Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.11.2003, Az. VIII ZR 52/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:12. November 2003K i r c h g e ß n e r ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]: nein[X.] § 2 Abs. 2Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der [X.] zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kate-gorie des Mietspiegels die dort vorgesehene [X.] richtig nennt und die er-höhte Miete angibt.Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen [X.], soist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegelausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.[X.], Urteil vom 12. November 2003 - [X.] -LG [X.] [X.] 2 -Der V[X.]I. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 12. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der [X.] vom 29. Januar 2003 wird zurückgewiesen.Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Beklagte mietete im Jahr 1972 von dem Rechtsvorgänger der [X.] 73 qm große Wohnung in [X.]. Der [X.] betrug zuletzt 788,40 [X.]. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt [X.]und die darin fürvergleichbare Wohnungen angegebene [X.] von 10 bis 14 [X.]/m2verlangte die für die Kläger tätige Hausverwaltung mit Schreiben vom 23. Mai2001 von der Beklagten eine Mieterhöhung auf 1.024,92 [X.] netto(= 14,04 [X.]/m2) monatlich. Die Überschreitung der [X.] wurde nichtbegründet. Die Beklagte stimmte der begehrten Mieterhöhung nicht zu, da [X.] verlangte [X.] außerhalb der von dem Mietspiegel der Stadt [X.] vor-gegebenen [X.] 3 -Die Kläger haben zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, einerErhöhung des [X.]es ab 1. August 2001 auf monatlich 1.024,92 [X.] zuzu-stimmen. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das [X.] haben sie die Klage teilweise zurückgenommen und Zustimmung zueiner Mieterhöhung auf 919,80 [X.] monatlich (= 12,60 [X.]/m2) beantragt.Das Amtsgericht hatte der geänderten Klage stattgegeben, das [X.] hat die hiergegen eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Be-rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel einer [X.] weiter.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt:Die erfolgte Überschreitung der sich aus dem Mietspiegel ergebendenSpanne um 0,04 [X.]/m2 in dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger führe [X.] dessen Unwirksamkeit, sondern nur zur Unwirksamkeit des durch die [X.] nicht gedeckten Teils. Es komme allein darauf an, ob der Mieterdurch das Mieterhöhungsverlangen in die Lage versetzt werde, die [X.] zu überprüfen. Dabei müsse der Vermieter dem [X.] die Tatsachen liefern, die dieser benötige, um feststellen zu können,ob das Zustimmungsverlangen zumindest ansatzweise berechtigt sei. [X.] sei aber dann gegeben, wenn die sich aus dem Mietspiegel er-gebende [X.] korrekt angegeben werde. In diesem Falle stündendem Mieter die notwendigen Informationen zur Verfügung, um zu entscheiden,ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt sei. Ein wirksames Erhöhungsver-langen liege daher bis zur Obergrenze der [X.] vor.- 4 -[X.].Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so [X.] Revision zurückzuweisen ist. Die von den Klägern verlangte [X.]erhö-hung ist bis zu der vom Amtsgericht ausgeurteilten Höhe wirksam.1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegangen,daß gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EG[X.] auf den vorliegenden Fall nochdie Vorschrift des § 2 [X.] (jetzt § 558 ff. [X.]) anzuwenden ist, da das [X.] vor dem 1. September 2001 gestellt wurde.2. Nach § 2 Abs. 2 Satz 2 [X.] kann der Vermieter die Begründung ei-nes Mieterhöhungsanspruchs gemäß Abs. 1 der Vorschrift auf einen Mietspie-gel stützen. Sofern dieser [X.]n enthält, genügt es, wenn die ver-langte Miete innerhalb der Spanne liegt.a) Umstritten ist in Literatur und Rechtsprechung, welche rechtliche Fol-ge es hat, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zwar auf einen Miet-spiegel Bezug nimmt, jedoch einen [X.] verlangt, der außerhalb der dortvorgesehenen [X.] liegt.Nach einer Meinung ist in einem solchen Fall das Mieterhöhungsverlan-gen insgesamt formell unwirksam (so unter anderem [X.] 1996, 1181,LG [X.], 82, [X.]/Börstinghaus, [X.] Aufl., § 558 a Rdnr. 45). Nach anderer Ansicht ist das [X.] insoweit unwirksam, als es den außerhalb der von dem Mietspiegel ge-währten Spanne liegenden Teil betrifft ([X.] 1984, 21, [X.] 1997, 241, [X.] 1997, 1231, Schultz in: Bub/[X.],Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 414; [X.] 5 -nel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 613, [X.]/Sonnenschein, Miete,8. Aufl., § 558 a Rdnr. 37).b) In dem hier vorliegenden Fall einer Überschreitung der im Mietspiegelgenannten [X.] ist der Senat der Auffassung, daß das [X.] bis zu dem im Mietspiegel angegebenen Höchstbetrag formellwirksam ist. Das für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 [X.] beste-hende [X.] soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sach-liche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit er während derÜberlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 [X.] die Berechtigung der [X.]er-höhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem [X.] zustimmt oder nicht (vgl. Senat, Urteil vom 18. Dezember 2002- [X.], NJW 2003, 963 unter [X.] 1 a und bereits grundlegend Senat,Beschluß vom 20. September 1982 - [X.] 5/82 - [X.], 324 unter [X.] 3a, vgl. auch [X.] 53, 352, 358). Dabei dürfen an das Begründungserforder-nis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 GG keine über-höhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit [X.] 49, 244, 249).Daraus folgt, daß der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einenMietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffenderEinordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Miet-spiegels die dort genannten [X.]n anzugeben hat. Wie das [X.] zutreffend erkannt hat, ist es dem Mieter in diesem Fall ohne [X.] möglich, durch Vergleich der im Mietspiegel genannten Spanne mit demvom Vermieter verlangten erhöhten [X.] die Berechtigung des [X.] zu überprüfen.Nach diesen Grundsätzen haben die Kläger in formeller Hinsicht das [X.] getan, um die [X.]erhöhung zu begründen. Sie haben unter zu-treffender Einordnung der Wohnung der Beklagten in die entsprechende [X.] 6 -gorie des Mietspiegels der Stadt [X.]die dort vorgesehene [X.]richtig genannt und gleichzeitig die erhöhte Miete angegeben, wobei sie auchden [X.] pro Quadratmeter Wohnfläche aufgeführt haben. Die Beklagte warsomit ohne jede Schwierigkeit in der Lage, die Rechtmäßigkeit des [X.] zu überprüfen. Es liegt folglich ein formell wirksamesMieterhöhungsverlangen der Kläger vor. Dies scheitert nicht daran, daß derMietspiegel der Stadt [X.] die von den Klägern geforderte Mieterhöhung nichtdeckt. Dies ist allein eine Frage der materiellen Berechtigung des [X.]s.c) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an-schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermietergeltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist. Soweit sich der [X.] auf einen Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand ei-nes Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen [X.] mit dembegehrten erhöhten [X.]. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den [X.]zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann. Für einevollständige Abweisung der Klage wegen der Überschreitung der im Mietspiegelvorgesehenen [X.]n bleibt kein Raum mehr. Vielmehr hat das [X.] nunmehr zu prüfen, inwieweit der geltend gemachte Anspruch materiellbegründet ist. Daraus ergibt sich, daß für den Fall des Vorliegens eines formellwirksamen Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete vom Gericht auf den nach§ 2 [X.] in Verbindung mit dem Mietspiegel zulässigen Betrag zu [X.] -Für den vorliegenden Fall bedeutet dies angesichts des vom [X.] Gutachtens, daß die Kläger jedenfalls bis zu der vom [X.] von 919,80 [X.] monatlich zur Erhöhung des [X.]esberechtigt waren.[X.] [X.][X.]zugleich für die infolge Urlaubs ander Unterschriftsleistung verhinderteVorsitzende Richterin[X.][X.] [X.]für den infolge Erkrankung an [X.] verhindertenRichter am [X.]. [X.]