Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.03.2000, Az. XII ZR 81/97

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:15. März 2000Breskic,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: nein[X.] §§ 249 Ha, 252, 554 aZur Berechnung des Schadens eines Mieters, der wegen einer Vertragsverletzungdes Vermieters fristlos kündigt und Ersatzräume bezieht (Fortführung von [X.], [X.], Urteil vom 15. März 2000 - [X.] - [X.] [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch [X.] Hahne, [X.], [X.], [X.] undWeber-Moneckefür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung desweitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des [X.] des[X.]s [X.] vom 13. Februar 1997 im Kosten-punkt sowie insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Einbe-ziehung des Urteils der 9. Zivilkammer des [X.] vom 6. März 1996 als Gesamtschuldner verurteilt wordensind, an die Klägerin mehr als 50.271,52 [X.] nebst 4 % Zinsenaus 33.191,46 [X.] seit dem 10. Juli 1995 und aus [X.] seit dem 12. November 1996 zu zahlen.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die Kosten des [X.], an das [X.] zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin, eine Ärztin, nimmt die Beklagten aus einem Mietverhältnisüber Praxisräume auf Schadensersatz in [X.] -Anfang Januar 1991 schloß die Klägerin mit der [X.]- und [X.] mbH [X.]einen Mietvertrag über [X.] in der [X.] in [X.], um dort eine Arztpraxis einzu-richten. Da sich die Räume in schlechtem baulichem Zustand befanden, [X.] Einrichtung der Praxis erhebliche Bau- und Renovierungsmaßnahmen er-forderlich, die von der Klägerin übernommen wurden. Der Mietvertrag sah einefeste Laufzeit von 10 Jahren vom 1. Januar 1991 an sowie eine dreimaligeVerlängerungsoption von jeweils fünf Jahren für die Klägerin vor. Weiter wurdevereinbart, daß bis zum 31. Dezember 1994 ein um 50 % gekürzter Grundmiet-zins von 624,88 [X.] zuzüglich Nebenkosten zu zahlen war.Im Jahre 1994 erwarben die Beklagten das Grundstück als Miteigentü-mer zu je 1/2. Im April 1994 kündigten sie bei einer Mieterversammlung an, [X.] beabsichtigt seien. Mit Schreiben vom [X.] erklärte der Beklagte zu 1 gegenüber der Klägerin die fristlose Kündigungdes Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Die Klägerin, die den Mietzinsauf ein ihr durch den Beklagten zu 1 angegebenes Konto des Beklagten zu [X.] hatte, widersprach der Kündigung. In einer Mieterversammlung vom28. November 1994 kündigten die Beklagten den Beginn erster [X.] für den folgenden Tag an. Am 29./30. November 1994 wurden [X.] die in dem Haus befindlichen Kamine geschlagen. Danach konnten [X.] sowie die Arztpraxis nicht mehr beheizt werden. Durch Ordnungs-verfügung der Stadt [X.]vom 30. November 1994 wurden unter Anord-nung der sofortigen Vollziehbarkeit sämtliche Wohneinheiten für unbewohnbarerklärt und ebenso wie die Arztpraxis bis zur Herstellung eines ordnungsge-mäßen Zustandes baurechtlich gesperrt. Gleichzeitig wurde den Beklagtenaufgegeben, unter anderem bezüglich der [X.] und der [X.] Gasleitung bestimmte Arbeiten bis zum 14. Dezember 1994 vorzuneh-- 4 -men. Da die Beklagten den Anordnungen nicht nachkamen, wurden die gefor-derten Maßnahmen durch die Stadt [X.] im Wege der Ersatzvornahmeausgeführt.Nach dem 29. November 1994 bemühte sich die Klägerin mit Erfolg, an-derweitig Praxisräume anzumieten. Mit Schreiben vom 15. Dezember 1994 er-klärte sie gegenüber den Beklagten die Kündigung des mit diesen [X.] Mietverhältnisses.Mit der erhobenen Klage verlangt die Klägerin von den [X.] Schadensersatz wegen der Zerstörung und Beschädigungmedizinischer Geräte, wegen infolge der Beendigung des [X.] gewordener Aufwendungen für die Herrichtung der Räume in der[X.], wegen Verdienstausfalls infolge der Praxisschließung inder [X.] vom 29. November 1994 bis zum 1. Januar 1995 sowie wegen ver-schiedener bei der Einrichtung der neuen Praxisräume entstandener Kostenund wegen der Mietmehrkosten. Sie hat behauptet, durch die beim [X.] Kamine verursachte Luftdruckwelle sei Ruß in ihren Laborraum eingedrun-gen und habe die dort befindlichen medizinischen Geräte teilweise beschädigtund teilweise verschmutzt. Den Betrieb der Praxis in den infolge der durchge-führten Arbeiten unbenutzbar gewordenen Räumen habe sie mit dem29. November 1994 einstellen müssen und ihrer beruflichen Tätigkeit nur nochin eingeschränktem Umfang, etwa durch telefonische Beratungen und Hausbe-suche, nachkommen können.Die Beklagten haben demgegenüber unter anderem geltend gemacht,daß die Klägerin schon deshalb keinen Schadensersatz verlangen könne, [X.] die Mieträume nach dem Zugang des Kündigungsschreibens vom7. November 1994 unberechtigt genutzt habe; die Kündigung sei wegen nicht- 5 -beglichener Nebenkosten berechtigt gewesen. Das Öffnen der Kamine sei [X.] einer akuten Explosionsgefahr erforderlich gewesen.Das [X.] hat der Klage, mit der zuletzt Zahlung in Höhe von198.013,62 [X.] zuzüglich Zinsen begehrt worden ist, in Höhe von [X.] Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin, mit der sie ins-gesamt Schadensersatz in Höhe von 176.655,16 [X.] zuzüglich Zinsen verlangthat, hat das [X.] die Beklagten unter Zurückweisung des [X.] Rechtsmittels verurteilt, 155.838,73 [X.] nebst 4 % Zinsen aus138.758,67 [X.] seit dem 10. Juli 1995 und aus weiteren 17.080,06 [X.] seitdem 12. November 1996 zu zahlen. Dagegen richtet sich die Revision der [X.], mit der sie die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstre-ben, durch das die der Klägerin wegen der Verschmutzung und Beschädigungmedizinischer Geräte vom [X.] in Höhe von 6.333,76 [X.] zuer-kannte und von ihnen nicht angegriffene Schadensersatzforderung [X.].Entscheidungsgründe:Das Rechtsmittel ist in dem aus der [X.] Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf [X.] ihr durch die Schließung der Praxis in der [X.] in dem [X.] vom 29. November 1994 bis zum Zugang der außerordentlichen Kün-digung vom 15. Dezember 1994 entstandenen Verdienstausfalls, den die Par-- 6 -teien für den Gesamtzeitraum zuletzt übereinstimmend mit 7.500 [X.] bezifferthaben, nach § 538 Abs. 1 2. Alt. [X.] für begründet gehalten. Es ist davonausgegangen, daß sich die gemieteten Räume nicht in einem gebrauchstaugli-chen Zustand befunden hätten. Zum Verschulden der Beklagten hat das [X.] im Zusammenhang mit der Beschädigung medizinischer Geräteausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Einschlagen der Kamine notwendiggewesen sei, um eine bestehende Explosionsgefahr zu beseitigen. Die [X.] bzw. die von ihnen beauftragten Handwerker, für deren Verschuldensie gemäß § 278 [X.] einstehen müßten, hätten die Arbeiten jedenfalls soausführen müssen, daß Schäden an den von den Mietern eingebrachten Sa-chen verhindert worden wären. Zu diesem Zweck hätten sie entweder selbstSchutzvorkehrungen treffen oder zumindest die Klägerin so rechtzeitig infor-mieren müssen, daß diese die medizinischen Geräte habe entfernen oder ab-decken können. In diesem Unterlassen hat das Berufungsgericht ersichtlichauch das für einen Schadensersatzanspruch nach § 538 Abs. 1 2. Alt. [X.] Verschulden der Beklagten gesehen.Die Revision rügt demgegenüber: Nachdem offengelassen worden sei,ob das Einschlagen der Kamine zur Gefahrenabwehr erforderlich gewesen sei,müsse für die Revisionsinstanz von dieser Notwendigkeit ausgegangen wer-den. Dann beruhe die hierdurch unstreitig eingetretene Gebrauchsuntauglich-keit jedoch nicht auf einem Verschulden der Beklagten. Damit kann die [X.] nicht durchdringen.Es kann dahinstehen, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu [X.] ist, bei Einhaltung der Vorsichtsmaßnahmen wäre die Praxis infolge derÖffnung der Kamine nicht unbenutzbar geworden. Das erscheint schon [X.] fraglich, weil die Schließung der Praxis nicht nur auf die [X.] und [X.] 7 -bablagerungen, sondern auch darauf zurückzuführen ist, daß die [X.] die Räume wegen der [X.] des Hauses, des Zustandes [X.] und der Gasleitung gesperrt hatte. Feststellungen zu einem Verschul-den der Beklagten waren indessen entbehrlich. Da die Arbeiten an den Kami-nen von den Vermietern veranlaßt worden waren und das angeblich einge-strömte Gas, das durch das Öffnen entweichen sollte, jedenfalls nicht aus demBereich der Klägerin stammte, ist davon auszugehen, daß die Ursache für [X.] aus der Sphäre der Beklagten herrührte. Deshalb oblag esihnen darzulegen, daß sie die aus der Störung folgende [X.] [X.] nicht zu vertreten haben ([X.] in Bub/[X.] Handbuch der [X.] und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.]. III B Rdn. 1385 a; [X.],Handbuch der Beweislast im Privatrecht 2. Aufl. § 538 [X.] Rdn. 3). Die [X.] der Beklagten, das Durchtrennen der Gasleitung und das Öffnen [X.] habe eine Explosionsgefahr verhindern sollen, erscheint wenig über-zeugend. Darauf kommt es aber nicht an. Die Beklagten hätten vortragen müs-sen, das angeblich notwendige Öffnen der Kamine habe zwangsläufig die [X.] des Hauses zur Folge gehabt. Daß das Berufungsgericht ent-sprechenden, die Beklagten entlastenden Vortrag übergangen hätte, rügt [X.] indessen nicht. Gegen eine Zwangsläufigkeit in diesem Sinne [X.] übrigen die kurzfristige Wiederherstellung der Kamine und Gasleitung durchdie Stadt [X.]im Wege der Ersatzvornahme.2. Einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen der Vermögens-nachteile, die ihr infolge ihrer Kündigung entstanden seien, hat das Berufungs-gericht dem Grunde nach bejaht, weil die Klägerin wegen der [X.] Beklagten gemäß § 554 a [X.] zur fristlosen Kündigung des [X.] berechtigt gewesen sei.- 8 -Die Revision wendet sich nicht gegen die Auffassung der Vorinstanz,daß eine Vertragspartei, die die andere Partei durch eine Vertragsverletzungveranlaßt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, dem Kündigenden zum Er-satz des durch die Kündigung entstandenen Schaden verpflichtet ist. Das ent-spricht auch der Rechtsprechung des [X.] ([X.], Urteil vom6. Februar 1974 - [X.] - [X.], 345, 346; [X.]Z 95, 39, 44).Die Revision meint, die Klägerin sei zur fristlosen Kündigung nicht [X.] gewesen. Dem Berufungsgericht könne nicht darin gefolgt werden, daßbereits durch die unberechtigte Kündigung wegen [X.] das Vertrauen der Klägerin in eine störungsfreie Durchfüh-rung des Mietverhältnisses erschüttert gewesen sei, denn die Beklagten [X.], nachdem sie auf den ihnen unterlaufenen Fehler hingewiesen worden [X.], sogleich eine Überprüfung der Zahlungen zugesagt. Diesem Einwand istder Erfolg zu versagen. Die Beklagten haben sich noch im vorliegendenRechtsstreit auf die Wirksamkeit ihrer Kündigung berufen und diese mit angeb-lich rückständigen, allerdings nicht im einzelnen bezifferten Nebenkosten [X.].Die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den [X.] zu Unrecht die [X.] der Praxisräume angelastet, erweist sichgleichermaßen als unbegründet. Den Beklagten oblag es auch im Rahmen des§ 554 a [X.], sich hinsichtlich der Frage des Verschuldens zu entlasten (Gra-pentin in Bub/[X.] aaO [X.]. IV Rdn. 193, 103). Das haben sie nicht getan.Den weiteren Ausführungen des Berufungsgerichts, die Beklagten [X.] sich nicht einmal durch die Ordnungsverfügung veranlaßt gesehen, umge-hend Maßnahmen zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit des Gebäudes zuergreifen, hält die Revision entgegen: Das Berufungsgericht habe übersehen,- 9 -daß den Beklagten aufgrund der von der Klägerin bzw. deren Mitmietern [X.] einstweiligen Verfügung jegliche Baumaßnahmen untersagt wordenseien. Die Beklagten hätten sich deshalb in einem Pflichtenwiderstreit befun-den.Auch das stellt die Ausführungen des Berufungsgerichts nicht in Frage.Feststellungen zu dem konkreten Inhalt der einstweiligen Verfügung sind inden Vorinstanzen nicht getroffen worden. Die Revision rügt nicht, daß insoweitSachvortrag der Beklagten übergangen worden sei. Dann kann aber nicht da-von ausgegangen werden, daß die Untätigkeit der Beklagten durch die einst-weilige Verfügung entschuldigt werden könnte. Nach dem Vorbringen der Klä-gerin ist die einstweilige Verfügung erst am 16. Dezember 1994, mithin nachAblauf der in der Ordnungsverfügung gesetzten Frist, erlassen worden undstand daher der bis zum 14. Dezember 1994 geforderten [X.] ordnungsgemäßen Zustandes nicht entgegen.Das Berufungsgericht hat danach zu Recht angenommen, daß die [X.] ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt haben.Gegen die in erster Linie in tatrichterlicher Verantwortung liegende Würdigung,diese Umstände hätten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbargemacht und deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigt, bestehen [X.] keine Bedenken. Der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz [X.] ist deshalb dem Grunde nach zu Recht bejaht [X.]) Zur Höhe des durch die Kündigung eingetretenen Schadens hatdas Berufungsgericht ausgeführt: Die Klägerin könne außer dem auf die [X.]nach dem Zugang der Kündigung entfallenden restlichen Verdienstausfall auchzeitanteiligen Ersatz für den nutzlos gewordenen Aufwand zur Renovierung der- 10 -alten Praxis verlangen (105.567,21 [X.]). Zu ihren Gunsten sei davon auszuge-hen, daß sie ihre Aufwendungen wieder erwirtschaftet hätte, wenn der Mietver-trag, wie bei seinem Abschluß erwartet, durchgeführt worden wäre. Die [X.] die Einrichtung der neuen Praxis (Montage der Theke sowie weitere Monta-gekosten und Trinkgelder) könne die Klägerin dagegen nicht erstattet verlan-gen. Sie müsse sich insofern entgegenhalten lassen, daß sie die Kosten für [X.] der Praxis zumindest einmal selbst tragen müsse. Zu ersetzen [X.] allerdings die Kosten der Installation des Computers in der neuen [X.] [X.]), die erst wegen der Notwendigkeit des Umzugs angefallen seien,während die Kosten der Erstinstallation zum Service gehört hätten. [X.] gelte hinsichtlich der für den Entwurf und die Drucksetzung neuerKarten angesetzten Kosten (115 [X.]); derartige Aufwendungen seien in [X.] die erste Praxis geltend gemachten Betrag nicht enthalten. Zu erstatten [X.] weiterhin die zum Abschluß des neuen Mietvertrages aufgewandten [X.] (9.250 [X.]) sowie die Kosten der zu stellenden Mietbürgschaft(150 [X.]), da auch insofern keine nutzlosen Aufwendungen für die erste Praxisgeltend gemacht worden seien. Darüber hinaus könne die Klägerin auch denim Jahre 1995 angefallenen höheren Mietzins für die neuen Praxisräume er-setzt verlangen (26.666,88 [X.]), bei dessen Berechnung sie von der jeweils zuzahlenden Kaltmiete unter Abzug der jeweiligen auf ihre Untermieter entfallen-den Anteile ausgegangen sei. Eine Vorteilsausgleichung sei wegen der ge-ringfügig größeren neuen Praxis nicht veranlaßt. Hierdurch werde nicht [X.] eine Verbesserung begründet.Diese Ausführungen halten nicht in allen Punkten der rechtlichen [X.] -b) Ob und inwieweit ein nach den §§ 249 ff. [X.] zu ersetzender Vermö-gensschaden vorliegt, beurteilt sich nach einem Vergleich der infolge des [X.] eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen,die ohne jenes Ereignis eingetreten wäre. Diese sogenannte Differenzhypothe-se umfaßt zugleich das Erfordernis der Kausalität zwischen dem haftungsbe-gründenden Ereignis und einer dadurch eingetretenen Vermögensminderung.Nur eine Vermögensminderung, die durch das haftungsbegründende Ereignisverursacht worden ist, das heißt ohne dieses nicht eingetreten wäre, ist als er-satzfähiger Schaden anzuerkennen. Die Frage, ob Aufwendungen einen [X.] darstellen, läßt sich daher nicht generell, sondern nur unter Berücksichti-gung der jeweiligen Haftungsgrundlage beurteilen. Handelt es sich - wie [X.] vorliegenden Fall - um die Nichterfüllung eines Vertrages, so liegt der [X.] in der Differenz zwischen der vorhandenen Vermögenslage und derjeni-gen, die bei weiterer ordnungsgemäßer Erfüllung eingetreten wäre. [X.] geht der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung dahin,den Geschädigten vermögensmäßig so zu stellen, wie er bei [X.] gestanden hätte, das heißt nicht schlechter, aber [X.] besser ([X.]Z 86, 128, 130; 99, 182, 196 f.; - [X.] - 98, 212, 217).Die schadensrechtliche Problematik von Aufwendungen, die im [X.] einen abgeschlossenen Vertrag gemacht und durch dessen Nichterfüllungnutzlos werden, besteht darin, daß sie auch bei [X.] Verhalten [X.] entstanden wären ([X.]Z 71, 234, 238; 99 aaO 197). Dennoch hatder [X.] solche nutzlos gewordenen Aufwendungen als erstat-tungsfähig angesehen mit der Begründung, es bestehe im allgemeinen eine(widerlegbare) Rentabilitätsvermutung, die dahin gehe, daß der enttäuschteVertragspartner seine Aufwendungen durch Vorteile aus der vereinbarten Ge-genleistung wieder erwirtschaftet hätte (vgl. [X.], 245, 248; [X.] - [X.] 12 -vom 28. Mai 1975 - [X.] - [X.], 897, 899 und vom 22. Juni 1977- [X.] - [X.], 1089, 1090; Senatsurteil [X.]Z 123, 96, 99;[X.]Z 71 aaO 238 f.). Auch insoweit handelt es sich indessen um eineschlichte Anwendung der Differenzhypothese auf der Grundlage der der [X.] und Beweiserleichterung dienenden, jedoch nicht zu einer Erweiterungdes Schadensbegriffs führenden Rentabilitätsvermutung ([X.]Z 71 aaO 239;[X.] Urteil vom 23. April 1991 - [X.] - NJW 1991, 2707, 2708). [X.] liegt in diesen Fällen - genau genommen - nicht in [X.] als solchen, sondern in dem Verlust der im Falle der [X.] bestehenden Kompensationsmöglichkeit ([X.]Z 99 aaO 197 f.).c) Hiernach begegnet es durchgreifenden rechtlichen Bedenken, daßdas Berufungsgericht der Klägerin zeitanteiligen Schadensersatz für die [X.] gewordenen Aufwendungen zur Renovierung der alten Praxis zuerkannthat, für diejenigen in die neue Praxis dagegen teilweise nicht. Die Kosten fürdie Einrichtung der neuen Praxis wären ohne das schädigende Ereignis nichtentstanden und sind deshalb grundsätzlich uneingeschränkt zu ersetzen. [X.] ist die Klägerin aber so gestellt, als hätte sie ihre früheren [X.] nutzen können. Ihr Schaden besteht deshalb nicht darin, daß sie Auf-wendungen, die sie bei weiterer Vertragserfüllung ebenfalls gehabt hätte, nichtwieder erwirtschaften kann, sondern in dem Aufwand, der zur [X.] Möglichkeit entstanden ist. Das sind allein die Aufwendungen, die für [X.] und Einrichtung der neuen Praxis an einem vergleichbaren Standorterforderlich waren. Könnte die Klägerin dagegen die Kosten der ersten Praxissowie die ihr vom Berufungsgericht teilweise zuerkannten Mehrkosten der [X.] ersetzt verlangen, würde sie sich - ausgehend von dem insgesamtgeltend gemachten Schaden - besser stehen als bei ordnungsgemäßer [X.] 13 -lung des Vertrages. Denn in diesem Fall hätte sie die in Höhe von105.567,21 [X.] zuerkannten Aufwendungen tragen müssen.d) Soweit das Berufungsgericht der Klägerin restlichen Verdienstausfallfür die [X.] nach der Kündigung, die Kosten für die Installation des Computersin der neuen Praxis sowie diejenigen für die Anfertigung neuer Karten und diezu stellende Mietbürgschaft zuerkannt hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zubeanstanden. Auch die Revision erhebt insoweit keine [X.]) Sie greift jedoch die vom Berufungsgericht angenommene Erstat-tungsfähigkeit der zur Anmietung der neuen Praxisräume angefallenen [X.] an und meint, die Klägerin habe geeignete Räume auch ohne Ein-schaltung eines Maklers finden können, indem sie anhand der [X.] in der örtlichen Tageszeitung selbst neue Räume gesucht hätte.Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die Klägerin hatte, wie das Be-rufungsgericht im Zusammenhang mit der Erstattungsfähigkeit der Mietdiffe-renz zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse, möglichst kurzfristigRäume in der Nähe des Standorts der ersten Praxis anzumieten. Als Ärztin, diewährend der Schließung der Praxis noch Hausbesuche und telefonische [X.] vornahm, brauchte sie ihre [X.] und damit ihre Verdienstmöglichkei-ten auch unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht nicht durchdie zeitaufwendige Durchsicht von [X.]ungsanzeigen und die Bewerbungenhierauf einzusetzen.f) Hinsichtlich der für das [X.] zuerkannten Mietdifferenz ist dasBerufungsgericht ersichtlich der Berechnung der Klägerin gefolgt, die gestütztauf die Vereinbarung im Mietvertrag, bis zum 31. Dezember 1994 sei im [X.] eine um 50 % gekürzte- 14 -Grundmiete von monatlich 624,88 [X.] zu zahlen, für die [X.] ab 1. Januar 1995den für die Altpraxis zu entrichtenden Kaltmietzins in Höhe des doppelten [X.], nämlich mit 1.249,76 [X.] (abzüglich des auf den Untermieter entfallen-den Anteils), angesetzt hat. Gegen dieses Verständnis der mietvertraglichenRegelung erhebt die Revision keine Einwendungen; sie rügt insbesonderenicht, daß das Berufungsgericht hinsichtlich der Höhe des ab 1. Januar 1995zu zahlenden Mietzinses eine gebotene Sachaufklärung unterlassen habe.Ausgehend von den getroffenen Feststellungen liegt es dann aber nahe,den Vertrag so zu verstehen, daß die bis zum 31. Dezember 1994 gewährteMietzinsreduzierung ein Entgegenkommen für den [X.] derKlägerin darstellt und ab 1. Januar 1995 der volle Mietzins zu entrichten ist.[X.] begegnet diese Auslegung des Berufungsge-richts deshalb nicht.Soweit die Revision der Erstattungsfähigkeit der Mietdifferenz entge-genhält, die Klägerin, die sich den geringen Mietzins in den früheren [X.] ihren dortigen Investitionen erkauft habe, würde ihre Aufwendungen im Er-gebnis doppelt erstattet bekommen, wenn ihr diese neben der Mietdifferenzersetzt würden, ist darauf zu verweisen, daß die Klägerin Schadensersatz we-gen nutzlos gewordener Aufwendungen nicht verlangen kann (siehe unter 2 c).Daß die neue Praxis der Klägerin geringfügig größer ist als die frühere,stellt nach Auffassung des Berufungsgerichts keinen nennenswerten Vorteildar. Diese Beurteilung liegt im Rahmen tatrichterlichen Ermessens und ist vonder Revision hinzunehmen.4. Danach ist der Klägerin in Höhe von 50.271,52 [X.] (7.500 [X.] +255,88 [X.] + 115 [X.] + 150 [X.] + 9.250 [X.] + 26.666,88 [X.] + nicht angegrif-- 15 -fener Schadensersatz für medizinische Geräte 6.333,76 [X.]) zu Recht [X.]sersatz zuerkannt worden. Wegen des weitergehenden Anspruchs ist [X.] zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der von der [X.] gemachten, grundsätzlich als erstattungsfähig anzusehenden Aufwen-dungen für die zweite Praxis, die das Berufungsgericht teilweise nicht zuer-kannt hat, sind tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen worden.Im übrigen wird die Klägerin aufgrund der Zurückverweisung der [X.] haben, wegen der Aufwendungen in die frühere Praxis zu einemmöglichen Bereicherungsanspruch ergänzend vorzutragen, der sich dann er-geben kann, wenn ein Vertragsverhältnis vorzeitig endet, so daß der [X.] -früher als vereinbart in den Genuß der in die Mietsache gemachten [X.] gelangt. Dem Umfang nach bemißt sich die Bereicherung in einem sol-chen Fall nicht nach den Kosten der getätigten Verwendungen oder der [X.] geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nachden Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert [X.] tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. hierzuSenatsurteil vom 16. September 1998 - [X.] - [X.], 93, 94m.N.).Hahne Krohn [X.] [X.] Weber-Monecke