Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 28.09.2012, Az. V ZR 251/11

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
28. September 2012
Weschenfelder
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 21 Abs. 3 u. 4, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGB § 242 Cd
a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der [X.] zu beschließen.

b)
Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§
10 Abs.
6 Satz 1 [X.]) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubür-den.

c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas 2

anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe -
etwa bei einer [X.] Änderung der tatsächlichen Verhältnisse
-
die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§
242 BGB) er-scheinen lassen.

[X.], Urteil vom 28. September 2012 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

3

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
[X.], die Richterinnen
Dr.
[X.] und Weinland sowie [X.] Kazele

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Land-gerichts [X.] vom 19. Juli 2011 wird auf Kosten des [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete [X.]. Auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 wurde zu dem Tagesordnungspunkt (TOP)
2 mit 14 von 17 Stimmen die Gesamtsanie-rung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000

es-sen -h-ren
beschlossen. Die Finanzierungskosten sollten regelmäßig in den [X.] eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den [X.] wurde nicht angefochten.

1
4

Auf einer weiteren Versammlung wurde am 6. November 2009 zu TOP
3 mehrheitlich die Zurückweisung des
Antrags
des [X.]
beschlossen, diesen von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen. Den Antrag hatte der Kläger damit begründet, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle.
Die am 30. November 2009 eingereichte Klage, mit der der Kläger die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom 29. April 2009 zu [X.] und die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses vom 6. November 2009 zu [X.] beantragt hat, ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelas-senen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter. Die Beklagten bean-tragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht
steht auf dem Standpunkt,
dass der die Finanzie-rung betreffende Beschluss wirksam sei. [X.] lägen nicht vor. Die Entscheidung über eine Kreditaufnahme falle in die [X.] der Wohnungseigentümer. Ob die Finanzierung ordnungsgemäßer Verwaltung [X.], sei nicht mehr zu prüfen, nachdem der Kläger den Beschluss zu TOP
2 nicht innerhalb der Ausschlussfrist des §
46 Abs.
1 [X.] angefochten habe. Entgegen der herrschenden Meinung könne davon abgesehen auch die Aufnahme eines langfristigen und höheren Kredites ordnungsgemäßer Verwal-tung entsprechen. Der Beschluss zu [X.] sei nicht zu beanstanden. Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Haftungsfreistellung zu.
Bei Abwägung der wi-derstreitenden
Belange überwögen die Interessen der [X.] an einer Haftung auch des [X.].

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3
4
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II.
Der Revision bleibt der Erfolg versagt.
1.
Der Beschluss vom 29. April 2009 zu TOP
2 ist bestandskräftig. [X.] liegen nicht vor. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht insbe-sondere die [X.] für eine Kreditaufnahme.

a) Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der [X.] auch durch die Aufnahme von Darlehen zu [X.], ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die
Deckung des Finanzbedarfs des nunmehr rechtsfähigen Verbandes (§
10 Abs. 6 Satz 1 [X.]) durch [X.] zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die Entscheidung darüber gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhan-dene Rücklagen, durch die Erhebung von [X.] oder durch die [X.] gedeckt werden soll, hat der [X.] bereits für die [X.] vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der [X.] entschieden (Beschluss vom 21.
April 1988 -
V [X.], [X.]Z 104, 197, 202). Für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgeset-zes gilt nichts anderes (vgl. [X.], Urteil vom 18.
Februar 2011 -
V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn.
19; [X.], NJW-RR 2012, 143; [X.], [X.], 897; [X.], [X.], 57, 59
u. 61; wohl auch BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23; [X.], [X.], 11. Aufl., §
27 Rn.
215; unklar [X.] in [X.], [X.], 3.
Auflage, §
10 Rn.
93a). Zunächst bietet das Gesetz mit der Regelung des §
27 Abs.
1 Nr.
4 [X.] -
danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und ab-zuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Woh-5
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nungseigentümer handelt
-
zumindest einen Anhalt dafür, dass eine Beschluss-kompetenz für die Deckung des Finanzbedarfs auch durch eine Kreditaufnahme besteht ([X.], [X.]O, S.
59
[X.]O; vgl. auch [X.], NJW-RR 2012, 143 un-ter Bezugnahme auf §
27 Abs. 2 Nr. 1 [X.] a.F.). Vor allem aber bestand ein Kernanliegen der Reform gerade darin, die Verwaltung des [X.]sei-gentums durch Stärkung der [X.] zu erleichtern (BT-Drucks 16/887, S.
1, 10
f.).
Im Detail heftig umstritten ist allerdings die hiervon zu trennende Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die
Aufnahme eines Kredites, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in über-schaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
Verwaltung entspricht (vgl. dazu und zum Streitstand BayObLG, NJW-RR 2006, 20, 23; [X.], NJW-RR 2012, 143
ff.; [X.], [X.]O,
§
27 Rn.
215; [X.], [X.]O, S.

897
f.; [X.], [X.]O, S.
57, 61
f.; jeweils [X.]). Nur kommt es darauf vorliegend nicht an, weil ein Beschluss zur Aufnahme eines nicht ord-nungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Kredits nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes nur auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage hin (§
46 Abs. 1 Satz 2 [X.]) zu beanstanden ist (vgl. nur [X.], [X.], 57, 61). Daran fehlt es hier. Der Finanzierungsbeschluss ist in Bestandskraft er-wachsen.
b) Soweit die Revision auf Grundrechte des [X.] verweist, führt dies weder zu einer Einschränkung der [X.] im Wege der verfas-sungskonformen Auslegung noch wird dadurch die Wirksamkeit des Beschlus-ses unter dem Blickwinkel der Regelungen nach §§
134, 138 BGB in Frage
ge-stellt.
[X.])
Allerdings ist es richtig, dass bei der Auslegung und Anwendung des sog. einfachen Rechts der Ausstrahlwirkung der Grundrechte der Wohnungsei-8
9
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gentümer -
insbesondere aus Art.
2 Abs.
1 GG und Art.
14 GG
-
Rechnung zu tragen ist. Das daraus auch in vermögensrechtlicher Hinsicht fließende Selbst-bestimmungsrecht jedes Wohnungseigentümers ändert jedoch nichts daran, dass es mit Rücksicht auf die besonders engen nachbarschaftlichen [X.] innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in erhöhtem Maße einer gemeinschaftsverträglichen Ausbalancierung der widerstreitenden Belange durch Herstellung praktischer Konkordanz bedarf (zumindest im Ergebnis ebenso Hogenschurz in [X.], [X.]O, §
13 Rn.
2 u.
§
14 Rn.
1; [X.]/
[X.], [X.]O, §
14 Rn.
1
f.; §
14 Rn.
7
ff. u. 31
f.; vgl. auch [X.], NJW 2010, 220
f. u. [X.], [X.], 897
f., der für eine starke Gewichtung der In-teressen finanzschwacher Wohnungseigentümer eintritt). Es steht jedoch im Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, ob er der Wirkkraft der Grundrechte über die zivilrechtlichen Generalklauseln oder über andere Regelungen Geltung verschafft.
bb) Den zuletzt genannten Weg hat der Gesetzgeber hier in [X.] Weise beschritten. Er hat den Wohnungseigentümern die Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten durch die [X.]gemeinschaft als Verband zu beschließen, und die Frage der Recht-mäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwal-tung mit der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfech-tungsklage zugewiesen. Bei der Frage, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts in der Regel -
und so auch hier
-
einen Ermessensspielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten Um-stände abzuwägen sind ([X.]/[X.], [X.], §
21 Rn.
164
f.; [X.], [X.]O, §
21 Rn.
28; jeweils [X.]; vgl. auch [X.], Beschluss vom 25.
September
2003 -
V [X.], [X.]Z 156, 192, 203). Hierzu gehören ins-besondere auch grundrechtsrelevante Positionen und Interessen.
11
8

Dass ein Wohnungseigentümer insoweit effektiven Rechtsschutz grund-sätzlich nur innerhalb der Ausschlussfristen nach §
46 Abs.
1 Satz
2 [X.] er-reichen kann, ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Die den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse sichernde Regelung ist Ausdruck des legitimen gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtssi-cherheit und Rechtsklarheit zu gewährleisten, dass für die [X.] und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter [X.] im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl. [X.], Urteil vom 16. Januar 2009 -
V [X.], [X.]Z
179, 230, 237 Rn.
20; Urteil vom 2.
Oktober 2009 -
V [X.], [X.]Z
182, 307, 312 Rn.
14).
c) Soweit der Kläger schließlich der Sache nach argumentiert, es fehle jedenfalls an der Kompetenz, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu beschließen, ist das im rechtlichen Ausgangspunkt zwar richtig. Spätestens seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der [X.] (§
10 Abs.
6 Satz 1 [X.]), die ganz entscheidend mit der Ausschaltung einer gesamtschuldnerischen Haftung begründet worden ist ([X.], Beschluss vom 2. Juni 2005 -
V [X.], [X.]Z 163, 154, 163 u. 172
ff.), fehlt es an einer dahingehenden Kompetenz ([X.] in [X.], [X.]O, §
21 Rn.
106 [X.]; der Sache nach ebenso [X.] in [X.], [X.]O, §
10 Rn.
93a; vgl. [X.] in [X.], [X.]O, §
10 Rn.
304 i.V.m. Rn.
74: Betracht, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer selbst neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichten ([X.], [X.]O, 172
f.; [X.] in [X.], [X.]O, §
10 Rn.
304; [X.], [X.], 57, 59 mit Fn.
30). Dass der Gesetzgeber diese Sichtweise übernommen hat, wird dadurch bestä-tigt, dass er mit der Regelung des §
10 Abs.
8 [X.] ausdrücklich und mit Be-12
13
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dacht nur eine anteilsmäßige (teilschuldnerische) persönliche Außenhaftung der Wohnungseigentümer angeordnet hat (vgl. BT-Drucks. 16/887, insbesondere S.
65
f.).
Der Kläger übersieht indessen, dass seine Argumentation zur gesamt-schuldnerischen Haftung in dem Beschluss vom 29. April 2009 zu TOP
2 keine Grundlage
findet. Maßgebend
für die Auslegung von Beschlüssen
der Woh-nungseigentümer sind
Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (grundlegend
[X.], Beschluss vom 10. September 1998 -
V [X.], [X.]Z
139, 288, 291
f.; vgl. auch Urteil vom 18. Juni 2010 -
V [X.], NJW
2010, 2801 Rn.
1). Der [X.] enthält jedoch nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, dass eine ge-samtschuldnerische Haftung
der Wohnungseigentümer begründet werden soll-te. Er ist daher nächstliegend dahin auszulegen, dass vollen Umfangs lediglich der rechtsfähige Verband und die einzelnen Wohnungseigentümer nur entspre-chend ihren Anteilen für die [X.] einstehen sollen (§
10 Abs.
8 [X.]).
2. Jedenfalls im Ergebnis zu Recht erachtet das Berufungsgericht auch die gegen den Beschluss vom
6. November 2009 zu [X.] gerichtete Anfech-tungsklage für unbegründet.
a) Der den Antrag des [X.] zurückweisende Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben sich bei nächstliegender Auslegung des bestandskräftigen Finanzierungsbeschlusses vom 29.
April 2009 für eine Kreditaufnahme ohne Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis entschieden; sie haben eine solche Freistellung auch nicht einer gesonderten Beschlussfassung vorbehalten. Ob 14
15
16
10

eine
derartige schematische Regelung unter Einbeziehung auch derjenigen Wohnungseigentümer, die über ausreichende Liquidität verfügen und diese zur Abwendung einer Kreditfinanzierung einsetzen wollen, ordnungsgemäßer Ver-waltung entspricht, ist streitig (bejahend etwa [X.], [X.], 897
f.; verneinend [X.] in [X.], [X.]O, §
16 Rn.
10a [X.] auch zum Streit-stand), braucht hier aber nicht entschieden zu werden. Denn ein [X.] hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt, weil die Verwaltung des gemein-schaftlichen Eigentums vorrangig den Beschlüssen der Wohnungseigentümer entsprechen muss (§
21 Abs.
4 [X.]); ein bestandskräftiger Beschluss schließt zumindest den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsgemä-ßer Verwaltung entsprochen ([X.], Urteil vom 13. Mai 2011 -
V [X.], NJW 2011, 2660, 2661 Rn.
16; Urteil vom 3.
Februar 2012

V ZR 83/11, [X.], 399, 400).
b) Etwas anders gilt allerdings dann, wenn schwerwiegende Gründe

etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse
-
die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§
242 BGB) erscheinen lassen (zum Ganzen [X.],
[X.]O, §
21 Rn.
54 [X.]; vgl. auch [X.], Urteil vom 3.
Februar 2012, [X.]O).
Das ist hier jedoch nicht ersichtlich. Dass in fehlerhafter Umsetzung des Finanzierungsbe-schlusses über die anteilige Haftung nach §
10 Abs.
8 [X.] hinaus ein die ge-samtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vorsehender [X.] abgeschlossen worden wäre, ist nicht festgestellt; auch die [X.] verweist auf kein dahingehendes tatsächliches Vorbringen. Im Übrigen wäre ein solcher Darlehensvertrag zumindest insoweit schwebend unwirksam gewe-sen (§
177 Abs.
1 BGB i.V.m §
139 BGB), so dass es in der Macht jedes Woh-nungseigentümers
gestanden hätte, zumindest die eigene gesamtschuldneri-sche Haftung durch Verweigerung der Genehmigung abzuwenden.

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III.
Die Kostenentscheidung
beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

[X.]

[X.]

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 23.04.2010 -
4 C 17/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 19.07.2011 -
11 [X.]/10 -

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