Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 08.10.2008, Az. XII ZR 84/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/06 Verkündet am: 8. Oktober 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja [X.] §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Bb, Cl Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formu-larmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Re-novierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im [X.] an [X.] Urteil vom 23. Juni 2004 - [X.] - NJW 2004, 2586 zum Wohn-raummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.], 2006). [X.], Urteil vom 8. Oktober 2008 - [X.]/06 - [X.] [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2008 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] und [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 10. Zivilsenats des [X.] vom 4. Mai 2006 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Beklagte hatte von dem Rechtsvorgänger des [X.] für die [X.] von April 1991 bis März 2006 ein Ladenlokal zum Betrieb einer [X.] gemietet. Die Parteien streiten noch darüber, ob die Beklagte zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. 1 In § 13 des vom Vermieter verwendeten [X.] war u.a. folgendes vereinbart: 2 "§ 13 Schönheitsreparaturen 1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schön-heitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind. 2. ... - 3 - 3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper ein-schließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der [X.] sowie der Fenster und Außentüren von innen, [X.] bzw. Abschleifen der [X.] und danach deren [X.], Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen. ... 3.8 Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten [X.] worden sind. 3.9 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur [X.] der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvorschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-fachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu [X.]. Wenn die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späte-ren Vornahme länger zurückliegen als: bei Küche, Bad, WC: bei allen übrigen Räumen:
7 Monate mit 20 % 12 Monate mit 20 % 11 Monate mit 30 % 18 Monate mit 30 % 15 Monate mit 40 % 24 Monate mit 40 % 19 Monate mit 50 % 30 Monate mit 50 % 23 Monate mit 60 % 36 Monate mit 60 % 27 Monate mit 70 % 42 Monate mit 70 % 31 Monate mit 80 % 48 Monate mit 80 % 34 Monate mit 90 % 54 Monate mit 90 % 3.10 ... 3.11 Die vorstehend genannten Fristen beginnen nicht vor dem erstma-ligen Ablauf der in § 13 Abs. 3.1 genannten Fristen, wenn der [X.] sich beim Beginn des Mietverhältnisses in einem reno-vierungsbedürftigen Zustand befunden hat." - 4 - Der Kläger beantragt die Feststellung, dass die Beklagte nach Maßgabe der in § 13 Nr. 3.1 des [X.] enthaltenen Vereinbarung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Landgericht und [X.] haben die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision des [X.]. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in [X.], 2047 [X.] ist, hat die Abweisung der Klage wie folgt begründet: 5 Die Vereinbarung in § 13 Nr. 3.1 des [X.] (im Folgenden [X.]) sei nach § 307 [X.] insgesamt unwirksam. Die [X.] sei einheitlich so auszu-legen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä-gung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werde. Sie könne nur die Bedeutung haben, dass der Mieter zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach drei Jah-ren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig seien. 6 - 5 - Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung sei gemäß § 307 [X.] unwirk-sam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen aufer-lege. Zwar sei grundsätzlich auch eine formularmäßige Abwälzung von Schön-heitsreparaturen auf den Mieter wirksam. Anderes ergebe sich nach der Recht-sprechung des [X.]. Zivilsenats des [X.] aber, wenn ein Woh-nungsmietvertrag einen starren [X.] enthalte, der dem Mieter die Aus-führung der Schönheitsreparaturen nach Ablauf genau fixierter [X.]räume ver-bindlich vorschreibe. In solchen Fällen werde der Mieter mit [X.] belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgingen und ihm eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlege, als ihm der [X.] ohne eine solche [X.] schulden würde. 7 Ob dies auch für Mietverträge über Geschäftsräume gelte, sei umstritten. Das [X.] folge der Auffassung, wonach die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit starrer Fristenregelungen auch auf gewerbliche Mietverträge zu übertragen sei, weil ein gewerblicher Mieter insoweit nicht weniger schutzbe-dürftig sei als ein Wohnungsmieter. Nach dem Inhalt des [X.] der [X.] gelte der [X.] nicht lediglich für den Regelfall, sondern schreibe eine Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vor. Damit werde auch dem gewerblichen Mieter ein Übermaß an Instandhaltungspflichten auferlegt, zumal kein Anhaltspunkt erkennbar und vorgetragen sei, dass ein zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietetes Ladenlokal zwangsläufig nach Ablauf der genannten Fristen renovierungsbedürftig sein müsse. Dem le-gitimen Interesse des Vermieters an einer ansehnlichen Dekoration des Mietob-jekts könne in ausreichender Weise auch mit einer [X.] ohne starren [X.] genügt werden. 8 Für die Übertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf gewerbliche Mietverhältnisse spreche zudem die Entscheidung des [X.]. [X.] - 6 - senats des [X.] vom 6. April 2005 ([X.], 2006). Danach behandele das Gesetz gewerbliche Mieter und Wohnungsmieter hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gleich. Aus der vereinzelten Besserstel-lung des Wohnungsmieters könne nicht der Schluss gezogen werden, das [X.] habe den Mieter von Gewerberäumen generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar seien die §§ 308 und 309 [X.] nach § 310 [X.] nicht auf Unternehmer anwendbar. Die Über-wälzung der Schönheitsreparaturen sei aber nicht an diesen Vorschriften, son-dern an § 307 [X.] zu messen. Auch ein gewerblicher Mieter gehe in der Regel nicht davon aus, in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mieträume eine Renovierung durchführen zu müssen. Der Einwand, die Über-tragung der Schönheitsreparaturen sei Teil der kalkulierten Miete, [X.] nicht hinreichend, dass dem Mieter mit dem starren [X.] ein Übermaß an [X.] auferlegt werde. Dass mit der Unwirksamkeit der [X.] die vertragliche Äquivalenz gestört werde, sei unerheblich, weil der Vermieter als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Risiko der Gesamtunwirksamkeit trage. Für eine ergänzende Vertragsauslegung [X.] deswegen kein Raum. Die Unangemessenheit der Fristenregelung führe insgesamt zur [X.] der Vertragsklausel. Die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheits-reparaturen lasse sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die [X.] aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einen [X.] Regelungsteil trennen lasse. Hieran fehle es. Der [X.] bilde mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Um-fang der Renovierungsverpflichtung konkretisiere. Wollte man im Rahmen des [X.]s das Wort "mindestens" streichen, um die Renovierungsverpflich-tung auf das gerade noch zulässige Maß zurückzuführen, sei das eine unzuläs-sige geltungserhaltende Reduktion der [X.]. 10 - 7 - II. 11 Diese Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nach-prüfung stand. 12 1. Nach der gesetzlichen Regelung hat nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das folgt aus der in § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] geregelten Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu [X.]. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formular-verträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser lang-jährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der [X.] gebilligt, dass in [X.] Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 [X.] Bestim-mungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung [X.], in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind ([X.] Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - [X.] ARZ 1/84 - [X.], 46; Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.], 2006, 2007; [X.]/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 [X.]. 112). Denn das [X.] hat die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich disponibel ausgestaltet, weswegen die dafür notwendigen Kosten - wie hier ausdrücklich in § 13 Nr. 1 [X.] niedergelegt - nicht zwingend in die Miete [X.] sein müssen. Der Gesetzgeber hat die überwiegende mietrechtliche Pra-xis einer Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei entspre-chend geringerer Miete also auch mit der Neuregelung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ([X.] I S. 1149) als im Ein-klang mit dem gesetzlichen Leitbild des [X.] stehend akzeptiert. - 8 - 2. Ob eine Allgemeine Geschäftsbedingung auch im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Entgegen der Rechtsauffassung der Revision hat das Berufungsgericht die [X.] in § 13 Nr. 3.1 [X.] zutreffend als starre Fristenregelung ausgelegt. 13 14 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli-chen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Kreise verstanden werden ([X.] Urteil vom 25. Juni 1992 - [X.] - NJW 1992, 2629). Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel in § 13 Nr. 3.1 ist der Mieter verpflichtet, auf seine Kosten "mindestens" in den dort ge-nannten Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies kann - wie das Be-rufungsgericht richtig erkannt hat - aus Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten spätestens bei Ablauf der genannten Fristen verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Dem entspricht auch die Formulierung in § 13 Nr. 3.8, wonach dem Mieter der Beweis dafür obliegt, dass er die Schönheitsreparaturen fachmännisch in-nerhalb der vereinbarten "Mindestfristen" durchgeführt hat. 3. Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Re-gelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. [X.]. Zwar sind die [X.]verbote der §§ 308, 309 [X.] nach § 310 Abs. 1 Satz 1 [X.] nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen [X.] gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 [X.] aller-dings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbe-sondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtli-chen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer [X.] - 9 - gemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt. 16 a) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des [X.] entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen be-nachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 [X.] ist eine unangemessene Benachtei-ligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Unter Bezug auf diese gesetzliche Regelung hat der [X.]. Zivilsenat des [X.] u.a. Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schön-heitsreparaturen nach einem "starren" [X.] auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit [X.] belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche [X.] treffen würde ([X.] Urteil vom 23. Juni 2004 - [X.] - NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der [X.]. Zivilsenat nur für solche Allgemeine Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen nur für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand abhängig machen ([X.] Urteile vom 13. Juli 2005 - [X.] ZR 351/04 - NJW 2005, 3416 und vom 26. September 2007 - [X.] ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 f.). [X.] die Vertragsklausel die Renovie-rungspflicht des Mieters allerdings allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - wie hier - dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der [X.] ([X.] Urteile vom 5. April 2006 - [X.] ZR 178/05 - 17 - 10 - [X.], 1728 f. und vom 7. März 2007 - [X.] ZR 247/05 - [X.], 260, 261). 18 b) Ob dies auch für Mietverträge über Geschäftsräume gilt, ist umstritten. 19 [X.] ([X.] 2005, 673, 674 f.) spricht sich gegen eine Übertragung die-ser Rechtsprechung auf gewerbliche Mietverträge aus. Der Zustand der Miet-räume sei bei gewerblicher Nutzung nicht bloß Privatsache des Mieters, weil dem Vermieter regelmäßig daran gelegen sei, das Mietobjekt, das auf die Um-gebung ausstrahle, in einem ansehnlichen Zustand zu erhalten. Eine übermä-ßige Belastung des Mieters sei nicht zu befürchten, wenn zusätzlich klargestellt werde, dass der Mieter zur Endrenovierung nur verpflichtet sei, wenn die Schönheitsreparaturen vor Vertragsende fällig gewesen wären. Liege bei Rück-gabe des Mietobjekts die letzte Renovierung nur kurze [X.] zurück, handle der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er gleichwohl erneut die Schönheitsrepa-raturen fordere (vgl. auch [X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. [X.]. 376). Überwiegend wird allerdings die Auffassung vertreten, Allgemeine Ge-schäftsbedingungen, die eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem starren [X.] vorsehen, seien auch im gewerblichen Mietrecht unwirksam. Denn die Unwirksamkeit beruhe nicht auf dem besonde-ren [X.] Aspekt der Wohnraummiete, sondern auf den allgemeinen Pflich-ten eines Vermieters und den Grenzen einer formularmäßigen Abänderung ([X.] Handbuch der [X.] 2. Aufl. [X.]. 773; [X.]/Ingen-doh AnwaltFormulare [X.] § 5 [X.]. 14; [X.] [ne-ben dem Berufungsurteil] NJW-RR 2005, 13 und [X.], 199). Auch Ahlt ([X.] 2005, 96, 99) befürwortet eine Übertragung der Rechtsprechung des [X.]. Zivilsenats des [X.] auf das gewerbliche Mietrecht. [X.] - 11 - dings scheide im gewerblichen Mietrecht eine Erhöhung der Miete wegen der nicht kalkulierten Schönheitsreparaturen aus (zum [X.] vgl. jetzt [X.] Urteil vom 9. Juli 2008 - [X.] ZR 181/07 - zur [X.] bestimmt), was zu einer grundlegenden Störung der Vertragsparität führe, die nur durch eine ergänzende Vertragsauslegung oder nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage wiederhergestellt werden könne (so auch Pa-landt/[X.] 67. Aufl. § 535 [X.]. 47 a und Börstinghaus [X.], 675). c) Der Senat schließt sich der Auffassung an, die auch für Mietverträge über Gewerberäume eine starre Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam hält. Die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung für die Übernahme der Schön-heitsreparaturen folgt aus der gesetzlichen Wertung, die insoweit nicht zwi-schen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheidet, und aus den Grenzen, die die §§ 305 ff. [X.] vertraglichen Vereinbarungen durch [X.] Geschäftsbedingungen setzen. Auch der Schutzzweck ist in Bezug auf [X.] Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhält-nissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten als im Falle einer Wohnungsmie-te. 21 [X.]) Das Gesetz sieht für Teilbereiche des Mietrechts zwar einen beson-deren Schutz des [X.] vor. So ist z.B. der Kündigungsschutz des [X.] stärker ausgeprägt (§ 573 [X.]); auch das Minderungsrecht darf nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 [X.]). Eine vergleichbare Privilegierung des Wohnungsmieters fehlt allerdings für den Bereich der Schönheitsreparaturen. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 [X.] schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die [X.] der Schönheitsreparaturen ebenso wie der [X.]. Das [X.] behandelt die Vermieter in beiden Fällen also gleich. 22 - 12 - Aus der vereinzelten Besserstellung des Wohnungsmieters kann nicht der Schluss gezogen werden, das Gesetz habe den Mieter von [X.]n generell weniger vor belastenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen wollen. Zwar erlaubt das Gesetz für Mietverträge über [X.] eine weitergehende Beschränkung, zumal die [X.]verbote der §§ 308, 309 [X.] für Unternehmer nicht gelten. Die Überwälzung der [X.] auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswe-gen an § 307 [X.] zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.], 206, 207). 23 [X.]) Auch die allgemein geringere Schutzbedürftigkeit eines Geschäfts-raummieters kann starre Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparatu-ren durch den Mieter nicht rechtfertigen. Zwar trifft es zu, dass ein geschäftser-fahrener Unternehmer als gewerblicher Mieter nicht in gleichem Maße schutz-bedürftig ist wie ein Verbraucher als Wohnungsmieter. Das kann z.B. der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließt oder innerhalb einer Gesellschaft solche Tätigkeiten einem mit dem Mietrecht besonders vertrauten Angestellten übertragen werden. In diesen Fällen kann der Mieter mit den Risiken eines [X.] sogar besser vertraut sein als der Vermieter und dadurch seine Interessen hinreichend durchsetzen (zur [X.] überhöhten Miete vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2004 - [X.] ZR 352/00 - NJW 2004, 3553). Zu Recht weist das Berufungsgericht aber darauf hin, dass diese Überlegungen für die Zulässigkeit starrer Fristen zur Übertragung von Schönheitsreparaturen nicht greifen. Auch ein erfahrener gewerblicher Mieter geht regelmäßig nicht davon aus, dass er die übernommenen Schönheitsrepa-raturen allein nach dem starren [X.]plan und völlig unabhängig vom [X.] schuldet. Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Proble-matik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die [X.] - 13 - che Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte [X.] - [X.] ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.], 2006 f.). 25 cc) Soweit teilweise vertreten wird, ein [X.]r könne die Kosten der Schönheitsreparaturen in die Preise für seine Waren und Dienstleis-tungen einkalkulieren, überzeugt dies nicht. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob die jeweilige Marktsituation eine solche Abwälzung erlaubt. Zum anderen ließe sich mit dieser Argumentation jede für den [X.]r nachtei-lige [X.] rechtfertigen. Dem Mieter von Geschäftsräumen kann auch nicht zugemutet werden, die finanziellen Nachteile, die ihm durch eine seine gesetzli-chen Rechte beschneidende [X.] auferlegt werden, durch die mit geschäftli-chen Risiken verbundene Erhöhung seiner Preise aufzufangen. Dass in Einzel-fällen ein [X.]r sich auf die Nachteile, die mit einer solchen [X.] verbunden sind, einzustellen vermag, ist nicht entscheidend. Denn auch im Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzu-stellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.], 2006, 2008). [X.]) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen in Form einer starren Fristenregelung hält auch nicht deswegen der Inhaltskontrolle nach § 307 [X.] stand, weil der Mieter durch andere Regelungen hinreichend geschützt wäre (so aber [X.] [X.] 2005, 673, 674 f.). Insbesondere schließen die §§ 305 ff. [X.] in ihrem Anwendungsbereich als Spezialregelung einen Rückgriff auf § 242 [X.] aus. Deswegen wäre es verfehlt, die den Mieter übermäßig belas-tende Renovierungsklausel für wirksam zu erachten und ihm lediglich im Einzel-fall die Berufung auf eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 242 [X.] zu ermöglichen. Bei der Prüfung der Angemessenheit ist im Rahmen des § 307 26 - 14 - [X.] nämlich nicht auf den Einzelfall abzustellen, sondern von einem generali-sierenden objektiven Maßstab auszugehen. 27 ee) Auch der Einwand, die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sei bei der Bemessung der Höhe des Mietzinses kalkuliert worden (vgl. hier § 13 Nr. 1 [X.]), führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Zwar kann der Wegfall der bei der Bemessung des Mietzinses berücksichtigten Übernahme der Schönheitsreparaturen zu einer einschneidenden Störung der Äquivalenz der wechselseitigen Leistungen führen. Dies steht der Unwirksam-keit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen allerdings nicht entgegen, weil der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen grundsätzlich das Risiko ihrer Wirksamkeit trägt. Selbst wenn sich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen erst aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als un-wirksam erweisen, ist ihm grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen ([X.] Urteile vom 5. März 2008 - [X.] ZR 95/07 - NJW 2008, 1438, 1439 und vom 9. Juli 2008 - [X.] ZR 181/07 - zur [X.] bestimmt). ff) Schließlich ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in Form starrer Fristen auch nicht durch schutzwürdige Interessen des Vermieters geboten. Soweit er wegen der nicht in die Miete einkalkulierten Kos-ten und der Außendarstellung seines Mietobjekts daran interessiert ist, dass der Mieter die übernommenen Schönheitsreparaturen auch tatsächlich durchführt, geht dieses Interesse nicht über den am Zustand des Mietobjekts orientierten Renovierungsbedarf hinaus. 28 Zwar kann der Vermieter daran interessiert sein, einem langwierigen Rechtsstreit mit einer ihn treffenden Beweislast für die Notwendigkeit einer Re-novierung aus dem Weg zu gehen. Dieses legitime Interesse des Vermieters ist aber auf andere Weise hinreichend geschützt. Wenn die Fristenregelung in den 29 - 15 - Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur für den Regelfall gelten und Ausnah-men nach dem Erhaltungszustand zulassen würde, träfe den Mieter die [X.], dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine [X.] besteht. Damit wäre der Mieter in einem Rechtsstreit über diese Frage beweisbelastet und auch für die zu erwartenden Kosten einer Beweis-aufnahme vorschusspflichtig. Weil der Formularvertrag im Gewerberaummiet-recht regelmäßig gegenüber einem Unternehmer verwendet wird und das Klau-selverbot des § 309 Nr. 12 [X.] in solchen Fällen nicht gilt (§ 310 Abs. 1 [X.]), wäre die damit verbundene Übertragung der Beweislast für Umstände, die [X.] im Einflussbereich des Mieters liegen, nicht unwirksam. Dem Interesse des Vermieters ist damit weitgehend gedient; jedenfalls kann ein weiter gehen-des Interesse keine Renovierungspflicht ohne Renovierungsbedarf begründen. 4. Die Beklagte ist auch nicht aus anderen Gründen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. 30 a) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nicht vom Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen trennbar (vgl. inso-weit Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 96 und [X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. [X.]. 373). 31 [X.]) Zwar darf eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die gegen § 307 [X.] verstößt, nach ständiger Rechtsprechung des [X.] nicht im Wege der so genannten geltungserhaltenden Reduktion auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückgeführt und damit aufrechterhalten werden. Lässt sich eine [X.] jedoch nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen [X.] Regelungsteil trennen, so ist die Aufrechterhaltung des zulässigen 32 - 16 - Teils nach der gleichfalls ständigen Rechtsprechung des [X.] rechtlich unbedenklich (Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 86 m.w.N.). 33 [X.]) Hier lässt sich die Übertragung der Schönheitsreparaturen vom [X.] auf den Mieter allerdings nicht isoliert vom Umfang der [X.] Arbeiten beurteilen. Wäre der Umfang in Form einer starren Fristenrege-lung unwirksam, verbliebe für die Verpflichtung des Mieters kein hinreichender Rahmen. Wegen des inneren Zusammenhangs beider Aspekte wäre eine Ge-samtregelung sogar dann unwirksam, wenn eine Regelung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen in zwei verschiedenen [X.]n enthalten wären ([X.] Urteil vom 22. September 2004 - [X.] ZR 360/03 - NJW 2004, 3775). Schließlich [X.] sich allein aus einer zulässigen Freizeichnung des Vermieters von den ihn treffenden gesetzlichen [X.] noch keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergeben. b) Darauf, ob sich die unwirksame [X.] über die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieterin in § 13 Abs. 3.1 von der Freizeich-nung des Vermieters in § 13 Abs. 1 des [X.] trennen lässt (vgl. inso-weit Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226 und [X.] 145, 203, 212), kommt es nicht an, weil die Parteien hier um eine Renovierungspflicht der Beklagten als Mieterin streiten. 34 - 17 - 5. Die Vorinstanzen haben die Klage deswegen zu Recht als unbegrün-det abgewiesen. 35 Hahne [X.] Vézina Dose Klinkhammer
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 18.11.2005 - 15 O 143/05 - [X.], Entscheidung vom [X.] - [X.] -