Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 04.06.2014, Az. VIII ZR 289/13

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 289/13
Verkündet am:

4. Juni 2014

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja

[X.] § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1

In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein be-rechtigtes Interesse (§
573 Abs.
2 Nr.
1 [X.]) an der Beendigung des [X.] hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§
543 Abs.
1 [X.]), ist ein
vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.

[X.] § 535

Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter -
nach entsprechender Vorankündigung -
den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.

[X.] § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Cl

Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des [X.]" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§
307 Abs. 1 Satz 1 [X.]) unwirksam.

[X.], Urteil vom 4. Juni 2014 -
VIII ZR 289/13 -
LG [X.]

AG [X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juni 2014
durch die Richterin Dr.
Milger als Vorsitzende, die
Richterin Dr.
Hessel, [X.] [X.], die Richterin Dr.
Fetzer sowie den
Rich-ter Dr.
Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 14.
Zivilkammer des [X.] vom 19.
September 2013 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts [X.] vom 24.
April 2013 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt
die Kosten der Rechtsmittelverfahren.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Bereits im [X.] war es zwischen den Parteien zu zwei gerichtlichen Auseinander-setzungen gekommen, die ihre Ursache in einem Streit über das Besichtigungs-recht der Klägerin hatten.
Am 16.
August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungs-gemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin,
das
gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Beklagten weitere
als die mit Rauchmel-dern versehenen
Zimmer zu betreten. Der daraufhin vom Beklagten unmissver-1
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ständlich ausgesprochenen Aufforderung, das Haus zu verlassen, leistete sie keine
Folge,
sondern verweilte in der Diele vor der Haustür. Sie öffnete dort ein Fenster im Flur, nachdem sie zuvor Gegenstände des Beklagten von der
Fensterbank
genommen hatte. Daraufhin
umfasste
der Beklagte mit den Armen die Klägerin am Oberkörper und trug sie vor die Haustür. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin durch ihren erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 29.
August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses.
Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos
geblieben. Auf die von dem Beklagten erhobene Widerklage auf [X.] von Schadensersatz wegen außergerichtlicher
Rechtsanwalts-kosten) ist die Klägerin antragsgemäß verurteilt worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das [X.] das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben, dem Räumungsantrag stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Kündigung der Klägerin sei gemäß §
543 Abs.
1 [X.] berechtigt, da es ihr unzumutbar sei, das Mietverhältnis mit dem Beklagten bis zum Ablauf 3
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einer ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Zwar habe die Klägerin dadurch, dass sie der unmissverständlichen Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, nicht Folge geleistet habe, gegen das Hausrecht des [X.] verstoßen. Dieser Verstoß gebe dem Beklagten auch grundsätzlich das Recht der Notwehr. Die [X.] müsse jedoch verhältnismäßig sein; das Heraustragen der Klägerin aus dem vom Beklagten angemieteten Haus sei nicht das mildeste Mittel und somit nicht verhältnismäßig gewesen. Dem [X.] sei zumutbar gewesen, die Klägerin zunächst noch einmal auf sein Hausrecht aufmerksam zu machen und ihr
mit einer Anzeige zu drohen. Wenn dies keine Wirkung gezeigt hätte, hätte er die Klägerin aus der Haustür "her-ausdrängen"
können. Die Klägerin habe sich durch die demütigend wirkende Behandlung des Beklagten lächerlich gemacht und nicht ernst genommen [X.] müssen, weshalb das Verhältnis zwischen den Parteien erschüttert und der Klägerin ein Wohnen mit dem Beklagten "[X.]"
nicht mehr zumutbar sei.
Aufgrund der berechtigten Kündigung bestehe kein Anspruch des [X.] aus §
280 [X.] auf die durch die Inanspruchnahme eines Rechtsan-walts verursachten Kosten.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem [X.] der Klägerin nicht stattgegeben und die Widerklage nicht abgewiesen werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass
der
Klägerin selbst eine Pflichtverletzung zur Last fällt, mit der sie das in
dem
Kündigungsschreiben
beanstandete [X.] des Beklagten provoziert hat.
1. Entgegen der Auffassung der Revision ergeben sich die tatbestandli-chen Grundlagen für die Entscheidung in der Berufungsinstanz sowie die 7
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Sachanträge der Parteien, obwohl sie nicht wörtlich wiedergegeben sind, mit (noch) hinreichender Deutlichkeit aus den Entscheidungsgründen.
2. Zu Recht macht die Revision jedoch geltend, dass das Berufungsge-richt den festgestellten Sachverhalt nicht umfassend gewürdigt hat
(§
286 Abs.
1 ZPO).
a) Die
fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt ge-mäß §
543 Abs.
1 Satz
2 [X.] voraus, dass dem Kündigenden unter Berück-sichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehler-frei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten [X.] berücksichtigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005
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VIII ZR 394/03, [X.], 401 unter II 3).
Nach diesen Kriterien ist die Auf-fassung des Berufungsgerichts, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietver-hältnisses
mit dem Beklagten nicht mehr zuzumuten gewesen, als [X.] zu beanstanden.
Das Berufungsgericht sieht eine die fristlose Kündigung rechtfertigende Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Beklagten darin, dass dieser die Grenzen seines Notwehrrechtes (§ 227 [X.]) überschritten habe, indem er die Klägerin in "demütigender"
Weise aus dem Haus getragen habe. Der [X.] habe die
Klägerin allenfalls nach einer erfolglosen Drohung mit einer An-10
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zeige wegen Verletzung des Hausrechts aus dem [X.]"
[X.].
b) Ob dem Berufungsgericht in dieser Beurteilung
gefolgt werden kann,
bedarf
keiner Entscheidung. Denn das Urteil des Berufungsgerichts kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil es bei seiner Abwägung nicht berücksich-tigt hat, dass
die Klägerin ihrerseits vor
dem beanstandeten Verhalten des [X.] ihre mietvertragliche
Rücksichtnahmepflicht verletzt und dadurch das nachfolgende Verhalten des Beklagten herausgefordert
hat.
Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich)
die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein
nehmen sollte. Zu einer weiteren
eigenmächtigen Besichtigung
war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies
gleichwohl
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gegen den Willen des Beklagten -
durchzusetzen [X.] und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie, was auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat, das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb
zumindest eine Mitschuld an dem [X.] Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfeh-lerhaft nicht berücksichtigt hat.
c) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung steht dem
Vermie-ter weder ein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes
Recht,
ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, zu
(so auch [X.], [X.], 371; [X.],
[X.] 2008, 1055;
Lützenkirchen,
NJW 2007, 2152 f.) noch ergibt sich ein
solches Recht aus der von der Revisionserwiderung angeführten [X.] im Mietvertrag der Parteien, wonach die Klägerin berechtigt sei, das vom Beklagten gemietete Haus nach vorheriger Ankündigung zur "Überprüfung des Wohnungszustands"
zu besichtigen.
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Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (§ 307 Abs. 1 [X.]).
Während der Dauer des Mietvertrags ist das alleinige und [X.] Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen. Zudem steht die Wohnung des Mieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privat-leben entfaltet, unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewähr-leistet, in diesen Räumen "in Ruhe gelassen zu werden"
(BVerfG, Beschlüsse vom 26.
Mai 1993 -
1 BvR 208/93, BVerf[X.] 89, 1, 23, sowie vom 16. Januar 2004 -
1
BvR 2285/03, [X.], 186, 187).
Vor diesem Hintergrund kann dem Vermieter von Wohnraum entgegen einer Auffassung, die teilweise in der Instanzrechtsprechung ([X.],
[X.], 273, [X.], Urteil vom 17. Dezember 2012 -
2-11 S 146/12, BeckRS 2013, 06643; [X.], 288; [X.],
[X.], 372; [X.], [X.], 315; vgl. auch [X.],
[X.] 2008, 1055 zur Gewerberaummiete) und der Literatur ([X.]/[X.], [X.], 73. Aufl. §
535 Rn. 82; [X.]/Lützenkirchen, [X.], 13. Aufl., §
535 Rn. 76; [X.]/
[X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts-
und
Wohnraummiete, 4. Aufl., [X.] Rn. 2720; [X.]/[X.]/[X.], [X.] [X.] Mietrecht, 3.
Aufl., § 15 Rn. 132) vertreten wird, nicht das Recht zugebilligt wer-den, die Mietsache auch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitli-chen Abstand von ein bis zwei
Jahren zu besichtigen.
Vielmehr besteht eine vertragliche, aus § 242 [X.] herzuleitende Ne-benpflicht des Mieters, dem Vermieter -
nach entsprechender Vorankündigung -
den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund
gibt, der sich zum Beispiel
aus der ordnungsge-mäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben
kann

([X.], ZMR 17
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2009, 371; [X.], [X.], 425; [X.], [X.], 698; Münch-Komm[X.]/Häublein, [X.], 6. Aufl., § 535 Rn.
134 ff.; [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, § 535 Rn. 98; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., §
535 Rn. 43; [X.], Mietrecht, 11. Aufl., § 535 [X.] Rn. 206; [X.]/[X.], Stand Mai 2014, § 535 Rn. 218b).
3. Für den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf
Erstat-tung vorgerichtlicher Anwaltskosten, die dem Beklagten im [X.] an die von der Klägerin ausgesprochene
Kündigung entstanden sind, gilt nichts ande-res. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten auf Erstattung der ihm wegen der
fristlosen
Kündigung entstan-denen Rechtsberatungskosten nicht verneint werden.

III.
Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe-ben (§
562 Abs.
1 ZPO). Da
weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, ent-scheidet der Senat in der Sache selbst (§
563 Abs.
3 ZPO). Dies führt zur Zu-rückweisung der Berufung der Klägerin und zur Wiederherstellung des erstin-stanzlichen Urteils.

1. Die von der Klägerin erklärte
Kündigung vom 29. August 2012 ist we-der als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 [X.]) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1
[X.]) begründet. Angesichts der Gesamtumstände, insbe-sondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten -
selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Not-wehr (geringfügig) überschritten haben sollte -
jedenfalls keine derart gravie-21
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rende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (§
543 Abs.
1 Satz
2 [X.]). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berech-tigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§
573 Abs. 2 Nr. 1 [X.]), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.
2. Der mit der Widerklage geltend gemachte, auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Schadensersatzanspruch des Beklagten ist aus § 280 Abs. 1 Satz 1 [X.] begründet. Der Vermieter, der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung ausspricht und dem Mieter auf diese Weise
sein Besitzrecht grundlos streitig macht, verletzt vertragliche Nebenpflichten aus dem Mietvertrag ([X.], Urteile vom 11. Januar 1984 -
VIII ZR 255/82,
[X.]Z 89, 296, 302; vom 14. Januar 1988 -
IX ZR 265/86, NJW 1988, 1268

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unter
III
2 b; vom 8. Juli 1998
-
XII ZR 64/96, [X.] 1998,
718 unter 2 a). So ver-hält es sich im Streitfall.
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. [X.]

Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.], Entscheidung vom 24.04.2013 -
32 [X.]/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 19.09.2013 -
14 [X.]/13 -