Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.05.2004, Az. VIII ZR 234/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 12. Mai 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja

[X.] § 2 Abs. 2 Satz 1 Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der [X.] in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhö-hung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förde-rung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - [X.], zur Veröffentli-chung bestimmt). [X.], Urteil vom 12. Mai 2004 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2004 durch [X.] am [X.] Dr. [X.] als Vor-sitzenden und [X.], [X.], [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 13. Juni 2003 wird mit der Maßgabe zu-rückgewiesen, daß die Klage, soweit ihr nicht stattgegeben [X.] ist, unzulässig ist. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, ist Eigentümerin eines in [X.], [X.], gelegenen [X.]. Eine in dem Gebäude befindliche, 49,69 qm große Wohnung vermietete die Rechtsvorgän-gerin der Klägerin mit Vertrag vom 31. Oktober 1960 an den [X.]. Seit dem 1. August 1998 belief sich die Nettokaltmiete für diese Wohnung auf 330,46 [X.]. Nachdem die Klägerin an dem Wohngebäude mit öffentlichen Fördermit-teln bauliche Maßnahmen durchgeführt hatte, verlangte sie mit Schreiben vom 30. Mai 2001 von dem [X.] die Zustimmung zur Erhöhung der [X.] um 54,64 [X.] auf 385,10 [X.] ab dem 1. August 2001. Zur Begründung führte - 3 - sie in dem Schreiben aus, nach dem [X.] für die östlichen Bezirke und [X.] betrage die Vergleichsmiete statt bisher 6,65 [X.]/qm nunmehr 9,46 [X.]/qm. Unter Berücksichtigung der 30 %-Kappungsgrenze des § 2 [X.] ermäßige sich dieser Betrag auf 8,65 [X.]/qm. Da die Wohnung jedoch mit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand gesetzt worden sei, [X.] nach den Förderbedingungen keine höhere Miete geltend gemacht werden, als sich bei Zugrundelegung des Mittelwerts des maßgeblichen Mietspiegels ergebe. Dieser belaufe sich auf 7,75 [X.]/qm, so daß die [X.] lediglich um 54,64 [X.] auf insgesamt 385,10 [X.] zu erhöhen sei. [X.] sind nicht angegeben. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen nicht zuge-stimmt. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zustimmung des [X.] zu der von ihr begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 54,64 [X.] auf 385,10 [X.] zuzüglich Zuschläge und Nebenkostenvorauszahlungen wie bisher mit Wirkung ab 1. August 2001. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich [X.] Erhöhung um monatlich 21,84 [X.] (11,17 •) stattgegeben und sie im übri-gen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land-gericht zurückgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat aus formellen Gründen aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Durch das nunmehr angefochtene Urteil hat das [X.] die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klageziel in vollem Umfang weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 sei [X.]. Es enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 [X.] nötigen Informationen über Art und Höhe der öffentlichen Förderung für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Welche [X.] ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Frage des Einzel-falls. Dabei sei eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vor-zunehmen und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 [X.] Rechnung zu tra-gen. Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht. Dazu sei es erforderlich, daß das Erhöhungsverlangen Angaben zu Kürzungs-beträgen nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 [X.] oder auch zu Art und Umfang der öffentlichen Förderung enthalte. I[X.] Diese Ausführungen halten der Überprüfung im Ergebnis stand. 1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von dem [X.] Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht ordnungsgemäß begründet wurde. - 5 - Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ([X.]), das auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EG[X.] noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei-nem Urteil vom 25. Februar 2004 ([X.] unter [X.], zur [X.] bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 [X.] anzusetzenden Kürzungs-beträge aufzunehmen (ebenso [X.]/[X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Mit dem Verfahren nach § 2 [X.] soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan-gens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter die abzusetzenden [X.] und deren Berech-nungsgrundlagen bekannt gegeben werden, da er nur dann nachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat (vgl. Senat aaO; [X.], [X.] 1998, 933, 935 f.). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 zwar angegeben, daß die an den [X.] vermietete [X.] "mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Gewährung von [X.] zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten Wohngebäuden im Ostteil [X.] modernisiert und instand gesetzt wurde". An-gaben zu [X.]n und deren Grundlagen enthält das Schreiben [X.] nicht. Damit entspricht es nicht den an ein ordnungsgemäßes [X.] nach § 2 [X.] zu stellenden formellen Anforderungen. 2. a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist aus formellen Grün-den unwirksam. Zwar ergibt sich aus [X.] 7 des Bewilligungsbescheides vom 1. Oktober 1986, daß die an die Klägerin gezahlten öffentlichen [X.] 6 - zuschüsse tatsächlich nur für Instandsetzungs- und nicht für Modernisierungs-maßnahmen erbracht wurden. In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 hat die Klägerin gegenüber dem [X.] jedoch angegeben, sie habe Fördermittel "zur Instandsetzung und Modernisierung" erhalten. Da das schrift-lich zu begründende Mieterhöhungsverlangen dem Zweck dient, dem Mieter die Überprüfung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, muß es in sich [X.] begründet sein. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung (auch) wegen Modernisierung geltend und erklärt er dem Mieter gegenüber, er habe hierfür öffentliche Fördermittel erhalten, dann muß er auch die entsprechenden [X.] im Mieterhöhungsverlangen ausweisen. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in diesem Punkt in-haltlich falsch war, da die Klägerin tatsächlich Fördermittel lediglich für Instand-setzungsmaßnahmen erhalten hatte, so daß sie keine Abzüge hätte vornehmen müssen. Auf die tatsächlichen Verhältnisse kommt es insoweit nämlich nicht an, weil nach dem Sinn und Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs (§ 2 Abs. 2 [X.]) nur auf den [X.] des Mieters abzustellen ist. b) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch nicht wirksam "nachgebessert" worden. Nach § 2 Abs. 3 [X.] (anders jetzt § 558 b Abs. 3 [X.]) ist dies nur durch die Nachholung, das heißt die Neuvornahme des Miet-erhöhungsverlangens möglich (vgl. [X.], 31; [X.] ZMR 1998, 430; [X.] DWW 1992, 214; [X.]/ [X.], Mietrecht, 7. Aufl., § 2 [X.] Rdnr. 287 und 551; a.[X.]/ [X.], [X.], 60. Aufl., § 2 [X.] Rdnr. 28). Dies ergibt sich aus dem ein-deutigen Wortlaut der Vorschrift. Eine solche Nachholung hat die Klägerin zu keinem Zeitpunkt vorgenommen. Ihr bloßer Hinweis im Berufungsverfahren darauf, daß die Fördermittel entgegen ihren eigenen Angaben im [X.] ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt [X.] 7 - den, ist ebensowenig ausreichend wie die Übersendung des [X.] über die öffentlichen Fördermittel an das Berufungsgericht und die Prozeßbevollmächtigte des [X.]. 3. Es bleibt daher dabei, daß das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 formell unwirksam ist, weil es keine Abzugsbeträge ausweist, obwohl die Klägerin die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für Moderni-sierung behauptet hat. Dabei kann nach den obigen Ausführungen offen blei-ben, ob der in der Berufungsinstanz erfolgte neue Vortrag der Klägerin, sie [X.] ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten, nach § 531 Abs. 2 ZPO hätte zugelassen werden müssen, da es in jedem Fall an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehlt. 4. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Un-zulässigkeit der Klage. Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 [X.] kann der Vermieter Klage erheben, wenn der Mieter einem - wirksamen - Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt. Die dem Mieter [X.] stellt dabei eine besondere Zulässigkeitsvorausset-zung dar. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (ebenso [X.]/[X.], 7. Aufl., aaO, Rdnr. 536; [X.] in: Bub/[X.], [X.] der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.] Rdnr. 58, 60; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., [X.]. 701, 703 f.). - 8 - Nach alledem erweist sich die Revision in der Sache als unbegründet. Sie war daher mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage unzulässig ist, soweit ihr nicht stattgegeben worden ist.

Dr. [X.] [X.] [X.]
[X.] [X.]