Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.01.2004, Az. VIII ZR 99/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:21. Januar 2004Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]: [X.] §§ 2, 4Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener [X.] nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der [X.] im [X.] ([X.]) am 31. Dezember 1994.[X.], Urteil vom 21. Januar 2004 - [X.] -LG [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 26. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. Leimert und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der [X.] wird das Urteil der [X.] [X.] vom 24. März 2003 unter [X.] Rechtsmittels im übrigen teilweise aufgehoben und wie [X.] gefasst:Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des [X.] vom 16. August 2001 im Kostenpunkt und insoweitaufgehoben, als die Klage auch hinsichtlich der durch die [X.] bedingten Mieterhöhung abgewiesen worden ist. Dieweitergehende Berufung wird zurückgewiesen.Hinsichtlich der durch die [X.] bedingten Mieterhöhungwird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Mit Mietvertrag vom 2. [X.]ebruar 1967 mietete die Beklagte von derRechtsvorgängerin der Klägerin (künftig nur: die Klägerin) eine Wohnung [X.], [X.]. In dem Mietvertrag waren ursprünglich eine- 3 -monatliche Miete von 130,43 DM und ein Heizkostenvorschuß von 40 DM ver-einbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlenden Beträgennicht aufgeführt. In § 3 Nr. 6 und 7 enthält der Mietvertrag zu den Nebenkostenfolgende Klauseln:"6. Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbela-stung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der vereinbartenMiete zur Gesamtmiete des Grundstücks entsprechenden Anteilzu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige [X.] Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.7. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemeinoder im konkreten [X.]all zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö-hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund-stücksumlagen jeder Art sind vom [X.]punkt der Zulässigkeit abvereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einerMitteilung gemäß § 18 [X.] bedarf."In den Jahren 1977, 1982, 1985 und 1994 erhöhte die Klägerin jeweilswegen gestiegener Betriebskosten die Miete. Außerdem verlangte sie [X.] vom 1. Juni 1995 unter Hinweis auf den [X.] 1994eine Heraufsetzung der Miete zum 1. September 1995 gemäß § 2 [X.], der [X.] zustimmte.Mit Schreiben vom 6. September 2000 erhöhte die Klägerin erneut [X.] wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 49,83 [X.] 883,45 DM ab 1. Oktober 2000. Zur Begründung wies sie auf die [X.] eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin und nahm auf die [X.] als Anlagen beigefügten, jeweils 2 Seiten umfassenden Kostenauf-stellungen und Erläuterungen Bezug.Die Beklagte hält die Erhöhungserklärung vom 6. September 2000 fürunwirksam; sie lehnte deshalb die Zahlung des Unterschiedsbetrages ab. [X.] hat die Klägerin gegen die Beklagte Klage auf Zahlung eines [X.] -standes für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 in Höhe von [X.] Wirkung ab 1. [X.]ebruar 2001 monatlich einen um 49,83 DM erhöhten [X.] bezahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das [X.] [X.] auf die Berufung der Klägerin überwiegend - bis auf einen monatlichen Diffe-renzbetrag von 3,62 DM - stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Beklagtemit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie die Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen will.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei [X.] formellen Gründen unwirksam. Daß die der Erklärung beigefügten Anlagennicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbundenseien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des [X.]könne sich die Einheit einer Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie fort-laufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seienhier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt,obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht geson-dert ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des Gesetzes zur [X.] der Wohnungssituation im [X.] ([X.]) von der Befugnis ge-mäß § 7 [X.] Gebrauch gemacht, wie sich aus den eingereichten früheren Er-höhungserklärungen ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung auchhinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbartenMieterhöhung zum 1. September 1995 berücksichtigten Betriebskosten [X.] in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 einge-- 5 -flossen. Allerdings sei die Steigerung der Betriebskosten wegen eines [X.]ehlersbei der Ermittlung des [X.] etwas geringer ausgefallen als vonder Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur in Höhe von mo-natlich 46,21 DM berechtigt.[X.] Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegendnicht stand.1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen der [X.]) Der Einwand der Revision, die [X.]eststellungsklage sei unzulässig, weildie Klägerin gemäß § 259 ZPO auf künftige Leistung hätte klagen können, greiftnicht durch. Nach der Rechtsprechung des [X.] steht die Mög-lichkeit einer Klage auf künftige Leistung dem [X.]eststellungsinteresse nicht ent-gegen ([X.], Urteil vom 7. [X.]ebruar 1986 - [X.], NJW 1986, 2507 [X.] 1; [X.], Urteil vom 21. Dezember 1989 - [X.], NJW-RR 1990, 1532unter I 2, jeweils m.w.Nachw.; [X.]/[X.]/[X.], ZPO, 25. Aufl., § 256Rdnr. 14; [X.]/[X.], ZPO, 24. Aufl., § 256 Rdnr. 8). Ob im vorliegenden [X.]alldie Voraussetzungen einer Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO er-füllt sind, wie die Revision meint, kann deshalb [X.]) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, das Berufungsge-richt habe unter Verletzung des § 308 Abs. 1 ZPO der Klägerin mehr zugespro-chen, als diese beantragt habe. Zwar ist das [X.] insofern von den zu-letzt gestellten Anträgen der Klägerin abgewichen, als es die Beklagte zur [X.] rückständiger Beträge nur für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001verurteilt und die Verpflichtung zur Zahlung eines Erhöhungsbetrages von mo-- 6 -natlich 46,21 DM für den anschließenden [X.]raum ab 1. [X.]ebruar 2001 [X.] hat; demgegenüber hatte die Klägerin in der Berufungsinstanz den [X.]santrag in prozessual zulässiger Weise auf die [X.] bis einschließlich [X.] erstreckt und die [X.]eststellung erst für die [X.] ab 1. Dezember2001 begehrt. Ein Grund für diese Abweichung von den [X.] ist we-der vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen dargelegt worden noch sonstersichtlich. Das ist jedoch unschädlich, weil das [X.] damit der [X.] mehr, sondern weniger als beantragt zugesprochen hat. Dadurch ist [X.] nicht beschwert.c) Soweit die Revision weiter beanstandet, das Berufungsurteil enthaltekeine Begründung für den [X.]eststellungsausspruch, greift auch diese Rüge nichtdurch. Angesichts der völligen Identität des materiellen Rechtsgrundes hinsicht-lich der rückständigen und der künftigen [X.] bedurfte es keinerzusätzlichen Darlegungen zur Begründung des [X.]eststellungsausspruchs. [X.] gegen die Bestimmung des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO und ein [X.] Revisionsgrund im Sinne des § 547 Nr. 6 ZPO liegt deshalb nicht vor.2. Die materiell-rechtlichen [X.] der Revision sind jedoch teilweise [X.]) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings [X.], daß die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 6. September 2000die durch die Vorschrift des [X.] gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EG[X.] hiernoch anwendbaren [X.] § 4 Abs. 2 [X.] in Verbindung mit § 126 [X.] (in der biszum 31. Juli 2001 geltenden [X.]assung) vorgeschriebene Schriftform gewahrthat.Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des [X.]zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erfor-- 7 -derliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit eineraus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Ver-bindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. [X.] kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der [X.] Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zu-sammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sichhieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt([X.]Z 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, somüssen die Anlagen in der [X.] so genau bezeichnet sein, daß einezweifelsfreie Zuordnung möglich ist ([X.], Urteil vom 18. Dezember 2002- [X.], [X.], 1248 = [X.]Report 2003, 525). Diese Vorausset-zungen sind hier erfüllt.In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Klägerin die Gründefür die Veränderungen der Betriebskosten im wesentlichen dargelegt. Auf dieals Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des [X.] einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die [X.] hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus jeweils zwei Blättern be-stehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser [X.] weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten Dritten irgendeinZweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendesSchriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 [X.])Genüge getan.b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem [X.] nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zuerhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Miet-vertrag als Nebenkosten in [X.]orm einer Pauschale oder einer Vorauszahlungvereinbart seien; daran fehle es [X.] -aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen be-stimmten Betrag - hier: zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten - vorsieht, wer-den im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 [X.]a.[X.]). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicherRechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach§ 4 [X.] ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19. November 2003 - [X.] unter [X.] m.w.Nachw., zur [X.] vorgesehen). Dies trifft ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden [X.]all zu.Zwar handelte es sich bei der Wohnung der [X.] nach den von der Revi-sion unangegriffenen Ausführungen des [X.]s ursprünglich um preisge-bundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im [X.]) galten in der [X.]vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember 1994 die Vorschriften des [X.] Regelung der Miethöhe ([X.]) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im [X.] vom 14. Juli 1987 ([X.]). Nach § 7 Abs. 3 und 4 [X.] waren währendder Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von § 4 Abs. 2 [X.](vgl. dazu [X.], [X.]/Mietrecht 3, 13. [X.] 1997, § 4 [X.], Rdnr. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegenerBetriebskosten grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägerinbereits vorher (1977, 1982 und 1985) und im [X.] Gebrauch gemacht. Mitdem Außerkrafttreten des [X.] am 31. Dezember 1994 (§ 10 Abs. 2 [X.]) istdiese Möglichkeit jedoch entfallen. Seit dem 1. Januar 1995 galt daher - biszum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 (hier:§ 560 [X.] n.[X.].) - auch im [X.] wie im übrigen [X.] das Gesetzzur Regelung der Miethöhe ohne Einschränkung. Die Steigerung von [X.] konnte mithin auch in [X.] von diesem [X.]punkt an nur noch im Rah-men einer Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete gemäß § 2 [X.] (jetzt:§ 558 [X.]) berücksichtigt werden. Eine solche Mieterhöhung hat die [X.] mit Zustimmung der [X.] vorgenommen. Um eine derartigeAnpassung der Miete geht es im vorliegenden Verfahren aber nicht.bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den [X.] in § 3 Nr. 7 des [X.] beruft, übersiehtsie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirk-sam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - [X.], NJW 1993, 1061 = [X.], 660 unter [X.]; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 19. November 2003 - [X.], zur [X.] vorgesehen). Ebenso scheidet eine Mieterhöhungnach § 3 Nr. 6 des [X.] aus, weil es mangels entsprechender Anga-ben in den in Betracht kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinrei-chenden Anknüpfungspunkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten inder Teilinklusivmiete enthalten und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhö-hung zu berücksichtigen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervonausgeschlossen sind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsi-cherheit ist mit dem aus § 9 [X.] abgeleiteten Transparenzgebot nicht zuvereinbaren; daß der Mietvertrag bereits vor dem Inkrafttreten des [X.] am 1. Januar 1977 abgeschlossen worden ist, steht der [X.] des § 9 [X.] für den hier maßgebenden [X.]raum nicht entgegen (§ 28Abs. 2 [X.]).cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte die inden Jahren 1977, 1982 und 1985 von der Klägerin vorgenommenen [X.] wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendesEinverständnis auch mit allen künftigen derartigen Mieterhöhungen lag [X.]. [X.]ür die Mieterhöhung des Jahres 1994 scheidet eine solche Annahme imübrigen auch deshalb aus, weil die Maßnahme der damaligen Gesetzeslage im[X.] entsprach und ein Widerspruch der [X.] daher aussichtslosgewesen [X.] 10 -c) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter [X.] auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch fürdie [X.], die die [X.] erstmals in die [X.] Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den [X.] in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zwi-schen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von [X.] in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Klägerin zunächstüber Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten Be-triebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie vonder Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt sind und sich die Parteien überdiesdurch die von der Klägerin vorgenommene und von der [X.] wider-spruchslos akzeptierte Berechnung der [X.] ab dem [X.]punkt ihrererstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auchSchmidt-[X.]utterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Auflage, § 4 [X.] Rdnr. 33). [X.] Belastung der [X.] folgt aus der Umstellung von der [X.] auf die Umlage nicht.Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendma-chung dieser Kosten gehindert. [X.] zählen zu den Betriebskosten imSinne des § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung ([X.]. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 [X.]); sie können deshalb Gegenstand [X.] Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 [X.]sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits [X.] Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahrenhatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeiteiner Klausel mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Nebenko-sten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 [X.] aufgezählt seien. Letzteres ist beiden [X.], wie ausgeführt, indessen nicht der [X.]all.- 11 -III.Nach alledem erweist sich die Revision überwiegend als begründet. [X.] Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als das Berufungsgericht der Klage [X.] hat, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der [X.]in die Betriebskostenumlage gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhungjedenfalls dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betref-fenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen sind die Berufung der Klägerin und [X.] der [X.] zurückzuweisen.[X.] [X.] [X.][X.] [X.]für den wegen Urlaubs an [X.] den wegen Krankheit an [X.] verhindertenUnterzeichnung verhindertenRichter am [X.] am [X.]. LeimertDr. [X.]rellesen12. Januar 200420. Januar 2004