers widerlegli[X.]h vermutet würde. Es fehlt insoweit an Feststellungen dazu, dass der Vermittler den Kläger dur[X.]h die evident unri[X.]htigen Angaben über die erzielbare Miete arglistig getäus[X.]ht hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine arglistige Täus[X.]hung zwingende Voraussetzung für die Beweiserlei[X.]hte-rung im Sinne der Senatsre[X.]htspre[X.]hung (vgl. Senatsurteil vom 23. Oktober 2007 - [X.] ZR 167/05, [X.], 154, 156 f., [X.]. 16). Für das Revisionsverfahren ist davon auszugehen, dass die [X.] für eine Beweiserlei[X.]hterung vorliegen und die [X.] die gegen sie streitende Vermutung ihrer Kenntnis von der arglistigen Täus[X.]hung ni[X.]ht widerlegt haben, da das Berufungsgeri[X.]ht dazu keine Feststellungen getroffen hat. 21 b) Mit der gegebenen Begründung hätte das Berufungsgeri[X.]ht [X.] Frage ni[X.]ht offen lassen dürfen. Die Ausführungen, mit denen es zu dem Ergebnis gelangt ist, ein eventueller S[X.]hadensersatzanspru[X.]h des [X.] sei jedenfalls verjährt, erweisen si[X.]h in mehrfa[X.]her Hinsi[X.]ht als re[X.]htli[X.]h ni[X.]ht haltbar. 22 [X.]) Das Berufungsgeri[X.]ht geht im Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass S[X.]hadensersatzansprü[X.]he aus Vers[X.]hulden bei Vertrags-s[X.]hluss seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB unterliegen. Ri[X.]htig ist au[X.]h, dass diese Verjährungsfrist, da 23 - 12 - sie kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung von 30 Jahren, na[X.]h der Überleitungsvors[X.]hrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu bere[X.]hnen ist. Entgegen der Auffassung des [X.] ist dieser Sti[X.]htag aber für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist ni[X.]ht allein maßgebli[X.]h. [X.] müssen - wie der erkennende Senat na[X.]h Erlass des [X.] ents[X.]hieden hat ([X.]Z 171, 1 ff.) - zu diesem Zeitpunkt zusätzli[X.]h die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen, der Gläubiger muss also von den den Anspru[X.]h begründenden [X.] und der Person des S[X.]huldners Kenntnis erlangt oder diese nur in-folge grober Fahrlässigkeit ni[X.]ht haben. Zu dieser Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] (Senat, [X.]Z 171, 1, 8 ff., [X.]. 23 ff.; [X.], Urteile vom 25. Oktober 2007 - [X.], [X.], 40, 41, [X.]. 22 f. und vom 9. November 2007 - [X.], [X.], 89, 90, [X.]. 8; [X.], [X.] vom 19. März 2008 - [X.]/07, Umdru[X.]k S. 4, [X.]. 6) steht das Berufungsurteil im Widerspru[X.]h.
[X.]) Au[X.]h mit der Hilfsbegründung erweist es si[X.]h als re[X.]htli[X.]h ni[X.]ht haltbar. Zwar unterliegt die Auffassung des [X.], der Kläger habe bereits am 1. Januar 2002 Kenntnis von den den Anspru[X.]h begründenden Umständen und der Person des S[X.]huldners gehabt, als Ergebnis tatri[X.]hterli[X.]her Würdigung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur einer einges[X.]hränkten Überprüfung dur[X.]h das Revisionsgeri[X.]ht. Dieses kann ledigli[X.]h prüfen, ob der Streitstoff umfassend, widerspru[X.]hs-frei und ohne Verstoß gegen Denk- und Erfahrungssätze gewürdigt [X.] ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2004 - [X.] ZR 211/03, [X.], 27 m.w.Na[X.]hw.). Sol[X.]he Re[X.]htsfehler liegen hier aber vor. Mit der gegebe-nen Begründung hätte das Berufungsgeri[X.]ht ni[X.]ht annehmen dürfen, 24 - 13 - dem Kläger seien sämtli[X.]he anspru[X.]hsbegründende Tatsa[X.]hen bereits vor 2002 bekannt gewesen. 25 Ri[X.]htig ist allerdings der Ausgangspunkt des [X.], dass die [X.] als S[X.]huldnerinnen die Darlegungs- und Beweislast für Beginn und Ablauf der Verjährung und damit für die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des [X.] gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB am Sti[X.]htag 1. Januar 2002 tragen (Senat, [X.]Z 171, 1, 11, [X.]. 32 m.w.Na[X.]hw.). Im Ansatz zutreffend ist au[X.]h, dass der Kläger, soweit es um Umstände aus seiner Sphäre geht, an der Sa[X.]haufklärung mitzuwir-ken und erforderli[X.]henfalls darzulegen hat, was er zur Ermittlung der Voraussetzungen seiner Ansprü[X.]he und der Person des S[X.]huldners ge-tan hat ([X.]Z 91, 243, 260). Re[X.]htli[X.]h ni[X.]ht haltbar ist aber, wenn das Berufungsgeri[X.]ht von einer Kenntnis des [X.] bereits am 1. Januar 2002 mit der Begründung ausgeht, es fehle an substantiiertem Vortrag des [X.], was ihn vor dem 1. Januar 2002 an der Erkenntnis, mögli-[X.]he S[X.]hadensersatzansprü[X.]he gegen die [X.] zu haben, gehindert habe, obwohl ihm aus den [X.]abre[X.]hnungen der Jahre 1998 bis 2000 bekannt gewesen sei, dass die prognostizierten Mieterträge bei Weitem ni[X.]ht errei[X.]ht worden seien.
(1) Entgegen der Auffassung des [X.] re[X.]htfertigt die Kenntnis des [X.] davon, dass die ihm zugesagte Miete s[X.]hon seit 1998 nie erzielt wurde, ni[X.]ht den S[X.]hluss auf eine Kenntnis von den den Anspru[X.]h begründenden Umständen und der Person des S[X.]huldners im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB. 26 - 14 - (a) Für die Frage, wann der Gläubiger die na[X.]h § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderli[X.]he Kenntnis von den den Anspru[X.]h begründenden Um-ständen und der Person des S[X.]huldners besitzt, kann weitgehend auf die Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zu-rü[X.]kgegriffen werden ([X.], Urteil vom 9. November 2007 - [X.], [X.], 89, 91, [X.]. 15 m.w.Na[X.]hw. und Bes[X.]hluss vom 19. März 2008 - [X.]/07, Umdru[X.]k S. 5, [X.]. 7). Dana[X.]h liegt die erforderli[X.]he Kenntnis vom S[X.]haden und der Person des Ersatzpfli[X.]htigen im [X.] vor, wenn dem Ges[X.]hädigten die Erhebung einer [X.]klage, sei es au[X.]h nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg ver-spre[X.]hend, wenn au[X.]h ni[X.]ht risikolos, mögli[X.]h ist (st.Rspr., vgl. [X.], Urteile vom 14. Oktober 2003 - [X.], NJW 2004, 510 und vom 9. November 2007 - [X.], [X.], 89, 91, [X.]. 15). Weder ist notwendig, dass der Ges[X.]hädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung mögli[X.]herweise Bedeutung haben, no[X.]h muss er bereits [X.] si[X.]here Beweismittel in der [X.]nd haben, um einen Re[X.]htsstreit im Wesentli[X.]hen risikolos führen zu können ([X.], Urteile vom 18. [X.] 1994 - [X.], [X.], 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - [X.], NJW 2001, 885, 886, insoweit in [X.]Z 145, 358 ni[X.]ht abgedru[X.]kt). Au[X.]h kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - ni[X.]ht auf eine zutreffende re[X.]htli[X.]he Würdigung an. Vielmehr genügt aus Gründen der Re[X.]htssi[X.]herheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis der den Ersatzanspru[X.]h begründenden tatsä[X.]hli[X.]hen Umstände ([X.]Z 170, 260, 271, [X.]. 28 und [X.], Urteil vom 3. März 2005 - [X.], [X.], 1328, 1330 sowie Bes[X.]hluss vom 19. März 2008 - [X.]/07, Umdru[X.]k S. 5, [X.]. 7 m.w.Na[X.]hw.). Hierzu gehört in Fällen unzu-rei[X.]hender Aufklärung au[X.]h die Kenntnis der Umstände eins[X.]hließli[X.]h der wirts[X.]haftli[X.]hen Zusammenhänge, aus denen si[X.]h die Re[X.]htspfli[X.]ht 27 - 15 - zur Aufklärung ergibt (Senatsurteile vom 29. Januar 2002 - [X.] ZR 86/01, [X.], 557, 558, vom 28. Mai 2002 - [X.] ZR 150/01, [X.], 1445, 1447 und vom 1. April 2003 - [X.] ZR 386/02, [X.], 1782, 1783). 28 (b) Na[X.]h diesen Maßstäben begann - entgegen der Auffassung der Revision - der Lauf der Verjährungsfrist ni[X.]ht erst mit dem Urteil des er-kennenden Senats vom 16. Mai 2006 ([X.]Z 168, 1 ff.). Mit diesem Urteil hat der erkennende Senat keine neue Aufklärungspfli[X.]ht begründet, son-dern hat ledigli[X.]h für die Darlehensnehmer eine Beweiserlei[X.]hterung ge-s[X.]haffen. Dass die finanzierende Bank den Darlehensnehmer über eine von ihr erkannte arglistige Täus[X.]hung des Verkäufers gemäß § 123 BGB aufzuklären hat, ist seit langem Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] (vgl. [X.], Urteile vom 1. Juli 1989 - [X.], [X.], 1368, 1370 und vom 11. Februar 1999 - [X.], [X.], 678, 679). An [X.] hat der Senat in seinem Urteil vom 16. Mai 2006 angeknüpft und le-digli[X.]h unter bestimmten Umständen für die [X.] Voraussetzungen für den Beweis des Wissensvorsprungs der [X.] ges[X.]haffen. Dass die Darlehensnehmer zuvor insoweit [X.] hatten, steht dem Verjährungsbeginn ni[X.]ht entgegen, weil dieser keineswegs voraussetzt, dass der Ges[X.]hädigte bereits hinrei[X.]hend si[X.]here Beweismittel in der [X.]nd hat, um einen Re[X.]htsstreit im Wesentli[X.]hen risikolos führen zu können ([X.], Urteile vom 18. Januar 1994 - [X.], [X.], 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - [X.], NJW 2001, 885, 886, insoweit in [X.]Z 145, 358 ni[X.]ht abgedru[X.]kt). Die erforderli[X.]he Kenntnis ist vielmehr be-reits vorhanden, wenn die dem Ges[X.]hädigten bekannten Tatsa[X.]hen aus-rei[X.]hen, um den S[X.]hluss auf ein s[X.]huldhaftes Fehlverhalten des [X.] als naheliegend ers[X.]heinen zu lassen ([X.], Urteil vom - 16 - 18. Januar 1994 - [X.] [X.]O). Es muss dem Ges[X.]hädigten ledig-li[X.]h zumutbar sein, aufgrund dessen, was ihm hinsi[X.]htli[X.]h des [X.] bekannt ist, Klage zu erheben, wenn au[X.]h mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsi[X.]htli[X.]h der Na[X.]h-weisbarkeit von S[X.]hadensersatz auslösenden Umständen ([X.], Urteil vom 31. Oktober 2000 [X.]O). ([X.]) Wie das Berufungsgeri[X.]ht zutreffend gesehen hat, konnte die Verjährung daher bereits vor der vom Senat ges[X.]haffenen Beweiserlei[X.]h-terung zu laufen beginnen, sofern bei dem Kläger zuvor die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorlagen. Die Annahme des [X.], dies sei bereits vor dem 1. Januar 2002 der Fall gewesen, weil dem Kläger aufgrund der jährli[X.]hen [X.]abre[X.]hnun-gen bekannt gewesen sei, dass die bei Vertragss[X.]hluss verspro[X.]hene Miete ni[X.]ht erzielt worden sei, erweist si[X.]h na[X.]h den dargelegten Maß-stäben aber als ni[X.]ht tragfähig. Allein aus den [X.]abre[X.]hnungen hatte der Kläger no[X.]h keine Kenntnis von [X.] eine Aufklärungspfli[X.]ht der [X.] begründenden Umständen. 29 Da Kenntnis in Fällen unzurei[X.]hender Aufklärung voraussetzt, dass der Gläubiger die Umstände, insbesondere au[X.]h die wirts[X.]haftli-[X.]hen Zusammenhänge kennt, aus denen si[X.]h die Re[X.]htspfli[X.]ht zur Auf-klärung ergibt, und da die finanzierenden Banken nur ausnahmsweise zur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Ges[X.]häft verpfli[X.]htet sind, ist von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläu-bigers in Fällen der vorliegenden Art nur auszugehen, wenn ihm sowohl die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Ges[X.]häft einen Ersatzanspru[X.]h [X.] - 17 - den, als au[X.]h die Umstände, aus denen si[X.]h ergibt, dass insoweit gerade au[X.]h die finanzierenden Banken, obwohl sie ni[X.]ht unmittelbar Ge-s[X.]häftspartner des finanzierten Ges[X.]häfts waren, als mögli[X.]he [X.]ftende in Betra[X.]ht kommen. Im Hinbli[X.]k auf die in Rede stehende Aufklärungs-pfli[X.]ht der [X.] aus einem Wissensvorsprung über eine arglistige Täus[X.]hung des [X.] wäre von einer Kenntnis des [X.] im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 also nur auszuge-hen, wenn er bereits da die tatsä[X.]hli[X.]hen Umstände gekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit ni[X.]ht gekannt hätte, aus denen si[X.]h ergab, dass er im Zusammenhang mit dem [X.] arglistig getäus[X.]ht worden war, und zusätzli[X.]h die Umstände, die den S[X.]hluss auf einen insoweit bestehenden Wissensvorsprung der [X.] zuließen. Für beides ge-nügt entgegen der ni[X.]ht näher begründeten Auffassung des Berufungs-geri[X.]hts die bloße Kenntnis davon, dass die zugesagte Miete ni[X.]ht erzielt wurde, ni[X.]ht.
Für die Frage der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des [X.] von der arglistigen Täus[X.]hung ist das Auseinanderf[X.] von ver-spro[X.]hener und erzielter Miete s[X.]hon deshalb ohne ausrei[X.]hende [X.], weil die Ursa[X.]he dafür offen bleibt. Dass die verspro[X.]hene Miete tatsä[X.]hli[X.]h ni[X.]ht erzielt wurde, konnte au[X.]h auf anderen Ursa[X.]hen, etwa auf einer unvorhergesehenen s[X.]hle[X.]hten wirts[X.]haftli[X.]hen Entwi[X.]k-lung des [X.]s infolge unerwartet hoher Leerstände na[X.]h Vertrags-s[X.]hluss, beruhen. Es hätte daher zusätzli[X.]her Feststellungen dazu be-durft, dass der Kläger Kenntnis von tatsä[X.]hli[X.]hen Umständen hatte oder ohne nennenswerte Mühe hätte haben können, aus denen er auf eine arglistige Täus[X.]hung über die erzielbare Miete s[X.]hließen konnte. 31 - 18 - Mit der bloßen Kenntnis davon, dass die ihm zugesagte Miete letztli[X.]h ni[X.]ht erzielt wurde, waren dem Kläger au[X.]h no[X.]h keine tatsä[X.]hli-[X.]hen Umstände bekannt, die gerade die [X.] als mögli[X.]he Ersatz-pfli[X.]htige infrage kommen ließen. Da die [X.] ni[X.]ht Vertragspartner des finanzierten Ges[X.]häfts waren, lägen die subjektiven Voraussetzun-gen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nur vor, wenn dem Kläger zusätzli[X.]h zu der Kenntnis von Umständen, die den S[X.]hluss auf eine arglistige Täu-s[X.]hung zuließen, Umstände bekannt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen wären, aus denen si[X.]h ergab, dass die [X.] Kenntnis von der arglistigen Täus[X.]hung des [X.] hatten. Erst aus diesem Wissensvorsprung ergab si[X.]h ihre Re[X.]htspfli[X.]ht zur Aufklärung. 32 (2) Genügt dana[X.]h entgegen der Auffassung des [X.]s die Kenntnis des [X.] von der Unri[X.]htigkeit der zugesagten Miete ni[X.]ht, um den S[X.]hluss auf seine Kenntnis von mögli[X.]hen S[X.]ha-densersatzansprü[X.]hen gegen die finanzierenden Banken zuzulassen, so erweist si[X.]h der Ansatz des [X.], es sei angesi[X.]hts dieser Umstände Sa[X.]he des [X.] gewesen, substantiiert Umstände darzule-gen, die ihn trotz der Kenntnis von der Unri[X.]htigkeit der zugesagten Mie-te an der Erkenntnis mögli[X.]her S[X.]hadensersatzansprü[X.]he gegenüber den [X.] gehindert hätten, als ni[X.]ht tragfähig. Vielmehr wäre es - was das Berufungsgeri[X.]ht verkannt hat - zunä[X.]hst einmal Sa[X.]he der [X.] gewesen, zum Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Erst aufgrund sol[X.]hen Vortrags zu der Kenntnis oder grob fahrlässigen Un-kenntnis des [X.] hätte es diesem oblegen, seinerseits an der Aufklä-rung mitzuwirken und etwa darzulegen, was er zur Ermittlung der [X.] - 19 - aussetzungen seines Anspru[X.]hs und der Person des S[X.]huldners unter-nommen hat (vgl. [X.]Z 91, 243, 260).
II[X.] Das angefo[X.]htene Urteil war na[X.]h alledem aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sa[X.]he ni[X.]ht zur Endents[X.]heidung reif ist, war sie zur weiteren Sa[X.]haufklärung an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverwei-sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgeri[X.]ht wird zunä[X.]hst den [X.] Gelegenheit zu geben haben, zur Kenntnis oder grob fahrläs-sigen Unkenntnis des [X.] von den anspru[X.]hsbegründenden Um-ständen vor dem 1. Januar 2002 vorzutragen. Sodann wird es die erfor-derli[X.]hen weiteren Feststellungen zur Kenntnis des [X.] oder zur grob fahrlässigen Unkenntnis von den die Aufklärungspfli[X.]ht [X.] - 20 - den Umständen zu treffen haben sowie gegebenenfalls zu den Voraus-setzungen eines S[X.]hadensersatzanspru[X.]hs des [X.] aus vorvertragli-[X.]hem Aufklärungsvers[X.]hulden der [X.].
No[X.]e [X.] Joeres [X.]

[X.] Vorinstanzen: LG [X.]nnover, Ents[X.]heidung vom 16.12.2005 - 13 O 38/05 - [X.], Ents[X.]heidung vom 30.08.2006 - 3 U 28/06 -