Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.02.2018, Az. VIII ZR 189/17

[X.]:[X.]:[X.]:2018:070218UVIIIZR189.17.0

BUN[X.]SGERIC[X.]TS[X.]OF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 189/17
Verkündet am:

7. Februar 2018

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 242 ([X.]), § 259, § 273, § 274, § 556, § 556a
a)
Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung ge-schuldeten [X.] vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen überein-stimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser [X.] bedarf es nicht.
b)
Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflich-tet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach [X.] nicht nachgekommen ist.

[X.], Urteil vom 7. Februar 2018 -
VIII ZR 189/17 -
LG [X.]

[X.]

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2018 durch die Vorsitzende
Richterin Dr.
[X.], die Richter Prof.
Dr.
Achilles und Dr.
Schneider, die Richterin Dr.
Fetzer und [X.]
Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 6. Zivil-kammer des [X.] vom 27. Juli
2017 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 20. April 2016 ab-geändert.
Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagten waren von Oktober 2012 bis August 2015 Mieter einer 94
m² großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in [X.].

. Die gesamte Wohnfläche des [X.]auses beläuft sich auf ungefähr 760
m², wobei an den für die Mietwohnung der Beklagten maßgeblichen [X.]eiz-kreis eine Wohnfläche von knapp 720 m2
angeschlossen ist. Der Mietvertrag Umlage näher bezeichneter Betriebskosten vor, darunter der Kosten des [X.] der zentralen [X.]eizungsanlage und der darin verbrauchten Brennstoffe.
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Die Klägerin beansprucht von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen [X.]eizkosten für die [X.] und 2014. Diese hat sie zu 30 Prozent nach der Nutzfläche und zu 70 Prozent nach dem [X.] berechnet, dem wiederum eine -
aus ihrer Sicht zutreffende -
Erfassung durch [X.] zugrunde liegt. Die beiden Jahresabrechnungen weisen danach für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42,8 Pro-zent beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im [X.]eizkreis gemessenen [X.]seinheiten ausmachen.
Die auf dieser Grundlage vorgenommene Abrechnung ergab für 2013 [X.] für 2014 von insgesamt 3.856n-standungen dieser Abrechnungswerte von den Beklagten erhobenen Forde-rung, ihnen die Ablesebelege zu den [X.] der anderen in der Liegenschaft befindlichen Wohnungen vorzulegen beziehungsweise darzule-gen, welche Ableseeinheiten in welchen Wohnungen und Gewerbemieteinhei-ten entstanden sind, kam die Klägerin, die ein dahingehendes Einsichts-
oder Auskunftsrecht der Beklagten verneint und den Grund für die [X.]öhe der [X.]eiz-kosten in deren [X.]eizverhalten gesehen
hat, nicht nach.

Zinsen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelasse-nen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Aufgrund der in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Energie-verbrauchswerte der Beklagten sei keine Umkehr der Darlegungs-
und Beweis-last zu Lasten der Klägerin eingetreten. Denn eine außergewöhnliche [X.]öhe der Betriebskosten gegenüber den vergleichbaren ortsüblichen Kosten habe nicht zur Folge, dass der Klägerin im Streitfall die sekundäre Darlegungslast für die Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten und damit für die Berechtigung der in Rechnung gestellten [X.]eizkosten aufzuerlegen wäre. Jedenfalls weise die vor-liegende Fallgestaltung keine Unterschiede zu der dieser Beurteilung zugrunde liegenden Rechtsprechung des [X.] (Urteil vom 6. Juli 2011
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VIII [X.]) auf, sondern lasse sich entsprechend behandeln. Es sei [X.] der Mieter, der konkret darzulegen habe, wieso die ihm in Rechnung ge-stellten [X.]eizkosten der [X.]öhe nach nicht berechtigt seien. Eine dazu erforderli-che, zur mangelnden Plausibilität der [X.]eizkostenabrechnung führende [X.] habe weder in der von den Beklagten angeführten Überschreitung von Plausibilitätsgrenzwerten noch in einer angeblich fehlenden Übereinstimmung mit den Werten des für das [X.]aus bestehenden Energieausweises gelegen, da der tatsächliche Energieverbrauch neben dem konkreten Standort des [X.] maßgeblich vom jeweiligen Nutzerverhalten abhänge.
Gegenüber der erhobenen Nachforderung bestehe auch kein Zurückbe-haltungsrecht der Beklagten hinsichtlich der von ihnen geforderten Belegein-5
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sicht. Die in den Abrechnungen für sie ausgewiesenen Verbrauchswerte seien zwischen den Parteien insoweit unstreitig, als diese Werte so in der Wohnung der Beklagten abgelesen worden seien, auch wenn die einzelnen Umstände der Ablesung streitig seien. Vor diesem [X.]intergrund sei es nicht nachvollziehbar, welche Vorteile die Beklagten aus der von ihnen verlangten Einsichtnahme in die Belege der anderen im [X.]aus befindlichen Mietwohnungen herleiten wollten. Mit dem [X.]inweis, das Verhältnis der Werte zueinander gebe darüber Auskunft, ob in der einen oder anderen Wohnung ein überdurchschnittlicher Verbrauch stattgefunden habe, lasse sich ein Einsichtsrecht nicht begründen, da den je-weiligen [X.] grundsätzlich das individuelle [X.]eizverhalten der Nutzer zugrunde liege. Auch die weitergehende Argumentation der Beklagten, nur bei Einsichtnahme in die Belege auch der anderen Mieteinheiten könne nachvollzogen werden, ob überhaupt der behauptete Gesamtbetrag der [X.]seinheiten zutreffend sei, führe nicht zum Erfolg, da dieser [X.] von den Beklagten im Wege der [X.] kontrolliert und damit nach-vollzogen werden könne.
Besondere Umstände wie etwa übermäßige, vom Vermieter zu tragende Leitungsverluste, die im Streitfall Zweifel an den in die Abrechnung eingestellten Gesamtverbrauchswerten begründen könnten, seien nicht ersichtlich. Vielmehr stellten die Beklagten insoweit lediglich hypothetische Überlegungen zu einer möglichen Fehlerhaftigkeit des Gesamtbetrages der [X.] an. Ebenso wenig habe der von den Beklagten angebotene [X.] erhoben werden müssen, bei Zugrundelegung der für sie abgerechneten [X.]eizkostenverbräuche seien die Plausibilitätsgrenzwerte um ein Vielfaches überschritten. Denn das sei nicht bestritten, aber in der Sache ohne Bedeutung.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung nicht stand.
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1. Das Berufungsgericht hat bereits im Ansatz verkannt, worum der Streit der Parteien in seinem rechtlichen [X.] geht. Denn sie streiten nicht darum, ob -
was die Beklagten darzulegen und zu beweisen hätten -
die Klägerin bei dem Betrieb der [X.]eizungsanlage dem in § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.]albs.
2 [X.] Wirtschaftlichkeitsgebot gerecht geworden ist, also bei dem Betrieb der [X.]ei-zungsanlage und der Beschaffung der dazu benötigten Brennstoffe durch Wah-rung eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses die gebotene Rück-sicht auf die Interessen der Beklagten genommen und dadurch zu deren Lasten keine unnötigen Kosten verursacht hat, weil etwa gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu be-schaffen gewesen wären (vgl. [X.], Urteile vom 13. Juni
2007 -
VIII ZR 78/06, NJW-RR 2007, 1242 Rn. 13; vom 6. Juli 2011 -
VIII [X.], NJW 2011, 3028 Rn. 13, 16, 21; vom 17. Dezember 2014 -
XII ZR 170/13, NJW
2015, 855 Rn. 12; vgl. ferner zur gleichlaufenden Beweislastverteilung hinsichtlich einer ausnahmsweisen Vornahme von Vorwegabzügen aus Gründen der Billigkeit [X.]surteile vom 25.
Oktober 2006 -
VIII ZR 251/05, NJW 2007, 211 Rn. 16; vom 13. Oktober 2010 -
VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90 Rn. 22). Der Streit besteht nach den getroffenen tatsächlichen Feststellungen in seinem materiel-len [X.] vielmehr vor allem darüber, ob die Beklagten die ihnen gegenüber [X.] und von ihnen als nicht plausibel bestrittenen Wärmemengen in ihrer auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichenden [X.]öhe tatsächlich verbraucht haben, insbesondere ob die Abrechnungswerte etwa auf eine un[X.]e Erfassung einzelner Wärmemengen und/oder auf eine fehlerhafte Ver-teilung der Gesamtwärmemenge des [X.]eizkreises auf die einzelnen Abnehmer zurückzuführen sind.
2. Die genannte [X.]erangehensweise des Berufungsgerichts hat ihm [X.] -
was der [X.] auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. [X.], Urteile vom 6. Oktober 1998 -
VI [X.], NJW 1999, 860 unter 11
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II
3 a; vom 11. Juli 2007 -
VIII ZR 110/06, [X.], 2024 Rn. 14) -
den Blick dafür verstellt, dass bei einer Nachforderung von Betriebskosten, die der Mieter bei entsprechender Vereinbarung mit den dafür bestehenden Aufteilungsmaß-stäben nach (formell) ordnungsgemäß erteilter Jahresabrechnung zu tragen hat
(§
556 Abs.
1, 3, § 556a Abs. 1 [X.], §§ 6 ff. [X.]eizkostenV), die Darlegungs-
und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen [X.]kosten auf die einzelnen Mieter, bei der Klägerin als Vermieterin liegt (vgl. [X.]surteile vom 20. Februar 2008 -
VIII ZR 27/07, [X.], 1801 Rn.
28; vom 28. Mai 2008 -
VIII ZR 261/07, [X.], 2260 Rn. 15; vom 17.
November 2010 -
VIII ZR 112/10, NJW 2011, 598 Rn. 13; vom 22. Oktober 2014 -
VIII ZR 41/14, [X.], 475 Rn.16). Umstände, die geeignet wären, eine tatsächliche Vermutung für die Richtigkeit zumindest einzelner Abrech-nungskriterien zu begründen, und den Beklagten insoweit die Führung des [X.] abverlangen würden (vgl. [X.]surteil vom 17.
November 2010
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VIII ZR 112/10, aaO), sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. [X.] steht weder eine Eichung der verwendeten Wärmezähler fest noch hat das Berufungsgericht nähere Feststellungen zur Ordnungsmäßigkeit der Able-sungen in den einzelnen Wohnungen getroffen oder sich sonst mit der Schlüs-sigkeit einer daran anknüpfenden Kostenverteilung innerhalb des gesamten [X.]eizkreises befasst.
Das Berufungsgericht durfte daher ungeachtet der Frage, ob es die [X.] gegen die Plausibilität der [X.]eizkostenverteilung [X.] wollte, den Beklagten nicht die Verpflichtung auferlegen, objektiv nachvoll-ziehbare Anhaltspunkte wie etwa bestehende Leitungsverluste vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihnen in Rechnung gestellten [X.] ergibt. Es hätte sich vielmehr bei sachgerechter Beurteilung der [X.] Klägerin [X.]
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nommenen
Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeu-gen sowie den dazu von der Klägerin angetretenen Zeugen-
und Sachverstän-digenbeweis erheben müssen. Ebenso wenig hätte es -
allein schon mangels Darlegung der dafür erforderlichen eigenen Sachkunde -
den von den [X.] gegenbeweislich zur Unmöglichkeit beziehungsweise mangelnden Plausibi-lität des berechneten Wärmeverbrauchs angetretenen [X.] als unerheblich abtun dürfen.
3. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auch den zusätzlich erhobenen Einwand der Beklagten, die Klägerin hätte ihnen jedenfalls die Ablesebelege zu den [X.] der anderen in der Liegenschaft befindlichen Woh-nungen vorlegen müssen, für unerheblich und deshalb zur Rechtfertigung ihres [X.] für nicht durchgreifend erachtet.
a) Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die hierzu anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres (vgl. zu dieser zeitlichen Eingrenzung etwa [X.]surteil vom 28. Mai 2008 -
VIII
ZR 261/07, aaO) zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 [X.] entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusam-menstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr ge-tätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermögli-chen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden
Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nach-zuprüfen (st.
Rspr.; vgl. etwa [X.]surteile vom 12. November 2014 -
VIII ZR 112/14, NJW
2015, 406 Rn.
11; vom 9. Oktober 2013 -
VIII ZR 22/13, NJW-RR 2014, 76 Rn. 13; vom 3.
Juli 2013 -
VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234 Rn. 9; vom 14
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23.
Juni 2010 -
VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 11; vom 28. Mai 2008
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VIII ZR 261/07, aaO; jeweils mwN).
Darin erschöpft sich die zu erteilende Abrechnung indes nicht. Vielmehr bestimmt § 259 Abs. 1 [X.] darüber hinaus, dass Belege, soweit sie erteilt zu werden pflegen, vorzulegen sind. Dementsprechend gehört es auch noch zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im [X.] an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Ein-nahmen und Ausgaben enthaltenden Rechnung dem Mieter auf dessen Verlan-gen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Ne-benkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen [X.] ist ([X.]surteil vom 3. Juli 2013 -
VIII ZR 322/12, aaO; [X.]sbeschluss vom 22.
November 2011 -
VIII ZR 38/11, [X.], 276 Rn. 2; jeweils mwN).
b) Es entspricht allgemeiner Auffassung im mietrechtlichen Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, dass ein Mieter in diesem Zusammenhang auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsda-ten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts hinsichtlich der [X.]eizkosten beanspruchen kann, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer -
wie im Streitfall -
verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtver-brauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen (z.B. [X.]/[X.], [X.], Neu-bearb. 2018, § 556 Rn. 112; [X.]/Langenberg, Mietrecht, 13.
Aufl., §
556 [X.] Rn. 481; [X.]arsch, [X.], 399, 400 f.; jeweils mwN). Diese [X.] trifft zu.
[X.]ingegen bedarf es dazu -
wie auch die Revision mit Recht geltend macht -
der vom Berufungsgericht zusätzlich geforderten Darlegung eines be-16
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sonderen Interesses an einer [X.] in die Verbrauchswerte der anderen im [X.]aus befindlichen Mietwohnungen nicht. Schon der Wortlaut der allgemei-nen Vorschrift des § 259 Abs. 1 [X.] bietet dafür keinen Anhalt. Vielmehr ist es gerade Zweck einer solchen [X.]pflicht, die Ausführung der [X.] Geschäfte umfassend nachprüfbar zu gestalten und es dem [X.] etwa zu ermöglichen, sich durch Nachfrage bei den in den [X.] genannten [X.] über die Richtigkeit der daraus hervorgehenden Um-stände zu vergewissern oder weitere Aufklärung einzuholen. Dass die durch eine [X.] begehrte Information zur Vorbereitung weiterer Ansprüche zwingend benötigt wird, ist danach nicht erforderlich. Es genügt hierfür bereits das allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungs-pflichtigen zu kontrollieren (vgl. [X.], Urteile vom 8. Februar 2007 -
III ZR 148/06, [X.], 1423 Rn. 6; vom 3. November 2011 -
III ZR 105/11, [X.], 944 Rn. 12 f.; vom 9. November 2017 -
III ZR 610/16, [X.], 2296 Rn. 21; jeweils mwN).
Für die mietrechtliche Betriebskostenabrechnung kann, wie der [X.] bereits für
die Vorlage von [X.] des Vermieters mit [X.] zwecks sachgerechter Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und [X.] etwaiger Einwendungen klargestellt hat (Beschluss vom 22. November 2011 -
VIII ZR 38/11, aaO; dazu [X.], [X.] [2012], 189, 194), nichts [X.] gelten. Demgemäß ist auch bislang schon das mietrechtliche Schrifttum mit Recht überwiegend davon ausgegangen, dass bereits das allgemeine Interesse des Mieters an näherer Aufklärung und Kontrolle sein Verlangen nach [X.] rechtfertigt (vgl. [X.]arsch, aaO S. 401; [X.]/Langenberg, aaO; jeweils mwN).
Das berechtigte Verlangen der Beklagten nach [X.] scheitert entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts deshalb auch nicht daran, dass die 19
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in den Betriebskostenabrechnungen genannten Verbrauchswerte unstreitig so in der Wohnung der Beklagten abgelesen worden sind.
c) Vergeblich hält die Revisionserwiderung dem von den Beklagten gel-tend gemachten Zurückbehaltungsrecht entgegen, der dabei von ihnen auf ein Einsichtsrecht in die den Abrechnungen zugrunde liegenden Originalbelege der übrigen Wohnungen des [X.]auses gestützte Gegenanspruch habe nur so [X.] werden können, dass sie die Originalbelege hätten übersandt erhalten wollen. Eine solche Übersendung, und zwar noch dazu der Originalbelege, sei jedoch nach der Rechtsprechung des [X.]s von einer [X.]pflicht der Klägerin nicht mehr gedeckt und habe deshalb den Beklagten von vornherein nicht zugestanden.
Die Revisionserwiderung übersieht dabei allerdings, dass die Beklagten nach den insoweit getroffenen tatbestandlichen Feststellungen des Berufungs-gerichts
nur die -
von der Klägerin nicht befolgte -
Forderung erhoben haben, "ihnen die Ablesebelege betreffend die [X.]eizverbrauchseinheiten der anderen in der Liegenschaft befindlichen Wohnungen vorzulegen bzw. darzulegen, welche Ableseeinheiten in welchen Wohnungen und Gewerbemieteinheiten entstanden seien". Ebenso übersieht sie die Feststellung des Berufungsgerichts, nach der die Klägerin sich etwa
im Berufungsrechtszug im Zusammenhang mit dem gel-tend gemachten Zurückbehaltungsrecht, für das sich die Beklagten auf die ihnen zustehende [X.] gestützt haben, gegen den dabei erhobenen "Anspruch auf Vorlage von Nebenkostenabrechnungen für andere
Mietparteien"
verteidigt hat. Ein Antrag auf Berichtigung des Tatbestandes (§ 320 ZPO) ist weder insoweit noch sonst gestellt worden.
Nach dem festgestellten Sachverhalt haben die Beklagten deshalb weder einen über den Vorlageanspruch nach § 259 Abs. 1
[X.] hinausgehenden [X.] von ([X.] als allein erfüllungstauglich 21
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gefordert noch hat die Klägerin danach dieses Verlangen so verstanden, als sie dem nicht nachgekommen ist. Sie hat einen aus ihrer Sicht ausnahmsweisen "Anspruch auf Vorlage von Nebenkostenabrechnungen für andere Mietparteien"
nach den getroffenen Feststellungen vielmehr schon deshalb verneint, weil der Anspruch "nur dann bestehen (könne), wenn der die Vorlage begehrende Mie-ter konkrete Anhaltspunkte dafür vortrage, dass seine eigene Abrechnung falsch sei, unter welchen Fehlern sie konkret leide und dass sich diese vorhan-denen Fehler aus den Abrechnungen der anderen Mietparteien nachvollziehen und nachweisen ließen", was dem Vorbringen der Beklagten jedoch nicht
ent-nommen werden könne.
d) Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus in Zweifel zieht, ob das von den Beklagten geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht, das gemäß §
274 Abs. 1 [X.] nur die Wirkung einer Zug-um-Zug-Verurteilung zur Folge habe, überhaupt die begehrte Abweisung der Klage rechtfertigen könne, dringt sie damit ebenfalls nicht durch.
aa) Nach der Rechtsprechung des [X.]s führt allein schon die Übermitt-lung einer -
wie im Streitfall -
(formell) ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs-
oder Gutha-bensaldos gemäß § 271 Abs. 1 [X.] herbei, ohne dass es für den [X.] noch zusätzlich darauf ankommt, ob nach Erteilung der Abrechnung zunächst eine angemessene Frist zu ihrer Überprüfung durch den Mieter ver-strichen ist ([X.]surteile vom 8. März 2006 -
VIII ZR 78/05, [X.], 1419 Rn. 20; vom 28. April 2010 -
VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 8; jeweils mwN). Ebenso ist geklärt, dass der Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs.
1 [X.] geltend machen kann, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht ([X.]surteil vom 8. März 2006 -
VIII ZR 78/05, aaO Rn. 21; [X.]sbeschluss 24
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vom 22. November 2011 -
VIII ZR 38/11, aaO; jeweils mwN). Noch nicht näher befasst hat sich der [X.] allerdings mit der Frage, ob sich in diesem Fall die Rechtsfolge einer verweigerten [X.] stets auf die in §
274 Abs. 1 [X.] bei Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts vorgesehene Verurteilung des Mieters zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfül-lung Zug um Zug) beschränkt oder ob eine Verweigerung der [X.] auch zur Klageabweisung führen kann.
bb) Soweit diese Frage im mietrechtlichen Schrifttum und in der [X.] erörtert wird, wird einhellig eine Leistungspflicht des Mieters verneint, solange der Vermieter unberechtigt eine begehrte [X.] ver-weigert. Dies wird teilweise mit einem abweichend von der Rechtsfolge des §
274 Abs. 1 [X.] erforderlichen [X.]inausschieben der Fälligkeit (z.B. [X.], [X.], 488, 489; [X.], ZMR
2017, 248 f.;
[X.] in [X.]/ Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556 Rn. 184a) sowie teilweise damit begründet, dass der Vermieter durch Verweigerung der [X.] dem Mieter in ver-tragsverletzender Weise dessen Recht auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung verhindere, so dass sich sein gleichwohl erhobenes Zahlungsver-langen als eine gegen Treu und Glauben (§ 242 [X.]) verstoßende unzulässige Rechtsausübung darstelle ([X.], NJW-RR 2001, 299; [X.] 2015, 1556, 1557
f.; KG, Urteil vom 12. März 2012 -
12 [X.], juris Rn. 5;
[X.]/[X.], aaO Rn. 123 mwN zum Meinungsstand).
cc) Der [X.] hält letztgenannte Sichtweise für zutreffend. Er hat bereits in anderem Zusammenhang entschieden, dass einer (gerichtlichen) An-spruchserhebung der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung entgegen-stehen kann, wenn der erhobene Anspruch mit einer Rechnungslegung zu-sammenhängt, die der Gläubiger dem Schuldner aber verweigert und dadurch den erhobenen Anspruch der dem Schuldner zustehenden Nachprüfung treu-26
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widrig zu entziehen versucht (vgl. [X.]surteil vom 24. November 1971
-
VIII ZR 81/70, [X.]Z 57, 292, 300 f.).
So verhält es sich auch im Streitfall. Die Unzulässigkeit der von der Klä-gerin gewählten Vorgehensweise ergibt sich insbesondere daraus, dass es sinnwidrig wäre, einen Schuldner, der eine Abrechnung erst noch nachprüfen will, sogleich zur Zahlung des ungeprüften Betrages zu verurteilen, der nach Erhalt der Zug um Zug zu erteilenden [X.] dann auch so im titulierten Umfang zu erbringen wäre. Der Sinn einer Überprüfung der Betriebskostenab-rechnung liegt vielmehr gerade darin, den Mieter bereits vorab in die Lage zu versetzen,
etwaige Abrechnungsfehler aufzudecken, und ihm über die unmittel-bare Belegkontrolle und das dadurch vermittelte eigene Bild die Möglichkeit zur wirkungsvollen Abwehr der ungerechtfertigten Inanspruchnahme aus einem wegen eines vertragsverletzenden Verhaltens des Vermieters ansonsten ganz oder teilweise ungeprüft bleibenden Abrechnungssaldos einzuräumen (so [X.] auch [X.], aaO).
III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache deshalb zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Denn ungeachtet der Frage, ob die Klägerin den von ihr zu erbringenden Beweis für die Richtigkeit der geltend gemachten Abrechnungssalden hätte führen können, scheitert eine Anspruchs-durchsetzung bereits daran, dass den Beklagten aus § 242 [X.] das [X.] -
temporäre -
Leistungsverweigerungsrecht zusteht, solange die Klägerin ihnen nicht die vorab geschuldete [X.] gewährt hat. Die Klage ist [X.] unter Aufhebung des Berufungsurteils und Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts als derzeit nicht begründet abzuweisen. Vor diesem [X.]inter-28
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grund sieht der [X.] keine Veranlassung, der Klägerin -
einer Anregung der Revisionserwiderung entsprechend -
durch Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht in diesem Rechtsstreit noch nachträglich die Möglichkeit der bislang stets verweigerten [X.] zu eröffnen.
Dr. [X.]
Dr. Achilles
Dr. Schneider

Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 20.04.2016 -
6 [X.] (16) -

LG [X.], Entscheidung vom 27.07.2017 -
6 [X.]/16 -