Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.03.2016, Az. V ZR 75/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:180316UV[X.].15.0

BUN[X.]S[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
V ZR
75/15
Verkündet am:

18. März 2016

Weschenfelder

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 10 Abs. 6 und 7, § 21 Abs. 1, § 21 Abs. 7
a) Die Wohnungseigentümer können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die [X.] beschließen. An der erforderlichen [X.] fehlt es nur dann, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt.
b)
Der Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht jedenfalls dann in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.
c)
Die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks stellen einen besonderen [X.] im Sinne des § 21 Abs. 7 [X.] dar, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 [X.] regeln können.
[X.], Urteil vom 18. März 2016 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]-Blumenthal

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2
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Der V.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Januar 2016
durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland, den Richter Dr.
Kazele und die Richterin Haberkamp

für Recht erkannt:

Die Revision gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des [X.] vom 13. Februar 2015 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die [X.]en bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die auftei-lende Eigentümerin hatte die Wohnanlage mit sechs Stellplätzen für die [X.]. 26 bis 31 auf
einem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück er-richtet. Den Wohnungen [X.]. 1 bis 25 wurde in der Teilungserklärung vom [X.] jeweils ein PKW-Stellplatz auf dem Nachbargrundstück, das eben-falls der teilenden Eigentümerin gehörte, zugeordnet. Vorgesehen war, den Wohnungseigentümern insoweit Grunddienstbarkeiten zu bestellen. Wenig [X.] wurde diese Regelung in der Teilungserklärung aufgehoben. Stattdessen begründete die teilende Eigentümerin zur Abwendung der Stellplatzabgabe an dem Nachbargrundstück eine öffentlich-rechtliche Baulast, wonach die 25 Stell-plätze der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen. Seither werden die Stellplätze durch die Wohnungseigentümer genutzt.
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Nach Veräußerung des Nachbargrundstücks forderte die neue Eigentü-merin von der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Vergangenheit in [X.] eine Nutzungsentschädigung und bot ihr den Kauf der für die Stellplätze genutzten Teilfläche zu einem Preis von 75.000

b-schluss eines Mietvertrages mit einem

Auf der Eigentümerversammlung vom 15. Mai 2013 fassten die [X.] zu [X.] 3a mehrheitlich folgenden Beschluss:

, auf dem sich die 25 Stellplätze gemäß Lageplan zur Teilungserklä-rung vom 25.1.1982 befinden, durch die [X.] entsprechend dem Angebot der Rechtsanwälte []
vom [X.] unter Berücksichtigung folgender Maßgaben zu erwerben:

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75.000
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Der Verwalter wird ermächtigt, für die [X.] sämtliche erforderlichen Erklärungen im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gegenüber Verkäufer, Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und sämtlichen weiteren Stellen ab-zugeben. Der Kaufpreis wird durch Erhebung einer Sonderumlage fi-sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages gilt folgender [X.]: 15% des Kaufpreises sind von allen Eigentümern nach Einheiten zu tragen, 85% des Kaufpreises von den Eigentümer [X.]-25 als Nutzer der Stellplät-

Außerdem wurde unter [X.]
3c eine Sondervergütung für den Verwalter [X.] ebenfalls mehrheitlich beschlossen.
Die Klägerin, Eigentümerin der Wohnung [X.], verfolgt mit ihrer Klage das Ziel, die zu [X.] 3a und 3c gefassten Beschlüsse für ungültig bzw. nichtig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom [X.] (beschränkt auf bestimmte Fragen) 2
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zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, [X.] die Klägerin ihre Anträge weiter.

Entscheidungsgründe:
I.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts, dessen Entscheidung u.
a. in [X.], 367 veröffentlicht ist, halten sich die angefochtenen Beschlüsse im Rah-men der [X.] der Wohnungseigentümer. Es sei anerkannt, dass die [X.] der Wohnungseigentümer als Verband Immobiliareigen-tum erwerben könne. Demgemäß sei den Wohnungseigentümern grundsätzlich die [X.] für den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemein-schaft zuzubilligen, jedenfalls dann, wenn der Erwerb Angelegenheiten betreffe, die Gegenstand der Verwaltung nach § 21 Abs. 1 [X.] seien. Dies sei vorlie-gend der Fall, da die Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit ihrer Grün-dung nicht nur auf dem eigenen, sondern auch auf dem Nachbargrundstück über Parkraum verfügt habe. Der Beschluss der [X.] zum Ankauf der Teilfläche wi[X.]preche auch nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er diene dazu, die Parkmöglichkeit zu erhalten und für die Zukunft zu sichern. [X.], wie [X.], werde dadurch begegnet, dass das Grundstück nur unter Vereinbarung der Mängelfreiheit angekauft werden könne.
Auch sei die beschlossene Kostenverteilung nicht zu beanstanden. Grundlage für den Mehrheitsbeschluss sei § 21 Abs. 7 [X.]. Es sei sach-
und ermessensgerecht, wenn in erster Linie diejenigen Eigentümer, denen der Zu-6
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kauf des Grundstücks zugute komme, zur Aufbringung der Kosten herangezo-gen würden.

II.
Dies hält rechtlicher Überprüfung stand.
1. Soweit das Berufungsgericht

ohne nähere Begründung -
in dem Rubrum des angegriffenen Urteils die Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte bezeichnet, handelt es sich um eine versehentliche Falschbezeich-nung. Wie dem amtsgerichtlichen Urteil, auf das das Berufungsgericht verweist, zu entnehmen ist, ist die [X.] -
nach § 46 Abs. 1 Satz 1 [X.] in zutreffender Weise -
gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet worden. Insoweit wird das Berufungsgericht eine Rubrumsberichtigung vorzu-nehmen haben.
2. Die Revision ist mangels Zulassung unzulässig, soweit sie auf das Vorliegen eines Einberufungsfehlers i. S. v. § 23 Abs. 2 [X.] gestützt ist.
a) Die Klägerin weist zwar zutreffend darauf hin, dass die Zulassung der Revision nicht auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente beschränkt werden kann. Zulässig ist aber eine Beschränkung auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und damit abtrennbaren Teil des [X.], auf den auch die [X.] selbst ihre Revision beschränken könnte. Dafür reicht es aus, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen [X.] beurteilt wer-den kann und nach einer Zurückverweisung eine Änderung des von der be-schränkten Zulassung erfassten Teils nicht in die Gefahr eines Wi[X.]pruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil gerät. Solche abtrennbaren Teile des Streitstoffs 8
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können auch einzelne Beschlussmängelgründe sein (vgl. zum Ganzen: Senat, Urteil vom 10. Juli 2015

[X.], [X.], 410 Rn.
7).
b) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision auf die [X.]kompetenz der Wohnungseigentümer, auf die Frage, ob der Zukauf des Grundstücks als Kfz-Parkfläche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und auf die Verteilung der Anschaffungskosten beschränkt. Davon unabhängige Beschlussmängelgründe sind daher von der Zulassung nicht er-fasst. Hierzu zählen die von der Klägerin geltend gemachten Einberufungsmän-gel. Diese können losgelöst von dem Inhalt der angegriffenen Beschlüsse [X.] werden.
Dagegen stehen die übrigen von der Revision aufgeworfenen Fragen in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Inhalt der angegriffenen [X.]. Das gilt sowohl für die Frage, ob der zu [X.] 3a gefasste Beschluss der Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf, als auch für die von der Revi-sion in Zweifel gezogene Bestimmtheit der Kostenverteilungsregelung. Ob [X.] ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann nur geprüft werden, wenn Umfang und Reichweite der einbezogenen Kosten feststehen.
3. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet.
a) Der Beschluss der Wohnungseigentümer, die Teilfläche des [X.] zu erwerben, ist nicht wegen Fehlens der [X.] der Wohnungseigentümer nichtig.
[X.]) Entgegen der Ansicht der Revision ist Gegenstand des angegriffenen Beschlusses nicht eine Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der [X.]gemeinschaft.
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(1) Die Klägerin weist zwar im Ausgangspunkt zutreffend darauf hin, dass Änderungen der sachenrechtlichen Grundlagen der [X.] keine Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 [X.] darstellen und daher weder durch einen (Mehrheits-)Beschluss noch durch eine Vereinba-rung herbeigeführt werden können (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012

[X.], NJW-RR 2012, 1036 Rn. 8). Auch für die Begründung einer schuldrechtlichen Pflicht zur Mitwirkung von Wohnungseigentümern an einer solchen Änderung besteht keine [X.] (Senat, Urteil vom 12.
April 2013

[X.], [X.], 1962 Rn. 8 mwN).
(2) Entgegen der Ansicht der Beklagten schadet es auch nicht, dass die Klägerin sich erst im Rahmen der Revision darauf beruft, dass [X.] 3a eine Änderung der Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Gegen-stand habe. Die Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 [X.] findet auf Nichtig-keitsgründe keine Anwendung (Senat, Urteil vom 20. Mai 2011

[X.], NJW 2011, 3237 Rn. 33; Urteil vom 2.
Oktober 2009

V ZR
235/08, [X.]Z 182, 307 Rn.
19).
(3) Der zu [X.] 3a gefasste Beschluss lässt die sachenrechtlichen Grundlagen der [X.] aber unberührt; denn an der zu erwerbenden Teilfläche soll [X.] begründet werden.
(a) Der Senat kann den Beschluss in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch das Berufungsgericht selbst auslegen, wobei die Ausle--
objektiv und normativ -
zu erfolgen hat (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 8. Mai 2015 -
V
ZR 163/14, NJW-RR 2015, 1037 Rn.
16;
Senat, Beschluss vom 10. September 1998 -
V [X.], [X.]Z 139, 288, (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 -
V
ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 9). Um-17
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stände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für [X.] ohne weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem -
übrigen -
Versammlungsprotokoll ergeben (Senat, Beschluss vom 10. September 1998
-
V [X.], [X.]Z 139, 288, 292).
(b) Nach dem Wortlaut des Beschlusses soll die Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, mithin durch den teilrechtsfähigen [X.], erworben werden. Das zu erwerbende Grundstück soll in das Verwal-tungsvermögen des Verbandes übergehen. Es kommt damit
nicht zu einer Be-gründung von [X.]seigentum (vgl. dazu Suilmann in [X.], [X.], 13. Aufl., §
10 Rn. 225; [X.], [X.] 2005, 536, 540) und daher
auch nicht zu einer Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der [X.] (vgl. [X.], Das Rechtssubjekt Wohnungseigentümergemeinschaft, 2012, S.
60; Hügel, DNotZ
2005, 753, 773 f.; Häublein, [X.] 2007, 474, 483; [X.], Rpfleger 2007, 175, 176
f.).
Auch für die Begründung von [X.],
die nur durch Vereinbarung erfolgen könnte (vgl. Senat, Beschluss vom 20.
September 2000 -
V [X.], [X.]Z 145, 158, 162
ff.),
enthält der angegriffene Beschluss [X.] der Auffassung der Revision keine Anhaltspunkte. Der Hinweis auf die

später geänderte

Teilungserklärung aus dem Jahre 1982 hat nicht den Zweck,
Nutzungsrechte zu
begründen, sondern dient allein der Festlegung der Teilfläche, die erworben werden soll.
[X.]) Rechtsfehlerfrei bejaht das Berufungsgericht die Beschlusskompe-tenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Erwerb des Nachbargrund-stücks als Verbandsvermögen.
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(1) Von vereinzelt gebliebenen Stimmen ([X.], [X.], 649
f.; vgl. auch [X.], [X.], 893) abgesehen, wird allgemein da-von ausgegangen, dass der Erwerb

Abs. 6 Satz 1 [X.]) erfolgen kann. Bei Vorliegen dieser Voraussetzung stehe den Wohnungseigentümern eine entsprechende [X.] zu (OLG
Frankfurt, Beschluss vom 28. April 2014

20 W 32/14, juris Rn. 6; [X.], NJW 2010, 1464, 1465 f.; [X.], [X.], 441; [X.], NJW 2008, 1537, 1538; [X.], [X.] 2008, 380; [X.],
[X.] 2008, 128; Hügel/[X.], [X.], §
10 Rn. 224; dies., Das neue [X.]-Recht, § 3 Rn. 74; [X.] in [X.], [X.], 4. Aufl., § 10 Rn. 67a unter Aufgabe von [X.], [X.], 203, 205; Suilmann in [X.], [X.], 13.
Aufl., §
10 Rn. 223; [X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 10 Rn. 21; [X.] [X.]/[X.], 25. Edition, § 10 Rn. 456; Kümmel in: Nieden-führ/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 11. Aufl., § 10 Rn. 77; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn.
2838c; [X.], Das Rechtssubjekt [X.], 2012, [X.] ff.; [X.], [X.] 2005, 536, 540; [X.], [X.] 2006, 462, 464 f.; [X.]., [X.], 321, 323; [X.],
DNotI-Report 2007, 169, 172; Häublein, [X.] 2007, 474, 477, 483; [X.], [X.] 2007, 432, 433; Armbrüster, [X.] 2007, 420, 428; [X.], Rpfleger 2007, 175, 176;
Böhringer, [X.] 2008, 179, 181 f.; Hügel, [X.] 2008, 169, 176; [X.], [X.] 2009, 253, 254 f.; [X.], [X.] 2010, 193; [X.]., [X.], 338, 340). Umstritten ist allerdings, inwieweit dem in § 10 Abs. 6 Satz 1 en der gesamten Verwaltung kann. Einzelne Stimmen halten nur in Ausnahmefällen einen Erwerb von [X.] ([X.], [X.], 812, 813; [X.], [X.] 2005,
601, 602) oder stellen unter diesem Gesichtspunkt jedenfalls die 24
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Möglichkeit des Erwerbs von Sondereigentum innerhalb der eigenen Wohnan-lage in Abrede ([X.], [X.], 257, 258 ff.).
(2) Richtigerweise folgt die [X.] der Wohnungseigentü-mer zum Erwerb eines Grundstücks durch die [X.] aus § 20 Abs. 1 [X.] in Verbindung mit § 21 Abs. 1 und 3 [X.].
(a) Nach § 20 Abs. 1 [X.] obliegt die Verwaltung des gemeinschaftli-chen Eigentums den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 [X.]. § 21 Abs. 1 [X.] bestimmt, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht gesetzlich oder durch Vereinbarung etwas anderes be-stimmt ist, den Wohnungseigentümern zusteht, wobei diese nach § 21 Abs. 3 [X.]

soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist

durch Stimmenmehrheit beschließen können. Der Begriff der Verwaltung im Sinne von § 21 [X.] ist weit zu verstehen (Se-nat, Urteil vom 2. Oktober 2015

[X.]/15,
NJW 2015, 3713 Rn. 11). [X.] ist auch das Verwaltungsvermögen, das gemäß § 10 Abs. 7 [X.] der [X.] der Wohnungseigentümer ge-hört ([X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 21 Rn. 1; [X.], [X.], 13. Aufl., § 21 Rn. 2; Vandenhouten in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 10. Aufl., § 21 Rn. 6; [X.]/Then, [X.], 2. Aufl., § 21 Rn.
2). Das Verwaltungsvermögen besteht nach § 10 Abs. 7 Satz 2 [X.] aus den im Rah-men der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten
sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Die Vorschrift sieht die Möglichkeit des Erwerbs von Sachen durch die [X.] ausdrücklich vor und setzt damit eine entsprechende [X.] der Wohnungseigentümer voraus. Eine Differenzierung zwischen beweglichen und unbeweglichen Sachen nimmt sie nicht vor.
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(b) Die [X.] der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Erwerbs von Verwaltungsvermögen der
Wohnungseigentümergemeinschaft reicht so weit, wie § 10 Abs. 6 Satz 1 [X.] der [X.] die Rechtsfähig-keit zuerkennt. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist danach nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens be-schränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als [X.] am Rechtsverkehr teilnehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005

[X.], [X.]Z 163, 154, 177; [X.], [X.] 2006, 462). In diesem Rahmen kann die [X.] auch Immobiliareigentum erwerben. Im Hinblick auf den weiten Verwaltungsbegriff und das Erfordernis des Schutzes des Rechtsverkehrs wird es an der [X.] der Wohnungseigentümer nur fehlen, wenn es sich
offenkundig nicht um
eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Hiervon kann vorliegend keine Rede sein.
[X.]) Entgegen der Ansicht der Revision ist der zu [X.] 3a gefasste [X.] auch nicht deshalb nichtig, weil er nicht notariell beurkundet wurde.
(1) Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass §
311b Abs. 1 BGB vorliegend keine Anwendung findet. Nach dieser Vorschrift bedarf ein Vertrag der notariellen Beurkundung, wenn sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen. Die
Beschlussfassung der [X.] über den Erwerb der Teilfläche des Nachbargrundstücks zielt als Er-gebnis eines internen Willensbildungsprozesses lediglich auf das Eingehen ei-ner solchen Verpflichtung ab, stellt aber noch nicht die Abgabe eines verbindli-chen Angebots auf Abschluss eines solchen Vertrages dar. Den [X.]n steht es bis zum Vorliegen einer bindenden vertraglichen Verpflich-tung über den Erwerb eines Grundstücks insbesondere frei, einen inhaltlich ab-weichenden Beschluss zu fassen.
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(2) Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsgericht weiter davon aus, dass die in dem Beschluss enthaltene Ermächtigung des Verwalters, für die [X.]gemeinschaft sämtliche erforderliche Erklärungen im [X.] mit dem Abschluss und der Durchführung des Kaufvertrages abzuge-ben, ebenfalls nicht nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungsbedürftig ist.
Grundsätzlich bedarf nach § 167 Abs. 2 BGB die [X.] nicht der Form, welche für das Rechtsgeschäft bestimmt ist, auf das sie sich bezieht. [X.] Ausnahme gilt nach ständiger Rechtsprechung zwar für den Fall einer unwi-derruflichen [X.] zur Veräußerung oder zum Erwerb von Grundstücken (Senat, Urteil vom 11. Juli 1952

[X.], NJW 1952, 1210, 1211; Urteil vom 22.
April 1966

[X.], [X.], 761; Urteil vom 23. Februar 1979

V
ZR 171/77, NJW 1979, 2306). Die dem Verwalter mit dem angegriffenen Beschluss unter [X.] 3a erteilte [X.] ist aber nicht unwiderruflich.
b) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Er-werb der Teilfläche des Nachbargrundstücks ordnungsmäßiger [X.].
[X.]) Überwiegend wird vertreten, dass der Erwerb von Grundeigentum aufgrund der damit verbundenen nicht unerheblichen Kosten und Lasten für die [X.] grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausrei-chende [X.]sinteressen für den Erwerb sprechen. Er müsse zur Er-haltung, Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des [X.] oder des
Verwaltungsvermögens erforderlich und geeig-net sein ([X.], NJW 2010, 1464, 1466; [X.], NJW 2010, 3586, 3587; [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., § 21 Rn. 33; Hügel/[X.], [X.], §
10 Rn. 224; [X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., §
10 Rn. 21; wohl 30
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auch [X.], [X.] 2010, 193, 194; vgl. auch [X.], [X.], 813, 815). Andere halten es für erforderlich, dass das zu erwerbende Grundstück einen räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der [X.] aufweist ([X.] [X.]/[X.], 25. Edition, § 10 Rn. 456; [X.] in Jenni-ßen, [X.], 4. Aufl., §
10 Rn. 67a). Zudem sollen im Rahmen einer Gesamtab-wägung dem mit dem Erwerb der Immobilie verfolgten Zweck die damit verbun-denen Kosten und Nachteile gegenüber
gestellt werden. Dabei soll von [X.] sein, ob eine weniger weit reichende Maßnahme in Betracht kommt, etwa die Anmietung des Grundstücks ([X.], [X.] 2009, 253, 256
f.; [X.] [X.]/[X.], 25. Edition, § 10 Rn. 457). Ist dies nicht möglich oder mit Kosten verbunden, die gegenüber einem Kauf im Ergebnis keine erhebliche Vergünsti-gung bedeuten, soll es darauf ankommen, wie hoch die Gesamtkosten für den Erwerb und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden
Kostenan-teile sind. Von Bedeutung soll auch sein, ob der Verwaltung entsprechende Mit-tel zur Finanzierung zur Verfügung stehen oder durch eine Sonderumlage auf-gebracht werden müssen ([X.], [X.] 2009, 253, 257). Von Belang könne auch sein, ob der Erwerb allen Wohnungseigentümern zugutekomme oder
nur einem mehr oder weniger großen Kreis (vgl. [X.] [X.]/[X.], 25. Edition, § 10 Rn. 456; [X.], [X.] 2010, 193, 194; [X.], [X.] 2009, 253, 257).
[X.]) Ob und in welchem Umfang diese Kriterien zur Beurteilung der [X.] eines Beschlusses über den Erwerb eines Grundstücks durch eine Wohnungseigentumsgemeinschaft heranzuziehen sind, bedarf im vorlie-genden Fall keiner Entscheidung.
Jedenfalls entspricht der Erwerb eines Grundstücks in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.
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So liegt es hier. Die benachbarte Fläche diente seit der Errichtung der Anlage als Parkplatz und über die Baulast

zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Zugleich ist zu berück-sichtigen, dass die Baulast die derzeitige Grundstückseigentümerin lediglich dahingehend bindet, dass sie auf der betroffenen Teilfläche Baumaßnahmen zu unterlassen hat, die die Nutzung für Stellplätze beeinträchtigen. Demgegenüber gewährt sie dem Begünstigten weder einen Nutzungsanspruch noch verpflichtet sie den Eigentümer, die Nutzung zu dulden (vgl. Senat, Urteil vom
7.
Oktober 1994

[X.], NJW 1995, 53, 55 mwN). Wenn sich die [X.] vor diesem Hintergrund zur Schaffung einer klaren Rechts-grundlage für die Nutzung der Stellplätze für den Erwerb der Teilfläche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungs-mäßiger Verwaltung. Der Kaufpreis von maximaDie Miete der Teilfläche hätte aber bei dem verlangten monatlichen Mietzins von 750

wenn auch zeitlich gestreckt

ebenfalls zu einer erheblichen Belas-tung geführt und im Hinblick auf die nicht abdingbare Kündigungsmöglichkeit nach Ablauf von 30
Jahren (§ 544 BGB) nicht zu einer endgültigen Lösung des Problems geführt. Hinzu kommt, dass die Belastung für den einzelnen [X.] bei 31 Einheiten tragbar ist.
Soweit die Klägerin mögliche unkalkulierbare Folgekosten durch Boden-kontaminationen geltend macht, ist zwar der Hinweis des Berufungsgerichts auf Regelungsmöglichkeiten im Kaufvertrag unzureichend. Auch wenn der [X.] sich insoweit zur Beseitigung von Kontaminationen verpflichten würde, steht dies einer Inanspruchnahme der [X.] der Wohnungseigentümer als öffentlich-rechtlicher
Zustandsstörerin nach § 4 Abs. 2, 3 [X.] nicht [X.]. Es kann aber nicht angenommen werden, dass eine solche Inanspruch-nahme ernsthaft droht. Die Klägerin hat nicht aufgezeigt, dass sie in den Tatsa-cheninstanzen konkrete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Bodenkontami-35
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nation vorgetragen hat. Die bloße Nutzung der Teilfläche zum Abstellen von Personenkraftwagen in der Vergangenheit begründet keinen solchen Anhalts-punkt.
c) [X.] nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass auch die Regelung über die Erhebung der Sonderumlage und die Vertei-lung der Kosten für den Grundstückserwerb nicht zu beanstanden ist.
[X.]) Entgegen der Ansicht der Revision
ist der Beschluss über die Kos-tenverteilung hinreichend bestimmt.
(1) Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und wi[X.]pruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Der Inhalt kann dabei durch Auslegung bestimmt werden (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014

[X.], [X.]Z 202, 346 Rn. 8; Beschluss vom 10. September 1998

V [X.], [X.]Z 139, 288, 295; [X.], [X.], 13.
Aufl., §
23 Rn. 54; Hügel/[X.], [X.], § 23 Rn. 84, jeweils mwN). Diesen [X.] genügt der angefochtene Beschluss.
(2) An[X.] als die Revision meint, bleibt nicht offen, welche Kosten im Einzelnen von dem Verteilungsschlüssel erfasst sind. Beschlossen ist zunächst eine Sonderumlage in Höhe des Kaufpreises, der sich auf max
sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit Abschluss und Durchführung des lassen sich aber durch Auslegung ermitteln. Gemeint sind die üblichen Er-werbsnebenkosten (Notar-
und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer), aber auch weitere in diesem Zusammenhang entstehende Aufwendungen, wie etwa die gesondert beschlossene Sondervergütung für den Verwalter. [X.] sind die

von der Revision in der mündlichen Verhandlung problematisier-37
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ten

jährlich wiederkehrenden Kosten, wie Grundsteuer, Unterhaltungs-
oder Instandhaltungskosten nicht von der Kostentragungsregelung erfasst.
[X.]) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kos-ten des Erwerbs eines Grundstücks einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 [X.] darstellen, dessen Verteilung die Wohnungseigen-tümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenvertei-lungsmaßstab des § 16 Abs. 2 [X.] regeln können.
(1) Bei den Kosten für den Kauf eines Grundstücks handelt es sich um einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 [X.] (a.[X.] in [X.], [X.], 4.
Aufl., § 21 Rn.
121a). Ein solcher liegt vor, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist (vgl. [X.], [X.], 13.
Aufl., § 21 Rn.
187, 188 a.E.). Dies ist bei den mit dem Erwerb eines Grundstücks verbun-denen Kosten der Fall.
(2) § 21 Abs. 7 [X.] räumt den Wohnungseigentümern auch die [X.]kompetenz ein, die Kosten des Erwerbs eines Grundstücks nach dem Maß der Vorteile zu verteilen, die bei den Wohnungseigentümern eintreten.
(a) Die Vorschrift ermöglicht es, einen Umlageschlüssel für eine konkrete Zahlung wegen eines besonderen Verwaltungsaufwands zu beschließen. Sie wird insoweit nicht durch § 16 Abs. 3 [X.] verdrängt ([X.]/[X.], [X.], §
21 Rn. 144). Die Regelungen schließen sich nicht aus, sondern stehen ne-beneinander und weisen Unterschiede auf. So ermöglicht § 21 Abs. 7 [X.] Kostenregelungen nicht nur abstrakt-generell, sondern auch für den Einzelfall ([X.], [X.], 13. Aufl., §
21 Rn.
189; Häublein, [X.], 409, 419; [X.], [X.] 2008, 278, 287; [X.], [X.] 2012, 386, 391). [X.] sind derartige Kostenverteilungen im Einzelfall nach §
16 Abs.
3 [X.] 41
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nicht möglich. Wie sich aus dessen Wortlaut und der systematischen Stellung gegenüber § 16 Abs. 4 [X.] ergibt, lässt er lediglich Änderungen des Kosten-verteilungsschlüssels für die Zukunft zu ([X.], [X.], 733; [X.]/[X.] in [X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 16 Rn.
57).
(b) In § 21 Abs. 7 [X.] wird kein fester Verteilungsmaßstab vorgegeben. Vielmehr eröffnet die Vorschrift Raum für sachgerechte, flexible Regelungen im Einzelfall. Ein möglicher Maßstab ist das Verursacherprinzip, nach dem dieje-nigen Wohnungseigentümer mit den Kosten des besonderen [X.]s belastet werden, die die Ursache für sein Entstehen gesetzt haben (vgl. [X.], [X.], 13. Aufl., §
21 Rn. 189; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 4. Aufl., § 21 Rn. 301; [X.] in [X.], [X.], 4. Aufl., § 21 Rn. 120; Vandenhouten in
[X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 11. Aufl., § 21 Rn.
137; [X.], [X.] 2008, 278, 287; [X.], [X.] 2012, 386, 391). Die Regelung über die Verteilung der Kosten
für den Erwerb eines Grundstücks durch die [X.] kann aber auch an dem Maß der bei einzelnen [X.]n eintretenden Nutzungsvorteile ausgerichtet werden (vgl. [X.], [X.], 13. Aufl., § 21 Rn. 189; [X.], [X.] 2009, 253, 257). Auf
einen ähnlichen Grundgedanken geht die Regelung in §
16 Abs. 4 Satz 1 [X.] zurück, wonach bei Instandhaltungs-
und Instandsetzungsmaßnahmen ein abweichender Verteilungsmaßstab an dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs ausgerichtet werden kann. Dieser Maßstab kann auch im Rah-men des § 21 Abs. 7 [X.] herangezogen werden.
[X.]) Hiernach entspricht die beschlossene Kostenverteilung ordnungsmä-ßiger Verwaltung.
Dass die Anschaffungskosten nicht allein von den [X.], denen ein Stellplatz
auf der zu erwerbenden Teilfläche zur Verfügung 45
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steht, sondern zu 15% von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, ist sachgerecht. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die derzeitige Eigen-tümerin des Nachbargrundstücks in der Lage ist, die bestehende Stellplatzbau-last zu kondizieren (vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994

[X.], NJW 1995, 53, 55). In diesem Fall hätten die Wohnungseigentümer die erforderlichen Stellplätze nachzuweisen oder eine Stellplatzabgabe (§ 3 [X.]) zu entrichten, um die zur Löschung der Baulast erforderliche Verzichtserklärung der Bauaufsichtsbehörde nach § 82 Abs. 3 [X.] [X.]
herbeizuführen. Vor diesem Hintergrund überschreiten die Wohnungseigentümer das ihnen [X.] Ermessen nicht, wenn sie hierin einen mit dem Erwerb der Teilfläche verbundenen Vorteil auch für diejenigen Wohnungseigentümer erblicken, die bereits über einen Stellplatz verfügen. Des Weiteren hält sich die konkrete Kos-tenverteilung von 85% für die 25 Wohnungseigentümer und von 15% für die weiteren sechs Wohnungseigentümer im Rahmen des insoweit bestehenden Gestaltungsspielraums.
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III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Brückner Weinland

Kazele Haberkamp

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 04.10.2013 -
44 C 2012/13 -

LG [X.], Entscheidung vom 13.02.2015 -
4 S 343/13 -

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