Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 29.11.2002, Az. V ZR 105/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:29. November 2002K a n i k,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:ja[X.]R: ja[X.] § 9 Bm; [X.] § 11 Abs. 2a)Privatrechtliche städtebauliche Verträge, mit denen Grundstücke zur Deckung [X.] an Ortsansässige veräußert werden ("[X.]"), unterliegen- jedenfalls bei Vertragsschluß vor Ablauf der Umsetzungsfrist für die EG-Richtlinie [X.] über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen am 31. [X.] - nicht der Inhaltskontrolle nach den §§ 9 bis 11 [X.], sondern sind an dem - jetztin § 11 Abs. 2 [X.] geregelten - Gebot angemessener Vertragsgestaltung zu messen.b)Das Gebot angemessener Vertragsgestaltung ermöglicht nicht nur eine Kontrolle desvertraglichen [X.], sondern auch eineÜberprüfung der einzelnen Vertragsklauseln. Hierbei erlangen - unter [X.] besonderen Interessenlage bei [X.]n - auch die den §§ 9 bis 11[X.] zugrundeliegenden Wertungen Bedeutung. Es ist jedoch - weitergehend als nachdem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - eine Kompensation von Vertrags-klauseln, die für sich genommen unangemessen sind, durch vorteilhafte Bestimmungenim übrigen Vertrag möglich.c)Eine Regelung bei Verkauf eines Grundstücks im Rahmen eines Einheimischenmodells,die die Käufer im Fall einer Weiterveräußerung innerhalb von zehn Jahren nachVertragsschluß zur Abführung der Differenz zwischen Ankaufspreis und Bodenwert ver-pflichtet, stellt keine unangemessene Vertragsgestaltung dar. Die Gemeinde hat [X.] ihrer Ermessensentscheidung über die Einforderung des [X.] auch die per-sönlichen Verhältnisse der Käufer zu berücksichtigen.[X.], [X.]. v. 29. November 2002 - [X.]/02 - [X.] -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 29. November 2002 durch den Vizepräsidenten des [X.]Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] undDr. [X.] Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das [X.]eil [X.] in [X.] des [X.] amMain vom 5. März 2002 aufgehoben und das [X.]eil der19. Zivilkammer des Landgerichts [X.] vom [X.] abgeändert.Die [X.] werden verurteilt, als [X.] die Klägerin zu zahlen.Die Kosten des Rechtsstreits tragen die [X.] als Gesamt-schuldner.Von Rechts [X.]:Mit notariellem Vertrag vom 8. Februar 1988 kauften die [X.] mbH ein 709 m² großes Bau-- 3 -grundstück zum Preis von 92.860,80 DM zuzüglich 66.005,96 DM anteiligerErschließungskosten. Die vertraglichen Vereinbarungen entsprachen einemMustervertrag der Verkäuferin, die von der klagenden Gemeinde mit der [X.] der in einem Neubaugebiet gelegenen Grundstücke betraut [X.]. Unter § 6 Abs. 3 der Urkunde wurde vereinbart:"Verkauft der Käufer sein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nachKaufvertragsabschluß, so hat er die Differenz zwischen dem erzieltenVerkaufspreis und dem Ankaufspreis an die [X.] (scil.die Klägerin) abzuführen; ist das Grundstück ganz oder teilweise bebaut,so bestimmt sich der [X.] aus der Differenz zwischen demvom [X.] (§§ 192 ff. [X.]) festgestellten oberen Bo-denwert und dem Ankaufspreis ..."Nach § 6 Abs. 4 der Urkunde wurde diese Verpflichtung zugunsten derKlägerin "in der Weise" versprochen, daß sie "unmittelbar das Recht erwirbt,die Leistungen zu fordern (§ 328 BGB)."Die [X.], die auf dem Grundstück inzwischen ein größeres Einfa-milienhaus errichtet hatten, verkauften das Anwesen mit notariellem Vertragvom 29. Juni 1993 zum Preis von 900.000 DM weiter. Nach einer Verkehrs-wertermittlung des [X.] beläuft sich die Differenz zwischendem von den [X.] entrichteten Ankaufspreis und dem Verkehrswert [X.] im Zeitpunkt der Weiterveräußerung auf 131.823 DM.Die Klägerin reduzierte diesen Betrag für jedes Jahr bestehenden Ei-gentums der [X.] um 10 % und nimmt die [X.] auf Zahlung [X.] in Höhe von 65.912,19 DM, mithin 33.700,37 '[X.]. Ihre Klage ist in beiden Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit- 4 -der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die [X.] beantragen,verfolgt sie ihr Klageziel weiter.Entscheidungsgründe:Die Revision hat Erfolg.[X.] Berufungsgericht hält die Vertragsklausel, die die [X.] zurAbführung des bei der Weiterveräußerung des Grundstücks erzielten Mehrer-löses verpflichten soll, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 [X.] für [X.]. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift sei nicht durch § 11 Abs. 1 Satz 2Nr. 2 [X.], aus dem die Zulässigkeit sogenannter [X.]folge, ausgeschlossen. Auch wenn die öffentliche Verwaltung bei Einheimi-schenmodellen eigennützige wirtschaftliche Interessen jedenfalls nicht vorran-gig verfolge, habe sie doch eine weitaus stärkere Position inne, so daß ihreVertragspartner durch die Regelungen des [X.] zu schützen seien.Zudem könne der Begriff der "Angemessenheit" im Sinne von § 11 Abs. 2[X.] nicht an[X.] ausgelegt werden als die für § 9 [X.] maßgebende"unangemessene Benachteiligung". Da beide Regelungen im Einklang mitein-ander stünden, bestehe für die Annahme einer das [X.] verdrängen-den Wirkung des § 11 [X.] keine Veranlassung. Im vorliegenden Fallscheitere die zur Ermittlung des [X.]s vereinbarte Schiedsgu-tachtenklausel an der Inhaltskontrolle nach § 9 [X.], weil sie den [X.], die Feststellungen des Schiedsgutachters seien endgültig. Auf eine- 5 -Individualvereinbarung über die Einholung eines Schiedsgutachtens könnesich die Klägerin nicht berufen, weil sie für deren Zustandekommen [X.] geblieben sei.Dies hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.[X.] der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Klägerin ihreForderung auf Abführung des [X.] auf eine wirksame Vereinbarungunter § 6 Abs. 3 Satz 1 der notariellen Urkunde stützen.1. Zutreffend ist allerdings der Ansatz des Berufungsgerichts, das [X.] sowohl das Verbot unangemessener Benachteiligung gemäߧ 9 [X.] (i.V.m. Art. 229 § 5 EGBGB) als auch das nunmehr in § 11 Abs. 2Satz 1 [X.] kodifizierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung in Erwä-gung zieht. Vorliegend ist zum einen über formularvertragliche Bestimmungenzu entscheiden (vgl. [X.]Z 118, 229, 238 f), während zum anderen das hiermaßgebliche, durch § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 der notariellenUrkunde begründete privatrechtliche Rechtsverhältnis zwischen den Parteien(vgl. § 328 Abs. 1 BGB) dadurch gekennzeichnet wird, daß es auf die [X.] städtebaulicher Planungsziele der Klägerin gerichtet [X.]) Die Veräußerung des Grundstücks an die [X.], bei der sich dieKlägerin einer von ihr beauftragten [X.] bediente, erfolgte [X.] eines sogenannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in [X.] 6 -den, die eine starke Nachfrage nach [X.] durch auswärtige Interessentenverzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in [X.] deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden([X.], NVwZ 1990, 979; [X.], [X.] 1994, 93; Busse,[X.]. 1994, 353). Die grundsätzliche Zulässigkeit derartiger die Bauleitpla-nung ergänzender städtebaulicher Verträge zur Deckung des [X.] derortsansässigen Bevölkerung (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 [X.]) war bereitsunter der Geltung des Bundesbaugesetzes anerkannt (Senat, [X.]. v. 2. Oktober1998, [X.], [X.], 208, 209; [X.], 56, 59 ff). Von ihr gingauch der Gesetzgeber bei Einführung des § 124 Abs. 2 [X.] 1987 aus([X.], NJW 1993, 2665, 2667). Diese Vorschrift wurde später zunächstdurch § 6 [X.]-MaßnG ersetzt, an dessen Stelle inzwischen § 11 [X.] [X.]) Obwohl Gemeinden mit der Bereitstellung von [X.] für ortsansäs-sige Bürger eine öffentliche Aufgabe auf dem Gebiet des [X.] ([X.], NVwZ 1990, 979; [X.], [X.], 321, 327), ist auchdas zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis privatrechtlicher Na-tur (vgl. Senat, [X.]. v. 2. Oktober 1998, [X.], aaO; BVerwGE aaO, 58 f.;[X.], [X.], 121; [X.], in [X.]/[X.]/[X.],[X.], 8. Aufl., § 11 [X.]; [X.], [X.] 1994, 93, 100; Oerder,[X.], 22, 24). Dies ergibt sich daraus, daß selbst dann ein [X.] vorliegen würde, wenn die Klägerin keine [X.]hinzugezogen hätte, sondern selbst als Verkäuferin auftreten wäre. Für [X.] als öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Vertrag ist der [X.] maßgebend (GemS-OGB, [X.]Z 97, 312, 314). Dieser be-stimmt sich wiederum danach, ob die Vertragsabmachungen mit ihrem Schwer-- 7 -punkt öffentlich-rechtlich oder privatrechtlich ausgestaltet sind ([X.]Z 76, 16,20; 116, 339, 342; [X.], 56, 59; [X.], in [X.]/[X.]/Sachs, [X.]., § 54 [X.]. 77). Der hier am 8. Februar 1988 geschlossene [X.] hat im wesentlichen einen Grundstückskauf nebst Auflassung [X.] und findet damit seinen Schwerpunkt im Privatrecht. [X.] die Regelungen unter § 6 der notariellen Urkunde, die der Absicherungder städtebaulichen Ziele der Klägerin dienen, dem Vertrag kein derartigesGepräge, daß er unbeschadet seiner sonstigen Regelungen als öffentlich-rechtlich anzusehen wäre. Diese Abreden stehen nämlich in engem Zusam-menhang mit der Grundstücksveräußerung als dem Hauptgegenstand [X.] und nehmen an dessen Rechtsnatur teil.2. Die Zuordnung zum Privatrecht ändert nichts an der Maßgeblichkeitdes Gebots angemessener Vertragsgestaltung auch für den vorliegenden Fall.Da im Gesetz eine Differenzierung unterblieben ist, gilt § 11 Abs. 2 Satz 1[X.] für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privat-rechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind ([X.], in [X.],[X.], 6. Aufl., § 11 [X.]. 8; [X.], DVBl. 1994, 1048, 1050 [X.], [X.], 321, 331; vgl. auch [X.], in [X.]/[X.]/[X.], [X.][Stand: Januar 2002], § 11 [X.]70; [X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO,§ 11 [X.]. 21 i.V.m. [X.]). Auf den bereits am 8. Februar 1988 abgeschlos-senen notariellen Vertrag ist § 11 [X.] allerdings nicht unmittelbar anwend-bar, weil die Vorschrift erst durch das Bau- und Raumordnungsgesetz vom18. August 1997 mit Wirkung zum 1. Januar 1998 in das [X.] worden ist. Nichts anderes gilt für die vorhergehende Regelung in § 6Abs. 3 Satz 4 [X.]-MaßnG, die erst am 1. Mai 1993 in [X.] trat. Einer [X.] der zwischen den Parteien streitigen [X.] am- 8 -Maßstab der Angemessenheit steht dies jedoch nicht entgegen. Es handeltsich bei § 11 [X.] nicht um originär neues Recht, sondern lediglich um eineKlarstellung und Absicherung der bisher schon geltenden Rechtslage (vgl.[X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 11 [X.]. 4; [X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 11 [X.]; [X.]/[X.], [X.], 24, 25). [X.] verleiht - ebenso wie § 56 Abs. 1 Satz 2 [X.] für öffentlich-rechtliche Verträge - lediglich für einen speziellen Regelungsbereich dem [X.], verfassungsrechtlich verankerten ([X.] 23, 127, 133) Grund-satz der Verhältnismäßigkeit Ausdruck. Dieser bestimmt auch ohne [X.] gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der Verwaltung (BVerwG,NJW 1985, 989, 990; [X.], aaO, § 56 [X.]. 54; [X.], [X.], 6. Aufl., § 56[X.]3; [X.], in [X.], [X.], 7. Aufl., § 56 [X.]4; [X.], [X.], 93, 103 f.; [X.], Festschrift für Schlichter, 1995, [X.], 132 f;[X.], [X.], 5, 6), und zwar auch dann, wenn sie sich zur [X.] privatrechtlicher Handlungsformen bedient ([X.]Z 93, 372, 381;Senat, [X.]. v. 15. Oktober 1993, [X.], NJW 1994, 586, 589; Krautzber-ger, in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 11 [X.]70; [X.], [X.], 793,796, 798). In diesem Fall führt eine Vertragsgestaltung, die das [X.] mißachtet, nach § 134 BGB zur Nichtigkeit (vgl. [X.], [X.], 93, 104).3. Ob privatrechtliche städtebauliche Verträge, soweit sie [X.] (§ 1 [X.], jetzt § 305 Abs. 1 BGB) enthalten,daneben auch der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 [X.] (nunmehr nach§§ 307 bis 309 BGB) unterliegen, war in der Rechtsprechung bislang nochnicht [X.]) Mit dem Berufungsgericht bejahen die Instanzgerichte diese Frage inveröffentlichten Entscheidungen ganz überwiegend ([X.], [X.], 18; [X.], [X.] 1994, 541; [X.], [X.] 1995,1110; DNotI-Report 1998, 25; [X.], NJW 1996, 2104; [X.], [X.] 1999, 70; [X.], 113; [X.], OLGR 2001, 34; [X.], [X.] 1998, 44; [X.], [X.] 1998, 483; [X.], [X.] 1998, 198; MittRhNotK 1998, 420; NJW-RR 1999, 891). Dem wirdvon Teilen des Schrifttums wi[X.]prochen. Hiernach soll § 11 [X.] als spe-zialgesetzliche Vorschrift anzusehen sein, die das Recht der Allgemeinen Ge-schäftsbedingungen verdränge (so [X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 11[X.]4; [X.], NJW 1997, 237; [X.], [X.], 321, 331; [X.], [X.], 793, 795; [X.]/[X.], [X.], 24, 27; a.[X.], in Schlichter/Stich,[X.] zum [X.], § 11 [X.]. 21; [X.], [X.]1996, 546, 547; [X.], [X.]. 1997, 538; Raststätter, [X.] 2000, 17, 24;[X.], [X.], 5, 6; offen gelassen von [X.], NVwZ 1999,1008, 1010).b) Der Senat tritt im Ergebnis der letztgenannten Auffassung bei. [X.] und Zweck der konkurrierenden Normen und den sie tragenden Wertun-gen des Gesetzgebers enthält das nun in § 11 Abs. 2 Satz 1 [X.] kodifi-zierte Gebot angemessener Vertragsgestaltung für städtebauliche Verträgeeine erschöpfende Regelung, neben der das Recht der Allgemeinen Ge-schäftsbedingungen keine Anwendung finden kann. Keine maßgebende Be-deutung kommt hierbei allerdings dem zumeist in den Vordergrund gestelltenGesichtspunkt zu, daß die Gemeinde bei [X.] im Rahmenvon [X.]n ohne Gewinnerzielungsabsicht handele und [X.] zu typischen [X.] gerade im Interesse ihrer [X.] 10 -partner tätig werde, denen der Grunderwerb und die Errichtung eines [X.] ermöglicht oder zumindest erleichtert werden solle. Der Schutzzweckdes Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen stellt nämlich nicht auf [X.] ab, sondern ist für die Zeit vor Einfügung des - im vorliegendenFall noch nicht anwendbaren - § 24a [X.] in erster Linie darauf gerichtet, dieeinseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspar-tei zu verhindern (vgl. [X.]Z 126, 326, 332). Bei städtebaulichen [X.] von [X.]n kann es aber im Unterschied zusonst vorformulierten Bestimmungen nicht darum gehen, den vom [X.] Ausgleich für das Fehlen der Richtigkeitsgewähr zu schaffen, dieansonsten als Ergebnis des [X.] der Vertragsbedingungen erwartetwerden kann (vgl. dazu [X.], in [X.]/[X.]/[X.], [X.],9. Aufl., [X.]. [X.]. 29). Mit der Vorformulierung der vertraglichen Bestimmun-gen entzieht sich die Gemeinde hier nicht einem Aushandeln der Konditionenim Einzelfall. Ihr verbleibt im Unterschied zu typischen Teilnehmern am [X.] regelmäßig kein solcher Freiraum, weil sie auf Grund des ver-fassungsrechtlich verankerten Gleichbehandlungsgebots gehindert ist, im Zugeder Verwirklichung von [X.]n mit den [X.] gleicher Sachlage unterschiedliche Vertragsbedingungen auszuhandeln([X.], [X.]. 1997, 539; [X.], [X.], 321, 331). Das [X.] bindet nämlich die öffentliche Verwaltung auch dort, wo sie sich bei derunmittelbaren Erfüllung ihrer Verwaltungsaufgaben gegenüber einer bestimm-ten Interessengruppe - wie hier gegenüber den von der [X.] gefördertenGrundstückskäufern - privatrechtlicher Rechtsformen bedient (vgl. Senat,[X.]Z 29, 76, 80; 33, 230, 233).- 11 -Da der Abschluß des Kaufvertrages, aus dem die Klägerin ihren A[X.] herleitet, bereits 1988 erfolgte, braucht nicht darüber entschieden zuwerden, ob an dieser Einschätzung auch für städtebauliche Verträge festzu-halten ist, die nach Ablauf der Umsetzungsfrist der EG-Richtlinie vom 5. [X.] über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (31. [X.]), spätestens aber nach Umsetzung der Richtlinie insbesondere durchEinfügung des § 24a [X.] (jetzt § 310 Abs. 3 BGB) abgeschlossen wordensind. Infolge der genannten [X.] ist der Zweck des Rechts der [X.] Geschäftsbedingungen um den [X.] erweitert worden ist(vgl. [X.], NJW 1996, 2190, 2194). Als Unternehmer im Sinne dieserVorschrift und damit als [X.] sollen auch Einrichtungen der öffentli-chen Hand jedenfalls dann anzusehen sein, wenn sie privatrechtliche Verträgeabschließen (vgl. [X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 24a [X.]8; [X.]Horn/Lindacher, [X.], 4. Aufl., Art. 2 RiLi [X.]2). Sollte [X.] folgen sein, müßte das Recht der [X.] - zumindest privatrechtliche - städtebauliche Verträge Geltung [X.] können (vgl. [X.], [X.], 1839, 1841; [X.]. [X.], 391,394).4. Daß hiernach das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen [X.] wie dem vorliegenden keine Anwendung findet, macht die Erwerber [X.] im Rahmen von [X.]n nicht schutzlos gegen-über den von der Gemeinde - oder in ihrem Auftrag - gestellten Vertragsbedin-gungen.a) Dem Gebot angemessener Vertragsgestaltung (vgl. § 11 Abs. 2Satz 1 [X.]) ist nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und- 12 -Schrifttum genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des [X.] Gegenleistung nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert dervon der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die ver-tragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbarenBelastung für den Vertragspartner der Behörde führt (BVerwGE 42, 331, 345;[X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 11 [X.]66; [X.], in[X.], aaO, § 11 [X.]. 42; [X.], aaO, § 56 [X.]. 54; [X.], aaO, § 56[X.]3; vgl. auch [X.]Z 26, 84, 88 ff). Danach ist nicht nur - insofern weiter-gehend als nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl. dazuSenat, [X.]Z 146, 331, 338; [X.]. v. 22. Februar 2002, [X.], [X.] 2002,808, 809) - eine Kontrolle des vertraglichen [X.] eröffnet(zu eng daher [X.], [X.], 5, 6), vielmehr wird - insoweit in Ü-bereinstimmung mit dem [X.] - auch eine Überprüfung der einzelnenVertragsklauseln ermöglicht ([X.], [X.], 391, 393 f). Bei dieser sinddie den §§ 10 und 11 [X.] (jetzt §§ 308 und 309 BGB) zugrunde liegendenWertungen zu berücksichtigen; denn Bestimmungen, die nach diesen [X.] unwirksam wären, können eine durch den Vertragszweck nicht mehrgedeckte, unverhältnismäßige und damit unangemessene Belastung des Ver-tragspartners der Gemeinde begründen (vgl. [X.], [X.] 2000, 17, [X.] anderes kann für die Generalklausel aus § 9 [X.] (jetzt § 307 Abs. 1,2 BGB) gelten (vgl. [X.], NVwZ 1999, 1008, 1010; [X.], [X.]2000, 17, 24), zumal der allgemeine Grundsatz, auf dem sie beruht, selbst füröffentlich-rechtliche Verträge zu beachten ist (vgl. BVerwGE 74, 78, 83). [X.] hat nicht zur Folge, daß die besondere Interessenlage namentlich derGemeinde beim Abschluß von Verträgen im Rahmen von Einheimischenmo-dellen außer Betracht bleiben kann (so aber [X.], [X.], 321, 331). [X.] vielmehr auch bei einer Angemessenheitsprüfung nach § 9 [X.] zu- 13 -berücksichtigen (so auch [X.], [X.]. 1997, 539), weil die Inhaltskontrolleam Maßstab der Generalklausel eine umfassende Abwägung der typischenInteressen der an Geschäften der betreffenden Art beteiligten Kreise erfordert([X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 9 [X.]. 78 m.w.[X.]) Die Inhaltskontrolle einzelner Vertragsbestimmungen nach [X.] führt nicht stets zu denselben Ergebnissen wieeine Überprüfung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen(a.A. wohl [X.], NVwZ 1999, 1008, 1010; Stich, in Schlichter/Stich,aaO, § 11 [X.]. 22). Für die nach Kriterien des öffentlichen Rechts bestimmteAngemessenheit ist entscheidend, ob bei wirtschaftlicher Betrachtung [X.] die gegenseitigen Rechte und Pflichten ausgewogen gestal-tet wurden (vgl. BVerwGE 42, 331, 345). Dies ermöglicht insbesondere eine [X.] zum Recht der [X.] von Vertragsklauseln, die für sich genommen unangemessensind, durch vorteilhafte Bestimmungen im übrigen Vertrag. Zwar ist auch beieiner Prüfung der Angemessenheit nach § 9 [X.] der gesamte Vertragsinhaltzu berücksichtigen (vgl. [X.]Z 116, 1, 4), zum Ausschluß einer unangemesse-nen Benachteiligung wird eine Kompensation aber grundsätzlich nur [X.], in Wechselbeziehung stehende Klauseln zugelassen (vgl. [X.]/Coester, BGB [1998], § 9 [X.] [X.]. 91; [X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 9 [X.]. 85; auch [X.]Z 94, 105, 113 ff; 114, 238,246), während eine umfassende Kompensationswirkung nur kollektiv ausge-handelten, anerkannten Klauselwerken, wie etwa dem Gesamtgefüge der [X.] für Bauleistungen Teil B ([X.]Z 101, 357, 364; 138, 176,177 f) oder der [X.] ([X.]Z 127,275, 281), beigelegt wird (vgl. [X.]/Coester, aaO, § 9 [X.] [X.]. 93;- 14 -[X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 9 [X.]. 86). Ist dagegen wie [X.] des [X.] allein die Ausgewogenheit der Vertragsge-staltung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten maßgeblich, so gibt es für einevergleichbare Einschränkung der Kompensation keine Grundlage (a.A. wohl[X.], [X.], 391, 394).5. Die vom Berufungsgericht versäumte Überprüfung nach den Regelndes [X.] kann der Senat auf der Grundlage der getroffe-nen Feststellungen nachholen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dieser Kontrolle hält die[X.] in § 6 Abs. 3 Satz 1 des notariellen [X.]) Die von den [X.] übernommene Verpflichtung, im Falle der vor-zeitigen Weiterveräußerung des Grundstücks den Unterschiedsbetrag zwi-schen Ankaufspreis und Verkaufspreis bzw. - im Fall der Bebauung - zwischenAnkaufspreis und Bodenwert an die Klägerin abzuführen, stellt einen Teil dervon ihnen für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar, derneben ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung trat. Damit sollte dem [X.] getragen werden, daß die Klägerin das Grundstück - durch die vonihr hinzugezogene [X.] - im Rahmen eines Einheimischenmo-dells zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte. Der Ver-kehrswert des unbebauten Grundstücks ohne Berücksichtigung der [X.] belief sich im Jahre 1987 auf 160 bis 200 DM/m², wobei es [X.] dafür gibt, daß sich der Verkehrswert bis zum Abschluß des [X.] vom 8. Februar 1988 erheblich geändert haben könnte. Mit den[X.] wurde jedoch - wiederum ohne Berücksichtigung der Erschließungs-kosten - ein Kaufpreis auf der Basis von lediglich 131 DM/m² vereinbart. [X.] 15 -solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist den [X.] haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwen-dung öffentlicher Mittel (hier: § 92 Abs. 2 [X.]) nur dann gestattet, wenn diesder Erfüllung legitimer öffentlicher Aufgaben - wie etwa der Förderung des([X.] - dient, und darüber hinaus die [X.] Mittelverwendung sichergestellt wird ([X.], NVwZ 1999,1008, 1011; [X.], [X.]. 1995, 283; [X.], [X.] 1996, 546, 550; [X.], NJW 1997, 237; Busse, [X.] 1998, 486, 489; Raststätter, [X.] 2000,17, 25, 38; [X.], [X.] 2001, 37). Die Klägerin war daher nicht nur berechtigt,sondern sogar verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des - den verbil-ligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden - Ziels der [X.] zu tragen. Hierzu mußte sie sicherstellen, daß die bevorzugten [X.] Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime zumin-dest für einen bestimmten Zeitraum tatsächlich selbst nutzten und nicht [X.] der Allgemeinheit Spekulationsgewinne erzielten, indem sie das verbil-ligte [X.] alsbald zum Verkehrswert weiterveräußerten. [X.] die zwischen den Parteien streitige [X.] vor, daßder volle Wert des Grundstücks den Käufern erst nach Ablauf einer zehnjähri-gen Bindungsfrist zugute kommen soll. Diese Bindung, die der Preis für denverbilligten Erwerb der Grundstücke ist (vgl. [X.], [X.] 1998, 198,200; [X.], [X.] 2001, 37), stellt als solche keine unverhältnismäßige Belastungder Käufer dar. Mit ihr wurden die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabepreisgünstigen [X.]s überhaupt erst geschaffen (vgl. hierzu [X.], aaO,§ 56 [X.]3; [X.], aaO, § 56 [X.]4); zudem ist wegen der zeitlich be-grenzten Bindung eine Realisierung des vollen Grundstückswerts durch [X.] nicht etwa ausgeschlossen, sondern lediglich [X.] 16 [X.] anderes Ergebnis folgt unter Berücksichtigung der Wertungen, die§ 9 [X.] zugrunde liegen. Insbesondere ist die Vereinbarung einer Nachfor-derung auf ein erkennbar "vorläufiges" Entgelt in Allgemeinen Geschäftsbedin-gungen nicht zu beanstanden, wenn eine endgültige Bezifferung des geschul-deten Kaufpreises bei Vertragsschluß nicht möglich war (Senat, [X.]. [X.] Februar 2002, aaO, 810 m.w.N.). So liegen die Dinge hier; denn die [X.] sollten durch die höhere Gegenleistung die Vorteile des günstigenErwerbs aus Gründen der Einheimischenförderung erst im Fall einer vorzeiti-gen Weiterveräußerung verlieren.b) Unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten [X.] Ziels steht auch die vereinbarte "Bindungsdauer" von zehn Jahren, [X.] derer die Käufer zur Abführung des [X.] verpflichtet sind, einerangemessenen Vertragsgestaltung nicht entgegen und führt [X.] zu einer unzumutbaren Belastung der [X.] (vgl. [X.], 56,66; [X.], NVwZ 1990, 979, 981). Da die Bindungsfrist der [X.] mit der Bauleitplanung in zulässiger Weise verfolgten Ziele dient, kann siejedenfalls für einen der regelmäßigen Geltungsdauer eines [X.] Zeitraum von etwa 15 Jahren wirksam vereinbart werden (vgl.[X.], [X.], 1994, 93, 108; [X.], [X.] 1997, 197, 200; [X.].,[X.] 1999, 646, 650; Raststätter, [X.] 2000, 17, 39; auch [X.],[X.] 1998, 810, 811; [X.], OLGR 2001, 34, 35; [X.], [X.], 201, 202 jeweils zur Zulässigkeit von Bindungsfristen bis [X.]) Ebensowenig ist zu beanstanden, daß sich die Verpflichtung [X.] zur Abführung des [X.] nicht auf die Differenz zwischen dem- 17 -Ankaufspreis und dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des An-kaufs und damit auf die Herausgabe des unmittelbaren Subventionsvorteilsbeschränkt, sondern auch eine nachfolgende Steigerung des [X.] biszur Weiterveräußerung des Grundstücks umfaßt ([X.], [X.] 1994,465, 466 f; [X.], [X.]. 1995, 282, 283; a.A. [X.], [X.]1994, 464, 465). Auch diese Bestimmung ist vielmehr mit Blick auf das ver-folgte Ziel der Einheimischenförderung angemessen; denn sie verhindert fürden Fall einer vorzeitigen Weiterveräußerung in vollem Umfang eine Bereiche-rung auf Kosten der Allgemeinheit. Die hier durch eine erhöhte Gegenleistungauszugleichende Beeinträchtigung öffentlicher Interessen besteht nämlich nichtnur in den Verlusten wegen des verbilligten [X.], sondernauch und gerade in der Verfehlung des von der Gemeinde verfolgten [X.] Förderung ortsansässiger Bürger ([X.], [X.] 1994, 465,466 f). Es kommt hinzu, daß sich als Alternative zur Absicherung der Ziele von[X.]n die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts anbietet(vgl. dazu [X.], NJW-RR 1992, 18; [X.], [X.] 1995, 1110,1111; [X.], NJW 1996, 2104; [X.], NJW-RR 1999, 891, 892;[X.], NJW 1997, 237, 238). Macht die Gemeinde von dieser [X.], so kommt ihr ebenfalls eine zwischenzeitliche Steigerung des [X.] zugute; denn nach § 497 Abs. 2 BGB a.F. (jetzt § 456 BGB) ent-spricht der [X.] im Zweifel dem ursprünglichen Kaufpreis. [X.], namentlich weil ihr die für den Wiederkauf erforderlichen [X.] Mittel fehlen, das gleiche wirtschaftliche Ergebnis durch die [X.] einer [X.] zu erreichen versucht, kann diesnicht als unangemessene Benachteiligung ihres Vertragspartners angesehenwerden ([X.], [X.] 1994, 465; [X.], [X.] 2000, 17, 42).- 18 -d) Die [X.] führt auch nicht deshalb zu einer un-zumutbaren Belastung der [X.], weil sie sich nach ihrer Darstellung alleinaus finanziellen Gründen von dem Anwesen trennen und bei der [X.] zudem Verluste hinnehmen mußten. Die Finanzierung des Grunder-werbs und des Hausbaus fällt ausschließlich in den Risikobereich des Erwer-bers. Erweist sich die vorgesehene Finanzierung aus Gründen wie Arbeitslo-sigkeit, Scheidung oder Tod des Ehegatten als undurchführbar, verwirklichtsich ein allgemeines Lebensrisiko des Erwerbers, dem die Gemeinde [X.] im Rahmen des [X.] tragen muß ([X.], NJW 1997, 237, 238; [X.], [X.] 2000, 17, 40; a.A. wohl OLGMünchen, NVwZ 1999, 1025, 1026).Das besagt jedoch nicht, daß die besonderen Umstände des [X.] ohne jede Bedeutung wären. Vielmehr können sie im Rahmen dervon der Gemeinde zu treffenden Ermessensentscheidung zu [X.], ob und inwieweit der Anspruch auf Zahlung des [X.] überhauptgeltend gemacht werden soll ([X.], NJW 1997, 237, 238; [X.], [X.],321, 332). Auch im Bereich des Verwaltungsprivatrechts hat die Gemeindenicht nur die Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu beachten,sondern ist weitergehenden Bindungen unterworfen, zu denen insbesonderedie Einhaltung des Übermaßverbotes zählt ([X.]Z 93, 372, 381; Senat, [X.]. [X.] Oktober 1993, [X.], NJW 1994, 586, 589). Hierbei können auch diepersönlichen Verhältnisse der betroffenen Bürger Bedeutung erlangen (vgl.[X.]Z 93, 372, 381 f). Vorliegend ist die Klägerin bei der Ausübung ihres Er-messens - auch mit Blick auf die angestrebte Einheimischenförderung - nichtgezwungen, den Interessen der [X.] noch weiter entgegenzukommen, [X.] dies bereits mit der Ermäßigung auf die Hälfte des von dem [X.] 19 -schuß ermittelten Betrages getan hat. Insbesondere machen die [X.]nicht geltend, auf Grund ihrer finanziellen Situation unfähig zu sein, die Klage-forderung zu begleichen.e) Schließlich ist die [X.] auch nicht deshalbunangemessen, weil sie für den - hier gegebenen - Fall einer Veräußerungnach Bebauung des Grundstücks die Ermittlung des für die Höhe des [X.] maßgeblichen [X.] durch den [X.] gemäߧ§ 192 ff [X.] vorsieht. Anderes läßt sich auch den Grundsätzen nicht ent-nehmen, die zu § 9 [X.] entwickelt worden sind. Zwar wird, wie das [X.] im Ansatz zutreffend annimmt, die Rechtsverfolgung unangemes-sen erschwert, wenn eine Vertragsklausel die Anrufung eines Schiedsgutach-ters vorschreibt und hierbei den Eindruck erweckt, dessen Entscheidung seiendgültig und der Rechtsweg ausgeschlossen ([X.]Z 101, 307, 319). Unter § 6Abs. 3 der notariellen Urkunde haben die Vertragsparteien jedoch keinSchiedsgutachten mit der Folge vereinbart, daß die Wertermittlung durch den[X.] bis zur Grenze der offenbaren Unrichtigkeit entsprechend§ 319 Abs. 1 Satz 1 BGB verbindlich wäre (vgl. [X.]Z 43, 374, 376; 81, 229,237). Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht ist - ungeachtetder Frage der Verwendung der Klausel über den Bezirk eines Oberlandesge-richts hinaus - für den Senat nicht verbindlich, weil die umfassende Verweisungauf die Verfahrensvorschriften der §§ 192 ff [X.] übersehen und damit nichtalle maßgeblichen Umstände berücksichtigt worden sind (vgl. Senat, [X.]. [X.] Oktober 1994, [X.], [X.], 45, 46 m.w.N.). Durch diese [X.] nicht beachtete Bezugnahme wird klargestellt, daß das [X.] Gutachten mangels anderweitiger Vereinbarung keine [X.] hat (§ 193 Abs. 4 [X.]) und in einem gerichtlichen Verfahren auf- 20 -entsprechende Einwände hin in vollem Umfang nachgeprüft werden kann (vgl.[X.], in [X.]/[X.]/[X.], aaO [Stand: Oktober 1991], § 193[X.]32).III.Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand (§ 562 Abs. 1ZPO). Da der Sachverhalt geklärt ist und weitere Feststellungen nicht zu er-warten sind, kann der Senat den Rechtsstreit auch der Höhe nach abschlie-ßend entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO).Wegen der vorzeitigen Grundstücksveräußerung kann die Klägerin alsbegünstigte Dritte (§ 328 Abs. 1 BGB) von den [X.] gemäß § 6 Abs. 3Satz 1 und Abs. 4 des notariellen Vertrags vom 8. Februar 1988 die [X.] zwischen Ankaufspreis und Bodenwert verlangen, wobei dieKlägerin aufgrund der von ihr getroffenen Ermessensentscheidung lediglicheinen Betrag in Höhe von 65.912,19 DM (= 33.700,37 +-,[X.] haben keine erheblichen Einwände gegen die Höhe des [X.] erhoben, die von der Klägerin auf der Grundlage der Wertermittlung [X.] behauptet worden ist. Soweit sie gerügt haben, bei [X.] sei von einem unzutreffenden Alter des Gebäudes ausgegan-gen worden, bleibt das ohne Auswirkungen auf den festgestellten Bodenwert.Entgegen dem Vorbringen der [X.] in der Berufungsinstanz ist der [X.], daß auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet wurde, nicht vernachläs-sigt worden. Vielmehr wird im [X.] ausdrücklich daraufhingewiesen, daß der Bodenwert eines bebauten Grundstücks in der [X.] dem Bodenwert eines unbebauten Grundstücks liege, weil die vorhande-- 21 -ne Bebauung hinsichtlich Art und Ausmaß der baulichen Nutzung die [X.] potentiellen Käufers in den seltensten Fällen vollständig erfülle. [X.] hat der [X.] den Bodenwert des Grundstücks inunbebautem Zustand mit 389.950 DM und in bebautem Zustand mit lediglich290.690 DM angegeben.Der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.- 22 -IV.Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.[X.] Krüger Klein Gaier Schmidt-Räntsch