Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.03.2004, Az. VIII ZR 151/03

[X.] DES VOLKESURTEILVIII ZR 151/03Verkündet am:3. März 2004Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.]. [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64des [X.] vom 4. März 2003 wird zurückgewiesen.Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einer Wohnanlage in [X.],die zwischenzeitlich von der [X.] erworben wurde. Es handelt sich umöffentlich geförderten [X.] des [X.] vom 30. September 1970 trägt die Über-schrift "Gleitklausel" und enthält folgende Regelung:"Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemeinoder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö-hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund-stücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit abvereinbart und zahlbar, ohne daß es einer Kündigung oder einerMitteilung gemäß § 18 [X.] bedarf."- 3 -Im Jahre 1992 rüstete die Beklagte nach Ankündigung gegenüber [X.] und mit Zustimmung der zuständigen Bewilligungsstelle den [X.], in dem die Wohnung der Klägerin liegt, für ca. 2,68 Millionen DM miteiner Wärmedämmfassade aus. Mit Schreiben vom 29. Dezember 1994 er-klärte die Beklagte rückwirkend zum 1. Januar 1994 eine im einzelnen [X.] und erläuterte Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Wärme-dämmaßnahme um insgesamt 1,6098 DM/m². Für die 79,51 m² große Woh-nung der Klägerin ergab sich eine Erhöhung der Grundmiete um 128,- DM(65,45 DM (300,55 [X.] Februar 1999.Nachdem die Beklagte wegen dieser Mieterhöhung gegen eine Miet-partei ohne Erfolg einen "Musterprozeß" geführt hatte, verlangt die Klägerinnunmehr für den Zeitraum von Januar 1995 bis Februar 1999 den monatlichgezahlten Erhöhungsbetrag zurück, den sie nach ihrer Ansicht ohne Rechts-grund gezahlt hat.Ein von dem Amtsgericht beauftragter Sachverständiger ermittelte fürdie Wohnung der Klägerin infolge der Wärmedämmaßnahme rechnerisch eineEnergieeinsparung von 2.078,36 kWh/Jahr (entspricht etwa 15,5 %). [X.] hat der auf Zahlung von 5.888,- DM (3.010,49 a-ge in Höhe eines Betrags von 2.629,49 b-gewiesen. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] die Klage ins-gesamt abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen [X.] die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.- 4 -Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt:Der [X.] stehe die erhöhte Kostenmiete zu; die Mietzinszahlungsei daher mit Rechtsgrund erfolgt. Dabei komme es nicht darauf an, ob [X.] vom 29. Dezember 1994 formal wirksam sei, da [X.] eine Preisgleitklausel enthalte. Der Zulässigkeit der Mieterhöhungstehe nicht entgegen, daß der monatliche Erhöhungsbetrag die monatlicheEinsparung von Heizkosten deutlich übersteige. Maßgebend für die Berech-nung der Kostenmiete seien im Ausgangspunkt allein die zur Deckung derlaufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel; auch ein etwaiger Instandset-zungsanteil der Maßnahme sei unerheblich. Soweit zu § 3 [X.] überwiegendvertreten worden sei, daß die Mieterhöhung nicht außer Verhältnis zu der fürden Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an [X.] dürfe, widerspreche dies der Gesetzeslage. Die Mieterhöhung sei ins-besondere im Hinblick auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete unter Be-rücksichtigung der Kosten der Modernisierungsmaßnahme seitens der [X.] als zuständiger Stelle auch nicht rechtsmißbräuchlich(§ 242 [X.]).II.Dies hält der revisionsgerichtlichen Überprüfung stand, so daß die Re-vision zurückzuweisen ist.1. Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsurteil erfülle nicht [X.] an die Darstellung des Tatbestandes, da es die in derBerufungsinstanz gestellten Anträge nicht wiedergebe. Auf das Berufungsver-fahren ist die Zivilprozeßordnung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden- 5 -Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht am1. November 2002 geschlossen wurde (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Zutreffend gehtdie Revision davon aus, daß auch nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO n.F. dieAufnahme der [X.] in das Berufungsurteil nicht entbehrlich ist.Der Antrag des Berufungsklägers braucht zwar nicht unbedingt wörtlich wie-dergegeben zu werden; jedoch muß aus dem Zusammenhang [X.] deutlich werden, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittelerstrebt ([X.]surteile vom 26. Februar 2003 - [X.], [X.], 99,100 f.; vom 22. Dezember 2003 - [X.], unter [X.] und vom 7. [X.], jeweils zur [X.] bestimmt; [X.], Urteil vom6. Juni 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 1290 = [X.], 2424 [X.] 1 a; [X.], Beschluß vom 13. August 2003, [X.], NJW 2003, 3352= [X.], 2209 unter II 4 a, zur [X.] in [X.]Z bestimmt). [X.] wird das angefochtene Urteil gerecht.Zwar enthalten die Urteilsgründe die [X.] nicht wörtlich;entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich aus dem Urteil jedoch, daß [X.] die Beklagte Berufung eingelegt hat und daß sie eine Abweisung [X.] im gesamten Umfang ihrer Verurteilung erstrebt. Im Rubrum des Urteilsist allein die Beklagte als Berufungsklägerin aufgeführt, während die [X.] Berufungsbeklagte bezeichnet ist. In den Gründen führt das [X.] aus, das Amtsgericht habe der Klage teilweise stattgegeben, die Beklagtebegründe ihr Rechtsmittel und die Klägerin verteidige das Urteil. Dem ent-spricht der klageabweisende Tenor.2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzah-lung von Mietzins für den Zeitraum von Januar 1995 bis Februar 1999 gemäߧ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. [X.]. Sie hat den Mietzins, soweit die Beklagtediesen durch Erklärung vom 29. Dezember 1994 erhöht hat, nicht ohneRechtsgrund [X.] 6 -a) Rechtsgrundlage für die Erhöhung des Mietzinses ist § 3 des Miet-vertrags, wonach alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen [X.] oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen vom Zeitpunkt derZulässigkeit ab vereinbart und zahlbar sind, ohne daß es einer Kündigung [X.] einer Mitteilung gemäß § 18 des [X.] ([X.])bedarf.aa) Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmung rechtsfehler-frei als Mietpreisgleitklausel gewertet; danach haben die Parteien, soweit esum eine Erhöhung des Mietzinses geht, die jeweils gesetzlich (höchst-) zuläs-sige Miete als vertragliche Miete vereinbart. Diese Auslegung wird von [X.] auch nicht beanstandet.Die gesetzlich zulässige Miete ist vorliegend gemäß § 8 Abs. 1 Woh-nungsbindungsgesetz ([X.]) die Kostenmiete als das Entgelt, das [X.] der laufenden Aufwendungen des Verfügungsberechtigten [X.] ist. Das Wohnungsbindungsgesetz ist nach der Übergangsvorschrift des§ 50 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz ([X.]) in Verbindung mit § 1[X.] anzuwenden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts han-delt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des § 1 [X.];dies wird von der Revision nicht in Zweifel gezogen.Ist die jeweils zulässige Kostenmiete vertraglich vereinbart, so hat [X.] Regelung anspruchsbegründende Wirkung ([X.]surteile vom22. April 1981 - [X.], NJW 1982, 1587 = WM 1981, 1178 [X.] bb und vom 5. November 2003 - [X.], [X.] 2004, 25 unter [X.] a).Soweit § 4 Abs. 8 Satz 1 Neubaumietenverordnung ([X.]) für den Fall einersolchen Vereinbarung vorschreibt, daß für die Durchführung einer Mieterhö-hung § 10 Abs. 1 [X.] entsprechend gilt, hat dies lediglich zur Folge, daßdem Mieter hinsichtlich des [X.] ein Leistungsverweigerungs-recht nach § 273 [X.] zusteht, solange dessen formelle Anforderungen an die- 7 -Mieterhöhungserklärung nicht erfüllt sind ([X.]surteil vom 5. November 2003,aaO). Hiervon hat die Klägerin keinen Gebrauch gemacht, so daß es keinerEntscheidung bedarf, ob die Erklärung der [X.] vom 29. Dezember 1994den formellen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 1 [X.], § 4 Abs. 7 [X.]entsprach.Die Klausel erfaßt, wovon das Berufungsgericht ohne nähere [X.] ausgegangen ist, auch Mieterhöhungen wegen [X.], da es sich bei diesen um durch gesetzliche Regelung allgemein zu-gelassene Fälle von Mieterhöhungen handelt. Aus der Bezugnahme auf § 18des Gesetzes über Maßnahmen auf dem Gebiete des Mietpreisrechts ([X.], [X.] I 1955 S. 458, fortan: [X.]) folgt nicht, daß [X.] der Klausel auf Mieterhöhungen beschränkt ist, die diesem- nicht mehr geltenden - Gesetz unterfallen (so auch [X.] 1988, 1049;a.A. [X.] 1988, 945; [X.] 2000, 307; [X.], 812). Dieser Zusatzschränkt den Geltungsbereich der allgemein und umfassend formuliertenKlausel nicht ein, sondern dient allein der Klarstellung, daß [X.] von der Erfüllung formeller Voraussetzungen nach § 18 [X.]vereinbart sind. Er ist gegenstandslos, nachdem dieses Gesetz nicht mehr gilt.bb) Die Rüge der Revision, § 3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßesgegen § 9 [X.] unwirksam, da die Klausel nicht dem Transparenzgebot ge-nüge, bleibt ohne Erfolg. Die formularmäßige Vertragsbestimmung hält der [X.] stand. Insbesondere verstößt § 3 des Mietvertrags nicht gegendas sich aus § 9 [X.] ergebende und nunmehr in § 307 Abs. 1 Satz 2 [X.] geregelte Transparenzgebot, wonach sich eine unangemesseneBenachteiligung auch daraus ergeben kann, daß die Bestimmung nicht klarund verständlich ist. Das Transparenzgebot schließt auch nach der neuen ge-setzlichen Regelung das Bestimmtheitsgebot ein. Dieses verlangt, daß die tat-bestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben wer-den, daß für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume- 8 -entstehen. Eine Klausel genügt dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sieim Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichtendes Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglichumschreibt (vgl. [X.]surteil vom 5. November 2003, aaO, unter [X.] b aa zu§ 9 [X.]).(1) Dieser Anforderung wird die Vertragsklausel gerecht, soweit sie Er-höhungen des Mietzinses zum Gegenstand hat. Sie verweist hinsichtlich derHöhe der Mietzinsänderung auf die gesetzlichen oder behördlichen Regelun-gen und hinsichtlich des Zeitpunkts der Mieterhöhung auf die "Zulässigkeit"und damit ebenfalls auf die vorgenannten Regelungen. Der [X.] hat im [X.] (aaO, unter [X.] [X.]) eine formularmäßige Vertrags-bestimmung als vereinbar mit § 9 [X.] angesehen, nach der die jeweils ge-setzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart galt. Dies entspricht [X.] in § 4 Abs. 8 Satz 1 [X.], der mit der "zulässigen Miete" die(höchst-) zulässige Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 [X.] meint (vgl. [X.]s-urteile vom 22. April 1981 und vom 5. November 2003, aaO; [X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], [X.] 1970 § 4[X.]. 8.2) und die Zulässigkeit einer solchen Preisgleitklausel mithin voraus-setzt.Nach der vorliegenden Klausel ist zwar im Unterschied hierzu nur einegleitende Anpassung in Bezug auf zulässige Erhöhungen der Miete (sowieNebenkosten und sonstige Umlagen) geregelt. Insoweit unterliegt die [X.] weder nach dem Transparenzgebot noch unter dem Gesichtspunkt ei-ner unangemessenen Benachteiligung des Mieters (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1[X.], jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 [X.]) durchgreifenden [X.]. Auch § 4 Abs. 8 [X.] hat nach seinem Regelungsgehalt lediglich Erhö-hungen der Kostenmiete infolge Erhöhung der laufenden Aufwendungen [X.], wie sich aus Wortlaut, amtlicher Überschrift und systematischerStellung der Vorschrift ergibt. Senkungen der Kostenmiete infolge [X.] -rung der laufenden Aufwendungen sind dagegen in § 5 [X.] geregelt. [X.] wird durch die [X.], die lediglich Mieterhöhungen gleitendanpaßt und damit allein den Vermieter begünstigt, nicht unangemessen be-nachteiligt, da das Gesetz zugunsten des Mieters in § 5 Abs. 1 Satz 2 [X.] ei-ne entsprechende Anpassungsregelung enthält. Danach bildet die verringerteDurchschnittsmiete vom Zeitpunkt der Verringerung der laufenden [X.] an die Grundlage der Kostenmiete. Die vorliegende Klausel ist [X.] anders zu beurteilen als die - wirksame - Klausel, wonach die jeweils ge-setzlich zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (vgl. hierzu [X.] vom 5. November 2003, [X.]) Der Beurteilung dieses Klauselteils als wirksam steht das [X.]sur-teil vom 21. Januar 2004 ([X.], zur [X.] vorgesehen, un-ter [X.] [X.]) nicht entgegen. In dieser Entscheidung hat der [X.] zwar eineKlausel mit gleichem Wortlaut als unwirksam bezeichnet und zur Begründungauf die [X.]surteile vom 20. Januar 1993 ([X.], NJW 1993, 1061 =[X.], 660 unter [X.]) und vom 19. November 2003 ([X.], zur[X.] vorgesehen, unter [X.]) verwiesen. Die Entscheidung [X.] hatte jedoch, ebenso wie die zitierten Entscheidungen, alleindie Erhöhung von Betriebskosten zum Gegenstand; die Beurteilung als un-wirksam bezieht sich, wie klarzustellen ist, lediglich auf den diesbezüglichenKlauselteil, der sich durch schlichte Streichung der Worte "oder [X.]. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art"aus der Klausel entfernen läßt. Die [X.] hat daher nicht die Un-wirksamkeit der Klausel insgesamt zur Folge. Die Vertragsbestimmung läßtsich aus sich heraus verständlich und sinnvoll in einen zulässigen und einenunzulässigen Regelungsteil trennen, ohne daß es einer sprachlichen oder in-haltlichen Umgestaltung bedarf. Hierin liegt keine geltungserhaltende Redukti-on (vgl. [X.], Urteil vom 25. Juni 2003 - [X.], NJW 2003, 2899- 10 -unter [X.] m.w.Nachw.; [X.], Urteil vom 3. Dezember 2003 - [X.] [X.] bestimmt, unter II 1).b) Die Mieterhöhung ist wirksam, weil sie die nach § 8 Abs. 1 [X.]in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.] und § 11 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 6 Satz 1der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berech-nungsverordnung - [X.]) zulässige Kostenmiete als Entgelt, das zur [X.] laufenden Aufwendungen erforderlich ist, nicht übersteigt. Danach kannder Vermieter eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Ansatz der [X.] laufenden Aufwendungen unter anderem dann aufstellen, wenn er [X.] der Bewilligungsstelle bauliche Maßnahmen (Modernisierungs-maßnahmen) vorgenommen hat, die nachhaltig Einsparung von [X.]. Hierfür reicht es aus, wenn überhaupt eine meßbare Einsparung anHeizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist ([X.] des [X.]svom 10. April 2002 [X.], [X.]Z 150, 277, 282 f. zu dem insoweitwortgleichen § 3 Abs. 1 Satz 1 [X.]). Daß die Wärmedämmfassade, die nachdem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten für die [X.] Klägerin rechnerisch eine Energieeinsparung von 2.078,36 kWh/Jahr (ent-spricht etwa 15,5 %) bewirkt, in diesem Sinne nachhaltig Heizenergie einspart,ist nicht zweifelhaft und wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen.c) Hinsichtlich der Höhe der anzusetzenden [X.] die Revision nicht mit Erfolg rügen, das Berufungsgericht habe entschei-dungserheblichen Vortrag der Klägerin übergangen, indem es einen etwaigenInstandsetzungsanteil der Maßnahme als unerheblich angesehen hat. [X.] hat die Höhe der Modernisierungskosten bestritten und insoweit un-widersprochen vorgetragen, die Gebäudefassade sei erheblich instandset-zungsbedürftig gewesen; [X.] sei abgeblättert und es seien Risse [X.] vorhanden [X.] 11 -Es bedarf keiner Entscheidung, ob und gegebenenfalls in welchemUmfang die Beklagte ersparte Instandhaltungs- bzw. [X.] den Baukosten der Modernisierungsmaßnahme in Abzug zu bringen hatte(vgl. LG Köln [X.] 1998, 293; [X.]/[X.]/[X.], Wohn- [X.], [X.] § 11 [X.]. 11; für den Bereich des preisfreien Wohnraums[X.]/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 Rdnr. 159 ff.m.w.Nachw.). Die Klägerin hat keine Tatsachen vorgetragen, die den [X.], daß Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten den seitens der[X.] in Höhe von 10 % der Baukosten pauschal abgezogenen [X.] 254.790,- DM überschritten hätten. Insbesondere hat sie das Ausmaß derbehaupteten Schäden nicht konkretisiert. Ihr pauschaler Vortrag genügt nicht,um einen insoweit höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (vgl. insoweitauch [X.]surteil vom 12. März 2003 [X.], [X.]Report 2003, 784= [X.] 2003, 229).d) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht [X.] keine Begrenzung der Mieterhöhung unter wirtschaftlichen Zumutbar-keitsgesichtspunkten angenommen.aa) In Rechtsprechung und Literatur wird hinsichtlich Mieterhöhungenwegen energiesparender Modernisierungsmaßnahmen im preisfreien [X.] nach § 559 Abs. 1 [X.] (früher § 3 [X.]) verbreitet die Auffassung ver-treten, der Betrag der Mieterhöhung dürfe nicht außer Verhältnis zu der fürden Mieter zu erwartenden Ersparnis von Heizkosten stehen; die Zulässigkeitder Mieterhöhung sei durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit begrenzt (OLGKarlsruhe [X.] 1985, 252 = [X.], 411 = [X.] 1985, 17 unter [X.] § 13 [X.]; [X.], Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 778; [X.]/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, [X.], § 559 Rdnr. 6; [X.]/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 81 [X.]/[X.], 3. Aufl., § 3 [X.] Rdnr. 10). Teilweise wird einesolche Begrenzung aus § 242 [X.] als Verbot, den Mieter mit den [X.] wirtschaftlich unsinniger Maßnahmen zu belasten, abgeleitet ([X.]/[X.] (2003) § 559 Rdnr. 34). Verschiedentlich wird hiernach die Er-höhung des Mietzinses auf das Doppelte (u.a. [X.], 562; [X.] [X.] 2001, 83; [X.] in [X.]/[X.], [X.], § 559 Rdnr. 19;Palandt/[X.], [X.], 63. Aufl., § 559 Rdnr. 13; aus [X.] für den Regelfall auch [X.]/Börstinghaus, aaO Rdnr. 84) bzw.Dreifache ([X.] 1994, 396) der Heizkostenersparnis begrenzt (gegendie Anwendung starrer Grenzen dagegen [X.], aaO; [X.]/[X.], aaO Rdnr. 35 m.w.Nachw.; [X.], [X.], 545).Nach anderer Auffassung soll die Zulässigkeit der Mieterhöhung insbe-sondere im Hinblick auf das vom Gesetzgeber im Allgemeininteresse verfolgteZiel der Energieeinsparung nicht durch einen Bezug zu der bewirkten [X.] begrenzt sein ([X.] NJW-RR 2003, 1309; Schläger,[X.], 580, 581; Blümmel, [X.] 2002, 1244; [X.], [X.]., § 559 Rdnr. 11, 27; [X.], [X.], 396, 402).Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird diese Frage,soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Literatur nicht behandelt. Sie stelltsich dort jedoch in gleicher Weise (vgl. insoweit auch BVerwG [X.] 1990,566, 567).bb) Der [X.] hat die Frage in dem [X.] vom 10. April 2002zu § 3 [X.] offengelassen ([X.]Z 150, 277, 284 f.). Er entscheidet sie nun-mehr dahingehend, daß die Mieterhöhung wegen energieeinsparender M[X.]nisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der er-zielten Heizkostenersparnis begrenzt wird.(1) Für eine solche Begrenzung nach Art einer "Kappungsgrenze" [X.] keine gesetzliche Grundlage. Die Regelungen für den preisgebundenenWohnraum (§§ 8-8b [X.], § 6 [X.], § 11 Abs. 4-6 [X.]; nunmehr § 28- 13 -[X.]) und den preisfreien Wohnraum (§§ 559-559b [X.]; § 3 [X.]) regelndie Zulässigkeit einer Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter, oh-ne eine Begrenzung im Hinblick auf die zu erwartende [X.].Eine Begrenzung läßt sich für den Bereich des preisgebundenen [X.]s auch nicht aus § 13 Abs. 1 Satz 1 und 2 des [X.] von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung [X.] in der Fassung vom 12. Juli 1978 ([X.]) ableiten, wonach dieals Zuschüsse zur Deckung der Kosten der Modernisierung bewilligten Mittelder Höhe nach so zu bemessen sind, daß die Erhöhung der Mieten oder Be-lastungen tragbar ist und in einem angemessenen Verhältnis zu den [X.] der Modernisierung steht. Diese Regelung ist durch Art. 36 [X.] vom 16. Dezember 1986 aufgehoben worden. Davon [X.] sie sich nicht an den Vermieter, sondern mit öffentlich-rechtlicher Wirkungan die staatlichen Bewilligungsstellen gerichtet.Aus dem von der Revision angeführten § 7 Abs. 1 Satz 1 [X.] folgtnichts anderes. Danach dürfen Baukosten nur angesetzt werden, soweit [X.] gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher Bauausfüh-rung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Vorschriftregelt jedoch nicht Zulässigkeit und Grenzen einer Mieterhöhung. Daß die vonder [X.] angesetzten Baukosten als solche überhöht und aus diesemGrunde unwirtschaftlich gewesen seien, hat die Klägerin nicht geltend ge-macht.(2) Der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einerModernisierung des [X.] - auch zum Zwecke der [X.] - von einer begrenzenden Regelung bewußt [X.] 14 -Der Regierungsentwurf zu § 3 [X.] enthielt zum Schutz der Mieter eineKappungsgrenze, wonach die durch Modernisierungsmaßnahmen erhöhteMiete 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht sollte übersteigen dürfen(Entwurf eines [X.] über den Kündigungsschutz für [X.] über Wohnraum, BT-Drucks. 7/2011 S. 5, 11 f.). Diese Kappungsgrenzewurde im weiteren Gesetzgebungsverfahren mit der Begründung gestrichen,daß bei einer solchen Regelung die Durchsetzung von Mieterhöhungen er-schwert und dadurch der Anreiz zur dringend notwendigen Modernisierung oftentfallen würde (Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 4).Auch der Vorschlag des [X.], Bauwesen undStädtebau zu dem Entwurf des [X.] zur Änderung des [X.], in § 3 [X.] eine Härteklausel einzufügen,wonach der Vermieter insoweit nicht zu einer Mieterhöhung wegen Moderni-sierung berechtigt sein solle, als die Mieterhöhung in einem erheblichen [X.] zu den für den Mieter zu erwartenden Vorteilen stehe (BT-Drucks.8/1782 [X.]), fand keine Berücksichtigung.In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetzvom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpoliti-sche Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungs-modernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). [X.] vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf [X.] von 200 %, die sich in der Rechtsprechung bei [X.] herausgebildet habe, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grund-satzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen ([X.]. 439/2/00 S. 24). [X.] fand keinen Eingang in das [X.]) Die Begrenzung der Mieterhöhung durch das Verhältnis zu den [X.] Heizkosten folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht ausdem Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 [X.]. Dem steht die Ent-scheidung des Gesetzgebers entgegen, der von einer begrenzenden Rege-- 15 -lung, wie ausgeführt, bewußt Abstand genommen hat. Das hierfür maßgebli-che allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung [X.] ist einer Bewertung allein nach [X.] nicht zugänglich. Jedoch wäre auch eine Begrenzungnach wirtschaftlichen Zumutbarkeitskriterien Zweifeln unterworfen. So wird dietatsächliche Heizkostenersparnis von Umständen wie der Lage der Wohnung,Lüftungsverhalten und Wärmebedarf der Bewohner, aber auch von äußerenTemperaturbedingungen und insbesondere im Falle ansteigender [X.] (vgl. im einzelnen [X.], aaO, 546 f.) so stark beeinflußt, daß sich [X.] langfristig auch für den einzelnen Mieter als "rentabel", [X.] aber als nicht unverhältnismäßig darstellen kann.(4) Daraus folgt jedoch nicht, daß der Mieter gegenüber Modernisie-rungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Für den Bereich des preisgebundenenWohnraums bedarf es nach § 6 Abs. 1 Satz 2 [X.], § 11 Abs. 7 [X.] der Zu-stimmung der Bewilligungsstelle zu der Modernisierungsmaßnahme, in derenRahmen auch die Auswirkungen auf das [X.] zu [X.] (BVerwG [X.] 1990, 566, 567; vgl. nunmehr § 6 Abs. 1 Nr. 6, § 7 Nr. [X.], 28 [X.]). Nach § 541b Abs. 1 Satz 1 [X.] a.F. (jetzt mit geringfügigenÄnderungen § 554 Abs. 2 [X.]), der vorliegend gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1Nr. 6 EG[X.] anzuwenden ist, hat der Mieter Maßnahmen unter anderem zurEinsparung von Heizenergie zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme [X.] oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter [X.] berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem [X.] nicht zu rechtfertigen ist. Dabei ist unter anderem auch die zu erwar-tende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen (Satz 2). Diese [X.] findet auch für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach§ 10 [X.] Anwendung (BayObLG [X.] 1996, 749 m.w.Nachw.). Die Klä-gerin hat jedoch keine Tatsachen vorgetragen, die zu einer solchen [X.] geben.- 16 -e) Die [X.] wurde jedenfalls ab Januar 1995, dem [X.], wirksam. § 3 des Mietvertrags verweist hin-sichtlich des Zeitpunkts der Mietzinsänderung auf die gesetzliche Regelung.Nach § 4 Abs. 8 Satz 2 [X.] darf der Vermieter aufgrund einer Vereinbarungnach Satz 1 (Mietpreisgleitklausel) eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhö-hung der laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum [X.] des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Die [X.] der [X.] vom 29. Dezember 1994 rückwirkend ab [X.] geltend gemachte Mieterhöhung erfaßt damit zulässigerweise den ge-samten Zeitraum der Rückforderung seit Januar 1995. Der Klägerin steht [X.] kein Rückforderungsanspruch zu.[X.] Dr. [X.] [X.][X.] Dr. [X.]