Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.10.2006, Az. V ZR 33/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] 33/06 Verkündet am: 13. Oktober 2006 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2006 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des [X.] vom 18. Januar 2006 aufgehoben. Die Berufung der [X.] gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des [X.] vom 27. Juni 2005 wird [X.]. Die [X.] wird abgewiesen. Die [X.] tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 24. März 1997 kauften die [X.] von der Klägerin zwei gleiche Miteigentumsanteile an einem Grundstück, das nach dem Vertrag mit zwei Doppelhaushälften in der Form von Wohnungseigentum be-baut und entsprechend aufgeteilt werden sollte. In dem Vertrag hieß es in § 4 unter anderem: 1 - 3 - —a) Der heutige Verkehrswert des Kaufgrundstücks beträgt auf dem freien Markt 355,00 DM/m2. Die Stadt [X.]veräußert das Kaufgrundstück verbilligt, um einheimi-schen Bürgern den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen. Für den Fall, dass der Käufer ohne vorherige schriftliche Genehmigung der Stadt [X.] das Kaufobjekt innerhalb von zehn Jahren ab heute ganz oder teilweise veräußert (als Veräußerung gilt bereits der Abschluss des entsprechenden schuldrechtlichen [X.]), kann die Stadt [X.] im [X.] vom Käufer für jeden Quadratmeter der vom Käufer veräußerten Grundstücksfläche die Zahlung eines Differenzbetrags zwischen dem heutigen Verkehrswert des Kaufgrundstücks und dem oben unter § 2 Ziff. 1a) [X.] Kaufpreis, also 50,00 DM/m2, verlangen. b) Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wird durch die Vereinbarung nach vorst. [X.]. a) nicht berührt. Der nach [X.]. a) zu zahlende Betrag wird auf etwaige Schadensersatzansprüche der Stadt [X.]im [X.] angerechnet –fi Die [X.] errichteten ihre Doppelhaushälfte, als deren Eigentümer zu je ½ Anteil sie nach Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum am 30. Juni 2004 eingetragen wurden. Am 28. Mai 2004 verkauften sie die Doppel-haushälfte an ein ebenfalls in [X.]
ansässiges Ehepaar zur Eigennutzung, [X.] die Genehmigung der Klägerin einzuholen. Daraufhin verlangte diese von den [X.] die Zahlung eines Anteils von 10.699 • des rechnerischen Diffe-renzbetrags von 11.768,66 • unter ausdrücklichem Vorbehalt der Nachforde-rung. Dies lehnen die [X.] ab, weil sie die vorbezeichnete Vertragsklausel für unwirksam halten. Mit einer im Berufungsrechtszug erhobenen Widerklage verlangen sie die Feststellung, dass der Klägerin Ansprüche aus der [X.] auch im Übrigen nicht zustehen. 2 Das [X.] hat die [X.] antragsgemäß verurteilt. Auf die Be-rufung der [X.] hat das [X.] die Klage abgewiesen und auf die Widerklage festgestellt, dass der Klägerin über den geltend gemachten Be-trag hinaus auch keine weiteren Ansprüche zustehen. Dagegen richtet sich die von dem [X.] zugelassene Revision der Klägerin. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält die [X.] für unwirksam. Der [X.] habe eine vergleichbare Klausel in einem [X.] zwar an § 11 Abs. 2 BauGB gemessen und für wirksam gehalten ([X.], 93). Offen gelassen habe er aber die Frage, ob das auch für Verträge in [X.] gelte, die, wie hier, nach Ablauf der Frist zur [X.]/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchli-che Klauseln in Verbraucherverträgen ([X.]. EG Nr. L 95 S. 29 Œ fortan [X.]) geschlossen worden seien. Diese Frage sei zu verneinen. Solche Ver-träge unterlägen den Bestimmungen des [X.] (jetzt §§ 305 bis 310 BGB). Danach sei die Klausel unwirksam, weil sie eine unzulässige Pauschalie-rung von Schadensersatzansprüchen enthalte. Die Klausel erlaube es den Er-werbern auch nicht, einen [X.] schadensmindernd geltend zu ma-chen. Das gebe der Klausel einen [X.] nicht hinzunehmenden Straf-charakter. Die Klausel berücksichtige auch nicht, dass der [X.] bei einem vorzeitigen Verkauf an Einheimische faktisch gewahrt werde. [X.] benachteiligt würden die Erwerber auch durch die Kumulation von Widerkaufsrecht und [X.]. 4 I[X.] Das hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. 5 1. Der geltend gemachte [X.] der Klägerin folgt aus § 4 Buchstabe a des Kaufvertrags. Danach haben die [X.] den ihnen ein-6 - 5 - geräumten Preisnachlass zu erstatten, soweit sie das ihnen verkaufte [X.] vor Ablauf von zehn Jahren ohne schriftliche Zustimmung der Klägerin weiterverkaufen. Das ist hier geschehen. 2. § 4 Buchstabe a des Vertrags hält auch einer Inhaltskontrolle stand. 7 a) Als Maßstab für eine solche Inhaltskontrolle kommt einerseits § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB in Betracht, der ohne inhaltliche Änderung an die Stelle des hier zunächst anwendbaren § 6 Abs. 3 Satz 4 [X.] (i. d. F. d. Bek. v. 28. April 1993, [X.] I S. 622) getreten ist. Der [X.] diente nämlich der Durchführung eines Einheimischenmodells und war damit ein städtebaulicher Vertrag im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. § 4 dieses Vertrags stammt andererseits nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aus einem Vertragsmuster der Klägerin, das diese in der Vergangenheit mehrfach verwandt und auch für die weitere Verwendung in vergleichbaren Fällen vorgesehen hat. Die Klausel ist deshalb eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 [X.] (§ 305 BGB) und kann infolgedessen auch einer Inhaltskontrolle nach diesem Gesetz unterlie-gen. Verträge in [X.], die vor dem Ablauf der Frist zur Um-setzung der [X.] am 31. Dezember 1994 geschlossen worden sind, hat der Senat nur an dem Maßstab des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB gemessen. Ob das auch für Verträge gilt, die, wie der [X.], nach diesem Zeitpunkt geschlossen worden sind, hat er dagegen, wovon das Berufungsge-richt zu Recht ausgeht, offen gelassen. Diese Frage bedarf auch hier keiner Entscheidung. Die Klausel hält einer Überprüfung nach beiden Maßstäben stand. 8 - 6 - b) Sie genügt den Anforderungen an eine angemessene Vertragsgestal-tung. 9 aa) Das hat der Senat für eine Klausel in einem Einheimischenmodell, die den Erwerber bei vorzeitiger Weiterveräußerung zur Nachzahlung des [X.] zwischen Ankaufspreis und Bodenwertanteil des [X.] verpflichtete, bereits entschieden ([X.], 93, 103 f.). Die hier zu be-urteilende Klausel verpflichtet zwar nicht zur Abführung von Teilen des späteren Verkaufserlöses, sondern zur Erstattung des bei Vertragsschluss gewährten Preisnachlasses im Umfang des vorzeitigen Weiterverkaufs. Das ändert indes-sen an der Beurteilung der Klausel nichts. 10 [X.]) Die Verbilligung konnte den [X.] wegen der haushaltsrechtli-chen Bindungen der Klägerin nur zu einem gesetzlichen [X.], hier der in § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB eröffneten Einheimischenförderung, und dazu auch nur eingeräumt werden, wenn die Erreichung dieses Förderzwecks durch entsprechende Vertragsbedingungen abgesichert war (vgl. Senat, [X.], 93, 104). Dieser Zweck besteht nach § 3 Abs. 2 des Vertrags darin, die [X.] zu dem Bau eines Eigenheims zu veranlassen, das innerhalb der Wartefrist ihnen selbst oder in dem Gebiet der Klägerin ansässigen Bürgern, in dort [X.] Betrieben Beschäftigten oder Studenten der dortigen [X.]als (Miet-) Wohnraum zur Verfügung steht. Zur Absicherung des Förderzwecks hatte die Klägerin zwar nach § 3 Abs. 3 des Vertrags ein Wiederkaufsrecht, das entgegen der Darstellung der Klägerin auch bei Verstoß gegen die Wartefrist eingreift. Dieses dient aber in erster Linie der Absicherung der Bauverpflichtung. Es kann nicht wirtschaftlich sinnvoll zur Sicherung des zweiten Teils der Verpflichtung der [X.] eingesetzt werden, das errichtete Wohnhaus innerhalb der Wartefrist als Eigenheim zu nutzen oder Bürgern von 11 - 7 - [X.]und den ihnen Gleichgestellten als Mietwohnraum zur Verfügung zu stel-len. Als [X.] müsste die Klägerin nämlich nach § 3 Abs. 4 des [X.] neben dem erhaltenen Kaufpreis für das Grundstück auch geleistete Zah-lungen für Erschließungsmaßnahmen und den Wert des errichteten Eigenheims bereitstellen. Sie müsste also die Sicherung der bereits gewährten Förderung durch zusätzliche Mittel absichern. Das ist haushaltsrechtlich nicht darzustellen und scheidet als Alternative aus. Als Mittel, Verstöße gegen die Wartefrist zu verhindern, kommt deshalb in der hier vorliegenden Fallgestaltung praktisch nur die Nachforderung des Preisnachlasses in Frage. Deshalb ist es nicht zu bean-standen, wenn sich die Klägerin als Alternative die Nachforderung des nachge-lassenen Anteils des Kaufpreises vorbehielt. Der mögliche Umfang dieser Nachforderung war auf den eingeräumten Preisvorteil begrenzt. Die vorgese-hene Wartefrist hält sich mit zehn Jahren auch in den Grenzen, die das Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung der Bindung von Erwerbern in Einhei-mischenmodellen nach der Rechtsprechung des Senats setzt. c) Nichts anderes ergibt sich entgegen der Ansicht des Berufungsge-richts, wenn man die Klausel am Maßstab des [X.] (jetzt §§ 305 bis 310 BGB) misst. 12 aa) Die Klausel stellt keine nach § 11 Nr. 5 Buchstabe b [X.] (jetzt § 309 Nr. 5 Buchstabe [X.]) unzulässige Schadenspauschalierung dar. Die Klägerin konnte zwar durch die vorzeitige ungenehmigte Weiterveräußerung einen Schaden erleiden, der sich auch in einem entgangenen Veräußerungser-lös darstellen kann. Etwaige Ansprüche werden in § 4 des Vertrags aber gerade nicht geregelt. Die Klausel beschränkt sich vielmehr darauf, der Klägerin solche Ansprüche vorzubehalten und zu Gunsten der [X.] die Anrechnung der Nachzahlung auf einen Schadensersatzanspruch vorzusehen. § 4 Buchstabe a 13 - 8 - bezieht sich auch inhaltlich nicht auf einen Schadensersatzanspruch, sondern auf die Regelung über den Kaufpreis. Dieser enthielt einen Preisnachlass um 50 DM/m2, der den [X.] schon aus den erwähnten haushaltsrechtlichen Gründen endgültig nur verbleiben durfte, wenn sie die [X.] während der Wartefrist einhielten. Als Folge wird auch nicht ein [X.] auf Schadensersatz oder seine Pauschalierung, sondern die Verpflich-tung zur Nachzahlung des gewährten Preisnachlasses vorgesehen. Etwas [X.] lässt sich auch aus der Formulierung, dass die Klägerin eine [X.] —verlangen kannfi, nicht ableiten. Das Bürgerliche Gesetzbuch folgt bei der Beschreibung von Ansprüchen keinem einheitlichen Sprachgebrauch und ver-wendet eine solche Formulierung auch für Erfüllungs- und [X.] (vgl. §§ 437, 634, 651c Abs. 2 BGB). [X.]) Eine nach § 9 Abs. 1 [X.] (jetzt § 307 Abs. 1 BGB) unzulässige unangemessene Benachteiligung der [X.] als Erwerber bewirkt die [X.] schon deshalb nicht, weil die Parteien den Kaufpreis in § 2 des Vertrags nur vorläufig festgelegt haben und die Nachzahlungspflicht seiner endgültigen Fest-legung dient (Senat, [X.], 93, 104). Zum selben Ergebnis gelangte man, wenn man in dem [X.] ein Recht der Klägerin sähe, neben einem verbindlich festgeschriebenen Kaufpreis ein zusätzliches Entgelt zu ver-langen. Mit einem solchen Inhalt wäre die Klausel nur zu beanstanden, wenn sie dem Transparenzgebot nicht Rechnung trüge, nicht an schwerwiegende Änderungsgründe anknüpfte oder in ihren Voraussetzungen und Folgen die In-teressen des Vertragspartners nicht angemessen berücksichtigte (Senat, Urt. v. 14. November 2003, [X.] 144/03, NJW-RR 2004, 263, 264; Urt. v. 7. Juli 2006, [X.] 246/05, zur [X.] bestimmt). Ein solcher Mangel liegt aber er-kennbar nicht vor. Die Klausel legt eindeutig fest, wie hoch die Nachzahlung ist und wann sie geschuldet ist. Sie trägt den Interessen der [X.] Rechnung, weil sie ihnen einen verbilligten Ankauf ermöglicht, auf den sie keinen Anspruch haben (Senat, Urt. v. 7. Juli 2006, [X.] 246/05, aaO). Sie dient dem öffentlichen Interesse an der Durchsetzung des hier verfolgten städ-tebaulichen Gestaltungszieles. Die Bindungsdauer von zehn Jahren ist [X.] nicht zu beanstanden. Denn auch bei Anlegung dieses Maßstabs ist zu berücksichtigen, dass Verträge in [X.] städtebaulichen Zielen verpflichtet sind und eine Bindung der Erwerber in dem durch die [X.] von Bebauungsplänen vorgegebenen Rahmen (vgl. dazu Senat [X.], 93, 105) möglich sein muss. cc) An dieser Bewertung ändert es nichts, dass die Nachzahlungspflicht auch greift, wenn die [X.], wie hier, bei dem vorzeitigen Weiterverkauf einen Mindererlös erzielen. Nach Ansicht des Berufungsgerichts folgt aus die-ser vermeintlichen Einseitigkeit zwar, dass die Klausel einen mit den [X.] des § 9 Abs. 1 [X.] nicht mehr zu vereinbarenden Strafcharakter hat. Dabei geht das Berufungsgericht indessen davon aus, dass die Klausel eine Abschöpfung des Veräußerungsgewinns bezweckt oder bewirkt. Das ist, anders als in dem in [X.], 93, zu beurteilenden Sachverhalt, hier aber gerade nicht der Fall. Die Klausel sieht keine Abschöpfung des Veräußerungsgewinns, sondern nur vor, dass die [X.] bei einem Verstoß gegen die Wartefrist den vorläufig eingeräumten Preisnachlass von 50 DM/m2 wieder verlieren. Sie bewirkt eine solche Abschöpfung auch nicht. Ein etwaiger Veräußerungsgewinn bliebe den [X.] nämlich ungeschmälert erhalten. Dem entspricht es, dass sie auch das Risiko eines Veräußerungsverlustes tragen. Dieses Risiko hätten die [X.] zudem, wie jeder Erwerber eines Grundstücks, auch dann zu tra-gen gehabt, wenn ihnen von vornherein kein Preisnachlass eingeräumt worden wäre und sie das Grundstück zum damaligen Verkehrswert erworben hätten. Einen Anspruch darauf, dass ihnen die Klägerin dieses Risiko teilweise [X.] - 10 - nahm, hatten sie nicht. Eine solche Entlastung der [X.] war der Klägerin auch nicht möglich, weil sie außerhalb des mit einem Einheimischenmodell ver-folgten Subventionszwecks liegt. [X.]) Unerheblich ist ferner, dass die Klausel auch bei einem vorzeitigen Weiterverkauf an einheimische Erwerber gilt. In einem solchen Fall könnte zwar der [X.] trotz der vorzeitigen Veräußerung erreicht werden. § 4 des Vertrags schließt aber einen - nachzahlungsfreien - Eintritt solcher Erwer-ber in die Wartefrist der Ersterwerber nicht aus. Er verlangt nur, dass die [X.] vor einer Weiterveräußerung die Zustimmung der Klägerin einholen. Dieses Zustimmungserfordernis ist nicht zu beanstanden, weil die Klägerin die Möglichkeit haben muss zu prüfen, ob der [X.] anderweitig er-reicht wird und dies auch hinreichend vertraglich abgesichert ist. Unter welchen Voraussetzungen die Klägerin eine Zustimmung erteilen kann oder muss, wird in § 4 des Vertrags nicht geregelt. Dies ist auch nicht geboten, weil die Klägerin, wie noch auszuführen ist, bei der Geltendmachung ihrer vertraglichen Rechte im Hinblick auf den verfolgten öffentlichen Zweck einer besonderen Aus-übungskontrolle unterliegt. 16 ee) Eine unangemessene Benachteiligung der [X.] lässt sich schließlich nicht aus einer Kumulation von Widerkaufsrecht und Nachforde-rungsanspruch ableiten. Das Wiederkaufsrecht sichert zwar, wie ausgeführt, nicht nur die Bauverpflichtung, sondern auch die Wartefrist. In dem Vertrag ist das Verhältnis des Wiederkaufsrechts nach § 3 zu dem [X.] nach § 4 auch nicht näher geregelt. Das führt aber nur dann zur Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 [X.] (heute § 305c Abs. 2 BGB) und zu der für die Klägerin als Verwenderin ungünstigsten Auslegung, wenn eine objektive Auslegung der Klausel kein eindeutiges Ergebnis hat ([X.], Urt. v. 3. Juli 2002, 17 - 11 - [X.], NJW 2002, 3232, 3233; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], AGB-Recht, 10. Aufl., § 305c BGB Rdn. 85). Das hat das Berufungsgericht nicht ge-prüft. Eine objektive Auslegung der Klausel, die der Senat vornehmen kann, ergibt, dass das Wiederkaufsrecht nicht neben dem [X.] geltend gemacht werden kann. Beide Rechte schließen sich begrifflich und in-haltlich aus. Mit dem Wiederkaufsrecht kann die Klägerin den geschlossenen Kaufvertrag im wirtschaftlichen Ergebnis wieder rückgängig machen, wohinge-gen der [X.] ein Festhalten an dem Vertrag voraussetzt. Aus dem von dem Berufungsgericht in diesem Zusammenhang angeführten Urteil des Senats vom 14. Januar 2000 ([X.] 386/98, [X.], 1332, 1333) ergibt sich nichts anderes. Darin hat der Senat zwar von einem Nebeneinander von Kauf und Wiederkauf gesprochen. Er hat aber ausdrücklich hinzugefügt, dass der Wiederkauf der Geltendmachung der Rechte aus dem ursprünglichen Kauf entgegensteht und der Rückgriff auf diese Rechte erst (wieder) möglich ist, wenn das Wiederkaufverhältnis beendet ist. Deshalb könnte die Klägerin den [X.] nur anstelle des Wiederkaufsrechts oder nach Scheitern eines [X.], nicht aber neben ihren Ansprüchen aus dem Wiederkaufvertrag geltend machen. Nur das entspricht auch dem Zweck der [X.] in § 4 des Vertrags. Sie soll der Klägerin eine Alter-native zur Durchsetzung der Wartefrist in den Fällen verschaffen, in denen sie das Wiederkaufsrecht nicht sinnvoll einsetzen kann. 3. Die Geltendmachung des [X.]s durch die Klägerin ist auch ermessensfehlerfrei. 18 a) Die Klägerin ist bei der Geltendmachung ihrer Ansprüche aus § 4 des Vertrags nicht frei. Sie hat mit diesem Vertrag ein Einheimischenmodell verwirk-licht und damit eine öffentliche Aufgabe wahrgenommen. Dabei unterliegt sie 19 - 12 - ungeachtet des privatrechtlichen Charakters des Vertrags weitergehenden Bin-dungen. Sie muss nicht nur die Grundrechte, insbesondere den Gleichheitssatz, sondern auch das Übermaßverbot einhalten (Senat, [X.]Z 93, 372, 381; 153, 93, 106; Urt. v. 21. Juli 2006, [X.] 252/05, [X.], 1953 [Ls.]). Dagegen hat sie nicht verstoßen. b) Die [X.] haben ihre Doppelhaushälfte deutlich vor Ablauf der Wartefrist verkauft. Sie haben die Klägerin um ein Abstandnehmen von der Nachforderung gebeten, weil sie einen Mindererlös erzielt haben wollen. Das rechtfertigt aber ein Absehen von der Nachforderung nicht. Der Nachzahlungs-betrag von insgesamt 11.768 • macht etwas mehr als 5% des erzielten Weiter-verkaufspreises aus und überfordert die [X.], die das Haus zudem nicht selbst genutzt, sondern vermietet haben, der Höhe nach nicht. Auf diese Nach-zahlungsverpflichtung konnten sich die [X.] auch einstellen, da sie sich nach Grund und Höhe unmittelbar und zweifelsfrei aus dem Kaufvertrag ergab. Die [X.] hätten sie auch bei ihren Verkaufsüberlegungen berücksichtigen können, wenn sie das im Kaufvertrag vorgesehene Verfahren eingehalten und die [X.] vor dem Verkauf um Genehmigung gebeten hätten. 20 c) Einer Geltendmachung des [X.]s steht schließlich nicht entgegen, dass die [X.] die Doppelhaushälfte an eine Familie aus dem Gebiet der Klägerin verkauft haben. Zwar würde der [X.] erreicht, wenn diese Familie bis zum Ablauf der Wartefrist am 24. März 2007 in dem Objekt bliebe. Das müsste die Klägerin bei ihrer Entscheidung, den [X.] geltend zu machen, auch berücksichtigen (vgl. Senat, Urt. v. 21. Juli 2006, [X.] 252/05, aaO). Voraussetzung hierfür wäre aber, wie bei dem in § 4 Buchstabe b Absatz 2 des Vertrags geregelten Fall des vorzeitigen Verkaufs an Angehörige, dass die Erwerber die Verpflichtungen der [X.] übernommen 21 - 13 - hätten, um der Klägerin eine weitere Durchsetzung des [X.]s zu ermöglichen. Daran fehlt es. Ohne eine gleichwertige Sicherung gegenüber den Erwerbern musste die Klägerin bei pflichtgemäßer Ausübung ihres Ermessens aber nicht von der Geltendmachung ihres [X.]s absehen. II[X.] Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO. 22 Krüger [X.] [X.]: [X.], Entscheidung vom 27.06.2005 - 5 O 166/05 - [X.], Entscheidung vom 18.01.2006 - 3 U 150/05 -