Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 340/10

BUNDES[X.]RIC[X.]TS[X.]OF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII [X.]
Verkündet am:

6. Juli 2011

Ermel

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 556 Abs. 3 Satz 1
a)
Der Mieter trägt die Darlegungs-
und Beweislast für eine Verletzung des Grund-satzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
b)
Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des [X.] übersteige
den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen [X.] für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darle-gungslast nicht.
c)
Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächli-chen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.

[X.], Urteil vom 6. Juli 2011 -
VIII [X.] -
LG [X.]eidelberg

AG [X.]eidelberg

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2
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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juli 2011
durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Frellesen, die Richterin Dr.
Milger sowie die Richter Dr.
Achilles und Dr.
Schneider
für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des [X.] vom 26.
November 2010 wird [X.].
Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in [X.].

. Mit Schreiben vom 12.
November 2008
rechnete die Klägerin die Betriebskosten
für das [X.] gegenüber
den
Beklagten ab. Darin wurde der auf die Beklagten entfallende Anteil der Müllentsorgungsgebühren mit 525,71

Anwaltsschreiben vom 9.
Dezember 2008 beanstandeten die Beklagten diese Abrechnungsposition unter [X.]inweis auf den vom [X.] herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für [X.]", der für eine Woh-nung vergleichbarer Größe hinsichtlich der Müllabfuhrgebühren lediglich eine [X.]
von 185,76

,
und forderten die Klägerin 1
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zur Rückzahlung des Differenzbetrages in [X.]öhe von 339,95

e-rin durch ihren überhöhten Kostenansatz das Gebot der Wirtschaftlichkeit ver-letzt habe.
In der Folgezeit behielten die Beklagten von der Miete für Januar 2009 einen Teilbetrag von 395,95

in. Die ihnen von ihrem Rechtsanwalt berechne-ten Kosten für das Beanstandungsschreiben vom 9.
Dezember 2008 in [X.]öhe von 99,60

Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung der
einbehal-tenen Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55

nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision
verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Klage sei begründet, da die Beklagten Teile der von ihnen [X.] Miete für Januar und Februar 2009 in einer Gesamthöhe von 495,55

Unrecht einbehalten hätten. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der von der Klägerin
für das [X.] in Ansatz gebrachten [X.] könne
nicht festgestellt werden.
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Nach dem sogenannten Wirtschaftlichkeitsgebot treffe
den Vermieter ge-genüber dem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Ent-scheidungen, die Einfluss auf die [X.]öhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten hätten, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis [X.] zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht könne zu einem Scha-densersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnö-tigen Kosten richte.
Die
Voraussetzungen eines derartigen Schadensersatzan-spruchs
hätten die Beklagten aber nicht ausreichend substantiiert dargelegt.
Die Darlegungs-
und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaft-lichkeitsgebot trage der Mieter. Dies folge aus der Einordnung als Schadenser-satzanspruch. Die Darlegungs-
und Beweislast des Mieters sei allerdings im [X.]inblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit not[X.]digen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitze, durch die [X.] der sekundären Darlegungslast eingeschränkt. Demnach
sei es zunächst Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das [X.] vorzutragen. Sei dies geschehen, so könne der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit nur wirksam bestreiten, indem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunk-te substantiiert darlege. Sodann sei es wiederum Sache des Mieters, in [X.] hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.
Dies
sei den Beklagten nicht gelungen.
Zwar sei der von der Klägerin in Ansatz gebrachte Anteil der Beklagten an den
Müllbeseitigungskosten für [X.].

Verhältnisse, die der Kammer bekannt seien, ungewöhnlich hoch, so dass es einen
Anhaltspunkt für einen
überhöhten Kostenansatz gebe. Auf entsprechenden [X.]inweis der [X.] die Klägerin jedoch im Einzelnen dargelegt, welche [X.] bereitgestellt worden seien, welche Überlegungen hierfür maßgeblich gewesen seien und 7
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welche Kosten hierfür angefallen seien. Damit habe die Klägerin ihrer
sekundä-ren Darlegungslast genügt.
Die Beklagten hätten in Auseinandersetzung hiermit keinen Verstoß der Klägerin gegen das
Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen können. Die von der [X.] aufgezeigte Überschreitung des im Betriebskostenspiegel für [X.] ausgewiesenen Kostenansatzes für eine hinsichtlich der Woh-nungsgröße mit der Wohnung der Beklagten vergleichbare
Wohnung genüge hierfür nicht.
Insbesondere werde dieser Betriebskostenspiegel den [X.] in den
durch öffentliches Recht vorgegebenen Kostenstrukturen je nach Region und [X.] sowie den
unterschiedlichen tatsächlichen Verhält-nissen
der konkreten Anwesen nicht gerecht, so dass bundesweiten Durch-schnittswerten keine ausreichende Aussagekraft zukommen könne.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung [X.] Miete nach § 535 Abs.
2 [X.] zu. Die von den Beklagten mit dem teilweisen Einbehalt der für Januar und Februar 2009 geschuldeten Mieten still-schweigend erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Erstattung überhöh-ter Müllgebühren aus der Betriebskostenabrechnung für das [X.] sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten geht ins Leere, weil den Beklagten kein Erstat-tungsanspruch zusteht. Denn die Klägerin hat die Beklagten in der genannten Betriebskostenabrechnung ohne Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot mit anteiligen Müllgebühren in [X.]öhe von 525,

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1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Ne-benpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die [X.]öhe der -
nach entsprechender Vereinbarung
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vom Mieter zu tragen-den Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (Senatsurteil vom 28.
November 2007 -
VIII
ZR 243/06, [X.], 440 Rn. 14). Die Voraussetzungen eines sol-chen Schadensersatzanspruchs haben die Beklagten nicht dargelegt.
a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur ist um-stritten, wer im [X.]inblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot die Darlegungs-
und Beweislast trägt. Eine verbreitete Meinung weist dem Vermieter die Darle-gungs-
und Beweislast dafür zu, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet habe (AG [X.]annover, [X.], 30; [X.], [X.], 568
f.; [X.], 452; [X.], [X.], 153; [X.], [X.], 376
f.; [X.], ZMR 2002,
761
f.; LG [X.]amburg, [X.], 806; [X.]/
[X.]/[X.], [X.], 2.
Aufl., §
556 Rn.
84; Soergel/[X.]eintzmann, [X.],
13.
Aufl., §
556 Rn.
14; MünchKomm[X.]/[X.], 5.
Aufl., §
556 Rn.
116; [X.]/
Börstinghaus, Miete, 3.
Aufl., §
556 Rn.
119; [X.], [X.], 177
ff.). So-weit eine Begründung hierfür gegeben wird, stellt diese Auffassung darauf ab, dass die [X.] von vornherein hinsichtlich Art und [X.]öhe auf solche Auf[X.]dungen begrenzt sei, die dem Gebot einer ordnungsgemäßen Wirt-schaftsführung genügten ([X.]/Börstinghaus, aaO; [X.], [X.], 177
ff.).
b) Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenansicht stellt darauf ab, dass der Mieter mit der Behauptung, der Vermieter habe seine Pflicht zur Beachtung des [X.] verletzt, einen Schadensersatzan-13
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spruch nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 [X.] geltend mache; deshalb treffe nach dem allgemeinen Grundsatz, dass
jede Partei die ihr güns-tigen Tatsachen im Prozess vorzutragen habe, den Mieter die Darlegungs-
und Beweislast
([X.], [X.] 2005, 1129; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 10.
Aufl., §
560 [X.] Rn.
126; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 3.
Aufl., Vor §§
556, 556a und 560 [X.] Rn.
1448
ff.; [X.], [X.], 23; [X.], [X.], 417, 419; wohl auch [X.], Mietrecht aktuell, 4.
Aufl., Rn.
[X.] a; differenzierend [X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, § 566 Rn. 96).
c) Der Senat hat die Frage, [X.] im Prozess die Darlegungs-
und Be-weislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit trifft, bisher offen lassen können (Senatsurteil vom 13. Juni 2007 -
VIII
ZR 78/06, NJW-RR 2007,
1242 Rn. 13), jedoch bereits entschieden, dass es sich bei der Beach-tung des [X.]
um eine vertragliche Nebenpflicht des [X.] handelt (Senatsurteil vom 28. November 2007 -
VIII
ZR 243/06, aaO). Aus dieser Einordnung, an der der Senat festhält, folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung [X.] erhebt, die Darlegungs-
und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhal-ten des Vermieters trägt.
2. Danach hat das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht an-genommen, dass die Beklagten im Streitfall eine Pflichtverletzung der Klägerin nicht dargelegt haben.
a) Der
[X.]inweis der Beklagten, dass die von der Klägerin in Ansatz ge-brachten Kosten für die Müllentsorgung die im vom [X.]
herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für [X.]" hierfür ausgewiese-nen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe erheblich übersteigen, ist 16
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nicht geeignet, eine Pflichtverletzung der Klägerin darzutun. Wie das Beru-fungsgericht
zutreffend
angenommen
hat, tragen derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen
den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise [X.] unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie
den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung, so dass aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu entscheidenden Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden kann
(vgl. Senatsurteil vom 11.
August
2010 -
VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn.
23; [X.], aaO
S. 420 ff.).
Dies wird am Beispiel der im Streitfall
in Rede stehenden Kosten der Müllentsorgung
besonders deutlich; denn diese durch die [X.]n von den [X.] erhobenen und durch Gebührenbescheid festgesetzten Kosten kön-nen
sich von
[X.] zu [X.] stark unterscheiden, so dass sich aus vergleichsweise hohen Kostenansätzen nichts für eine Pflichtverletzung des Vermieters im Einzelfall gewinnen lässt.
b) Die Beklagten sind ihrer Darlegungslast auch nicht durch den [X.]inweis darauf nachgekommen, dass die Müllbeseitigungskosten mit 571,71

ür eine Wohnung von 86
qm Größe auch für die Verhältnisse der Stadt [X.].

un-gewöhnlich hoch sind. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Klägerin auch mit Rücksicht auf diesen Umstand nicht gehalten, die für die [X.] sub-stantiiert darzulegen, etwa durch nähere Angaben zu Anzahl und Art der bereit-gestellten [X.] und der hierfür maßgeblichen Überlegungen.
Zwar entspricht es einer verbreiteten Meinung, dass die Darlegungslast des Mieters für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch die von der Rechtsprechung zur sekundären Darlegungslast entwickelten Grundsätze 19
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einzuschränken sei, weil allein der Vermieter die für die Beurteilung der Wirt-schaftlichkeit seines Kostenansatzes not[X.]digen Kenntnisse und Informatio-nen besitze (so z.B. [X.]t-Futterer/[X.] aaO; [X.], aaO; [X.], aaO).
Dem kann jedenfalls in dieser Allgemeinheit jedoch nicht zugestimmt
werden.
Nach der Rechtsprechung des [X.] finden die [X.] der sekundären Darlegungslast nur An[X.]dung, [X.]n der an sich [X.] außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen [X.] steht, der Gegner aber alle erheblichen Tatsachen kennt und ihm nähere Angaben zumutbar sind ([X.], Urteile vom 17. Februar 2004 -
X
ZR 108/02,
NJW-RR 2004, 989 unter [X.]; vom 17. Januar 2008 -
III
ZR 239/06, [X.], 982 Rn. 16). So verhält es sich bei der Überprüfung einer Betriebskos-tenabrechnung regelmäßig nicht. Bei der Frage, ob der Vermieter bei [X.], die Auswirkungen auf die Betriebskosten haben, auf ein [X.] Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht genommen hat, geht es re-gelmäßig nicht um interne, für den Mieter nicht ersichtliche Kostenkalkulationen des Vermieters, sondern um objektive Gegebenheiten, wie etwa durch [X.] festgesetzte öffentlich-rechtliche Gebühren und Abgaben oder die orts-übliche Entlohnung eines [X.]auswarts oder die Beschaffung von Brennstoff für die [X.]eizungsanlage zu marktüblichen Preisen. Der Mieter hat das Recht, die für die Betriebskostenabrechnung des Vermieters maßgebenden Belege einzuse-hen
(Senatsurteil vom 8. März 2006 -
VIII
ZR 78/05, [X.], 1419 Rn.
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ff.).
Erscheinen dem Mieter nach [X.] einzelne Abrechnungs-positionen als zu hoch, ist es ihm unbenommen, diese Positionen im [X.]inblick auf einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einer weiteren Prüfung zu unterziehen. Dies
ist dem Mieter auch möglich und zumutbar.

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c) Der Auffassung der Beklagten, dass die Klägerin mit der Auswahl der [X.], zu der sie auf den [X.]inweis des Berufungsgerichts im Einzelnen vorgetragen hat, unwirtschaftlich gehandelt habe, ist das Berufungsgericht zu Recht nicht gefolgt. Denn es fehlt auch insoweit bereits an der
schlüssigen Dar-legung einer Pflichtverletzung der Klägerin.
Im Streitfall lag der Grund für die relativ hohen Müllgebühren in dem Fehlverhalten der Mieter des Anwesens bei der Mülltrennung (Einwurf von Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen), das die [X.] veranlasst hatte, im Jahr 2002 die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch kostenpflichtige Restmülltonnen zu ersetzen. Eine Pflichtverletzung der Klägerin ist
in diesem Zusammenhang nicht feststellbar.
Dass die Klägerin in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem ver-besserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der [X.] um die erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, ist von den Beklagten ebenfalls nicht dargetan worden. Im Übrigen wäre eine et-waige Pflichtverletzung der Klägerin insoweit für die Entstehung der hohen Müllentsorgungskosten nicht ursächlich gewesen, weil die Mieter auch nach der Einziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll
kostenlos unter Ver[X.]-dung gelber Säcke entsorgen konnten, worüber sie von der Klägerin informiert
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worden waren. Dass dies geschehen wäre und deswegen die Anzahl der kos-tenpflichtigen Restmülltonnen hätte reduziert werden können, haben
die Be-klagten ebenfalls nicht vorgetragen.
Ball

Dr. Frellesen

Dr. Milger

Dr. Achilles

Dr. Schneider
Vorinstanzen:
AG [X.]eidelberg, Entscheidung vom 04.05.2010 -
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LG [X.]eidelberg, Entscheidung vom 26.11.2010 -
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