Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 27. Mai 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Ges[X.]häftsstelle in dem Re[X.]htsstreit Na[X.]hs[X.]hlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja [X.] § 241 Abs. 2, § 276 Abs. 1 Ci, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 539 Abs. 1, § 670, § 677, § 683, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel S[X.]hönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Ges[X.]häft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Re[X.]hts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die re[X.]htli[X.]h und wirt-s[X.]haftli[X.]h Teil des von ihm für die Gebrau[X.]hsüberlassung an der Wohnung ge-s[X.]huldeten Entgelts ist. b) Der na[X.]h § 818 Abs. 2 [X.] ges[X.]huldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst si[X.]h übli[X.]herweise nur na[X.]h dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier [X.] als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die [X.] seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewen-det hat oder hätte aufwenden müssen. [X.], Urteil vom 27. Mai 2009 - [X.]/07 - [X.]

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat gemäß § 128 Abs. 2 ZPO im s[X.]hriftli[X.]hen Verfahren auf die bis zum 3. April 2009 eingerei[X.]hten S[X.]hriftsätze dur[X.]h den Vorsitzenden [X.], die Ri[X.]hterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] A[X.]hilles und Dr. [X.] für Re[X.]ht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des [X.] vom 6. November 2007 auf-gehoben. Die Sa[X.]he wird zur neuen Verhandlung und Ents[X.]heidung, au[X.]h über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-ri[X.]ht zurü[X.]kverwiesen. Von Re[X.]hts wegen
Tatbestand: Die Kläger hatten in der [X.] von Mai 1999 bis Mai 2006 eine Wohnung des [X.]n in [X.]

gemietet. Der dabei vom [X.]n verwendete Formularmietvertrag enthält in seinem § 16 Ziff. 4 zur Frage der S[X.]hönheitsre-paraturen folgende Bestimmungen: 1 "a) Der Mieter ist verpfli[X.]htet, auf seine Kosten die S[X.]hönheitsreparatu-ren (das Tapezieren, Anstrei[X.]hen oder Kalken der Wände und De-[X.]ken, das Strei[X.]hen der Fußböden, Heizkörper eins[X.]hließli[X.]h Heiz-rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) - 3 - in den Mieträumen, wenn erforderli[X.]h, mindestens aber in der [X.] Reihenfolge fa[X.]hgere[X.]ht auszuführen. ...
Die [X.]folge beträgt: Bei Kü[X.]he, Bad und Toilette - 3 Jahre bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre. Diese Fristen werden bere[X.]hnet vom [X.]punkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit S[X.]hönheitsreparaturen na[X.]h diesem [X.]punkt von dem Mieter fa[X.]hgere[X.]ht dur[X.]hgeführt worden sind, von diesem [X.]punkt an. [X.]) Der Mieter ist au[X.]h bei Beendigung des [X.], S[X.]hönheitsreparaturen dur[X.]hzuführen, wenn die Fristen na[X.]h § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsa[X.]he bzw. seit den letzten dur[X.]hgeführten S[X.]hönheitsreparaturen verstri[X.]hen sind. [X.]) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fa[X.]hgere[X.]ht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedo[X.]h na[X.]h, dass die letzten S[X.]hönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurü[X.]kgere[X.]hnet vom [X.]punkt der Be-endigung des Mietverhältnisses - dur[X.]hgeführt worden sind, und be-findet si[X.]h die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent-spre[X.]henden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den [X.] zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im [X.]-punkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses no[X.]h ni[X.]ht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zah-lungsverpfli[X.]htung dadur[X.]h abwenden, dass er die S[X.]hönheitsrepa-raturen fa[X.]hgere[X.]ht selbst dur[X.]hführt. ..." 2 Ferner enthält der Formularmietvertrag im [X.] des § 27 (Sonstige Vereinbarungen) unter anderem folgenden hands[X.]hriftli[X.]hen Eintrag: "Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben (Erstbezug). Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem Zustand ..." [X.] renovierten die Kläger die Wohnung. Kurz vor Ende des Mietverhältnisses spra[X.]hen die Parteien über eine dur[X.]hzuführende [X.] - 4 - rung; der genaue Inhalt des Gesprä[X.]hs ist streitig. Jedenfalls weißten die Klä-ger vor Auszug no[X.]h die Wohnung. Mit der Behauptung, der [X.] habe ausdrü[X.]kli[X.]h auf Dur[X.]hführung einer Endrenovierung bestanden, um die [X.] in einem fris[X.]h renovierten Zustand weiterzuvermieten, beanspru[X.]hen die Kläger Erstattung der für das Weißen der Wand- und De[X.]kenflä[X.]hen getätigten Aufwendungen, die sie mit 9 • je Quadratmeter ansetzen. Das Amtsgeri[X.]ht hat die auf Zahlung von 1.620,- • nebst Zinsen geri[X.]hte-te Klage abgewiesen. Das Berufungsgeri[X.]ht hat die Berufung der Kläger zu-rü[X.]kgewiesen. Hiergegen wenden si[X.]h die Kläger mit ihrer vom Berufungsge-ri[X.]ht zugelassenen Revision. 4 Ents[X.]heidungsgründe: Die Revision ist begründet. 5 [X.] Das Berufungsgeri[X.]ht hat im Wesentli[X.]hen ausgeführt: 6 Mit dem Amtsgeri[X.]ht, das eine S[X.]hadensersatzpfli[X.]ht des [X.]n we-gen Verletzung vorvertragli[X.]her Nebenpfli[X.]hten dur[X.]h Vorlage eines [X.] mit unwirksamen S[X.]hönheitsreparaturklauseln ebenso verneint hatte wie Ansprü[X.]he der Kläger aus einer Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag, sei davon auszugehen, dass die Kläger nur einen Berei[X.]herungsanspru[X.]h hätten. Dieser münde hier aber deshalb ni[X.]ht in einen Zahlungsanspru[X.]h, weil der [X.] dur[X.]h die trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel vorgenommene Renovierung mangels Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung ni[X.]ht berei[X.]hert 7 - 5 - sei. Mit dem Landgeri[X.]ht Berlin ([X.] 2007, 517) sei vielmehr davon auszuge-hen, dass dur[X.]h die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die S[X.]hönheitsrepa-raturen letztli[X.]h die Kalkulationsgrundlage gestört gewesen sei, weil der [X.] si[X.]h von den an si[X.]h ihm obliegenden Renovierungspfli[X.]hten ni[X.]ht habe befreien können, zuglei[X.]h aber eine geringere Miete erhalten habe, als er sie andernfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse si[X.]h [X.] oder zumindest mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprü[X.]he des Mieters auf einen Wertersatz begrenze. Dagegen bestehe keine Notwendigkeit, dem Mieter über die Abs[X.]höpfung einer eventuellen Berei[X.]herung des [X.] hinaus Ansprü[X.]he aus Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag zu gewähren, weil er während der Mietzeit von der wegen der vermeintli[X.]h wirksam übergewälzten S[X.]hönheitsreparaturverpfli[X.]htung niedriger kalkulierten Miete profitiert habe. I[X.] Diese Beurteilung hält einer revisionsre[X.]htli[X.]hen Überprüfung ni[X.]ht in [X.] stand. 8 Das Berufungsgeri[X.]ht hat zwar im Ergebnis zu Re[X.]ht eine Erstattungs-pfli[X.]ht des [X.]n unter den Gesi[X.]htspunkten eines S[X.]hadensersatzes we-gen Vers[X.]huldens bei Vertragss[X.]hluss und einer Ges[X.]häftsführung ohne Auf-trag (§ 539 Abs. 1, § 677, § 683 Satz 1, § 670 [X.]) verneint. Ni[X.]ht frei von Re[X.]htsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgeri[X.]ht au[X.]h einen Anspru[X.]h der Kläger auf Herausgabe einer ungere[X.]htfertigten Be-rei[X.]herung (§ 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 [X.]) aberkannt hat. 9 1. Es entspri[X.]ht der ständigen Re[X.]htspre[X.]hung des [X.], dass ein Verwender Allgemeiner Ges[X.]häftsbedingungen dur[X.]h die Verwendung unwirksamer Klauseln seine vorvertragli[X.]he Pfli[X.]ht zur Rü[X.]ksi[X.]htnahme [X.] - 6 - über seinem Vertragspartner verletzen und si[X.]h bei Vers[X.]hulden diesem ge-genüber s[X.]hadensersatzpfli[X.]htig ma[X.]hen kann, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (vgl. Senat, [X.] 99, 101, 107; [X.], Urteil vom 8. Oktober 1987 - [X.], [X.], 56, unter 3 a; Urteil vom 28. Mai 1984 - [X.], [X.], 986, un-ter II 5 a [X.]; ferner etwa [X.]/[X.], [X.], 12. Aufl., Vor § 307 bis 309, [X.]. 19 m.w.N.). Im mietre[X.]htli[X.]hen S[X.]hrifttum wird deshalb angenommen, dass ein Vermieter si[X.]h wegen einer Verletzung der vorvertragli[X.]hen Pfli[X.]ht zur Rü[X.]ksi[X.]htnahme (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 [X.]) gegenüber dem Mieter s[X.]hadensersatzpfli[X.]htig ma[X.]hen kann, wenn er diesem gegenüber s[X.]huldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 [X.]) unwirksame Allgemeine Ges[X.]häftsbedin-gungen über die Dur[X.]hführung von S[X.]hönheitsreparaturen verwendet und der Mieter daraufhin in der irrigen Annahme der Wirksamkeit dieser Regelungen Renovierungsaufwendungen tätigt ([X.], Fests[X.]hrift für Derleder, 2005, [X.], 198 ff.; [X.], [X.], 675, 678; Lehmann-Ri[X.]hter, [X.], 747 f.; [X.], [X.], 501 f.; [X.]nberg, S[X.]hönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rü[X.]kbau, 3. Aufl., [X.]. [X.]; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., § 535 [X.]. 196 a; Mün[X.]hKomm[X.]/Häublein, 5. Aufl., § 535 [X.]. 126; [X.]/[X.], [X.], 68. Aufl., § 535 [X.]. 47 a). Bei der hier gegebenen Fallgestaltung kann dem [X.]n indessen kein zur Ersatzpfli[X.]ht führender Vers[X.]huldensvorwurf gema[X.]ht werden. 11 a) Das Amtsgeri[X.]ht, dessen Erwägungen das Berufungsgeri[X.]ht als zu-treffend gebilligt und seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat die zur Dur[X.]h-führung von S[X.]hönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Bu[X.]hst. [X.] des Formularvertra-ges getroffenen Endrenovierungsbestimmungen als na[X.]h § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] unwirksam angesehen. Einen S[X.]hadensersatzanspru[X.]h der Kläger wegen 12 - 7 - Verletzung vorvertragli[X.]her Nebenpfli[X.]hten des [X.]n dur[X.]h Verwendung dieser Klausel hat es verneint, weil zum [X.]punkt des Vertragss[X.]hlusses eine sol[X.]he Klausel no[X.]h ni[X.]ht beanstandet worden sei und dem [X.]n deshalb kein Vers[X.]huldensvorwurf gema[X.]ht werden könne. Gegen diese Beurteilung, die die Revision hinnimmt, bestehen s[X.]hon deshalb keine Bedenken, weil der Senat kurz zuvor eine identis[X.]he Klausel als wirksam behandelt hatte (Senats-urteil vom 3. Juni 1998 - [X.] ZR 317/97, [X.], 592, unter [X.] und 3). b) Hinsi[X.]htli[X.]h der hands[X.]hriftli[X.]h eingetragenen Endrenovierungsver-pfli[X.]htung in § 27 des [X.] rügt die Revision, dass das Beru-fungsgeri[X.]ht dem unter Zeugenbeweis gestellten Vorbringen der Kläger ni[X.]ht na[X.]hgegangen sei, wona[X.]h es si[X.]h um eine vom [X.]n vorformulierte [X.] gehandelt habe, die er ni[X.]ht nur bei den Na[X.]hmietern, sondern au[X.]h bei anderen Mietern verwendet habe, so dass bei diesem für das Revisi-onsverfahren als ri[X.]htig zu unterstellenden Sa[X.]hvortrag au[X.]h insoweit eine vor-formulierte Vertragsbestimmung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.] vorgelegen habe (vgl. Senat, [X.] 141, 108, 110 f.; [X.], Urteil vom 19. Mai 2005 - [X.], [X.], 1373, unter [X.]). Im Ergebnis bleibt der [X.] der Revision jedo[X.]h ohne Erfolg, dass der [X.] si[X.]h dur[X.]h die [X.] einer sol[X.]hen Klausel, die anders als eine inhaltsglei[X.]he Individual-vereinbarung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 [X.] unwirksam wäre (vgl. Senatsur-teile vom 14. Januar 2009 - [X.] ZR 71/08, [X.], 1075, [X.]. 10; vom 12. September 2007 - [X.] ZR 316/06, [X.], 682, [X.]. 13 m.w.N.), s[X.]ha-densersatzpfli[X.]htig gema[X.]ht habe, weil es au[X.]h insoweit an einem Vers[X.]hulden fehlt. 13 Von dem [X.]n konnte ni[X.]ht erwartet werden, dass ihm an der Zu-lässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertragli[X.]h ni[X.]ht zu [X.] - 8 - standen ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - [X.] ZR 71/08, [X.], 193, [X.]. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für individualvertragli-[X.]he Vereinbarungen typis[X.]hen Weise hands[X.]hriftli[X.]h hinzugefügt hat. [X.] kann es ihm ni[X.]ht als Vers[X.]hulden angelastet werden, wenn er ni[X.]ht erkannt hat, dass na[X.]h der außerhalb des Mietre[X.]hts ergangenen Re[X.]htspre-[X.]hung des [X.] (vgl. Senat, [X.] 141, 108, 110 f.; [X.], Urteil vom 19. Mai 2005 - [X.], [X.], 1373, unter [X.]) sol[X.]he hand-s[X.]hriftli[X.]h hinzu gesetzten Regelungen als vorformulierte Vertragsbestimmun-gen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 [X.] zu werten sein können mit der Folge, dass ihre Wirksamkeit strengeren Anforderungen unterliegt. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern au[X.]h kein Anspru[X.]h auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus einer Ges[X.]häftsführung ohne Auf-trag zu. 15 a) Zwar bestimmt § 539 Abs. 1 [X.], dass der Mieter vom Vermieter [X.] auf die Mietsa[X.]he, die der Vermieter ihm ni[X.]ht gemäß § 536a Abs. 2 [X.] zu ersetzen hat, na[X.]h den Vors[X.]hriften über die Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag (§ 677, § 683 Satz 1, § 670 [X.]) ersetzt verlangen kann. [X.] handelt es si[X.]h bei dieser Bestimmung um eine Re[X.]htsgrundverweisung, die erfordert, dass zuglei[X.]h die gesetzli[X.]hen Voraussetzungen einer Ges[X.]häfts-führung ohne Auftrag vorliegen ([X.], Urteil vom 24. Februar 1982 - [X.], [X.], 698, unter I 3 a; [X.]/[X.], aaO, § 539 [X.]. 6 m.w.N.). Daran fehlt es hier. 16 b) Eine Fremdges[X.]häftsführung s[X.]heidet zwar ni[X.]ht s[X.]hon deshalb aus, weil si[X.]h die Kläger - wie die Revisionserwiderung mit der von ihr erhobenen [X.] geltend ma[X.]ht - dur[X.]h individualvertragli[X.]he Abrede wirksam zur 17 - 9 - Vornahme der getätigten Endrenovierung verpfli[X.]htet und in diesem Fall eine eigene vertragli[X.]he Pfli[X.]ht erfüllt hätten (vgl. [X.] 63, 119, 120 f.; [X.] in: jurisPK-[X.], 4. Aufl., § 677 [X.]. 30; [X.]/[X.], aaO, § 677 [X.]. 11). Von einer sol[X.]hen individualvertragli[X.]hen Abrede kann na[X.]h dem für das [X.] zu unterstellenden Sa[X.]hverhalt ni[X.]ht ausgegangen werden. Glei[X.]hwohl sind die Voraussetzungen für eine Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag ni[X.]ht gegeben. aa) Die Regeln über die Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag setzen voraus, dass der Ges[X.]häftsführer ein Ges[X.]häft "für einen anderen" besorgt. Das kann na[X.]h der Re[X.]htspre[X.]hung des [X.] bereits dann der Fall sein, wenn er das Ges[X.]häft ni[X.]ht nur als eigenes, sondern au[X.]h als fremdes führt, das heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest au[X.]h im Interesse eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwis[X.]hen objektiv und subjektiv fremden Ges[X.]häften unters[X.]hieden. Bei objektiv fremden Ge-s[X.]häften, die s[X.]hon ihrem Inhalt na[X.]h in einen fremden Re[X.]hts- und [X.] eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten, [X.] 33, 251, 254 ff.; Abwen-dung der von einem unbeleu[X.]hteten Fahrzeug drohenden Gefahren, [X.] 43, 188, 191 f.; Tilgung fremder S[X.]hulden, [X.] 47, 370, 371; Veräußerung einer fremden Sa[X.]he, [X.], 45, 48 f.), wird regelmäßig ein ausrei[X.]hender Fremdges[X.]häftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzli[X.]h au[X.]h für Ge-s[X.]häfte, die zuglei[X.]h objektiv eigene als au[X.]h objektiv fremde sind. Dabei kann es genügen, dass das Ges[X.]häft seiner äußeren Ers[X.]heinung na[X.]h ni[X.]ht nur dem Besorger, sondern au[X.]h einem Dritten zugute kommt, insbesondere wenn dessen Interesse an der Vornahme der Handlung im Vordergrund steht oder gar vordringli[X.]h ist. Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Ges[X.]häfte ihren (subjektiven) Fremd[X.]harakter allenfalls dur[X.]h einen Willen des Ges[X.]häfts-führers zur vordringli[X.]hen Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht 18 - 10 - grundsätzli[X.]h keine tatsä[X.]hli[X.]he Vermutung; der Wille, ein sol[X.]hes Ges[X.]häft in erster Linie oder zumindest zuglei[X.]h für einen anderen zu führen, muss viel-mehr hinrei[X.]hend deutli[X.]h na[X.]h außen in Ers[X.]heinung treten ([X.], Urteil vom 21. Oktober 2003 - [X.], [X.], 1397, unter [X.] a aa m.w.N.). [X.] hat der Senat etwa in Fällen, in denen ein Energieversorger [X.] in der irrigen Annahme dur[X.]hgeführt hatte, zur Versorgung vertragli[X.]h verpfli[X.]htet zu sein, einen Rü[X.]kgriff auf die Vors[X.]hriften der Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag nur deshalb zugelassen, weil dies über seine eigenen Lieferinte-ressen hinaus zuglei[X.]h dem Versorgungsinteresse des Abnehmers an einer ununterbro[X.]henen Energielieferung, und zwar ni[X.]ht zuletzt mit Bli[X.]k auf die hierauf angewiesenen Nutzer, entspro[X.]hen hat (Senatsurteile vom 27. April 2005 - [X.] ZR 140/04, [X.], 1717, unter [X.]; vom 26. Januar 2005 - [X.] ZR 66/04, [X.], 1089, unter II 3 a und b). [X.]) In der mietre[X.]htli[X.]hen Instanzre[X.]htspre[X.]hung wie au[X.]h im S[X.]hrifttum wird verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Mieter, der auf Grund einer unwirksamen S[X.]hönheitsreparaturklausel renoviert, selbst bei einer S[X.]hlussre-novierung kein Ges[X.]häft des Vermieters führt ([X.], [X.] 2007, 517, 518; [X.], [X.], 240; [X.], [X.], 261, 262; AG Mün[X.]hen, [X.], 1030; [X.], aaO, S. 197 f.; [X.]/Emmeri[X.]h, [X.] (2006), § 539 [X.]. 6; [X.], [X.], 3, 6; [X.], [X.] 2007, 48, 52; [X.], [X.], 785, 787; Pas[X.]hke, [X.], 647, 648 f.; [X.], [X.] 2009, 358 f.; aA: LG Landshut [X.], 335; [X.], [X.], 973; LG Karlsru-he, [X.], 508; [X.], aaO, [X.]). Dem ist im Ergebnis zuzustimmen. 19 Ein Mieter, der auf Grund vermeintli[X.]her vertragli[X.]her Verpfli[X.]htung S[X.]hönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Ges[X.]häft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Re[X.]hts- und Interessenkreis tätig. 20 - 11 - Der für eine Fremdges[X.]häftsführung erforderli[X.]he unmittelbare Bezug zum Re[X.]hts- und Interessenkreis des Vermieters (vgl. [X.] 54, 157, 160 f.; 61, 359, 363; 72, 151, 153; 82, 323, 330 f.; [X.], Urteil vom 3. März 2009 - [X.], [X.], 790, [X.]. 24; [X.]/[X.], aaO, § 677 [X.]. 4) ist entgegen der Auffassung der Revision ni[X.]ht s[X.]hon deswegen gegeben, weil die [X.] zu einer Verbesserung der Mietsa[X.]he führen und damit dem Vermögen des Vermieters zugute kommen. Denn mit der Vornahme von S[X.]hönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die re[X.]htli[X.]h und wirts[X.]haftli[X.]h als Teil des von ihm für die Gebrau[X.]hsüberlassung an der [X.] ges[X.]huldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, [X.] 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - [X.] ZR 317/97, [X.], 2145, [X.] [X.]; vom 28. April 2004 - [X.] ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - [X.] ZR 378/03, [X.], 50, unter [X.]; [X.], Urteil vom 5. Juni 2002 - [X.], [X.], 484, unter [X.]). Eine dadur[X.]h bewirkte Vermögensmehrung auf Vermieterseite stellt ebenso wenig wie die Zahlung der Miete eine Wahrnehmung von [X.] und damit eine Ges[X.]häftsführung dar, wel[X.]he eine Anwendung der Vors[X.]hriften über die Ges[X.]häftsführung ohne Auftrag re[X.]htfertigen könnte. 3. Mit der vom Berufungsgeri[X.]ht gegebenen Begründung kann jedo[X.]h ein Anspru[X.]h der Kläger auf Herausgabe einer ungere[X.]htfertigten Berei[X.]herung (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 [X.]) ni[X.]ht verneint werden. 21 a) Na[X.]h ihrem für das Revisionsverfahren als ri[X.]htig zu unterstellenden Sa[X.]hvortrag haben sie die von ihnen vorgenommenen S[X.]hönheitsreparaturen auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne re[X.]htli-[X.]hen Grund erbra[X.]ht. 22 - 12 - b) Da die von den Klägern re[X.]htsgrundlos erbra[X.]hte Leistung ni[X.]ht in [X.] herausgegeben werden kann, hat der [X.] na[X.]h § 818 Abs. 2 [X.] Wertersatz zu leisten. Dieser ist entgegen einer verbreitet vertretenen [X.] (z.B. [X.], [X.] 2007, 517, 518 f.; AG [X.], [X.] 2005, 374, 375; [X.], Fests[X.]hrift für [X.], 2006, [X.], 203; Lehmann-Ri[X.]hter, aaO, S. 751; [X.], aaO, S. 6; Pas[X.]hke, aaO, [X.]; [X.], aaO, S. 198; [X.], aaO, S. 677; [X.], aaO, [X.]) allerdings ni[X.]ht darauf geri[X.]h-tet, eine dur[X.]h die Renovierungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der Mieträume in Form von Vorteilen auszuglei[X.]hen, die der Vermieter aus einem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsa[X.]he tatsä[X.]hli[X.]h erzielen kann oder hätte erzielen können. Diese für einen Ausglei[X.]h von Grundstü[X.]ksverwendun-gen maßgebli[X.]he Si[X.]htweise (vgl. [X.], Urteil vom 16. September 1998 - [X.], [X.], 19, unter II 3 b m.w.N.) passt hier deshalb ni[X.]ht, weil die Leistung der Kläger darin bestanden hat, einen re[X.]htli[X.]h und wirts[X.]haft-li[X.]h als Teil des von ihnen für die Gebrau[X.]hsüberlassung an der Wohnung ver-meintli[X.]h ges[X.]huldeten Entgelts dur[X.]h Vornahme der S[X.]hönheitsreparaturen und damit dur[X.]h eine Werkleistung zu erbringen (dazu vorstehend unter [X.] [X.]). 23 Bei re[X.]htsgrundlos erbra[X.]hten Dienst- oder (ni[X.]ht verkörperten) Werkleis-tungen bemisst si[X.]h der Wert der herauszugebenden Berei[X.]herung grundsätz-li[X.]h na[X.]h dem Wert der übli[X.]hen, hilfsweise der angemessenen Vergütung ([X.]/[X.], aaO, § 818 [X.]. 21; [X.]/[X.]/Wendehorst, [X.], 2. Aufl., § 818 [X.]. 30, jeweils m.w.N.). Eine sol[X.]he Bemessung kann au[X.]h bei verkörperten Werkleistungen angebra[X.]ht sein (vgl. [X.], Urteil vom 26. April 2001 - [X.], [X.], 1766, unter [X.]). Das ist hier deswegen ge-boten, weil der von den Klägern herbeigeführte Dekorationserfolg dem ent-spri[X.]ht, was der [X.] in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel [X.] - 13 - langt hatte und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass es dafür ents[X.]heidend darauf ankommt, ob und in wel[X.]her Höhe dies zu einer Wertsteigerung der Mietwohnung geführt hat. Dabei muss allerdings berü[X.]k-si[X.]htigt werden, dass Mieter bei Ausführung von S[X.]hönheitsreparaturen vielfa[X.]h von der im Mietvertrag regelmäßig eingeräumten Mögli[X.]hkeit Gebrau[X.]h ma-[X.]hen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie dur[X.]h Verwandte und Bekannte erledigen zu lassen. In diesem au[X.]h hier gegebenen Fall bemisst si[X.]h der Wert der [X.] übli[X.]herweise nur na[X.]h dem, was der [X.] billigerweise neben einem Einsatz an freier [X.] als Kosten für das notwen-dige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müs-sen (vgl. Senat, [X.] 92, 363, 373). Den Wert der von den Klägern erbra[X.]hten Eigenleistungen, der im Allgemeinen nur einen Bru[X.]hteil des Betrages aus-ma[X.]ht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen, wird das Berufungsgeri[X.]ht gemäß § 287 ZPO zu s[X.]hätzen haben (vgl. [X.] 92, aaO). Zuglei[X.]h wird es zu klären haben, ob ein höherer Wert etwa deshalb anzusetzen ist, weil die Ausführung der S[X.]hönheitsreparaturen zuglei[X.]h Gegenstand eines von den Klägern in selbständiger berufli[X.]her Tätig-keit geführten Gewerbes war. Mit einem dahin weisenden Vorbringen der Klä-ger, wona[X.]h der Kläger zu 2 berufli[X.]h als Maler und La[X.]kierer tätig sei, hat si[X.]h das Berufungsgeri[X.]ht - von seinem Standpunkt aus folgeri[X.]htig - bislang ni[X.]ht befasst. II[X.] Hierna[X.]h kann die Ents[X.]heidung des Berufungsgeri[X.]hts keinen Bestand haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Kläger aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sa[X.]he ist ni[X.]ht zur Endents[X.]heidung reif, weil das [X.] - 14 - rufungsgeri[X.]ht hinsi[X.]htli[X.]h der in § 27 des Mietvertrages getroffenen [X.] keine Feststellungen zum Vorliegen einer Individualvereinba-rung getroffen hat, deren Wirksamkeit ni[X.]ht mit dem vom Amtsgeri[X.]ht herange-zogenen Summierungseffekt verneint werden kann (Senatsurteil vom 14. [X.], aaO, [X.].13). Sollte hierna[X.]h keine wirksame [X.] bestanden haben, werden die erforderli[X.]hen Feststellungen zur Höhe eines dann gegebenen Anspru[X.]hs auf Herausgabe der bei dem [X.]n ein-getretenen Berei[X.]herung zu treffen sein. Die Sa[X.]he ist deshalb zur neuen [X.] und Ents[X.]heidung an das Berufungsgeri[X.]ht zurü[X.]kzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: [X.], Ents[X.]heidung vom 01.06.2007 - 23 C 179/07 - [X.], Ents[X.]heidung vom 06.11.2007 - 2-17 S 89/07 -